家の売却には、家を売却してから新居を買う「売り先行」、もしくは先に新居を購入してから家を売却する「買い先行」があります。
売り先行には、資金面でのリスクが少なかったり、より売却に時間をかけられる（自分の希望に近づけられる）可能性があります。
買い先行には、空き家の状態で売却ができる、仮住まいを用意する必要がないなどメリットが存在します。
住みながらの売却であれば、住み替え時には資金計画が立てやすく、ダブルローンになることもありません。
本記事では、住みながら家を売る方法やメリット・デメリット、注意点を解説します。
記事の目次
住みながら家を売ることは可能
住みながら家を売ることは可能であり、実際に居住中の家を売却する方もたくさんいらっしゃいます。買い替えをともなう住み替えに際して、住みながら売る場合は「売り先行」という形で住み替えることになります。
「売り先行」と「買い先行」とは
「売り先行」とは、新居の購入に先行して今の住まいを売る住み替え方法です。売り先行では住み替え先の購入前に売却活動を始めるため、自ずと住みながら家を売ることになります。
一方、「買い先行」でも住み替えは可能です。買い先行とは、逆に今の住まいを売る前に新居の購入を先行する住み替え方法を指します。新居に転居してから売却活動をスタートさせるため、空室の状態の家を売ることになります。
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住みながら家を売るメリット
「居住中」であることが売却の妨げになると考える方も少なくありませんが、次のように、住みながら売るからこそのメリットもあります。
住みながらの売却（売り先行）は資金面でのリスクが少ない
売り先行の住み替えでは、今の住まいを売ってから新居を購入するため、今の住まいの住宅ローンが残っている場合は完済してから新居を購入できます。ローンが残っていない場合は売ったお金を新居の購入費用に充てられるとともに、資金計画が立てやすいというメリットもあります。
買い先行の住み替えは、基本的に今の住まいがいくらで売れるかわからないなかで新居を購入しなければなりません。今の住まいが予想を下回る金額でしか売れなかった場合に「住宅ローンが完済できない」「生活が困窮する」といったリスクがあります。また、仮住まいや引越しにかかる費用が余分に必要となります。
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売却に時間をかけられる
買い先行は、新居の購入から住み替えがスタートします。売却するときにはすでに新居を購入している状態のため、売れるまでの間は、2つの住まいを維持・管理するための費用を負担し続けなければなりません。一方の売り先行は、売却時点では新居を購入していないため、2つの住まいの費用を負担する必要はなく、いつまでに引越さなければならないという期日がないのが利点です。
また、売却に時間をかけることも可能です。時間をかけるほど高く売れるとは限りませんが、不動産売却にかかる期間は3〜4カ月程度が一般的です。例えば、売却期間が1カ月しかなければ、相場を下回る金額に下げなければ売れない可能性は高いものと考えられます。
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内覧者にとって実際の生活がイメージしやすい
住まいを購入する人は、ほぼ確実に購入申し込みの前に内覧をします。内覧とは、物件を実際に見ることです。空室のほうが「広く見える」「綺麗に見える」といったメリットはたしかにあるものの、購入後に空室のまま生活する人はいません。家具や家電が置いてあることで実際の生活をイメージしてもらいやすくなるため、必ずしも居住中であることがマイナスになるとはいえないでしょう。
家の劣化を防ぐことができる
住みながらではなく新居に引越した後に売るということは、売却するまで家が空き家となります。住まいは、空き家になると急速に劣化が進むものです。人が生活していれば、自ずと換気や清掃がされるものですが、空き家になると湿気や埃がたまり、カビやダニが発生しやすくなります。
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住みながら家を売るデメリット
居住中の家を売る方は多く、住みながら家を売るからこそのメリットもたくさんあります。一方で「内覧対応」については、少なからず売主の負担となるでしょう。
内覧対応の日程調整が大変
居住中の家の内覧には、基本的に売主が立ち会わなければなりません。内覧を希望されるのは、多くの場合、土日祝日です。希望された日時に都合が合わなければ内覧を断ることもできますが、内覧なくして売却成立はほぼありません。できる限り内覧を受けようと思うと、どうしても売却期間中は遠出や旅行がしにくくなってしまいます。平日が休みの仕事の方は、有休を取って内覧対応をする局面も出てくるかもしれません。
生活感が出すぎると売れにくくなる可能性も
先述のとおり、居住中の家は内覧者が実際の生活をイメージしやすいことから、必ずしもマイナスにはなりません。しかし、生活感が出すぎていれば話は別です。内覧者は「商品」として家を見に来ますので、次のような点に気をつけ、できる限り良い状態の家を見てもらえるようにしましょう。
- 靴はすべて靴箱へ
- 食器は食器棚へ
- 洗濯物はできる限り干さない
- 床や机の上にできる限りものを置かない
- クローゼットや押し入れの中もきれいにしておく
- 水まわりはできる限り清潔にしておく
住みながら家を売る流れ
住みながら家を売る場合も、空室の家を売る場合も売却の流れに大きな違いはありません。異なるのは、内覧対応の有無と買主に物件を引き渡す前に転居しなければならない点です。
査定依頼をする
まずは、不動産仲介会社に査定を依頼します。査定には、2つの目的があります。1つ目は、家がいくらで売れそうか知ること。売却見込み額がわかれば、売り先行、買い先行、どちらが自分たちに適しているか判断できます。
そして査定の目的の2つ目は、不動産仲介会社の見極めです。査定額は、その金額で売れることが保証されている金額ではなく、あくまで不動産会社が「これくらいで売れるだろう」と推測する金額です。不動産会社は、条件が似ている物件の成約事例や売り出し事例、市況、物件の劣化状況、リフォーム歴など、さまざまな要素を考慮して査定額を算出します。妥当な査定額を出せるかどうかは、不動産会社の力量次第ということです。
とはいえ、1社だけの査定額ではなかなか妥当性は判断できません。したがって、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ
査定額とともに、会社のサービス内容や担当者の人間性や専門性などに納得できたら、不動産仲介会社と媒介契約を締結します。媒介契約の種類は次の3つで、売主が自由に選択できます。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
不動産売却の媒介契約の種類とは。一般媒介、専属媒介、専属専任媒介の違い/不動産売却マニュアル#8
売却活動
媒介契約締結をもって、不動産の売却活動が始まります。不動産仲介会社は、次のような施策から物件や売主の意向にあった方法で物件情報を広く周知します。内覧対応も、売却活動の1つです。
- レインズへの登録
- 不動産ポータルサイトへの登録
- 投げ込みチラシ
- 折込チラシ
- SNS
- DM
売買契約を結ぶ
内覧を経て、購入を決めた方から購入申し込みが入ります。申し込みの時点では、まだ売買契約を結んだわけではありません。ここから取引価格やその他の条件をすり合わせ、合意に至ったら売買契約の運びとなります。売買契約では、手付金の授受および重要事項説明の読み合わせ、売買契約書への署名・捺印などが行われます。
【ひな型つき】不動産の売買契約書とは？ 記載事項や見るべきポイント、印紙税についても解説
仮住まいまたは新居へ引越し
売買契約から物件の引き渡し・決済までは、1カ月程度、期間があくのが一般的です。この間に、買主はローンの本審査に申し込み、契約を行います。引き渡し時は原則、空室にしなければならないため、売主はこの間に転居します。もし売り先行の住み替えで、新居の引き渡しが間に合わない場合は、仮住まいに転居することになります。
引渡しをする
物件の引き渡しは、多くの場合「決済」と同日です。決済とは、手付金を除く残代金の授受を指します。住宅ローン残債がある場合は、このときに完済します。住宅ローンを借り入れていたことにより設定されていた抵当権の抹消と所有権移転の登記も、同日に手続きされます。
確定申告を行う
不動産を売却した翌年には、必要に応じて確定申告をします。確定申告が必須なのは「譲渡所得」が発生した場合です。譲渡所得は簡単にいえば売却益のことですが、購入時の価格と売却時の価格の差分ではなく、次の計算式で算出します。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
譲渡所得に課される税率は、次のとおりです。
| 所有期間 | 住民税 | 所得税 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ |
ただし、マイホームの売却や買い替えで発生した譲渡所得は、次の特例で控除できる可能性があります。
- 3000万円特別控除（マイホーム特例）
- 居住用財産の買換え特例
譲渡所得がマイナスになった場合は「譲渡損失」となり、確定申告は必須ではありません。しかし、マイホームの買い替えで譲渡損失が発生した場合は、損益通算および繰越控除の特例が適用になる可能性があります。同特例を適用するには、確定申告が必要です。
3000万円特別控除と住宅ローン控除。マイホーム売却の賢い選択とは？
不動産売却後の確定申告の流れ。申請時期や必要書類、手続きを解説/不動産売却マニュアル#21
参考：
No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合｜国税庁
No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
売却成功のポイント
住みながら家を売るときのポイントは、まず内覧で良い印象を与えること。そして、住み替えの負担を軽減することにあります。
休日のスケジュールに余裕をもたせる
先述のとおり、内覧希望は土日祝日に集中します。内覧希望があった場合、できる限り対応できるよう、休日のスケジュールには余裕を持たせておきましょう。とはいえ、家族みんなが在宅していなければならないわけではありません。お子さんの部活や習い事を無理に休ませる必要はなく、在宅できる人が内覧対応できるようにしておきましょう。
においや室温に気を遣う
内覧時には生活感を出しすぎないことが大切ですが、生活感を感じるのは「見た目」だけではありません。家には、住んでいる人が気付かない特有のにおいがあることもあります。内覧前には綺麗に片付け、掃除するだけでなく、換気をしたり、消臭剤を使ったりしてにおいにも気を使いましょう。
加えて「暑い」「寒い」といった感覚も、マイナスのイメージを与えます。過度に温めすぎたり、冷やしすぎたりする必要はありませんが、夏の暑い日や冬の寒い日は部屋の温度にも気をつけたいところです。
物件の魅力を内覧者に伝えられるようにする
内覧時には、ただ立ち会うだけでなく、内覧者から質問があったときに答えられるようにしておきましょう。内覧者からよくある質問は、次のようなものです。
- 採光・通風
- 近隣のスーパー・医療機関・公園の数や距離
- 夜間の明るさや騒音
- 隣人の様子
- 管理組合や町内会の様子
- リフォーム・修繕歴
内覧時に売主と購入希望者が直接話せることも、居住中物件を売却するメリットの1つです。取り繕う必要はありませんが、物件の魅力になることは積極的に伝えるようにしましょう。
住み替え先探しも同時に進める
売り先行の住み替えで、家の引き渡しまでに住み替え先が決まらなければ、仮住まいに転居することになります。この場合は、新居が決まるまでは仮住まいの家賃を支払い続けなければなりません。売り先行では2つの住まいを所有することは避けられますが、仮住まいに住む期間も短いに越したことはないはずです。不動産は、売りに出せば翌日にも売却が成立する可能性があります。すぐに引き渡しとはならないとしても、売却活動と同時に新居探しも並行して行うのがよいでしょう。
また、新居を購入する場合は、今の住まいの引き渡しと新居の引き渡し・決済を同日にすることができれば、仮住まいを挟まず、そのまま新居に転居することも可能です。とはいえ、焦りは禁物です。2つの不動産取引の引き渡し・決済を同日にすることは、容易ではありません。売却に焦ってしまうと安い金額で売らざるを得なくなってしまうことがあり、新居の購入を急ぐと希望する条件の家が見つからず、妥協せざるを得なくなってしまう恐れがあります。
住みながら家を売った体験談
セカンドライフを楽しむため隣県に住み替え
定年を迎え、子どもたちが成長して独立するなどライフステージが変わったなか、住まいの環境も変わり、開放感や通風が阻害されるようになったことから、住み替えを決意したHさん。当時、700万円ほどの住宅ローン残債があったものの、それ以上の価格で売れると考え新居探しからスタートされました。
セカンドライフを送るために選んだのは、周辺に建物がなく、風も心地よい自然環境豊かな隣県の新築一戸建てでした。新居探しから始まった買い替えですが、居住中に新居を探してくれた不動産仲介会社とともに売却活動を開始。希望に近い金額で売却したうえに新居の竣工に合わせて転居でき、満足のいく住み替えとなったようです。
定年退職後、妻とのセカンドライフを楽しむために隣県に住み替え。シニア世代の自宅売却のコツとは／大阪府大阪市Hさん（60代）
マンションから二世帯住宅に住み替えた事例
3LDKのマンションに住んでいたWさん家族。お子さんが大きくなるにつれ手狭になってきたことから、転居を検討し始めたといいます。Wさんの妻のお母様が同居する予定だったこともあり、注文住宅を建てることを決意。一戸建てを建てるには一定の期間が必要なこともあり、マンションは住みながらの売却となりました。
売却は、新居の土地を仲介してくれた不動産仲介会社に依頼しました。内覧の前には不動産仲介会社のサービスを利用し、お風呂や洗面所、キッチンなどの水まわりを清掃。そのうえでプロのカメラマンに写真を撮ってもらい、見栄えのする広告に仕上がりました。引き渡しの条件は注文住宅が完成する約1年後としたようですが、それにもかかわらず購入時の価格を上回る金額でマンションが売却できたといいます。
快適なマンション暮らしも、子ども部屋が必要になり手狭に。二世帯住宅に住み替える／東京都目黒区Wさん（40代）
同じ学区内で買い替えた事例
2人の小さなお子さんを育てるKさん家族は手狭になったマンションから一戸建てへの住み替えを検討しましたが、上のお子さんはすでに小学生。転校させることなく住み替えるため、学区内の物件に絞って家探しをスタートしました。
同じ学区内という限られたエリアでの物件探しだったため、先行させたのは新居の購入。条件に合う物件を見つけて売買契約を締結した後、新居の引き渡しまでの約半年間で今の住まいを売ることを目指し、売却活動を開始しました。住みながらの売却だったため、内覧時に雑然とした印象を与えないよう気をつけたとKさんは振り返ります。その甲斐もあってか、売却活動開始からわずか1カ月で成約。新居の引き渡しと売却の引き渡しを合わせ、直接、新居に転居することができました。
子どもたちそれぞれの部屋を確保できる家に、同じ学区内で買い替え／東京都目黒区Ｋさん（30代）
まとめ
- 住みながら家を売ることは可能
- 「売り先行」の住み替えは資金的なリスクがないことがメリット
- 住みながら家を売るポイントは内覧で良い印象を与え、住み替えの負担を軽減すること
住みながら家を売ることで、買い替え時にも売却に時間がかけられるとともに、内覧者が実際の暮らしをイメージしやすいといったメリットを享受できます。内覧対応は負担にもなり得ますが、売却までの一時的なものです。内覧時に良い印象を与えることができれば早期売却も叶うため、このときばかりは家族で協力し、好条件で売ることを目指しましょう。
編集：金指 歩（プレスラボ）、画像：米田遥香
