近年、空き家が増加し、空き家の倒壊事故や放火などが発生しています。空き家は社会的なリスクのみでなく、所有者にとっても税制上不利になることがあります。所有する空き家をどうすれば良いのか、頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、空き家問題の現状や空き家が増加する要因について、詳しく解説します。後半では、空き家が持つリスクや、回避するための有効な対策も紹介しているので、空き家の扱いに困っている方はぜひ参考にしてください。
空き家問題とは
少子高齢化・人口減少などを背景に年々深刻化しているといわれているのが空き家問題です。
空き家が増えると倒壊事故による被害や放火などの犯罪の火種になるなど社会的なリスクを増大させます。
では、現状はどうなっているのでしょうか。ここでは、前提となる空き家の定義を説明するとともに、統計データをもとにして、全国や地域ごとの空き家率の状況を解説します。
空き家は4種類に分けられる
空き家とは、現在誰も住んでいない住宅のことを指すのが一般的です。総務省が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家を次の4種類に分類しています。
| 空き家の種類 | 内容 |
|---|---|
| （1）賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家 | 賃貸用の空き家、売却用の空き家及び二次的住宅以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など（注：空き家の種類の判断が困難な住宅を含む） |
| （2）賃貸用の住宅 | 新築・中古に関係なく、他者への賃貸を目的として空いている住宅 |
| （3）売却用の住宅 | 新築・中古に関係なく、他者への売却を目的として空いている住宅 |
| （4）二次的住宅 | 普段は人が住んでいない別荘、普段居住する自宅とは別に、たまに寝泊まりする人がいる住宅など |
（2）（3）（4）については、通常空き家と呼ばれることはありません。そもそも人が常時住むための住宅でなかったり、将来人が住む目的で管理されていたりするためです。空き家問題で取り沙汰される「空き家」は「（1）賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」に分類されます。
空き家率は年々増加している
出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査結果」
少子高齢化や人口減少などの理由により、空き家数の増加が社会問題となっています。「令和5年住宅・土地統計調査」（総務省統計局）では、空き家数は約900万戸で全国の住戸の13.8％を占め、5年ごとにまとめられるこの調査において、2018（平成30）年から約51万戸増と過去最高の数になりました。
特に空き家問題で取り上げられる「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は約385万戸と、2018年（約349万戸）と比べ約37万戸の増加となっており、総住宅数に占める割合は5.9％となりました。
管理が行き届いていない空き家は、その地域に、防犯防災上、衛生上、景観上などの観点からさまざまな悪影響をおよぼすといわれています。
防災面では放火や薬物取引などの犯罪に使われたり、勝手に住みついてしまったりという懸念がありますし、倒壊することで被害が近隣に及ぶリスクがあります。
衛生面や景観面では、雑草が伸び放題になり、不法投棄、ゴミのポイ捨てを誘発することでの不衛生かつ不穏なイメージを印象付けることなどが挙げられます。
さらに、一戸建てより増加幅は少ないものの、マンションなどの共同住宅でも空き家は発生しています。2020（令和2）年に総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査 特別集計 （共同住宅の空き家についての分析）」によると、2018（平成30）年時点の空き家の内訳は、一戸建てが約318万戸（37.5％）、長屋建てが約50万戸（5.9％）、共同住宅が約478万戸（56.3％）です。
別荘などの二次的住宅、売却・賃貸用の住宅を除く、いわゆる空き家に特化してみると、一戸建てが約252万戸（72.2％）、長屋建てが約16万戸（4.7％）、共同住宅が約78万戸（22.3％）です。
マンションの場合、共益費や管理費、修繕積立金で日々の管理や将来の修繕をまかないますが、空き家が増えることでこうした資金が減り、管理や修繕がままならなくなる物件が増えることが懸念されます。結果、さらに管理費や修繕積立金が増額されることで負担が増えたり、管理が行き届かないことで暮らしにくくなったり、安全面でのリスクが増えることから転居する人が増え、マンション全体がゴースト化することも問題視されています。
なぜ空き家になる？空き家が増加している理由とは
では、なぜ空き家が増加してしまうのでしょうか。
実は空き家の原因と増加している理由は一つではなく多岐にわたります。
以下、代表的な理由として考えられるものを紹介します。
理由1：少子高齢化や人口減少
社会全体の問題となっている少子高齢化や人口減少が挙げられます。人口減で住宅を購入する人自体が少なくなっているうえ、地方で急激に進む過疎化から、さらに需要が少なくなっていることも考えられます。
また、地方に住んでいる高齢の親が死亡したとき、子どもたちは地方に住んでおらず、自宅を所有していることも多いため、相続した不動産を放置してしまうパターンが多くなっている点も挙げられます。
こうしたことから空き家数が増加していくと考えられています。
理由2：相続のトラブルや煩雑さ
相続のトラブルや煩雑さも、空き家増加の要因といわれています。 不動産は、金銭と違ってきれいに割り切れるものではありません。また、物件によっては、相続税などが思いのほかかかることがわかって相続を避け、相続人全員が相続放棄をすることで空き家になってしまうこともあります。
理由3：税金の問題
都市部で特に多く見られるのが、更地評価による固定資産税増を回避するために、あえて空き家のまま放置するケースです。土地に住宅が立っている場合に適用される、住宅用地の特例による固定資産税軽減が、更地にしてしまうと適用されなくなるためです。また、名義人が複数いるなど権利関係が複雑なことによって、活用や処分の見通しが立たないケースなどもあります。土地・住宅のニーズがあっても、高い地価や権利関係が足かせとなり、空き家が増える傾向にあります。
理由4：空き家の活用・管理の難しさ
親が所有者である場合、病気などで一時的に自宅を離れているとしても「いつかは自宅へ帰りたい」、「最期は自宅で」という思いを抱えていることがあります。こうした場合、たとえ子どもが売却や賃貸運用などをすすめても同意が得られなかったり、子ども側も強くすすめにくかったりすることから結論が先延ばしに。そうしている間に認知症になってしまい、空き家の利活用の判断が困難になってしまうこともあります。
また、子が所有者の場合、実家から離れていると利活用しようにも不便であったり、どこに相談したらいいかわからないといった問題も挙げられます。愛着のある実家だけに、活用することに罪悪感を持ってしまったり、兄弟間や親戚間で意見の相違からもめたりすることもあります。こうした活用、管理の難しさも空き家増加の理由になっています。
理由5：日本人の新築信仰
空き家率は全体的に上昇し、地域によっては中古住宅が余ってもなお、日本では新築住宅への人気が根強くあります。税制面で住宅ローン控除など、新築住宅で最大限メリットが得られるような、住宅購入の後押し策がとられてきたという経緯もあります。
都市部に比べ土地が安いことから、新築住宅の価格も相対的に安くなりやすく、わざわざ古い家を相続、もしくは中古住宅として購入するよりも、新築を購入、建てることが多いことも、空き家がそのままになってしまう理由になっています。
現在は国土交通省が2023（令和5）年に出しているデータ（令和５年度 住宅経済関連データ）では、2018年時点の日本の新設住宅着工戸数は約90万戸と比べ既存住宅の取引戸数は約16万戸で、既存住宅の流通シェアは14.5％となっています。
理由6：解体費用が用意できない
空き家を解体したくても、費用が高くてできないケースもあります。解体費用は建物構造や建物の面積によって異なりますが、100万円以上かかるのが一般的です。高額な解体費用を確保できないため、やむをえずそのまま放置されている空き家も存在します。
空き家を放置するリスクとは？
空き家が増えると、所有者・自治体・周辺住民といった関係者にさまざまなリスクが生じます。社会的なリスクとしては、防犯・防災性の低下と、放置による経済機会の損失が挙げられるでしょう。また、空き家の所有者にとっては、税金面でのリスクもあります。ここでは各リスクについて詳しく解説します。
倒壊や放火、犯罪など防災・防犯面のリスクを高める
建物は、人が住んで管理しているときれいに保たれるものですが、人がいなくなったらたちまち傷んでくるものです。特に、木造一戸建て住宅では柱の腐食など経年劣化が発生し、地震などが起きた結果、倒壊する危険性が高まります。
こうした建物の崩壊では、空き家の所有者が責任を問われる場合があります。単に空き家の所有者の問題だけでなく、隣家などの周辺住民に迷惑をかけてしまうこともあります。実際に空き家を放置して倒壊した結果、隣家に被害をおよぼした事例もあることから、しっかりとした管理が求められます。
次に見過ごせないのが犯罪リスクです。空き家になっていることで、第三者の不法占拠が容易になり、犯罪者が侵入して隠れ家になるなどの犯罪リスクが増加します。また、違法植物の栽培、詐欺グループの基地利用など、さまざまな面で空き家を悪用される事例も出ています。
こうした空き家と犯罪との関係について、よく採用されるのが「割れ窓理論」です。これはアメリカの犯罪学者が提唱した理論で、「建物の窓が割られたのを放置していると、そのことが地域の治安に関心を持つ人がいないというメッセージになり、犯罪者などが入り込みやすい環境になる」という説です。
空き家だからと放置していると、知らず知らずのうちに、犯罪者などを呼び込みやすい雰囲気を作ってしまい、地域全体の治安が悪化していくということです。
また、犯罪に加えて、衛生面、景観面でも懸念があります。空き家へのごみの不法投棄や庭の雑草未処理などで、異臭、害虫などが発生しやすくなります。特にごみの不法投棄は、誰か1人が行うと連鎖して、あれよあれよという間にごみ屋敷のようになってしまうことも珍しくありません。害虫、不快虫も当然発生しやすくなり、さらに野良犬、野良猫が住みつくと、その糞尿による悪臭なども発生しやすくなります。
そうなると、周辺住民は多大な悪影響をこうむる事態となります。管理されないことで老朽化が進み、お化け屋敷のような見た目になる空き家も多く、景観も悪くなります。
空き家を放置していた場合には、建物の老朽化による資産価値の低下だけでなく、その地域自体の環境を悪化させることにもつながるのです。
■「特定空家に指定される空き家の条件」
○そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
部材の破損や基礎に不同沈下があり、建物に著しい傾きが見られる。ほかにも基礎の破損や変形、基礎と土台のずれ、土台の腐食や破損などが該当する。
○そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
建築物の破損が原因で、アスベストの飛散、排水の流出による汚臭が発生している。またはごみなどの放置や不法投棄が原因の汚臭、多数のネズミなどが発生し、地域住民の日常生活に支障が出ている場合。
○適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
景観法で制定されている既存のルールに著しく適合しない場合や、屋根、外壁などの汚物や落書きがそのまま放置されていたり、立ち木などが建物の全面を覆う程度まで繁茂していたりする場合。
○その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
立ち木の倒壊や枝折れなどにより、近隣道路や家屋の敷地に枝などが大量に散らばって日常生活の妨げになっている、ほかにも空き家に住みついた動物の鳴き声や糞尿などの衛生面、空き家への不法侵入などにより犯罪の温床になっているなどの治安面で、不適切だと判断される場合。
地域や自治体の経済機会の損失につながることも
経済機会の損失とは、最適な意思決定をしないことで、本来ならより多くの利益を得られる機会を失ったり、損失が出てしまったりすることです。
例えば、空き家を店舗や施設として有効活用されていれば、その分経済機会が増えます。事業者は利益を得られるのはもちろん、その街に住んでいる地域住民の利便性も向上するでしょう。また、自治体は税収が増えることで住民サービスをより充実しやすくなるなどの効果が期待できます。
しかし、空き家の放置によって、周辺地域の再開発に支障が出たり、土地の有効活用の障害になったりすることが考えられます。さらに、自治体目線でいえば、住民のいない空き家のままでは住民税の徴収が滞り、街づくりプランも立てにくくなるという弊害もあります。
個人目線で考えても、住民サービスの向上や街の活性化は暮らしやすさにつながります。
こうした観点でも空き家が増えたり、放置されることはデメリットとなるでしょう。
特定空家等の制度で税金が増額することも
空き家の持ち主にとって、税金もリスク要因の一つになることがあります。
2015（平成27）年5月、倒壊などの危険性の高い空き家を減らし、所有者に対し適切な管理と活用を促す「空家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空家等対策特別措置法）」が全面施行されました。
通常、居住用の建物が立っている土地では、特例によって「固定資産税」や「都市計画税」が大幅に軽減されています（減額率は固定資産税で最大6分の1、都市計画税で最大3分の1）。
ところが、空き家を放置していて、周辺に危険をおよぼす可能性のある「特定空家等」に指定されると、この税金の特例が適用されなくなります。つまり、固定資産税と都市計画税の負担が増える可能性があります。
また、特定空家等に指定されたときに、所有者が改善のための適切な対応を怠っていると、自治体によって強制的に空き家が取り壊され（行政代執行）、その費用は所有者に請求されます。
つまり、空き家を放置していると、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられないだけではなく、空き家を強制的に取り壊され、その費用負担が発生する可能性があるということです。
なお、空き家にかかる税金は、更地にした場合も特例が適用されなくなるので、安易に解体することもおすすめできません。
しかし最近では、老朽化した家屋を取り壊した場合に、一定期間、取り壊す前の水準まで税額を減免することで、空き家の取り壊しを支援する制度があったり、売却先や再利用方法について相談に乗ってくれたりするなど、空き家所有者を支援する自治体も増えているので、お住まいの自治体へ相談してみることをおすすめします。
相続した実家を空き家にしないための対策は？
空き家の放置は多くのリスクとコストをともないます。しかし、相続したはいいものの、経済的な理由などで、空き家をすぐに解体するのが難しい場合もあるでしょう。そこで空き家問題に有効な対策を紹介します。
親が元気なうちによく話し合う
まずは親が元気なうちに方針を話し合うことです。前述の通り、親の意思を知らないまま実家を相続すると、方針が定まらず空き家のまま放置してしまうこともありますし、親に任せきりにすると高齢になって認知症になってしまった場合、意思を確認することも困難となります。
家の状態などを考慮したうえで、親に何かあったあと（相続後）は、「誰が住むのか」「売るのか貸すのか」「解体するのか」など、しっかり話し合うことが大切です。
話し合うタイミングは各家庭それぞれですが、正月やお盆など家族が集まる機会を有効に使うという手もあります。
空き家を賃貸に出す
所有する空き家の建物自体が比較的新しかったり、恵まれた立地にあったりするなら、賃貸物件にして家賃収入を得るという方法もあります。売却する場合は空き家＝資産を手放すことになりますが、賃貸物件へ転換すれば、資産を保有し続けることができます。将来、自分や子どもたちが住むことも可能でしょう。
また、空き家をそのまま放置すると、毎年固定資産税が発生しますが、家賃収入があれば支払いで悩むことも減るでしょう。
築年数が経過して老朽化した物件や、現在の耐震基準にそぐわない建物でも、適切に修繕・リフォームすることで、家賃収入を得る物件に生まれ変わらせることができる場合もあります。収益物件にすることで、毎月の家賃収入から、税金や将来の修繕費を捻出できる可能性もあるでしょう。もちろん空き家の状態によって、どの程度のリフォームが必要になるのかは違うので、見極めることが必要です。
また、都心部のように人口集積性があり、賃貸の需要が見込めるエリアかどうかも、成功のカギをにぎります。賃貸需要が少ないエリアでは、入居者を見つけるのも一苦労ですし、長い目で見ると退去者が出た場合、次の入居者が見つかるまで空室期間が生じ、その間は家賃収入がゼロになってしまいます。もちろん都心部だとしても需要が高い分、供給量も豊富になることが多いので、競合に勝てるような工夫が必要です。
多くの場合、リフォーム費用がネックになるので、どのように空き家を活用していきたいのか、コスト相談も含めてプロである不動産会社に相談してみるのが、最もリスクを抑える方法になります。賃貸での有用性、メリット、デメリットなどを相談して決めることが大切です。
空き家バンクへの登録
空き家バンクとは、空き家の所有者と空き家の利用希望者をマッチングする仕組みで、自治体や自治体から委任を受けた団体によって運営されているサービスです。
空き家バンクでは、地元の人から広報誌やホームページなどで空き家情報を広く募集し、移住・交流希望者向けの物件情報を収集して提供しています。
空き家バンク利用者側のメリットとしては、相場よりも安く買いやすい点や、見知らぬ土地に移住を決意する際、不安要素となる公共施設や買い物環境、気候などの生活情報についても、自治体の職員が答えてくれる点が挙げられます。
また、民間の不動産会社とは違い、その地域への定住を促し、エリアや自治体の関係人口増の推進を狙いとしている仕組みのため、空き家バンク利用者側の真剣さも問われるでしょう。
空き家所有者にとっては、高値での売却はしにくいものの、空き家の管理から解放されるというメリットがあります。
空き家管理サービスの活用
空き家の管理について、自身で行うのが難しいのであれば、空き家管理サービスも検討してみましょう。
現在、さまざまな空き家管理サービスを展開しているNPOや民間企業が増えています。例えば、毎月1回外部から建物を目視点検し、写真つきの報告を行うサービスや草むしり、郵便受けチェックを行っている会社や、マンションの空き家専門の不動産会社など独自の強みを持つ企業、物件に合わせた活用法のアドバイスや、ややこしい相続・税金についても相談できるサービスを展開している会社などです。
解体して国に引き取ってもらう
2023年4月から相続した土地を国に引き渡す「相続土地国庫帰属制度」という制度が開始されました。空き家を取り壊すことなどさまざまな条件がありますが、相続したはいいものの、遠方に住んでいて管理が難しかったり、税金負担が重いという場合の選択肢として考えられるでしょう。
制度申請には1筆（土地の数え方）の土地当たり1万4000円の審査手数料がかかり、審査が承認されると負担金を収めて引き渡します。負担金額は1筆あたり20万円が基本となります。
売却や不動産会社による買取を検討する
管理の手間や税金など、空き家に関するさまざまなコストも売却すれば不要になります。
空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。しかも前述のとおり、適切に管理されないまま放置されると、さまざまなリスクが発生しますし、特定空家等に指定されると、税金の軽減措置が受けられなくなります。
空き家を売却したり、不動産会社に買い取ってもらったりすれば、税金を支払う必要はなくなり、当然ながら費用がかかる管理も不要となります。売却や不動産会社による買取の依頼は、空き家の対策・活用方法のなかでもリスクが低い手段の一つです。
売却や不動産会社による買取の際は、複数の不動産会社へ一度に査定を依頼できる一括査定を活用しましょう。複数の不動産会社にアプローチすることで、売却や買取がスピーディーに進められるだけでなく、査定額や対応力などを客観的に比べやすくなるので、より理想に近い不動産会社を見つけられるでしょう。ただ、買取の場合、相場よりも安い売却価格になるケースが多いことは、覚えておく必要があります。
まとめ
- 全国的に空き家問題が深刻化している
- 空き家が増えると、防犯・防災性の低下や経済的な機会損失といった社会的リスクのほか、所有者にとっては納めるべき税金が増えてしまうリスクがある
- 空き家問題への対策としては、賃貸物件としての活用、空き家管理サービス・空き家バンクの活用、売却や不動産会社への買取依頼が挙げられる
取材協力／杉山 勝さん NPO法人 空き家解決センター 代表
監修／弁護士 横山宗祐さん
イラスト／タバタ画房
取材・文／山口俊介
構成／山口俊介、サクラサクマーケティング株式会社
