家の査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。
一般的には、簡易査定や査定シミュレーションを利用し、大まかな家の価値を把握したうえで、訪問査定を行います。
家の査定額は、立地、築年数、間取り、採光、管理状態など様々な要素から算出されます。そのため、査定を行う際は複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な家の価値を知ることができるでしょう。
本記事では、家の査定の方法から、査定額に影響するポイント、査定の依頼時の注意点やよくある質問をまとめました。
家の査定をお考えの方はSUUMOの一括査定の利用も検討したうえで、納得のいく売却を実現させましょう。
記事の目次
家の査定とは、売却見込み額を知るための方法
家の「査定」とは、不動産会社に家の売却見込み額を予想してもらうことを指します。査定額は近い条件の相場を参考にしたうえで、築年数や劣化状況など家の個別要素も踏まえたうえで算出されます。
「査定」と似た言葉に「鑑定」がありますが、不動産査定は不動産会社に依頼するものであり、不動産鑑定は不動産鑑定士が行うものです。不動産売却時に行われるのは主に査定で、不動産鑑定は法人間の不動産売買、相続や離婚、贈与などの際に不動産の評価を知るために依頼します。
査定方法には「簡易査定」と「訪問査定」がある
家を査定する方法は、次の2つに大別されます。
- 簡易査定（机上査定）
- 訪問査定（詳細査定）
いずれも不動産会社が行うものですが、方法が異なるため、目的に合ったものを選択しましょう。
簡易査定（机上査定）
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
簡易査定（机上査定）とは、机上でわかる次のような不動産の情報をもとに行う査定です。
- 所在地
- 広さ
- 築年数
- 方角
簡易査定は、依頼から結果の報告まで電話やメールで完結するため、手軽な査定方法だといえるでしょう。査定結果は、不動産会社にもよりますがおおむね3日～一週間以内に査定書を送付してもらえます。
訪問査定（詳細査定）
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
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訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、机上ではわからない次のようなことも加味して行う査定です。
- 接道状況
- 隣地・境界（境界確定・日照）
- 外装・内装・設備等の劣化状況
- 眺望・日当たり
- リフォーム歴
家を片付けたり、スケジュールを調整したりと手間はかかりますが、簡易査定と比較して高い精度の査定を期待できます。担当者と実際に話すこともできるため、不動産会社の特徴も把握しやすいものです。家の売却を検討している方は、必ず訪問査定を受けましょう。
家の査定の注意点とは？家を売りたい！依頼前の準備、流れ、査定方法などを伝授！
ネット上でできる「査定シミュレーション」もある
Webサービスの中には、ネット上で簡単に家の査定額のシミュレーションができるものもあります。不動産会社に連絡する手間がなく、個人情報を入力する必要もないため、手軽に利用できるサービスです。
しかし、Web上で完結するため、当然ながら不動産会社が現地を見るわけではなく、入力する情報もマンション名や広さ、階数、方角など必要最低限なものです。家の査定額に大きく関わる情報が加味されていないため、その物件に即した「査定額」というよりは同条件の物件の「相場価格」に近いものだと考えられます。
売却を本格的に考えている場合は、不動産会社による訪問査定を受けるのは必須です。査定シミュレーションは、売却金額の目安を知るためのものと認識しておきましょう。
家の査定を依頼する方法は、一括査定がオススメ
家の査定（簡易査定・訪問査定）を依頼する方法は、次の3つです。
1. 不動産会社のホームページから査定依頼
2. 不動産会社に直接、電話・訪問する
3. 一括査定サービスを利用する
定、訪問査定を選べるとともに、複数の不動産会社に一括で査定依頼できます。
家を好条件で売るには、不動産会社の比較が不可欠です。少なくとも2〜3社に査定依頼することで、査定額のみならず、不動産会社の実績やサービス、担当者の人間性などを比較できます。
家の査定依頼から売却完了までの流れ
家の売却は以下の7ステップで進めます。いつまでに家を売却したいのかを考えながら、手続きを進めていきましょう。
- STEP1：売却準備
- STEP2：査定依頼
- STEP3：不動産会社を選ぶ
- STEP4：媒介契約を結ぶ
- STEP5：売却活動の開始
- STEP6：売買契約を結ぶ
- STEP7：物件の引き渡し
STEP1：売却準備
不動産会社に査定依頼をする前に、まずは売却の準備を整えましょう。以下の4つを済ませておくと、査定を依頼する不動産会社の選定をスムーズに行えます。
・住宅ローン残債を確認する
・必要書類を準備する
・リフォーム履歴の把握
・周辺の相場を調べる
各内容については後述の「査定依頼前に準備すること」でより詳しく解説していますので、参考にしてください。
STEP2：査定依頼
準備が整ったら複数の不動産会社に査定を依頼します。一社ずつ査定依頼するのは時間と手間がかかるため、一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
本格的に売却を検討しているなら訪問査定が必須です。現地で接道状況や家の管理状況などを確認してもらい、物件のメリットやデメリットも伝えて正確な査定額を算出してもらいましょう。
STEP3：不動産会社を選ぶ
査定額や売却実績、サービス内容、担当者の対応などをもとに、不動産会社を選びます。
査定額はあくまで売却価格の目安であり、査定額で売却できるとは限りません。査定額の高さだけで不動産会社を選ぶと、思うように売却活動を進められない可能性もあります。査定額以外の要素もふまえ、総合的に判断して不動産会社を選びましょう。
STEP4：媒介契約を結ぶ
不動産会社を選んだら媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | できる | できない | できない |
| 売主自ら買主を見つけて取引 | できる | できる | できない |
| 売主への売却状況報告頻度 | 法令上の定めなし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズ（不動産流通機構）への登録義務 | 任意 | 7日以内※ | 5日以内※ |
| 契約期間 | 指定なし | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
※不動産会社・レインズの休業日を除く
どの媒介契約を結ぶか、不動産会社と話し合って決めましょう。媒介契約については以下の関連記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
不動産売却の媒介契約の種類とは。一般媒介、専属媒介、専属専任媒介の違い/不動産売却マニュアル#8
STEP5：売却活動の開始
売却活動は、媒介契約を結んだ不動産会社が主体となって進めていきます。
売主は、必要に応じて内覧希望者に物件の案内・説明を行います。物件がより良く見えるよう掃除をしておき、気持ち良く内覧できるようにスリッパを用意しておくとよいでしょう。
売却活動にあたっては、買主から条件交渉（値引き交渉）を受ける場合もあります。希望価格で売却するために条件交渉を断ると、売り時を逃してしまうかもしれません。不動産会社と相談しながら柔軟に対応しましょう。
STEP6：売買契約を結ぶ
買主が決定したら売買契約を結びます。契約は、売主、買主、売主側の仲介業者、買主側の仲介業者が集まって行うのが一般的です。
同席する宅地建物取引士が重要事項説明を行ったあと、売買契約を締結します。契約にあたっては本人確認書類や実印、印鑑証明書などが必要です。あらかじめ確認して用意しておきましょう。売買契約の成立後、買主から売主へ手付金が支払われます。
STEP7：物件の引き渡し
売買契約書に基づき、売主が買主へ物件を引き渡します。引き渡し時に、代金の決済や登記の移行手続きも併せて行います。すべての手続きが終わったら、物件の鍵や付帯設備の保証書などを買主に渡しましょう。
以上で、家の査定依頼から売却完了までの一連の流れは終了です。不動産売却によって売却益（譲渡所得）が発生した場合は、確定申告を忘れずに行いましょう。
家の査定額に影響するポイント
立地
不動産の立地は、査定額に大きく影響する要素の1つです。駅からの距離だけでなく、周辺の利便性や治安など、さまざまな要素から価値が判断されます。また、建てられる建造物の高さ、広さなどが制限される用途地域内にある場合は、価格が下がることもあります。
築年数
基本的に、経年につれて建物の価値は落ちていきます。一戸建ては、築10年で価値が半分、築20年ほどで価値がゼロになるといわれていますが、これは木造戸建の耐用年数が22年と定められているからです。ただし、耐用年数を過ぎたら住めなくなるということではないので、家の状況によっては築20年を過ぎた一戸建てにも価値がつくことはあります。
一方、マンションの耐用年数は47年。しかし、マンションも耐用年数がすぎたら住めなくなる・価値がゼロになるというわけではありません。ただ、耐用年数が長い分、一戸建てと比較すると築20年、30年の物件でも価値はつきやすいといえるでしょう。
一戸建て、マンションともに、不動産には建物だけでなく土地も含まれています。マンションには一見して土地がないようにも思えますが、持分を所有しているものです。土地は経年劣化するものではないため、どれだけ築年数がたっていても、建物に価値がつかなかったとしても、基本的には一定の価値が残ります。
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床面積・専有面積
一戸建ては床面積、マンションは専有面積が広いほど、売却したときの総額（面積×成約単価） は上がります。とはいえ実際は、面積が広すぎる物件よりも、多くの人が買い求められるような手頃な物件のほうが成約単価が高くなる傾向があります。よってあまりに狭すぎる物件でない限りは、床面積や専有面積はあまり気にしなくてよいかもしれません。また、マンションは居室部分の広さだけでなく、バルコニーなどの広さも考慮されます。
間取り
家の広さに応じた住みやすい間取りであるかは、価値というより需要面に影響します。例えば「1Rで100m2」の家と「3LDKで100m2」の家であれば、基本的に需要が高いのは後者です。需要の高い間取りは場所やターゲット層にもよりますが「生活しやすさ」は住まいに必ず求められる要素です。
採光・通風・眺望
採光や通風は、住まいの快適性に関わる部分です。家の周りに日光や風を遮断する建物があるような場合は、評価が下がります。
また、マンションでは特に眺望も見られます。景色が抜けていて見晴らしが良かったり、ランドマークが見えたりする部屋は、価値が上がります。
維持・管理状態
同じ築年数であっても、家族の数や年齢、ペットの有無などによって、住まいの劣化具合は大きく異なります。またリフォーム歴によっても、建物の価値は変わってきます。
また、マンションの場合は居室内のみならず、共用部の状況や管理体制も査定に影響すると考えておきましょう。
土地の広さ（一戸建てのみ）
基本的に、敷地は広いほうが価値が高いものです。しかし、広すぎる土地は活用しにくいため、家を建てるニーズの高い30〜50坪ほどの広さの土地と比較して坪単価が落ちることもあります。
土地の形状（一戸建てのみ）
正方形や長方形など「整形地」に近い土地ほど、価値は高くなります。旗竿地や台形、三角などの「不整形地」は、十分に建築スペースを取れず、建物の形状が複雑になることから建築コストも高くなるため価値が下がります。また、長方形であっても、間口に対して奥行きが長い土地は利用しづらいため、査定額に反映されることもあります。
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接道状況（一戸建てのみ）
日当たりの関係上、基本的に道路が南側に接道している物件が最も価値は高くなります。また、接道が広いほうが原則的に価値は上がりますが、騒音や排気ガスなどの問題もあるため、広ければ広いほど高いというわけではありません。また、角地や二方路地など、接している道路が多いほど価値が高くなる傾向にあります。
一方、接道幅が2m未満であれば再建築不可となり、不動産としての価値は大きく下がります。
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高低差（一戸建てのみ）
土地に高低差がある場合も査定に影響します。高低差がある物件は、建て替えの際に建築コストが上がったり、整地に費用がかかる可能性があるためです。
また、道路に対して低い／高い場所にある物件も、階段を設けたり、特別な排水工事が必要になったりすることから価値が下がる傾向にあります。
査定依頼前に準備すること
査定依頼は無料でできますが、依頼前には次のような準備をしておきましょう。
住宅ローン残債を確認する
家の売却は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければできません。とはいえ、査定時点では住宅ローン残債があっても大丈夫。売買代金受領をもって住宅ローンを完済できれば、家の売却は可能です。
また、家の査定前に住宅ローン残債を確認しておくことで「オーバーローン」になるのかを判断できます。オーバーローンとは、住宅ローン残債が家の売却見込み金額を上回っている状態のことです。売却代金に自己資金などを充当してローンを完済できなければ、任意売却などイレギュラーな売却方法を検討する必要があります。
住宅ローン残債は、毎年、10月〜11月に送付されてくる年末残高証明書で確認できます。もしお手元にない場合は、住宅ローンを借り入れている金融機関に問い合わせてみましょう。
必要書類を準備する
訪問査定の依頼時には、次の書類を準備しておきましょう。
- 本人確認書類
- 権利証
- 登記事項証明書
- 公図・測量図
- 購入時の図面や資料
- 固定資産税納税通知書
- マンションの管理規約
- マンションの管理費・修繕費・駐車場代金などがわかるもの
基本的には、全てお手元にあるはずのものです。加えて、家の性能や評価を示す次のような書類があれば査定額が上がる可能性もあるので、用意しておくことをおすすめします。
- 住宅性能評価書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- 住宅診断報告書
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リフォーム履歴の把握
リフォームや修繕歴も、家の価値に大きく関わります。工事の時期や内容がわかる書類があれば、必ず用意しておきましょう。
周辺の相場を調べる
家の査定前には、ご自身でもある程度の相場観を養っておくことをおすすめします。相場観があることで、査定結果の理解が深まるとともに、万一相場に合わない高額な査定額を出して媒介契約を得ようとする不動産会社があった場合も気がつくことができるからです。
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不動産情報サイトで売り出し事例を見る
ある程度の相場を知る方法として、最も簡単なのがSUUMOなどの不動産情報サイトで類似物件の売り出し価格を見ることです。ただし、売り出し価格と実際に成約に至る価格には一定の差があります。マンションは5〜10％ほど、一戸建ては20％前後、売り出し価格から金額を落として成約に至るのが一般的です（レインズ内市況データより）。
レインズ・マーケット・インフォメーション
マンション・一戸建ての過去の成約事例は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトで見られます。しかし、物件の詳細な場所などはわからないようになっているため、参考程度に見てみるとよいでしょう。
不動産情報ライブラリ
土地の成約事例は、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリで閲覧できます。こちらもレインズ・マーケット・インフォメーション同様、詳細な条件が絞れるわけではないので、参考程度にとどめましょう。
査定の依頼時に注意すべきポイント
家の査定は、誰でも簡単に依頼できます。しかし、適正な査定結果を得るには次のようなポイントに注意しなければなりません。
複数の不動産会社に査定依頼する
家の査定額の算出方法は不動産会社によって異なるため、複数の会社に査定依頼することが大切です。しかし、複数社に査定依頼する目的は、少しでも高額な査定額をつけてくれる不動産会社を見つけるためではありません。
家の査定をしてもらう方は「できる限り高い査定額をつけてもらいたい」と考えがちですが「査定額」と「売れる金額」は異なります。
中古車買取やリサイクルショップであれば、査定額がそのまま買取価格となります。これは、査定する会社が「この額で買い取ります」という金額を示しているからです。
一方、不動産会社の役割は、仲介。不動産会社が買い取ってくれるわけではないので「査定額が高い＝高く売ってくれる不動産会社」ではありません。また買取業者を利用する場合でも、相場に応じた金額で買い取られます。この点をあらかじめ認識したうえで、査定額の根拠や販売戦略を見て比較検討するようにしましょう。
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マイナス評価になる事実・状況も正直に伝える
- 床がへこんでいる
- 壁に穴が空いている
- ドアの立て付けが悪い
このような状態がみられれば、査定にマイナスになると考えられます。しかし、もし担当者が気づかなかったとしても、必ず事実を伝えるようにしましょう。
査定時には気づかれなかったとしても、家の購入を検討してくれる人、家を買ってくれる人には後々気づかれます。売買契約を結んだあとに、契約内容と異なるものを売却したとされてしまうと「契約不適合責任」に問われる可能性もあります。家を売るうえでは、査定の段階からマイナス点も見てもらったうえで正確な査定額を算出してもらうことが大切です。
査定依頼前のクリーニング・リフォーム・解体は不要
査定では、不動産会社の担当者にありのままの状態を見せるようにしましょう。「査定前にハウスクリーニングをしたほうがいいのかな？」と考える方も少なからずいますが、家をきれいに見せるのは販売戦略であって、査定結果には影響しません。また、リフォームや大規模な修繕を行ったとしても、その費用分を売却代金に上乗せできるとは限りません。
どのような状態であっても、現状のまま買ってもらえる可能性がありますし、むしろ現状のままで価格を抑えて売り出すほうが買主が見つかりやすいこともあります。費用をかけた修繕やクリーニング、解体の実施は、査定後や売り出してからの反響を見てからでも遅くはありません。
不動産売却前のリフォームは不要なの？費用回収などのデメリットや市場動向から理由を解説
家の査定に関するよくある質問（Q＆A）
家の査定に関するよくある質問を5つ紹介します。
Q. 家の査定は無料ですか？
A.SUUMOでは無料で不動産の一括査定ができます。物件の情報を入力するだけで査定額がわかるため、ぜひ気軽にご利用ください。
Q. 査定をしたら、必ず売却しないといけませんか？
A.査定したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。すぐに売却する意思がなくても査定依頼できますし、査定内容を見て売却をとりやめることもできます。
Q. 査定にかかる時間はどれくらいですか？
A.査定にかかる時間は、机上査定の場合に3日～1週間、訪問査定の場合に1～2週間です。一括査定は机上査定になります。
Q. 築年数が古い家や再建築不可物件でも査定できますか？
A.築年数が古い物件や再建築不可物件でも査定できます。古家を解体して土地として売却するか悩んでいる場合は、古家を残した状態での査定額と古家を解体した場合の査定額の両方を出してもらうよう依頼するとよいでしょう。
Q. 部屋が散らかっていますが、訪問査定は可能ですか？
A.査定では家の状態をチェックされるため、部屋が多少片付いていなくても問題ありませんが、常識の範囲内で掃除しておきましょう。内覧希望者の心証を良くするためにも、内覧前には片付け・清掃が必要です。
まとめ
- 「査定価格」とは売却見込み額
- 家の売却を検討している場合は「訪問査定」を
査定の精度を高め、査定結果をより深く理解するためには、査定に影響するポイントや必要な準備、注意点を知っておくことが大切です。SUUMOなどの不動産情報サイトで売り出されている物件や過去の成約事例を見ることで、ある程度、相場は推測できますが、売却前には不動産会社に訪問査定をしてもらいましょう。
図版作成／Amy
編集協力／金指 歩（プレスラボ）
株式会社あゆみリアルティーサービス。1991年、三菱UFJ信託銀行（旧三菱信託銀行）入社。企業不動産のコンサルティングや不動産相続コンサルティング、不動産売買仲介などの業務に17年間従事する。2009年あゆみリアルティーサービス設立。不動産相続・不動産投資コンサルティング、空き家再生投資、売買仲介などを手掛ける。宅地建物取引士、FP1級、MBA。
