隣地境界線とは、土地と土地の境界を示す線です。しかし、土地と土地の境界を示す線には「敷地境界線」や「道路境界線」などもあります。隣地境界線とは、具体的にどのような境界を示す線なのでしょうか？
本記事では、隣地境界線と敷地境界線、道路境界線との違いとともに、確認方法や測定方法、隣地境界線をめぐるトラブル事例を解説します。
記事の目次
隣地境界線とは？
隣地境界線とは、土地とその隣接地との境界を示す線を指します。ただ、実際には「線」は存在しておらず、不動産は境界標という「点」で境界が決められています。隣地境界線は、境界を分ける点と点を結んだ線にすぎないため、隣地境界線をどのようにイメージして見るかがポイントです。
「線」に加え「空間・空中」や「地中」の境界もまた見ることはできません。しかし、木の枝葉など空中の越境をめぐるトラブルも少なくないことから「見えないもの」をどう想定するのかという視点で読み進めてみてください。
隣地境界線から建造物の適切な距離
民法や建築基準法では、隣地境界線から建造物までの距離についてさまざまな規定が定められています。
建物は原則的に境界線から50㎝以上離さなければならない
建物は、原則的に外壁を境界線から「50cm以上」離して建築しなければなりません。これは、民法で規定されています。ただし、民法は個人間の権利や義務関係を規律する法律であることから、個人間で合意さえしていれば、境界線から外壁までの距離が50cm未満であっても問題ありません。
民法234条
- 建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。
窓や縁側の規定
外壁を境界線から50cm以上離したとしても、境界から50cm程度のところに窓などこちらを覗かれる可能性があるものがあると、落ち着いて生活することはできません。従って、民法では、外壁を境界線から50cm以上離すことに加え、境界線から1m未満の距離に窓や縁側を作る場合は、目隠しを付けるよう規定しています。ただ、こちらも民法は私法であることから、当人同士で合意形成ができていればこの限りではありません。
民法235条
- 境界線から1メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
- 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。
塀やフェンスの規定
民法では、境界線から建物までの距離だけでなく、塀やフェンスの設置方法も規定しています。所有者の異なる2棟の建物の間に空き地がある場合、費用を分担して境界に塀やフェンスを建てることができます。協力が得られなかった場合は、板塀や竹垣などの素材で「2m」のものであれば独断で建てられます。
民法225条
- 二棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空地があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障を設けることができる。
- 当事者間に協議が調わないときは、前項の囲障は、板塀又は竹垣その他これらに類する材料のものであって、かつ、高さ二メートルのものでなければならない。
外壁後退とは
原則的に、境界線と外壁との距離は50cm以上確保しなければならないと規定されていますが、第一種・第二種低層住居専用地域ではこれ以上の距離を確保しなければならないケースがあります。これを「外壁後退」といいます。外壁後退は、都市計画によって定められます。外壁後退は、建築基準法で「1m」または「1.5m」が限度と規定されています。
建築基準法54条
- 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（以下この条及び第八十六条の六第一項において「外壁の後退距離」という。）は、当該地域に関する都市計画において外壁の後退距離の限度が定められた場合においては、政令で定める場合を除き、当該限度以上でなければならない。
- 前項の都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては、その限度は、一・五メートル又は一メートルとする。
隣地境界線のほかにどんな境界線がある？
境界線は、次の3つに大別されます。
- 隣地境界線
- 道路境界線
- 敷地境界線
隣地境界線は、前述どおり、土地と隣接地との境界を示す線です。敷地境界線や道路境界線には、どのような違いがあるのでしょうか？
道路境界線
道路境界線とは、土地と道路の境界を示す線です。土地と接道している道路の境目を指します。ここであらためて「道路」について確認しておきましょう。道路とは、建築基準法でいうところの道路を指します。建築基準法では、原則的に幅員4m以上の公道などを道路といいます。具体的に、道路とは次のような道です。
| 建築基準法の条文（種別） | 内容 |
|---|---|
| 法42条第1項第1号 | 道路法による道路 (国道・都道・区道などの公道) |
| 法42条第1項第2号 | 都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などでできた道路 （開発道路） |
| 法42条第1項第3号 | 建築基準法施行時(昭和25年11月23日)に既に存在していた道 （既存道路） |
| 法42条第1項第4号 | 都市計画法などの法律により2年以内に事業が行われる予定のものとして特定行政庁が指定したもの （計画道路） |
| 法42条第1項第5号 | 土地を建築敷地として利用するために新たにつくる道で、特定行政庁から指定を受けたもの （位置指定道路） |
| 法42条第2項 | 建築基準法施行時に既に存在する幅員4ｍ未満の道で特定行政庁が指定したもの （細街路、2項道路、みなし道路） |
| 法附則5項 | 建築基準法が施行される以前の法律であった市街地建築物法により指定された建築線で、建築線間の距離が4ｍ以上のものは、法42条1項5号による位置指定道路とみなされます。 |
従って、私道と敷地の境界は、道路境界線とは呼びません。道路と敷地の境界には、道路境界標が設置されており、国土交通省または市区町村名が明記されています。
敷地境界線
敷地境界線は、土地と土地との境界を示す線です。隣地境界線と似ていますが、隣地境界線は「隣地との境界線」であり、敷地境界線は隣地と接していない場合も存在します。敷地境界線は、敷地を囲む外周です。敷地境界線が隣地境界線と同一であることもあれば、道路境界線と同一である場合もあります。
隣地境界線の確認方法
隣地境界線を確認する方法は、次の3つです。確認するために必要な書類や知識の有無、確認の目的などに応じて、適切な方法を選択しましょう。
現地を確認する
現地で隣地境界線を確認するには、まず必要となる書類を準備しましょう。
- 地積測量図
- 住宅地図
- 公図
地積測量図とは、土地の面積の測量図です。地積測量図は、単に数値が書いてあるだけのため、これだけを現地に持っていっても、どこがどこを指すのか把握できません。従って、地積測量図の見方を調べたうえで、位置関係がわかる「住宅地図」や土地の地番や形状がわかる「公図」とセットで用意して持っていくことをおすすめします。地積測量図がお手元にない場合は、法務局で取得できます。ただし、全ての土地にあるものではありません。
境界標を確認する
「境界標（きょうかいひょう）」とは、境界の点を現地で確認するために設けられた標（しるし）です。地積測量図にある「境界点」に境界標があるか確認します。境界標は「境界石」と呼ばれることもありますが、境界標の素材は石であるとは限らず、次のような素材も見られます。
- コンクリート
- 金属プレート
- プラスチック
- 木 など
境界標の見方もさまざまです。たとえば、境界標に十字が刻んであれば、十字が交わる点が境界点であることを表します。一方、矢印が刻んである場合は、矢印の先端が境界点です。
土地が四角形なら4つ、五角形なら5つの境界標があります。境界標の示す点と点を結んだ線が、境界線です。境界線に沿って塀やフェンスがある場合もありますが、塀やフェンスは必ずしも境界線に沿って設置されているとは限りませんのでご注意ください。
隣地境界線を確認するときのポイントは、先述したように見えないものを見ること。そして、空を見上げることです。境界標の示す点と点を結んだ線をイメージし、そのまま上を見上げると、樹木の枝葉などが越境していないか確認できます。
測量してもらう
必要な書類がない場合、あるいはより正確な境界線を確認したい場合は、測量を依頼します。測量とは、土地の面積や形、境界を把握するために行うものです。
測量の依頼先は「測量士」か「土地家屋調査士」です。両者には次のような違いがあるため、目的に応じて使い分けましょう。測量の種類や方法については、後述で詳しく解説します。
| 測量士 |
|
|---|---|
| 土地家屋調査士 |
|
筆界特定制度を利用する
筆界特定制度とは、筆界特定登記官が「筆界」を明らかにする制度です。筆界は、境界と同じ意味で用いられることが多いですが、所有権の範囲を画する線という意味合いで使われることもあります。
不動産登記法第123条
- 筆界 表題登記がある一筆の土地（以下単に「一筆の土地」という。）とこれに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む。以下同じ。）との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。
筆界特定制度を利用することで、裁判手続きではなく、行政手続きとして迅速に筆界を明らかにできるため、隣地所有者と紛争に発展してしまったときの解決策として、あるいはトラブルを避けるために有効な制度です。
隣地境界の測量方法
土地を測量する方法は、いくつかあります。土地を所有している方、あるいは土地の購入を検討している方が接する機会が多いのは「確定測量」と「現況測量」です。このうち、隣地との境界を確定するには「確定測量」を依頼する必要があります。
境界確定測量とは？現況測量との違い
境界確定測量とは、隣接するすべての土地の所有者の立ち会いのもと、境界を確定する測量を指します。一方、現況測量は、隣地所有者に立ち会いは求めず、あくまで現況の建築物などを測量して図面化します。確定測量と比べると測量にかかる期間も短く、費用も安価です。
| 土地確定測量 | 土地現況測量 | |
|---|---|---|
| 境界の特定 | 特定される | 特定されない |
| 特定できる面積 | 正確な面積 | 大まかな面積 |
| 費用 | 現況測量より高い | 確定測量より安い |
| 期間 | 現況測量より長い | 確定測量より短い |
確定測量が必要になる局面
法律上、確定測量が必要になるのは、土地を分筆または合筆（ごうひつ・がっぴつ）するときです。つまり、土地を分割したり、合わせたりするときに確定測量が必要になります。
土地を売買する前に確定測量するケースも見られますが、売買前の測量は義務ではありません。確定測量しない場合は、登記簿上の面積で売買することになります。この後、解説するように、測量には決して安くない費用や時間がかかるため、特定のケースを除き、売買前に測量されないケースも少なくありません。また、確定測量より時間のかからない現況測量で済ませるケースも少なからず見られます。
特定のケースというのは、たとえば土地の単価が高い場合です。たとえば、1m2100万円の土地であれば、土地の面積が10m2変わるだけで取引価格は1,000万円変わります。よって、単価が高い土地の売買では、正しい面積で取引するため、測量されることが多いようです。
また、買主が開発業者の場合も、売買時に確定測量を入れるのが一般的です。これは、開発の前に確定測量をする必要があるからです。開発の前に必要なのであれば、あらかじめ正しい面積で取引したいということで、売買の時点で確定測量を入れることが多いようです。
確定測量の流れ
境界確定測量をする場合の流れは、おおむね次のとおりです。ここでは土地家屋調査士に測量を依頼するケースを想定しますが、調査士や土地、隣地の状況などによって次の流れ通りに進まないこともあります。
1．調査・必要書類の取得や準備
依頼時点で土地の権利書や登記簿謄本など、依頼者が用意できる書類をあらかじめ用意しておくと測量がスムーズに進みます。不足しているものは調査士が法務局や役所で取得し、現地を調査します。
2．現況測量（仮測量）
資料や調査を基にした仮の境界を起点とし、現況測量を実施します。このときの測量は「仮測量」といわれることもあります。隣地所有者が判明していれば、立ち会いのお願いのため連絡をします。
3．隣地所有者立ち会い
隣接するすべての土地の所有者に現地で立ち会ってもらい、隣地境界線を確定していきます。
- 接している敷地が多い
- 隣地の所有者が複数人いる
- 相続登記されていない
- お互いの主張が一致しない
上記のような場合は、測量が終わるまでに、当初想定していた以上の時間を要することもあります。
4．確定測量
すべての隣地所有者の同意を得たら、決まった境界に境界標を設置します。新たな境界標を起点に確定測量を実施します。
5．境界確認書の作成
測量後、境界点を示した測量図面にすべての隣地所有者の署名・押印をもらい、境界確認書を作成します。
6．登記申請
すべての測量や手続きが終わり次第、確定測量図に境界確認書を添付して法務局で登記を申請します。
確定測量にかかる期間は3カ月前後といわれることもありますが、実際にはケースバイケースです。立ち会ってもらう隣地所有者の数や協力的なのか非協力的なのかという姿勢、土地の形状や面積、周りの障害物などによって変わってくるため、一概にどれくらいかかるということはできません。
確定測量にかかる費用
確定測量にかかる費用は一般的な戸建住宅で60万円〜80万円程度といわれていますが、こちらも一概にどれくらいということはできません。かかる期間と同様に、土地や隣地所有者の属性や状況によります。
また「官民境界明示」を要するときは、測量費用が100万円を超えることもあります。官民境界明示とは、官有地と民有地の境界を確定することを指します。隣接地に公道や国有地、河川などが含まれる場合は、確定測量に官民査定を要します。官民境界明示を要する場合は調査規模が大きくなりやすいため、時間も余計にかかる傾向にあるのです。
隣地境界線に関するトラブル事例
隣地境界線を巡るトラブル事例として、次のようなものが挙げられます。このような状況が見られる場合、今は問題になっていなかったとしても、将来的に隣人との間でトラブルが発生してしまう恐れがあるためご注意ください。
隣地境界線に関するトラブルで最も多いのは、越境です。越境とは、次のようなものが境界線を越え、隣地に侵入している状態を指します。
- 樹木の枝葉
- 塀やフェンス
- 擁壁
- エアコンの室外機
- 雨樋
- 出窓
- ベランダ
- 給排水管・ガス管 など
地面に置いてあるもの・建造してあるもの以外にも、空中あるいは地中で隣地に侵入してしまっている場合も越境に該当します。購入を検討している不動産、あるいは所有中の不動産に越境が見られる場合は、隣地所有者とのトラブルの要因となります。越境は現地を確認しなければわからないため、図面や間取りだけでなく、必ず現地確認をしたうえで物件選びや現況の確認をするようにしましょう。
境界標の紛失
測量をして境界標を打ったにもかかわらず、時を経て境界標が紛失してしまっているケースも見られます。自然に隠れてしまうということもありますが、誰かが悪意をもって引き抜くという可能性もゼロではありません。近年では、そういったことができないよう、モルタルを流し込んで固めるなど、動かしづらくする対策が取られていますが、ひと昔前までは木の棒などを差し込んで境界標としていることもありました。 境界標が紛失してしまったことにより境界不明となっているケースは、特に長年、測量をしていない土地や所有者が変わっていない土地などで見られます。境界標を復元するには、土地家屋調査士に依頼し、確定測量と同様の手続きを経なければならないこともあります。
塀やフェンスが境界線とずれている
日本の住宅の多くは、境界線に沿って塀やフェンスを設けています。しかし、塀やフェンスの位置が境界線と必ずしも一致しているとは限りません。塀やフェンスの位置には、次の3つのパターンがあります。
- 境界線の真上に設けられている
- 境界線より内側に設けられている
- 境界線より外側に設けられている
境界線の真上に設けられているケースを除き、将来的に塀やフェンスの所有を巡ってトラブルになる可能性があります。たとえ塀やフェンスが外側にあったとしても、設置した当人から所有者が変わっていれば、その所有権は誰にあるか明言することはできません。現に、前所有者が越境して塀やフェンスを設置していたというケースも少なからず見られます。
隣地境界線をおろそかにしてしまった場合のリスク
隣地境界線の確認は、無用なトラブルを回避するために行うものです。隣地境界線をおろそかにしてしまった場合は、隣地所有者とトラブルに発展し、次のような不利益を被るおそれがあります。
建築の中止や変更を求められることがある
前述の通り、民法では「隣地境界線から外壁までの距離を50cm以上確保しなければならない」と規定されています。民法では同時に、これに違反して建築している場合、隣地の所有者は建築を中止または変更させることができるとしています。ただし、建築の着手から1年を経過している場合、あるいはすでに建物が完成している場合、建築の中止や変更を求めることはできず、損害賠償請求のみ可能です。
従って、隣地境界線から外壁までの距離が民法で規定されているものより短かった場合、隣地所有者から建築の中止や変更、または損害賠償を求められる可能性があります。隣地所有者との合意があれば隣地境界線から外壁までの距離は50cm以下でも問題ありませんが「言った」「言わない」のトラブルにならないよう、合意した事項は覚書などを交わしておくと安心できるでしょう。
損害賠償請求に発展することもある
先述したように、塀やフェンスの所有者が曖昧になっている状態で、たとえば地震が起きたとしましょう。このとき、ブロック塀が壊れて隣地の車を破損してしまったら、責任は誰にあるでしょうか？もし、ブロック塀の所有権がこちらにあると主張されてしまったら、損害賠償を請求されかねません。
家屋はきれいに建て替えられていたとしても、ブロック塀はそのままということも少なくありません。将来、トラブルに発展してしまうリスクを低減させるため、物件を選ぶとき、あるいは隣地境界線を確認するときには、塀やフェンスが境界線に対してどちらにあって、その所有権はどちらにあるかまで確認することをおすすめします。
お金がかかることもある
境界や越境をめぐり、隣地所有者とトラブルに発展してしまったときにつらいのは、その相手の隣に住み続けなければならないことです。「もうこんなところに住みたくない！」と思っても、住み替えや引越しにはお金がかかります。調停や裁判になってしまうと、証拠を集めたり、弁護士に依頼したりするための費用や労力も必要です。
まとめ
- 隣地境界線は必要な書類を揃え、境界標が確認できる状態であれば、自身で確認することもできる
- 境界線は目に見えないため、空中で越境しているもの、地中で越境しているもの、塀やフェンスの位置が正しいかまで把握することは容易ではない
- トラブルを未然に防ぐため、気になるところを不動産会社や土地家屋調査士に聞くことが大切
不動産の売買時、隣地境界線がトラブルの要因となるケースは少なくありません。必要に応じて専門家の手を借りながら、境界の確認や確定を行いましょう。
編集：金指 歩（プレスラボ）、デザイン：ささきめい
株式会社よつば鑑定 代表取締役／不動産鑑定士 河野 栄一さん
