家の解体費用は、構造や立地、残置物の有無などによって大きく異なります。売却を前提とする場合、費用や手元に残るお金にも関わるため、相場を知っておくことが大切です。ただし、必ずしも家を解体しなければ売れないわけではないため、古い家を売る方法についても知っておきましょう。
この記事では、家の解体費用の目安や進め方、売却時の選択肢について詳しく解説します。
記事の目次
家の解体費用が決まる3つの要素
家の解体費用は、主に「構造」「立地」「付帯作業」の３つで決まります。
構造
家の解体費用は、構造によって大きく異なります。木造が比較的安価で、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順に高くなるのが一般的です。
また、階数も解体費用を左右します。一般的に階数が高い建物ほど解体費用は高くなり、地下室がある場合は埋め戻しなど通常の解体工事に加え、特別な作業が発生するため解体費用は高額になりがちです。
立地
建物の立地条件も、解体費用に少なからず影響します。とくに重機や作業車がスムーズに出入りできるかどうかは工事の効率に直結し、ひいては解体費用も大きく左右する可能性があります。
前面道路が狭い場合や通行量の多い道路に面している場合は作業スペースの確保が難しく、手作業の割合が増えたり、交通誘導員を配置したりする必要が出てくるため、費用が高くなる傾向があります。また、住宅密集地では隣地との距離が近く、建物の一部を手作業で慎重に取り壊さなければならない場面もあり、これもコスト増の要因になります。
接道条件によっては、重機の搬入自体が困難となるケースもあります。こうした場合は、小型の重機を用いたり、搬出に時間がかかったりと、工期が長引く分、費用も膨らみがちです。山間部や傾斜地など特殊な地形にある住宅も、作業が複雑化するため割増料金がかかるケースがあります。
付帯作業の有無
解体費用を左右するもうひとつの重要な要素が、建物の解体以外にかかる「付帯作業」の有無です。これは解体現場の付帯設備や建物以外の構造物、残された物の処分などに関わる工程を指します。
例えば、植栽が多かったり、庭石やカーポート、ブロック塀などの外構があったりすると、その分だけ解体・撤去に手間と費用がかかります。また、古い家によく見られる浄化槽の撤去や敷地に雑草が繁茂している場合の除草作業にかかる費用も、解体費用に上乗せされる可能性があります。さらに、家財道具などの残置物が残っている場合、それらの撤去・処分にも費用が発生します。
中でもとくに注意すべきなのが、アスベストの有無です。アスベストとは、天然に産出する繊維状ケイ酸塩鉱物の総称で、古くは建材などに広く使用されていました。しかし、人体に有害であるという理由で、日本では2006年9月からアスベスト含有建材の製造・輸入・譲渡・提供・使用が禁止されています。外壁材や断熱材にアスベストが使われている建物の場合、その種類や含有量によっては、事前調査や専門的な除去作業が必要となり、解体費用に数十万円単位で上乗せされることがあります。
30坪・40坪・50坪・60坪の家の解体費用の目安
先のとおり、家の解体費用は立地や付帯作業の影響を受けるため一概には言えませんが、構造ごとの解体費用の坪単価および30坪・40坪・50坪・60坪の解体費用の大まかな目安は以下のとおりです。
| 建物の構造 | 坪単価の目安 | 解体費用の目安 |
|---|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 | 30坪：90万～150万円 40坪：120万〜200万円 50坪：150万～250万円 60坪：180万〜300万円 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 | 30坪：120万～180万円 40坪：160万〜240万円 50坪：200万～300万円 60坪：240万〜360万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円/坪 | 30坪：180万～240万円 40坪：240万〜320万円 50坪：300万～400万円 60坪：360万〜480万円 |
付帯工事・作業費用の目安
家の本体部分を解体するだけでなく、敷地内にあるさまざまな設備や残置物の撤去にも別途費用がかかります。これらの付帯工事・作業は、物件の状態によって必要な内容が大きく異なり、見積もりにも大きく影響します。各費用の目安は、以下のとおりです。
| アスベスト処理面積 | 除去費用 |
|---|---|
| 300m2以下 | 2.0万円/m2 ～ 8.5万円/m2 |
| 300m2～1,000m2 | 1.5万円/m2 ～ 4.5万円/m2 |
| 1,000m2以上 | 1.0万円/m2 ～ 3.0万円/m2 |
国土交通省によれば、上記の費用は2007年１月から2007年12月の施工実績データから算出されたアスベストの除去単価で、データから処理件数の上下15％ずつをカットしたものです。
「中央値」とも判断できますが、アスベストの処理費用は、部屋の形状や天井高、施工条件などによって大きく変わってきます。また、アスベストの除去の作業レベルは1〜3に区分されており、家の解体に伴う作業は「レベル3」となるのが一般的です。除去費用はレベルが上がるほど高くなるため、上記費用を超える可能性もあります。
| 項目 | 費用の目安 | 補足 |
|---|---|---|
| 残置物の処分 | 5万〜30万円程度 | 家具・家電の量や内容によって変動 |
| 外構の撤去（塀・門など） | 10万〜50万円程度 | ブロック塀、門扉、カーポートなど含む |
| 浄化槽の撤去 | 5万〜15万円程度 | 地中埋設の有無により変動 |
| 樹木・庭石の撤去 | 5万〜20万円程度 | 規模や本数によって変動 |
| 地中埋設物の処理 | 数万〜数十万円程度 | 建材、構造、量により変動 |
付帯作業は現地調査を行わなければ正確な費用がわからないことも多く、解体業者によっても費用が大きく変わってきます。また、見積もりには「一式」と記載されている場合もあるため、見積もりの段階でどのような費用が含まれるのかをしっかり確認することが大切です。
家の解体費用を抑えるコツ
家の解体費用は数十万円から数百万円におよびます。一定の費用がかかることは避けられませんが、次のような方法で費用負担を抑えられる可能性があります。
補助金制度を活用する
老朽化した空き家の増加が社会問題となるなか、多くの自治体では家の解体費用の一部を補助する制度を設けています。国も「空き家対策総合支援事業」のひとつとして、市区町村向けに空き家の除却の支援をしています。
以下は、自治体による家の解体費用の助成制度の一例です。
| 自治体 | 主な要件（他適用要件あり） | 補助上限額等 |
|---|---|---|
| 東京都 「空き家家財整理・解体促進事業」 |
都内に所在する空き家の家財整理や解体 |
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| 神奈川県横浜市 「住宅除却補助制度」 |
2000年5月末日以前に新築された以下を満たす建築物
|
|
|
茨城県つくばみらい市 |
次のすべてに該当する空き家
|
補助対象経費の合計額の1/2（1,000円未満切り捨て）
|
| 群馬県渋川市 「空家解体事業」 |
個人が所有する空き家で、1年以上空き家のもの、あるいは「特定空き家」に指定された空き家 | 20万円以上の解体工事費に対し1/10を補助（上限額20万円・空き家が居住誘導区域内にある場合は10万円加算） |
| 栃木県宇都宮市 「老朽危険空き家除却費補助金」 |
倒壊などの危険性がある以下いずれかの空き家
|
除却にかかった費用・「延べ床面積×1万1000円／m2」のうち低い金額の2/3（上限額70万円） |
補助金制度の対象になるには、自治体ごとに決められている要件を満たす必要があります。自治体によっては事前申請を求められたり、予算上限に達したことで申し込みが終了したりしている場合もあるため、解体前に制度の有無に加え、状況や要件を確認しておきましょう。
残置物を自分で撤去する
家を解体する前には、内部に残っている家財などの残置物を撤去する必要があります。残置物の処分まで一括で請け負ってくれる解体業者もありますが、その分の費用が見積もりに上乗せされることになります。家財の量が多いと、撤去・積み込み・運搬に人手と時間がかかり、追加費用が数十万円に及ぶ可能性もあります。
一方、家庭ごみとして出せるものは粗大ごみ回収などを利用し、リサイクル可能な家具・家電は買取業者やフリマアプリなどで処分することで、残置物の処分費用を最小限に抑えることができます。不用品回収業者に依頼する場合も、解体業者より割安になる可能性が高いでしょう。
閑散期に解体する
解体工事は、時期によって費用が変動することがあります。とくに年末や年度末は引っ越しや不動産売買の繁忙期と重なり解体の依頼が集中するため、業者のスケジュールが埋まりやすく、費用もやや高めに設定される傾向があります。急ぎでなければ繁忙期を外して解体を依頼するのがおすすめです。
ローンを組む
家の解体には多くの場合、まとまった費用が必要となります。解体費用を「抑える」わけではありませんが、負担を分散する手段として「空き家解体ローン」などの金融商品を利用するという選択肢もあります。
一部の銀行や信用金庫では、老朽化した空き家の解体費用を目的とした専用ローンを用意しています。金利は3〜5％程度、返済期間は10年程度までが一般的です。担保や保証人が不要なケースも多く、融資条件は住宅ローンより緩めに設定されている傾向があります。
家を解体する流れ
家の解体工事は、単に建物を撤去するだけでなく、事前準備から各種手続き、工事後の整地に至るまで、段階を踏んで進める必要があります。建物の構造や規模、立地条件にもよりますが、工事期間は2週間から2カ月程度が目安です。
1.業者の選定
まずは、解体業者の選定から始めます。信頼できる業者を見つけるには、複数社から見積もりを取り、費用だけでなく、対応の丁寧さや説明のわかりやすさも比較材料にしましょう。とくに、付帯作業や廃棄物処理に関して「一式」と曖昧に記載された見積もりには注意が必要です。
地域密着型の業者のほか、専門の一括見積もりサイトなどを利用することで、適正価格を把握しやすくなります。売却や建て替えを前提としている場合は、不動産会社やハウスメーカー、工務店などに紹介してもらうのも選択肢のひとつです。
2.解体準備
業者が決まったら、工事前の準備に移ります。まず、家の中の家財や残置物を可能な限り撤去しておきましょう。相続物件などの場合は、遺品整理に時間がかかることもあるため、早めに着手するのがおすすめです。
3.解体工事
工事は、まず外構（フェンス・門扉・カーポートなど）の撤去から始まるのが一般的です。その後、屋根・内装と順を追って建物本体を解体し、最後に基礎部分を取り壊します。
作業中は騒音や振動、粉じんが発生するため、必要に応じて防音・養生シートや散水などの対策が取られます。重機が入れないような立地では、手作業による解体が必要になり、工期や費用が増えることもあります。安全面と周辺への配慮を両立しながら、建物を段階的に解体していくのが基本です。
4.廃棄物の撤去
建物を解体すると、木材、鉄骨、コンクリート片など、さまざまな種類の廃棄物が発生します。これらは分別して搬出し、法律にのっとって適切に処分されます。
また、解体工事の最中に地中から浄化槽やガラ、古い基礎などの埋設物が見つかることがあります。この場合は追加費用が発生する可能性があるため、契約時に「地中埋設物に関する取り決め」を明記しておくと安心です。
5.整地
建物と基礎の撤去が完了したら、最後に整地作業を行います。整地とは、重機を使って地面を平らに均し、売却や新築に向けて土地を利用できる状態に整える工程です。
家を解体した後の土地は、細かながれきが残っていたり、凹凸があったりするため建築確認申請や売却時に支障をきたすこともあります。見栄えや活用しやすさの面でも、整地までしっかり行うことが望ましいでしょう。
家を解体した後の「滅失登記」とは
家を解体したあとには「滅失登記（めっしつとうき）」という手続きが必要です。不動産登記法では、建物を解体・撤去した場合、1カ月以内に滅失登記を申請しなければならないと規定されています。正しく手続きを行わないと、登記簿上には存在しない建物がいつまでも残ったままになってしまい、将来の売却や相続、建築時にトラブルになるおそれもあります。
滅失登記とは
滅失登記とは、建物が物理的に存在しなくなったことを法的に証明するための手続きです。登記簿には建物の構造や所在地などが記載されていますが、解体後もその情報が残り続けてしまうため、実態に合わせて抹消（＝滅失）する必要があります。
登記情報を最新の状態にしておくことは、不動産の適正な管理や活用のためにも不可欠です。
滅失登記は土地家屋調査士に依頼できる
登記に関する手続きというと司法書士を思い浮かべる方も多いですが、滅失登記は土地家屋調査士の専門領域です。司法書士は不動産の権利に関する登記を行う専門家であり、建物の有無や位置など表示に関する登記は土地家屋調査士にしか依頼できません。
滅失登記の申請は、所有者本人でも行うことができますが、自分でできる自信がない方や時間が取れない方、手続きが面倒な場合などは土地家屋調査士に依頼しましょう。
滅失登記にかかる費用
滅失登記にあたっては、登録免許税などの税金はかかりません。ただし、申請に必要な書類の取得に数千円の実費がかかるほか、土地家屋調査士に依頼する場合は、おおよそ4〜5万円前後の費用が必要です。
土地家屋調査士報酬は依頼する事務所や地域によって異なりますが、スムーズに手続きを進めるためには、専門家に依頼するのが安心でしょう。
古い家を売るなら解体するべきなのか
老朽化した家を所有していると、まず「解体して更地にしたほうが売れやすいのでは」と考える方も多いかもしれません。しかし、実際には物件の状態や立地、買い手のニーズによって最適な方法は異なります。ここでは、解体して売る場合と、古家付きのまま売る場合、それぞれのメリットなどを整理して見ていきましょう。
家を解体して売却するメリット
- 新築や土地活用する買主にとって魅力的に
- 買主の融資が通りやすくなる
- 売主のリスク回避にもなる
更地の土地はすぐに利活用できるため、新築を希望する人や土地活用を検討している人にとって魅力的に映ります。住宅ローンの融資が通りやすくなるケースも多く、買い手の資金調達面でも有利です。
また、売主にとっても、建物に関する補修や瑕疵（かし）トラブルを回避できるほか、空き家のまま放置することによる倒壊リスクや近隣からの苦情などに発展してしまうことも未然に防ぐことができます。
家を解体しないで売却するメリット
- 解体費用をかけずに済む
- 「中古住宅購入＋リノベーション」の需要に応えられる
- 固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が維持される
建物が古くても、構造がしっかりしていたり、立地に魅力があったりすれば、リノベーション前提で購入を希望する人が見つかる可能性は十分にあります。近年は新築価格の高騰もあり、中古戸建てをうまく活用したいという層が増えています。
また、解体には多くの場合、100万円以上の費用がかかるため、現状のまま売ることで出費を抑えることができます。加えて、解体しなければ「住宅用地の特例」による固定資産税の軽減措置も維持され、売却までのコストも抑えられるのもメリットのひとつです。
| 固定資産税の課税標準額 | 都市計画税の課税標準額 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 （200m2以下の部分） |
1/6 | 1/3 |
| 一般住宅用地 （200m2を超える部分） |
1/3 | 2/3 |
固定資産税は「課税標準額×税率（1.4％が一般的）」で算出されます。住宅用地の特例が適用されている間は課税標準額が1/6となることで、税額が抑えられます。しかし、家屋を解体して住宅用地の特例の適用がなくなれば、そのままの課税標準額に税率を乗じて税額が計算されるため税額が上がります。
「更地渡し」という売却方法も
売主の負担で家を解体するとしても、解体時期を引き渡し直前にできる可能性があります。これは「更地渡し」という売り方で、売買契約を締結した後に売主が建物を解体し、更地にしてから引き渡す方法です。
売却が決まってから解体するため、先に費用をかけて更地にしておく必要がなく、万が一売却が成立しなかった場合のリスクを抑えることができます。また、取引が完了する直前まで建物が存在しているため、住宅用地の特例が維持され、固定資産税の軽減措置を受けられるという点でもメリットがあります。
【注意】再建築不可物件の解体
古い家を解体する際には、対象の土地が「再建築不可物件」に該当するかどうかを必ず確認しましょう。再建築不可物件とは、建築基準法上の接道要件を満たしていない土地に立つ住宅のことで、一度建物を取り壊してしまうと、新たに建築ができなくなるという制約があります。
接道要件とは、原則として「建築物を建てるには幅４m以上の道路に、敷地が2ｍ以上接していなければならない」という規定です。旗竿地や私道にしか面していない土地、過去の建築基準が適用されていた住宅地などでは、この要件を満たさないケースがあります。
再建築不可物件を解体してしまうと、基本的に次に建物が建てられず「更地なのに活用できない土地」になってしまい、資産価値が大きく下がるおそれがあります。劣化が進んでいたとしても、再建築不可物件は現況のままで売るか、最低限の修繕をして売却するほうが有利な場合が多いでしょう。
家を解体する前に不動産会社に相談しよう
「古くなった家を更地にすれば売れやすくなるだろう」と考え、解体を先に進めてしまうケースも少なくありません。しかし、解体が本当に必要かどうかは、物件の状態や立地、市場のニーズなどによって異なります。場合によっては、解体せずに売ったほうがスムーズかつ費用負担が少なくなることもあります。
また、建物を取り壊してしまうと、それまで適用されていた「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が翌年から大幅に増額される可能性があります。こうした税制面の影響も、解体前に必ず確認しておきたいポイントです。
不動産会社に相談すれば、査定額と合わせて「古家付きの土地として売るべきか」「更地にしたほうが良いか」「解体するならどのタイミングか」といった売却戦略を検討できます。複数の不動産会社から意見を聞いて比較すれば、より納得のいく判断がしやすくなるでしょう。
まとめ
家の解体費用は、構造や立地、付帯作業などによって変わってきます。とくに家を売却する際は、売れる金額やスピードにも大きく関わってくるため、解体の要否やタイミングを慎重に判断しましょう。建物がどのような状態であっても「とりあえず壊す」は避け、まずは信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。
あんしん解体業者認定協会
中野達也さん
「すべてのお客様に安心の解体工事を」を理念に、解体工事に関する相談受け付けや「解体無料見積ガイド」の運営などを展開している一般社団法人。中野氏は、解体工事に関する情報発信やメディア対応などを担当している。
また解体ユーザーのための著書「知るだけで100万円安くなる！ 令和版解体工事の新常識」（セルバ出版）を出版。
文／亀梨奈美（realwave）
