2022-12-21 2025-06-11

一般媒介契約とは？不動産売却時の専任媒介・専属専任媒介との比較や注意点、不動産会社選びを解説

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所有している不動産の売却を不動産会社へ依頼することになったら、3種類ある「媒介契約」の中から一つを選んで不動産会社と契約することになります。このうちの一つに、「一般媒介」という契約形態があります。一般媒介とは、他の媒介契約と比べてどのような特徴があり、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。一般媒介契約をはじめとする媒介契約の特徴やメリット・デメリット、一般媒介に向いている方の特徴や状況などをご紹介します。媒介契約を選ぶ際の参考にしてみてください。一般媒介契約とは？不動産売却時の専任媒介・専属専任媒介との比較や注意点、不動産会社選びを解説

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約　それぞれの違い

そもそも媒介契約とは？

個人が自宅や土地などの不動産を売却することになったら、自力で買主を見つけることは難しいため、一般的には信頼のおける不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうことになります。この、仲介を不動産会社に依頼する際に交わす契約のことを「媒介契約」といいます。

媒介契約と仲介との違い

不動産取引では「媒介」や「仲介」といった言葉がよく使われます。言葉のニュアンスは似ており、「売主と買主・貸主と借主を結び付けて取引を成立させること」を意味します。しかし、使われるシーンを見てみると、「仲介」は主に売主と買主の間に立って、双方の契約を成立させる際に使われますが、「媒介」は不動産の売却を依頼する際、売主との間で交わす「媒介契約」といったニュアンスで使われます。また、賃貸の募集では、大家さんから直接依頼を受けている募集を「媒介」、他の不動産業者から依頼を受けている募集を「仲介」と分けて呼ぶケースもあります。

売却査定から媒介契約までの流れ

不動産会社と媒介契約を結ぶときは……

まず、不動産会社へ売却査定を依頼します（複数の不動産会社に査定を依頼するといいでしょう）。売却査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地査定）」があります。簡易査定は、インターネットや電話などで調べた情報をもとに不動産会社の担当者が机上で行う査定方法です。訪問査定は、担当者が実際に物件の状況を見て査定する方法で、どちらも費用がかからないのが一般的です。
査定結果が出たら、査定額やその根拠などを比較検討します。
納得のいく査定結果を出した不動産会社を選んで、媒介契約を締結します。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。この3種類に優劣はありませんが、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べるなど、それぞれ特徴があります。1社だけを信頼して任せたい・数社に競い合ってほしい・周囲に知られないように売却してほしいなど、売主の希望や物件の状況にあわせて、適した媒介方法を選ぶといいでしょう。3つの媒介契約の特徴や違いは以下の表をご参照ください。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
売却を依頼できる不動産会社の数	2社以上できる	1社のみ	1社のみ
自己発見取引（仲介業務の有無）	可不動産会社へ自己発見の通知は必要	可不動産会社へ自己発見の通知は必要	不可必ず仲介が入り、仲介手数料を支払う
レインズへの登録（指定流通機構）	不要依頼すれば登録はできる	要媒介契約の翌日から7営業日以内に登録	要媒介契約の翌日から5営業日以内に登録
業務処理状況の報告義務や頻度	不要依頼すれば報告は受けられる	要 2週間に1回以上、文書または電子メール	要 1週間に1回以上、文書または電子メール
媒介契約の最大有効期限	期限なし 3カ月以内を推奨	3カ月以内	3カ月以内

一般媒介と専任媒介・専属専任媒介の比較

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売主は1社に限定して媒介契約を結びますが、一般媒介契約は、並行して2社以上と媒介契約を結べます。また、一般媒介契約と専任媒介契約では自分で見つけた買主と直接取引をすることが認められていますが、専属専任媒介契約は、直接取引は認められていません。その他では、媒介契約の有効期限や進捗報告義務の有無、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録の要否など、一般媒介と専任・専属専任媒介契約では異なる点が多くあります。

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媒介契約に必要な書類

媒介契約を締結する際に用意する書類は、どの契約でも同じです。

免許証もしくはパスポート
登記識別情報（権利証や登記済証ともいう）
登記簿謄本（登記事項証明書ともいう）
ローン残高証明書（ほかにローン償還表など）

免許証や登記識別情報、登記簿謄本などは、媒介契約を締結しようとしている人（売主）が本人であることの確認のために必要です。ローン残高証明書は、売買代金でローンが完済できるか否かを判断するために使われます。もしも売却代金でローンが完済できないと、金融機関が抵当権を外してくれないことから、売買そのものが成立しない可能性があります。

本人確認が無事終われば、売主と不動産会社が媒介契約書に記名押印するだけ。契約締結に費用はかかりません。
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媒介契約の解約について

媒介契約は解約することもできますが、選択した媒介契約の種類によって、解約できる時期が異なります。

一般媒介契約は売主側が申し出ればいつでも解約できます。一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、最長3カ月の契約期間が定められているため、契約期間中は不動産会社に瑕疵があった場合等を除き原則として解約できません。

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一般媒介契約　7つの特徴

同時に複数の不動産会社と契約が結べる

一般媒介契約の最大の特徴は、同時に2社以上の不動産会社と契約を結べる点です。2～3社に絞ることも10社以上と契約することもできます。

自分で見つけた相手と直接取引ができる

一般媒介契約であれば、複数の不動産会社と契約しながら、自身で買主を探し出して、不動産会社を通さずに直接取引をする「自己発見取引」もできます。ただし、不動産のプロではない個人の売主が一連の取引業務を行うのは難易度が高く、実際はあまり行われません。

仲介手数料は他の媒介契約と違いがない

不動産の売買契約にかかる仲介手数料は、契約が成立したときの成功報酬として支払います。したがって、複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約も、1社と契約する他の媒介契約も、支払う仲介手数料に違いはありません。

明示型と非明示型の2種類がある

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。明示型は、依頼している不動産会社を他の不動産会社へ明示する契約で、非明示型は明示せずに契約します。

レインズへの登録義務も売却活動の報告義務もない

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、日本国内で賃貸・売買されている不動産情報を不動産会社が閲覧できる全国共通システム「レインズ」への登録義務がありますが、一般媒介契約にはありません。また、専任媒介契約では2週間に1度、専属専任媒介契約では1週間ごとに、契約を結んだ不動産会社が売主に対して書面やメールなどで販売活動の状況報告を行うことが法律で義務付けられていますが、一般媒介契約では報告しなくても良いことになっています。

一般媒介契約期間に法令上の制限がない

一般媒介契約の有効期限には法令上の制限がありません。国土交通省が定めた標準媒介契約約款では3カ月以内とされていますが、法的拘束力はありません。

いつでも解約可能

一般媒介契約は有効期限がないので、最低契約期間の定めもありません。そのため、売主の都合でいつでも解約でき、解約しても違約金等は発生しません。

一般媒介契約　4つのメリット

好条件での売却が期待できる

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社と契約することで競争原理が働き、最も条件の良い買主を見つけた不動産会社を選んで取引し、より良い条件での売却が期待できることです。特に、人気エリアにある築浅物件など、購入希望者が現れやすい人気物件を売却する場合は、一般媒介契約によって好条件で売却できる可能性が高まります。

不動産仲介会社選びで失敗するリスクが減らせる

不動産会社を同時進行で比較・選択できる一般媒介契約なら、不動産会社選びで失敗するリスクを減らせます。複数の会社を比較して最終取引をする会社を選択できるので、会社を選び直して売却を仕切り直すことも容易です。

物件情報を公にせず販売できる

離婚による財産分与のための現金化や、住宅ローンの支払いができなくなって処分する場合など、不動産の売却を周囲に知られたくないケースがあります。そのような場合でも、レインズへの物件情報の登録が任意とされている一般媒介契約を選ぶと、全国の不動産会社へ物件情報を公開せずに売却活動を進めることができます。

不動産仲介会社の報告や連絡を減らせる

一般媒介契約では、販売活動の状況報告を行う義務（活動報告義務）が不動産会社にないので、不動産会社からの報告や連絡の頻度を抑えることができます。ただし報告が欲しい場合は、「ライバル物件の動向を教えてほしい」など進捗状況を聞くことももちろんできます。

一般媒介契約　4つのデメリット

売却活動に専念してもらえない可能性がある

複数の不動産会社と並行して契約を結ぶ一般媒介契約では、不動産会社は自社で成約できるか分からない不安定な立場に立たされます。他の不動産会社が契約を成立させると無報酬になり、仲介手数料をもらえないばかりか、売却活動でかかった広告費も回収できません。こうした状況下で売却活動を行うため、不動産会社は一般媒介契約を結んだ売主の優先度を下げ、売却活動に専念してもらえなくなるおそれがあります。

売主が自分で内見予定を管理する必要がある

一般媒介契約は、不動産の内見予定の調整・管理は売主が行う必要があります。不動産会社がそれぞれに日程調整を依頼してくるので、各社へ個別に連絡・調整しなければなりません。1社専任の契約であれば不動産会社も1社だけなので予定調整・管理も任せられますが、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ一般媒介契約では、売主自身の手間が増えてしまいます。

不動産仲介会社によって意見が違い、迷うことがある

売却活動の進め方や内容、知識の量は不動産会社ごとに異なります。複数の不動産会社から売却に関するアドバイスをもらうと、会社ごとに内容が異なり、何が最善策なのか迷ってしまいます。例えば1週間の反響数10件は多いのか少ないのか、売れないのは価格が高いからなのか、売却の時期が悪いのかなど、一般媒介契約では売主がある程度判断しなければなりません。

一般媒介では受けられないサービスがある場合も

不動産会社によっては、ハウスクリーニングや買い取り保証など、独自のサービスを提供していることがあります。これらは専任媒介契約・専属専任媒介契約のための特典であることが多く、仲介手数料を受け取れない可能性のある一般媒介契約では提供されないことがあります。

一般媒介がオススメな人・状況は

築浅・駅近など人気条件の物件を売りたい

駅から近い築浅物件のように、売り出せば多くの問い合わせが見込める人気物件は、一般媒介契約が適しています。複数の不動産会社に依頼すれば、各社が競って売却活動に励むため、好条件で売却できる可能性が高まります。

情報を公にせず売却したい

さまざまな事情で、売却する不動産情報を周りに知られたくない場合は、レインズへの登録義務がない一般媒介契約が適しています。

複数の不動産仲介会社とのやり取りが苦にならない

たくさんの不動産会社と個別にやり取りをして、意見を聞いて参考にしながら売却活動を進めたいという人には一般媒介契約が向いています。自分の大切な物件なので、一緒に対策を考えながら売却活動に参画したいという人は、担当者それぞれの分析や見解、施策を聞くことを楽しみにできるかもしれません。

不動産仲介会社選びに失敗しない3つのポイント

ポイント1：高額な査定をうのみにしない

売主としては、自分の物件をより高く評価してくれる不動産会社と契約したいと思うものです。しかし、その思いを逆手に取って、不当に高額な査定額を出して他社を排除したり、他社の仲介する買主を排除する「囲い込み」によって仲介手数料を得ようとしたりする不動産会社も存在します。査定金額はあくまでもその時点で提示されている額でしかなく、成約を保証するものではないことを念頭に置いて不動産会社を選びましょう。

ポイント2：不動産仲介会社の得意分野をよく見極める

不動産会社はそれぞれ得意分野を持っています。担当者によっても得意な価格帯やエリアは異なることから、売却したい不動産が不動産会社や担当者が得意にしているかどうかは重要なポイントです。該当エリアでの売却実績などを、媒介契約をする前に不動産会社に質問してみましょう。

ポイント3：査定価格の根拠をよく確かめる

売却査定には、「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（現地査定）」があります。簡易査定（机上査定）は、物件の概要データ、公示地価や固定資産評価額などの公的な土地価格、近隣の取引事例などから得たデータを根拠として査定します。訪問査定（現地査定）は、周辺環境や物件の状態、劣化具合などを実際に見て査定をします。査定結果は根拠の積み上げです。担当者に査定の根拠を詳細に聞くなどして、査定価格が妥当なのか判断しましょう。

うまくいかない場合は媒介契約の変更も検討する

不動産会社と一般媒介契約を締結しても、不動産会社が営業活動に力を入れなかったり、活動内容が不十分であったりすると、売却活動がうまく進まない場合があります。不動産会社の方針や戦略に疑問を抱いたら、契約する不動産会社を変えるなど、媒介契約内容の変更を検討しましょう。

まとめ

一般媒介契約は、自由度が高く不動産会社選びのリスクを低減できるメリットがあります。不動産を売却するときには、まず一般媒介契約から始めるといいかもしれません。一方、デメリットについて説明したように、売主自身が決めなければならない部分が多いのは一般媒介契約の特徴です。一般媒介契約にしたけど自分に合わないと感じたら、専任媒介契約などへの変更も視野に入れておくといいでしょう。