不動産売却は正しい知識を持って手順を踏んで進めていくことが重要です。売却がはじめての人でもスムーズに進めることができるよう、SUUMOでは不動産売却の全体の流れについて、７つのステップに分けてわかりやすく解説していきます。
記事の目次
不動産売却の全体像を把握しよう
土地売却で譲渡所得が発生したとき
不動産売却を思い立った時、何から手をつければ良いのか、どのくらいの期間やどんな手続きが必要なのかなど、不安や疑問を感じる人も少なくないでしょう。
しかし、全体像や大まかな流れを把握し、それぞれの段階で何をすべきかを理解しておけば、見通しが立ち、不安は軽減されます。
安心して最初の一歩を踏み出すために、複雑に思える不動産売却の全体像をステップごとに分解してみていきましょう。
不動産売却の流れは７ステップ
不動産を売却する際の基本的な流れは、以下の7ステップで構成されます。
ステップ1の売却の準備から、ステップ7の物件の引き渡しまでの期間は、目安として5カ月〜6カ月ほどと言われています。しかし、これはあくまでも目安であり、ケースバイケースと考えておきましょう。
なかなか買主が見つからなかったり、契約までの交渉に時間がかかったりすると、売却までの期間は長くなることもあります。
不動産売却の流れの全体像がつかめたら、次に各ステップですることや、注意点などについて見ていきましょう。
STEP1：売却の準備
売却の準備としてはじめに取り組むこととしては、相場の把握と売却目的の明確化です。しっかりと準備を整えることが、スムーズな売却につながります。
いくらで売れるか相場を調べる
まず、自分の不動産が「いくらで売れそうか」について把握しましょう。
自身の不動産が売却できそうな適正価格を見極めるには、周辺の取引事例などを参考にするため、相場情報の収集が不動産売却成功への第一歩です。 周辺の不動産の成約価格などを調べる方法としては、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」や国土交通省の「不動産情報ライブラリ」といったサイトが挙げられます。
レインズ・マーケット・インフォメーション（REINS Market Information）
レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産取引情報サイトです。レインズ（REINS）が保有する実際の物件情報を、個人情報などは伏せた状態で公開しています。なお、レインズ（REINS）は不動産仲介会社向けの情報システムであるため、一般の方は閲覧することができませんが、レインズ・マーケット・インフォメーションは、誰でも閲覧することができます。
不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリは国土交通省が運営するWEBサイトで、不動産の取引価格や地価公示といった不動産の価格情報を誰でも調べることができます。価格情報以外にも、防災情報や都市計画情報、周辺施設情報などの不動産に関する情報も掲載しており、スマホでも手軽に利用することができます。
成約価格以外に、現在売りに出されている物件の価格を調べたい場合は、SUUMOなどの不動産ポータルサイトを活用することもおすすめです。
エリアや築年数、間取り、面積が近いものなど条件を絞って、流通している中古物件の価格を簡単に検索することができるので、自分の物件に似た条件の物件の売出価格を把握することができます。
ただし、成約価格と売出価格は異なり、売出価格の方が成約価格よりも高めになっているのが一般的です。その点を踏まえた上で、参考にするようにしましょう。
売却の動機と目的を明確にする
不動産売却をする動機や目的は、住み替え、相続、離婚などさまざまです。この売却の動機や目的の違いによって、売却の際に優先する項目が変わってきます。
例えば、転勤などが決まっている住み替えのケースなどは、多少価格を下げてでも、早く売りたいという売り方になるかもしれません。一方で、スケジュールには余裕があり、一定の金額調達を目的とした売却の場合であれば、焦って価格交渉などに応じず、じっくり好条件の買主を探すという戦略をとるケースもあるでしょう。
動機や目的を明確にしておくと、不動産会社に相談する際にも、より的確なアドバイスや提案が期待できます。
STEP2：不動産会社への査定依頼
準備が整ったら、次は不動産会社に売却したい物件の査定を依頼します。査定は売却したい不動産が実際にいくらで売却できそうか、プロに確認してもらう大切なプロセスです。
査定の種類：机上査定と訪問査定
不動産会社の査定には主に机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は所在地や面積、築年数などの情報をもとに簡易的に価格を算出する方法です。そして、訪問査定は物件情報に加え、不動産会社の担当者が現地を訪れて建物の状態や周辺環境などを確認して算出する方法です。
机上査定であれば訪問がなく、短い期間で査定額がわかりますが、訪問査定ほど精度が高くありません。机上査定では大まかな相場感をつかむことはできますが、最終的には訪問査定での価格を参考にするのが一般的です。
売却の意思がある場合は、複数社に訪問査定を依頼して比較検討するようにしましょう。
| 机上査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 査定方法 | 所在地や面積、築年数などの情報をもとに簡易的に価格を算出 | 実際に訪問して確認した情報を加味して価格を算出 |
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
不動産売却はどこがいい？大手・中小の特徴や判断基準を徹底解説
一括査定のメリット・デメリット
インターネットの一括査定サイトを活用すれば、複数社にまとめて査定の依頼をすることができます。
一括査定サイトは、物件の情報や連絡先を入力すると、複数の不動産会社に情報が送信され、各社から査定結果や連絡が届くという仕組みです。
一括査定のメリットは、なんといってもその手軽さです。個別に会社を探して連絡しなくても、一度情報を入力して申し込みをすれば複数社に依頼ができます。
そのため、時間短縮や知らなかった会社との出会いにもつながり、同じようなタイミングで査定結果が提示されるので、比較検討をしやすいというのも魅力です。
一方で、一括査定のデメリットは、依頼後に複数社からの連絡の対応に追われたりする可能性があるという点です。また、複数社にまとめて依頼するため、中には契約を取りたいがために、意図的に高い査定額を提示してくる会社もあります。査定額に一喜一憂するのではなく、冷静に査定の根拠や情報の質などを見極めて、不動産会社を比較検討することが重要です。
メリット・デメリットを理解した上で、一括査定は賢く活用しましょう。
| 一括査定のメリット |
|---|
|
| 一括査定のデメリット |
|
【基礎からわかる】不動産査定の流れや費用、相場の計算方法
家の査定の注意点とは？家を売りたい！依頼前の準備、流れ、査定方法などを伝授！
STEP3：信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社は不動産売却を一緒に進めるパートナーです。提示された査定額の高さだけで選んでしまうと、後で「なかなか売れない」「対応が悪い」といったトラブルにつながることもあります。
不動産会社選びのポイント
査定を受けた複数の不動産会社の中から、媒介契約を結ぶ会社を選ぶ際には、売却実績や担当者の対応、査定額の根拠や販売戦略の具体性など、さまざまなポイントを押さえて総合的に判断し検討しましょう。
| 不動産会社を選ぶ際のポイント | |
|---|---|
| ✓売却実績 | 売却を希望する物件（マンション、戸建て、土地など）やそのエリアでの取引実績が豊富かどうかを確認。 |
| ✓担当者の対応 | 不動産取引に関する十分な知識があり、質問に答えられるかどうか。提案力やコミュニケーションのほか、相性も重要。 |
| ✓査定額の根拠 | 現実的に売却可能な価格か、意図的に高い査定額を提示していないかを確認。また、希望売出価格と乖離（かいり）がある場合はその説明をしてくれるかもポイント。 |
| ✓販売戦略の具体性 | 希望に合わせてどのような販売活動を行うのか、具体的な計画を提示してくれるかもチェック。 |
大手／中小／地元特化型それぞれの特徴
不動産会社は規模によって特徴や傾向が異なり、大手、中小、地元特化型それぞれの強み、弱みは以下のようになります。
| 不動産会社の種類 | 強み | 弱み |
|---|---|---|
| 大手 |
|
|
| 中小 |
|
|
| 地元特化型 |
|
|
大手不動産会社は知名度が高く安心感があり、幅広いエリアへのネットワークや独自のサービス体制などがあることが魅力です。しかし、より親身な対応や地元ならではのつながりや情報などを求めるのであれば、中小や地元特化型の方が良い場合もあります。
大手、中小、地元特化型の特徴を理解した上で、自分の売却したい不動産に合う不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産売却はどこがいい？大手・中小の特徴や判断基準を徹底解説
複数の会社を比較検討するのが大事
信頼できる不動産会社を選ぶ上で、複数の会社を比較検討することは不可欠です。複数社に査定してもらうことで、適正価格を把握することができ、提案内容を通して、売りたい不動産の販売戦略や担当者との相性を見ることもできます。
STEP4：不動産会社と媒介契約を結ぶ
複数社を比較検討した上で、仲介を依頼する不動産会社が決まったら、次はいよいよ不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約は３種類
不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。それぞれの特徴は以下の通りです。
表からわかるように、一般媒介契約よりも専任媒介契約が、専任媒介契約よりも専属専任媒介契約の方が制限が大きくなります。
また、契約内容にさまざまな違いはありますが、大きな違いとしては、同時に複数社と契約が結べるかどうかという点と、自己発見取引ができるかどうかという点です。
専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、契約できるのは1社のみで、専属専任媒介契約の場合は自己発見取引もNGです。専属専任媒介契約であれば、競合がおらず、売却できれば確実に成功報酬が得られるため、不動産会社は一般媒介契約の場合よりも、積極的に買主を探してくれることが期待できます。
一方、一般媒介契約は複数社と契約すると、やり取りなどが面倒ということはあるかもしれませんが、より多くの顧客に物件情報を提示できます。自己発見取引も可能なので、売主は自由に売却活動を進めることができます。
どの契約もメリット・デメリットがあるので、自分の状況に合わせて選ぶことが大事です。
不動産売買の媒介契約とは？一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いと選び方、メリットデメリットを解説
STEP5：売却活動をする
媒介契約を結んだら、広告掲載や内覧対応、条件交渉など、実際に買い手を見つけるための売却活動がスタートします。
売却活動の流れ
売却活動は以下のような流れで進みます。
広告はインターネットのポータルサイトなどへの掲載のほか、チラシの配布や新聞広告などさまざまです。広告を掲載するほかにも、不動産会社が購入を検討している顧客に直接連絡するなどの活動も並行して行います。
広告宣伝活動を通して購入検討者が見つかれば、内覧や条件交渉といった段階に進んでいきます。
内覧準備と対応
内覧では購入希望者が不動産を実際に確認するため、スケジュールの調整や準備などが必要になります。
内覧で何よりも心がけたいのは良い第一印象を与えることです。整理整頓や清掃は必ず行い、場合によってはハウスクリーニングを検討するのも良いでしょう。
また、内覧対応は基本的に不動産会社の担当者が主導してくれますが、質問をされた場合は簡潔で丁寧に回答できるよう、準備しておきましょう。
売主自身の印象が不動産の印象を左右する可能性があるので、清潔感のある身だしなみを心がけることもポイントです。
不動産売却時の内見（内覧）のコツとは？ 家を高く売る方法、家が売れる分かれ目を売却のプロが解説
価格や条件交渉における注意点
不動産売却では、購入希望者から値引きの申し出があることが少なくありませんが、希望者から提示された価格で即決する必要はありません。価格のほかに、引き渡し時期や手付金額、付帯設備などほかの条件もセットで交渉を行っていきます。
準備段階で整理しておいた、売却の目的や戦略などを軸にしながらも、焦らず、柔軟な姿勢で交渉に臨むことが大切です。仲介役の不動産会社のアドバイスも参考に進めていきましょう。
値引き交渉（指し値）への対応。売り出し価格や引き渡し条件などポイント解説/不動産売却マニュアル#12
STEP6：売買契約を結ぶ
購入希望者と条件がまとまれば、いよいよ契約です。売買契約は契約内容をよく理解して進めていきましょう。
売買契約の流れ
売買契約は次のような流れで進めていきます。
1. 売買契約書の作成
売買契約書は不動産会社が重要事項説明書とセットで準備します。 不動産売買契約は、売主、買主、不動産会社の担当者が一堂に会し、不動産会社や金融機関の応接室などで行われるのが一般的で、司法書士が同席する場合もあります。
2. 重要事項説明
重要事項説明は契約締結に先立ち、宅地建物取引業法で義務付けられている大事な手続きです。疑問点などがあれば、遠慮なく説明を求め、理解できるまでしっかりと確認をするようにしましょう。
3．契約書への署名・捺印
売買契約書には、売買代金や支払い方法、引渡し時期、契約解除の条件など、取引に関する具体的な内容が記載されています。内容に問題がなければ署名捺印をします。
4．手付金の受け取り
契約書への署名捺印と同時に、買主から売主へ手付金が支払われます。また、契約内容によっては、このタイミングで仲介手数料の一部を支払うこともあります。
売買契約は法的な拘束力を持ちます。後でトラブルにつながらないよう、十分に納得した上で契約を進めることが重要です。
STEP7：物件の引き渡し
いよいよ最終ステップの引き渡しです。決済、登記、鍵の引渡しがワンセットで行われます。
引き渡しの流れ
引き渡しは以下のような流れで、買主の融資先の金融機関の応接室や、司法書士事務所などで行われます。
買主が住宅ローンを利用する場合は、その融資の実行と同時に行われることが一般的です。残代金の受け取りが完了し、不動産登記の申請が済んだら、物件の鍵や関係書類を買主に引き渡します。
引き渡しでは、契約時に取り決めた状態で買主に不動産を引き渡せるよう、清掃や設備のチェックなどを済ませ、居住中の場合は引き渡しの日までに引っ越しを完了させておきましょう。
不動産登記の手続き
残代金の受領後に行う不動産登記の手続きですが、法務局へ所有権移転登記の申請手続きを行うことに加え、売主の住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記の申請手続きも必要です。
なお、このような不動産登記手続きは売主自身での申請も可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。これらの登記にかかる費用は、通常、所有権移転登記については買主負担になりますが、抵当権抹消登記の費用は売主負担になります。
確定申告も忘れずに
不動産売却によって売却益が出た場合は、翌年確定申告を行い、所得税や住民税を納めなければなりません。
居住用の不動産を売却した場合などは、一定の条件を満たせば、「居住用財産の3000万円特別控除」などの特例が受けられる場合があります。そのほかにも、不動産売却の際には利用できる可能性のある特例があるため、どの特例が利用できるかなど、税理士などに相談するのも一つの方法です。
不動産売却で確定申告は必要？e-Tax手続きの流れや必要書類の書き方を解説
不動産売却にかかる税金と節税ポイント。3000万円特別控除をポイント解説/不動産売却マニュアル#19
不動産売却でよくある質問Q＆A
不動産売却の際の疑問や不安を解消するために、よくある質問をまとめました。住宅ローンの残債があるケースや売却前のリフォーム、住みながらの売却について答えていきます。
ローンが残っていても売却はできる？
住宅ローンが残っていても、不動産の売却は可能です。売却代金が住宅ローンの残債を上回っていて（アンダーローン）、売却によってローンを完済できれば問題ありません。
また、売却代金でローンを完済できない場合（オーバーローン）は、自己資金で補填するほか、住み替えローン（※）や任意売却（※※）という選択肢もあります。
いずれにせよ、査定をして売却できそうな価格とローンの残債を比較した上で、まずは不動産会社に相談してみましょう。それぞれの状況に応じたアドバイスをもらうことが期待できます。
※住み替えローンは、住宅ローンの残債と、新居購入のための資金を併せて借り入れられる住宅ローン
※※任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の同意を得て売却する方法
オーバーローンとは？不動産売却時のリスク、アンダーローンとの違い、メリット・デメリット
売却前にリフォームは必要？
必ずしも売却前にリフォームをする必要はありませんが、不動産の状態などによって判断は異なります。
明らかに印象が悪い箇所があるような場合は、部分的な補修が効果的な場合がありますが、リフォームには費用がかかります。リフォーム費用を上乗せした価格で売り出すよりも、リフォーム費用分の価格を下げて売り出す方が有効な場合もあるので、売却前のリフォームは、費用対効果を考慮した上で行うようにしましょう。
住みながらの売却活動は可能？
住みながらの売却活動はもちろん可能です。多くの人が住みながらの売却活動を行っています。
住みながら売却活動を行えば、売却が決まるまではその物件に住み続けることができるので、仮住まいや引っ越し費用などをかけることなく、売却活動を進めることができます。
一方で、住みながら内覧対応をする必要があるので、内覧の度に清掃したり、スケジュールを調整することを負担に感じる人もいるでしょう。
内覧対応は不動産会社と連携して、無理のない範囲で進めていくようにすると安心です。
【まとめ】信頼できる不動産会社と連携し、順を追って進めていくことが不動産売却成功の鍵
不動産売却は時間と労力を要しますが、7つのステップを順を追って進めれば、難しいことはありません。信頼できる不動産会社と連携し、着実に進めていくことが、スムーズな不動産売却を成功させる鍵となります。今回紹介した売却の流れを参考に、満足できる不動産売却を実現してください。
構成・取材・文／島田美那子
