土地を売りたい・買いたい、どちらの場合も土地の価格を決める基準は気になるものです。
土地の価格の目安として、土地評価額と呼ばれる基準があります。土地は「一物五価」ともいわれ、用途や目的によってさまざまな土地評価額が使い分けられています。この記事では、土地評価額の種類と使われる用途について、さらに「実際の売却価格」との違いを紹介します。
土地評価額とは？５種類の評価額を解説
土地の評価額には5種類ある
土地を売却したい、購入したいとなった場合に気になるのが、土地の価格を決める要素となる、「土地の評価値」です。
土地の評価・価値を数値化したものが土地の評価額。
土地は「一物五価」といわれており、「実勢価格」、「公示価格」、「基準値標準価格」、「相続税評価額」、「固定資産税評価額」という異なる評価額があります（「実勢価格」を入れずに一物四価ということもあります）。 同じ土地なのに評価額が違う理由は、それぞれ何に使われるのか、つまり目的が違うからです。
つまり五価のどれを使えばいいかを判断するには、何をしたいのか、目的を明確にすることが大切です。
普通、値段といえば、「売買する価格」が頭に浮かぶでしょう。しかし、不動産の場合は取引される金額が大きいこと、さらに土地の状況や価値は固定資産税・相続税などの税金の算出にもかかわるため、標準化された価格指標が必要になります。
そこでそれぞれの目的に応じた価格の種類があります。
土地の評価額を知りたい理由次第で、調べるべき土地の評価額が変わってくると押さえておきましょう。
土地の評価額は、以下の表のように「五価」に加えて、「不動産鑑定評価額」があります。
| 評価額の名称 | 使用用途 | 概要 |
|---|---|---|
| 実勢価格（時価） | 売買価格算定 | 実際の市場取引から形成される価格 |
| 公示地価 | 売買価格算定 | 毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を国土交通省が３月に公示 |
| 基準値標準価格 （基準地価） | 売買価格算定 | 毎年7月1日時点における価格として9月ごろに都道府県が発表 |
| 相続税評価額 （相続税路線価） | 相続税、贈与税等の算定 | 相続税・贈与税の目安となる価格。毎年1月1日を判定の基準日として評価するもので、7月1日に国税庁が発表する。路線価をもとにして算出した場合は、公示地価の80％相当が評価水準となる |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定 | 固定資産税を支払う基準となる価格。各市町村が発表する。3年に一度の評価替えがあり、公示地価の70％相当が評価水準となる |
| 不動産鑑定評価額 | 精緻な売買価格、不動産の価値を算定 | その土地の価値を正確に判定するために、国家資格である不動産鑑定士が算出するもの |
土地評価額の調べ方と計算方法
上の表のとおり、「一物五価」と言われる土地の「五価」とは、「実勢価格」、「公示価格・基準値標準価格」、「相続税評価額」、「固定資産税評価額」です。
それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。
実勢価格（時価）は、売買取引価格から推定される
実勢価格は時価と呼ばれることもあります。字のとおり「今」の価格を表すものです。
近隣の実際の売買取引価格から類推できるもので、例えば「3000万円なら買いたい」と「3000万円で売りたい」という需要と供給が一致していれば、その土地の実勢価格は3000万円ということになります。
取引が成立したときにはじめて実勢価格になるのですが、取引がない場合でも、周辺で実際にあった過去の取引事例をはじめ、不動産会社が持っている周辺データから推定される価格も含まれます。
自分が売買したい土地での実勢価格が知りたいと思ったら、現地周辺の過去の実勢価格を参考にする方法もひとつの手です。
でも実際に周辺の土地を参考に実勢価格を調べるには、そのエリアの不動産情報を熟知していないとなかなか分かりにくいでしょう。
なぜなら、全く同じ土地の面積、エリアであっても、隣接道路の幅や状態など道路付けから、駅や学校への近さ、スーパーへの近さなどの周辺環境や立地、その土地に建てられる建物の種類や規模などのルール（用途地域）など、条件によって変動するからです。
こうした土地の価格を左右する条件まで全て同じだと判断できるのであれば、そのエリアの不動産会社が公開している情報から相場は分かります。しかし、まったく同じ土地条件になることはまれであり、また、売り出し価格から値下げが入ることもままあります。
予備知識がない場合は不動産会社による一括査定を利用して、複数の見積もりを比較しながら相場を判断することがおすすめです。
複数の会社による見積もりがあれば、より相場に近い価格を想定することがしやすくなるでしょう。
もうひとつ、実勢価格を過去の取引データから類推する方法として、国土交通省のサイトを活用する方法があります。
土地の売買が行われると、取引されたデータは国土交通省でまとめられます。
国土交通省は、こうした取引データは実際の場所が特定できないように加工したうえで公開しています。
該当サイトは国土交通省「土地総合情報システム」です。
このサイトでは、国土交通省が、土地の価格や広さ、建築条件などをまとめて、かつ詳細な住所が特定されないよう加工したうえで公表しているデータを見ることができます。
実勢価格を調べるためには、サイト内の「不動産取引価格情報検索」を参照します。
ここで見られるデータは、不動産を実際に購入した人にアンケート調査を行い、結果をデータベース化したものです。
宅地や土地などの種別や、不動産の所在地は市町村よりもさらに細かな地区で検索できるのが特徴です。
検索結果として表示されるものは、実際に売買された土地のデータで、住宅地などの地域の分類、最寄駅からの徒歩距離（分数）、取引総額、坪単価、土地の形状、前面道路とその種別（私道、公道など）、都市計画、建ぺい率、容積率、取引時期です。
このように閲覧できるデータは詳細ですが、データ件数が少ないため全く同じ条件の事例が見つかるとは限らないことに注意が必要です。
土地の価格、価値は、たとえ徒歩1分しか離れていない土地でも大きく変わることがあります。
あくまでも過去のデータは参考情報であり、その価格で確実に売買ができることを保証するものではないことを理解しておきましょう。
公示地価とは、都市の土地価格の目安
公示地価とは、国土交通省が公表する価格のことで、適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているものです。
一般的な土地売買の際の指標や、公共事業の取得価格の基準となっています。
土地の価格を市場原理にだけ任せておくと、その時々の経済、社会状況などで乱高下し、特に公共事業などで土地を取得するなど、税金が投入される事業で無駄使いにつながってしまいます。
そのため、地価公示法という法律のもと、正常な価格を公示しています。
地価は、取引事例や土地の収益見込みなどを、不動産鑑定士2人以上が現地を調査して算出しています。
全国2万5000地点以上で調査が実施され、その後に審査や調整を経て正常価格が公示されます。
公示地価は、調査を所管する国土交通省のサイトで公表されています。
「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
から具体的なエリアを絞って調べることができます。
公示地価、または後述する基準地価の評価額は、調べたいエリアの【価格（円/m2）】の欄をチェックすると確認できます。
基準地価とは、都市以外の地域も含む土地価格の目安
都道府県が土地価格をまとめて国土交通省が公示する価格です。
住宅地、商業地、工業地などに分けてまとめられています。
基準地価は、公示地価の不足地点を補う目的をもっています。
公示地価との違いは、都市やその周辺地域以外の地価も掲載していること、また、国ではなく各都道府県が発表し、時期や評価方法が異なるという点になります。
また、調査される時期が、公示地価は1月1日時点の価格、基準地価は7月1日時点の価格だということもポイントになります。 つまり、土地の評価額の目安をどちらにするかは、売却を考えている現時点で最新の価格のほうで考えればよいということになりますし、公示地価と同じ土地を評価している場合、その土地の地価の変動推移もより詳しく見ることができるでしょう。
調べ方は各都道府県のHPなど自治体ごとにまとめられています。
また、公示地価と同じ国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」 でも調べられます。
調べたいエリアから算定された地価を見ることができます。
こうした公示地価・基準地価から、自分の土地の評価額の参考値を算出してみましょう。まずは、検索した結果から、価格を知りたい土地に近い条件（住所、形状、道路状況、周辺環境、用途区分など）の地価を確認し、土地の評価額の目安にします。
自分の土地の評価額の目安は以下のように計算します。
条件の近い土地の公示地価（基準地価） × 自分の土地の面積（m2）
例えば公示地価、基準地価が10万円（1m2当たり）の場所にある100m2の敷地であれば、その土地の評価額の目安は、＜10万円 × 100m2＞ ＝ 1000万円となります。
公示地価や基準地価は、公的機関が適正な土地の価格として発表したものなので、土地を取引するにあたって価格を決める大切な指標のひとつになります。
とはいえ、あくまで公示地価や基準地価はその地点ごとの指標となる価格です。
実際に取引する土地の個別要因や事情によって価格は上下しますので、あくまで参考値としてとらえておくことが重要です。
相続税評価額とは相続税や贈与税を算定するときの基準となるもの
相続税評価額は国税庁が毎年公表している土地価格のことをいいます。
相続税評価額は路線価をもとに算出されることが多いため、相続税路線価や単に路線価ともいわれます。
日本では、土地を相続した場合、贈与または遺贈により取得した場合、その土地の評価額に応じた税金を納めるルールがあります。
しかし土地の価値は、地域や立地によってかなり幅があるため、土地ごとに相続税評価額を定めることで財産を評価する基準とし、相続や贈与、遺贈によって取得した財産を評価します。
相続税評価額は、市街地にあり道路に面している宅地の場合は路線価をもとに算出されます。（路線価がない地域（農村部など）の場合は倍率方式で計算されます）
では、「路線価」とはどのようなものなのでしょうか。
国税庁では、道路に接している土地は1m2当たりいくらと路線価を算定することで、土地の評価額を計算できるようにしています。なお、路線価は実勢価格よりやや低い金額になることが多く、おおよそ8割ほどが目安となります。
さて、路線価を調べるには、国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」にアクセスして、調べたい土地の路線価図を確認します。
ちなみに路線価は毎年更新されるので、相続税や贈与税を取得した年に応じた路線価で選びましょう。
例えば、令和元年に相続・遺贈・贈与により土地を取得した場合、令和2年分の路線価を用います。
その後、路線価図から調べたいエリアを選択し、調べたい土地に接している道路の路線価を確認します。
接している道路が1つだけで、標準的な地形（奥行や形、間口幅などが普通）の場合は、路線価に土地の面積をかければ、相続税評価額を出すことができます。
相続税評価額＝ 路線価 × 土地面積
例えば路線価が30万円の土地で、面積が100m2の場合、相続税評価額は＜30万円 × 100m2 ＝ 3000万円＞となります。
ちなみに路線価は前述のとおり実勢価格の8割ほどになることが多いので、これを基に売り値を決めると損をすることが多くなるので注意が必要です。
それをふまえて路線価を基に実勢価格を想定する際の計算は以下のようになります。
実勢評価額＝前面道路の路線価÷0.8
なので、3000万円÷0.8＝「3750万円」が売値の目安となります。
※一般的な宅地は通常上記のように0.8で割りますが、農村部など倍率方式で算出されている場合は0.9、人気エリアの場合は1.25で計算することがあります
●路線価の注意点
路線価は、土地の形状や条件に応じて補正が必要になることがあります。
例えば奥行きが長いまたは短い場合、2つの道路に接している場合、土地の形状がいびつな場合などです。
旗竿地などが主に挙げられます。
そのような補正が必要な項目がある場合は、補正率表や加算率表をしっかり確認するようにしましょう。
〇補正の例：
(1)相続税評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 面積
土地の評価は、一般的に道路からの奥行きの長さが影響します。
旗竿地は道路からの奥行きがあるため、その影響を考慮するために、路線価に「奥行価格補正率」を乗じて、評価額を算出する方法があります。
(2)相続税評価額 ＝ 路線価 ×間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 面積
間口が狭い宅地は、路線価に「間口狭小補正率」と「奥行長大補正率」を鑑みて評価額を算出することができます。旗竿地も、道路に対する間口が狭く、奥行きがある土地であるため、影響を考慮した評価額を知ることができます。
(3)相続税評価額 ＝ 路線価 × 不整形地補正率 ×面積
不整形地補正率を使って算出する方法です。
この計算方法の場合、まず不整形地補正率を計算する必要があります。
想定整形地に対する、かげ地部分の割合を計算し、不整形地補正率表から不整形地補正率を出します。
そして、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利なほうで、適用する不整形地補正率を求めます。
※奥行価格補正率、間口狭小補正率、奥行長大補正率、不整形地補正率について
＜国税庁HP＞
固定資産税評価額とは、納税額の算出のための基準
土地を所有している人は毎年、土地の価値に応じた固定資産税を各市区町村に納税する必要があります。その算出に使われるのが固定資産税評価額です。
土地を持っている人であれば、土地の評価額を知りたいときに、簡単に参考にしやすいのが、この固定資産税評価額になります。
市区町村から送られてくる納税通知書を用意するだけで簡単に評価額を確認することができるからです。
この固定資産税評価額は、各市区町村（東京23区のみ東京都）が算定して納税額を通知します。
評価額は3年ごとに見直されます。
固定資産税評価額は、固定資産税のほか、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の計算にも用いられています。
該当する土地が住宅地なのか、ビル街なのかといった用途区分を行い、各用途地区の中でも状況が似ている地域をさらに区分。その地域ごとに主要な道路と面している宅地の中から標準宅地を選定、時価を評価します。
固定資産税評価額の特徴は、不動産鑑定士が標準宅地（属する地域での代表地）を鑑定評価し、その標準宅地をベースに資産税課で各画地の評価額を算出していることです。
そのため鑑定士が各画地の評価額を出していない点は注意が必要です。
一般的に不動産鑑定士による価格よりも3割程度低くなります。
※負担調整率により評価額が抑えられている場合もあります
固定資産税評価額を調べるには、まず、各市区町村から届く固定資産税の納税通知書を用意します。
納税通知書は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して、だいたい4～6月ごろに届きます。
そして数ページある固定資産税の納税通知書から「課税明細書」と書かれたページを見つけ、課税明細書の「評価額」の欄を確認します。
課税明細書の体裁は自治体によって違うものの、「価格」または「評価額」と書かれた欄に、固定資産税評価額が記載されています。
例えば、記載されている固定資産評価額が1400万円の場合、推定される時価は1400万円÷0.7＝「約2000万円」となります。
もちろん、ここまでのほかの評価額の時と同様、この計算式で求めた標準価格はあくまで参考価格です。
実際には、土地の現況や不動産市場の流れ、購入希望者の予算や緊急度などによって売却価格は上下します。
あくまで参考値として把握しておきましょう。
もう一つの土地評価額、不動産鑑定評価額とは？
不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士が鑑定して出す価格です。
国家資格を取得した不動産鑑定士が、不動産の鑑定評価に関する法律である不動産鑑定評価基準に基づいて算出します。
不動産鑑定士の鑑定は、相続による遺産分割などで、公的な証明が必要な場合に依頼することが多いものの、マーケットニーズだけでなく、プロの目からその土地の価値を判断してくれるのが大きな違いになります。
こうした不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合は、鑑定評価額に応じた費用がかかります。例えば、一般的な住宅地の場合は、約20万円が相場です。
基本的に鑑定評価をした場合、評価書が発行されます。
評価書としての体裁を必要としない場合には、もっと安くサービスを提供してもらえることもあります。
費用や時間がかかることとはいえ、プロフェッショナルが第三者の立場から正確に土地の価値を診断してくれるのが魅力です。
売却したい土地自体の適正な価値を判定したいと考えるなら、国家資格をもっている不動産鑑定士に相談してみるのもよいでしょう。
豊富な経験や積み上げてきたデータから土地の可能性などまで考え、あくまで第三者の目線で鑑定してくれます。
土地の評価額から税金を算出する場合の計算は？
土地の評価額は、固定資産税などを計算する際に使われます。
購入後に発生する税金の支払いを把握しておけば、より安心して暮らせるので覚えておきましょう。
代表的な税金である固定資産税と相続税評価額の計算方法を紹介します。
固定資産税の計算
「固定資産税」とは、土地や家屋などの固定資産を持っていると、毎年納付する税金です。
毎年1月1日現在で、所有権を登記している人に対して課税されることになり、第1期の納付時期前（4～6月ごろ。自治体によって違う）に納税通知書が送られてきます。
この固定資産税を計算する際は、課税標準額という数字を使います。
課税標準額とは、原則として固定資産課税台帳に登録された不動産価格のことで、通常は固定資産税評価額と同一額です。しかし、特例措置が適用される場合などは評価額よりも低くなることもあるので注意が必要です。
固定資産税の計算式は以下のようになります。
固定資産税＝課税標準額（※１）×1.4％（※2）※1 通常は固定資産税評価額と同じ。宅地用の土地や家屋、新築物件など条件によっては固定資産税の軽減措置がある ※2 標準税率の場合。自治体によっては異なる場合もある
土地であれば、土地の時価の約70％が固定資産税評価額の目安といわれます。
（負担調整率により評価額が抑えられている場合もあります）
そのほかに、土地がどんな場所にあるか（市街地なのか村落地域なのか）、面積や形状はどうか、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は変わってきます。
相続税の計算
相続した土地の相続税を知りたい場合、相続税評価額という課税価格を基準として計算します。
計算方式として代表的なものに「路線価方式」があります。
路線価方式は、主に市街地的形態を形成する地域（路線価が定められている地域）で使われる評価方式で、毎年各国税局が作成する路線価図に基づいて土地を評価します。
相続税算出のための計算式は下記のようになります。
相続税＝路線価×土地面積
（※補正が必要な場合あり）
例えば路線価：30万円 土地面積が100m2であれば「3000万円」となります。
とはいえ、土地の形や状態によっては、路線価の補正が必要な場合があります。
代表的なものが、土地の奥行きが一般的な土地と比較して長かったり短かったりする場合の補正です。
そのほか、不整形地（歪な形状の土地）の場合に適用される補正もあります。
宅地として整理された一般的な土地は正方形もしくは長方形ですが、全ての土地が利用しやすい四角形というわけではありません。
土地によっては、三角形や台形が入り混じったような、歪で複雑な形になる場合があります。
このような土地は整形に比べると利用しづらく、その分土地としての価値は低くなります。
そのため、不整形地補正によって路線価を減額する処理を行います。
こうした計算はかなり複雑になることが多いので、税理士に相談して計算してもらいましょう。
不動産売買する場合、調べておくべき評価額とは？
土地評価額と実際の売却価格は乖離することがしばしば
紹介してきたように、一定の決められた基準で算出されるのが土地評価額です。
一方、市場の需要と供給を加味した価格が売却価格になります。
実勢価格・公示地価などの「五価」は、いずれも土地そのものの評価を算出するものなので、実際の売買マーケットの売り出し価格や成約価格との乖離がしばしば発生します。
なぜなら売却価格は、その土地そのものの価値だけでなく、現在のマーケットの状況もふまえた額になるからです。
例えばスーパーや病院、学校など生活に即した施設との近さ、商業地なら人がどれだけ道を行き来するかなど、多くの人にとって魅力的な立地や環境であれば、それが付加価値になります。
さらに再開発などでエリアの人気が最近高まった場合、買いたい人が多くなり、ニーズが高まります。必然的に売却価格が高くなることが多くなるでしょう。あるいは、最近売り出された物件が多く、エリアの需要に対して供給が上回っている場合には、売却価格が下がることもありえます。
いっぽう不動産鑑定評価額は、国家資格である不動産鑑定士がマーケット状況も考慮して算出する評価額ですが、鑑定が終わってから売却するまでに時間がかかれば、マーケットが変わることもあります。
これらのことをふまえて、評価額にはそれぞれ計算方法があるものの、ひとつの参考として考えておくことが大切です。
現在のマーケットまでふまえて価格設定をしたい場合、エリアの状況を熟知している不動産会社に相談することが近道になります。
価格の査定は無料で依頼できることが一般的です。
売却を依頼すれば、マーケットや売却希望者のことを考えた売却価格設定を考えてくれるでしょう。
売却するなら、一括査定で価格を知るのがおすすめ
実勢価格は過去の取引のため、現在のマーケット価格からは乖離している可能性があります。
そこで考えたいのが一括査定です。
複数の不動産会社に一括で査定が依頼できるので、時間・手間を省けるだけでなく、複数の会社が査定するので客観的な相場が分かりやすくなります。最高額と最低額のギャップがどのくらいかチェックして、相場観を養いましょう。
また売却活動をするにあたっては信頼できる不動産会社を探すことが必要です。
簡易査定の結果が出そろったら、訪問査定の申し込みをしましょう。こちらも複数社に依頼することで、比較検討しやすくなります。
一括査定は、手間暇をかけずに複数の会社を比較検討できるという点がメリットです。
不動産仲介会社は売り出しから売却完了まで長い道のりを共に歩くパートナーです。
後悔しない売却のためにぜひ信頼できる会社を選んでください。
まとめ
- 土地の評価額は複数あり、用途や目的に応じて利用する
- 土地の評価額と実際の売却価格は異なる
- 不動産会社に査定を依頼すれば、売却可能な価格を把握できる
イラスト／のりメッコ
株式会社よつば鑑定 代表取締役／不動産鑑定士 河野 栄一さん
