相続税路線価や相続税評価額の調べ方、土地の相続の際の税金の特例を知っておこう

「将来、土地の相続が発生しそう」「自分の土地を子どもたちに遺産として残すつもり」という人は、ぜひ知っておきたいのが、相続税にかかわる土地の評価額について。相続税評価額は相続税路線価から算出されますが、路線価は自分で調べられるのか、土地の評価額はどう計算されるのか、基本を知っておきましょう。また、相続や生前贈与の際の税金の特例についても解説します。

相続する土地の評価額の調べ方は？

相続が発生。財産の評価を行うことに

例えば、父親が亡くなって、残された母親と子どもたちで父親の財産を相続することになったとしましょう。その際、基礎控除額（3000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）以上の遺産があるケースでは、相続税が発生します。相続税が発生するのかしないのか、相続税を納める場合はいくらなのか、それをはっきりさせるためには被相続人（亡くなった人）の財産についての「評価」を行うことが必要です。

遺された財産が預貯金の場合、その価値は明確。3000万円の貯金が残っていたなら評価額は3000万円です。基礎控除内で相続税はかかりません。

しかし、財産のなかに「土地」があった場合、それはいくらと考えればよいのでしょうか。

相続税路線価とは？　相続税や贈与税にかかわる土地の評価額を出すのに使われる

土地には定価がありません。土地の評価額を何に利用するのかによって基準が異なるため、複数の価格が存在しているからです。ここでは、複数ある価格のひとつ、「路線価（相続税路線価）」について説明しましょう。

相続税路線価は、一般的には「路線価」と呼ばれ、相続税や贈与税にかかわる土地の評価額（相続税評価額）を出す際に使われます。毎年1月1日を評価時点として、国税庁が毎年7月1日に公表する公的な価格です。路線価は、一般的な土地の売買の価格を決める場合に参考にされる地価公示価格の80％程度の金額になります。

この路線価をもとに、該当する土地の相続税評価額が算出されることになります。

路線価は自分で調べられるもの？

路線価は、誰でも国税庁のホームページで調べることができます。下のURLの日本地図から都道府県を選び、「財産評価基準書目次」のページから「路線価図」を選択すると、調べたい土地の市区町村、地名から検索することができます。

また、一般財団法人資産評価システム研究センターがWEBで運営する「全国地価マップ」でも路線価を確認できます。こちらは、郵便番号でも検索ができ調べやすくなっています。ただし、国税庁が路線価を発表してから掲載まで数カ月かかります。

自宅からパソコンやスマホで路線価を検索することができます（画像／PIXTA）

路線価がわかれば、相続税評価額がわかる？

路線価図から路線価がわかれば、その道路に面している土地の評価額を出すことができます。路線価図に表示されている数字は1m²当たりの土地の評価額ですから、基本的には「路線価×面積」が土地の評価額ということになります。

しかし、実際には、面している道路の本数や土地の形状、間口と奥行きのバランス、境界線の凹凸などさまざまな条件を含めて評価額が算出されます。土地の形はきれいな正方形や長方形ばかりではありませんから、細かな補正が行われます。

ざっくりとした土地の価値を知りたい、という程度なら専門知識がなくてもおおよその価額は出せますが、相続税や贈与税にかかわる土地の評価額は正確に出すことが必要。専門家である税理士に依頼するのがいいでしょう。

相続税評価額の計算方法は路線価方式と倍率方式

国税庁のホームページにある路線価図を見ても、調べたい地点の路線価が掲載されていないことがあります。実は路線価が定められていない郊外などの区域もあり、その場合は、路線価ではなく「固定資産税評価額と評価倍率表」を使って相続税評価額が算出されます。

相続税評価額の計算方法は、路線価を使用する場合の「路線価方式」と、路線価が定められていない場合の「倍率方式」があります。

路線価方式

土地が面している道路の路線価を用いて、相続税や贈与税にかかわる評価額を出す方法です。

倍率方式

国税庁のホームページにある評価倍率表と、固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額から、相続税や贈与税にかかわる評価額を出す方法。固定資産税路線価をホームページで公開している自治体もあります。

土地が面している道路の路線価をもとに相続税評価額が算出されます（画像供／PIXTA）

路線価のほかにも公示地価や時価など、土地の価格はいろいろ

土地には複数の価格が存在する

ここまでに解説してきた相続税や贈与税にかかわる路線価のほかにも、土地にはいくつかの価格があります。相続税路線価以外の価格について紹介しましょう。

公示地価とは？

国土交通省が公示する毎年1月1日時点での標準地1m²当たりの価格で、毎年3月下旬に発表されます。一般的な土地の売買の価格を決める際の指標や、公共事業用地の取得価格算定の基準になります。1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決められます。地価公示価格ともいいます。

都道府県基準地標準価格とは？

都道府県知事が公示する毎年7月1日時点での基準地1m²当たりの価格で、毎年9月下旬に発表されます。一般的な土地の売買価格を決める際の指標になるほか、地方公共団体などの公共事業用地の取得価格算定の基準になります。1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決められます。基準地価ともいいます。

時価とは？

一般の人や自治体などが土地を売ったり買ったりする際の価格。周辺での取引価格をもとに、公示地価や都道府県地価調査価格を参考に、土地の形状や周辺環境、将来性などが加味されて決まります。売主と買主の交渉によっても変動するため、実際の売買価格が周辺での取引価格（相場）と一致しないこともあります。

固定資産税路線価とは？

市町村（東京23区の場合は東京都）が3年ごとに算出する価格。地価公示価格の70％程度。固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定に用いられます。

相続税路線価と固定資産税路線価の違い

相続税路線価と固定資産税路線価。どちらも「路線価」のため、違いがわかりにくい言葉です。簡単にいうと、「相続税」路線価は、土地の相続税や贈与税の税額を決める際に使われ、国税庁が決める価格です。「固定資産税」路線価は、土地を所有している場合の固定資産税や都市計画税、登記をする際の登録免許税、土地を取得したときの不動産取得税の税額を決める際に使われ、市町村（東京23区の場合は東京都）が決めます。

土地の価格には公示地価、路線価、時価、固定資産税路線価、都道府県地価調査価格といった複数の種類があります（画像／PIXTA）

建物が建っている土地の相続税はどうなる？

相続する土地が使っていない更地とは限らない

相続する土地が未使用の土地とは限りません。被相続人（亡くなった人）の住んでいた家や、被相続人とその子ども夫婦が同居する二世帯住宅が建っていたり。その場合、相続税はどうなるのでしょう。

自宅の建っている土地を相続する場合

被相続人が住んでいた自宅を相続する場合、一定の条件を満たすと土地の330m²までの部分の評価額が80％減額される「小規模宅地等の特例」という制度があります。例えば、土地面積300m²で相続税評価額が5000万円の場合、小規模宅地等の特例が受けられれば評価額は1000万円に減額されるということです。

特例が受けられるのは原則被相続人の配偶者や、被相続人と同居していた親族ですが、相続開始前3年以内に自宅を所有・居住していない親族も特例の対象です。

■小規模宅地等の特例が受けられる人（特定居住用宅地の場合）

被相続人の自宅の建っている土地を相続した場合に、小規模宅地等の特例が受けられるかは最寄りの税務署や税理士など専門家に相談しましょう（画像／SUUMO編集部）

事業使用や賃貸していた土地も小規模宅地等の特例が使える

被相続人の個人名義の土地と建物で事業をしていた特定事業用宅地の場合は、小規模宅地等の特例で土地の400m²までの部分の評価額が80％減額になります。個人商店や美容院、理容室などがあてはまります。事業をしていた人が被相続人の場合だけでなく、生計を一にする親族の事業用でも対象になります。

また、被相続人がアパートを建てて賃貸経営をしていたり、駐車場や駐輪場などで他人に貸していた貸付事業用宅地の場合は土地の200m²までの部分の評価額が50％減額されます。

なお、特定事業用宅地も貸付事業用宅地も、相続開始前からその土地で事業や貸付を行っていること、相続税の申告が終わるまで（申告期限の10カ月間）事業用、貸付用の土地として使用することが条件です。

借りている土地の相続も相続税の対象

相続が発生したときに課税対象になるのは被相続人が「所有」しているものだけではありません。被相続人の自宅が借地に建っていて、それを相続する場合は建物だけでなく借地も相続税の課税対象です。とはいえ、被相続人が所有している土地を相続する場合に比べると課税される評価額は低くなります。

借地の権利は「土地の所有者がもつ底地（そこち／借地権が設定されている土地のこと。貸地ともいう）」と、「土地を借りている人の借地権がある借地」に分けられ、評価額のうち借地権は何割かという借地権割合によって評価額が決まるからです。借地権割合は30～90％の間で、借地権割合が大きいほど評価額は高くなります。土地の利用価値が高い地域では借地権割合は高めです。

マンションを相続するとき、評価額はどうなるの？

マンションは、建物と土地をマンションの区分所有者で権利を共有しています。そのため、マンションの一室（住戸）などを相続した場合、「持分割合」という権利の割合によって相続税評価額が算出されます。

建物分は、固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額から相続税を計算することができます。土地の場合は下記の計算式にあてはめて評価額を算出します。土地の持分割合（敷地権の割合）は登記事項証明書で確認することができます。

相続時精算課税制度でもらった土地。相続時の評価額への影響は？

土地を生前贈与でもらった場合、税金はかかる？

将来、親などから相続する予定の土地。これを相続ではなく、親がまだ元気なうちに贈与してもらうのが生前贈与。親からの相続財産が減ることになるため、将来の相続税は少なくなります。しかし、生前贈与には贈与税がかかります。

現金や株式などの有価証券、住宅や土地などの不動産といった財産をもらうと、それがたとえ親子間の贈与であっても年間110万円の基礎控除を超える分は贈与税の課税対象です。

相続税評価額5000万円の土地の贈与税と相続税

例えば、親1人、子ども1人のAさんの家で、評価額5000万円の土地を子どもに生前贈与した場合、贈与税は下記の計算式で算出されます。この場合、［評価額4890万円 × 税率55％ – 速算控除額※640万円 = 2049.5万円］で、2289.5万円の贈与税を納めることになります。

※直系尊属（祖父母や父母など）から18歳以上の者（子・孫など）への贈与は特例税率で計算

一方、生前贈与をせずに、相続時に相続をした場合、相続税額は下記の計算式で算出されます。この場合、［（評価額5000万円 – 3600万円） × 税率15％ – 控除額50万円 = 160万円］で、相続税額は160万円です。

あくまでも、土地の評価額や税制が変わらないことを前提とした試算ですが、基礎控除額の大きな相続税のほうが、納税額が少なくなることがわかります。

相続時精算課税制度とは？

評価額が大きな土地の場合、贈与税の非課税枠が大きい相続時精算制度の利用で、贈与税額を抑えることが可能です。

相続時精算課税制度とは、親や祖父母からの贈与のうち最大2500万円までが贈与税非課税になる制度。現金だけでなく、不動産を贈与された際にも利用できます。1度の贈与でも、複数回に分けた贈与でも合計2500万円までが非課税で、2500万円を超えた分には税率20％の贈与税が課税されます。

評価額5000万円の土地の場合、相続時精算課税制度を利用すれば贈与税額は500万円になり、利用しない場合に比べて1549.5万円の贈与税の節税になります。

評価額5000万円の土地を生前贈与する例。相続時精算課税制度の上限2500万円までは贈与時に課税されず、残りの2500万円については税率20％の贈与税が課税されます。相続発生時に5000万円が相続税の対象となりますが、既に課税された贈与税分は相続税額から控除されます（画像／SUUMO編集部）

相続時精算課税制度の節税効果は相続発生時の路線価次第

相続時精算課税制度は、生前贈与されたときの贈与税を大きく減らすことができます。しかし、注意したいのは相続が開始されたとき。生前贈与してくれた人が亡くなったときに、生前贈与された財産は相続財産として相続税の課税対象になるのです。つまり、「相続時」に「精算」して「課税」する制度なのです。

贈与税は節税できても、将来の相続税の対象になるため、相続時精算課税制度は基本的には相続税の節税にはなりません。

しかし、生前贈与された財産が時期によって評価額が変動する不動産の場合、状況は違ってきます。

相続時精算課税制度で相続時に課税される場合、贈与された時点での評価額が相続財産として加算されます。もしも、生前贈与された土地の評価額が、将来的に上昇していた場合、節税効果が得られることになります。逆に、土地の評価額が下がってしまった場合、生前贈与されるよりもすべて相続でもらったほうが相続税は少なくて済むことになります。

なお、今後、土地の評価額がどう動くかだけでなく、税制が大きく変わる可能性もあるため、相続時精算課税制度で節税できるか、できないかは、誰にも断言することはできません。

配偶者に生前贈与した場合の特例がある

財産を配偶者に生前贈与する場合は、「贈与税の配偶者控除」が利用できます。これは夫婦間で住宅や住宅取得資金を贈与した場合に、贈与財産の評価額から最高2000万円が控除される制度。暦年課税の基礎控除110万円と併用できるため、最大2110万円が贈与税非課税になります。2110万円を超える分には贈与税が課税されます。

生前に不動産の名義を配偶者に移したり、住宅取得資金を贈与したりする必要がない場合、財産を生前贈与するよりも、相続したほうが節税になる場合もあります。配偶者の場合、相続時に「相続税の配偶者控除」が適用されれば、配偶者の相続財産1億6000万円（または法定相続分の範囲内）までは相続税はかからないからです。

生前贈与のメリットは？

贈与税だけ、相続税だけで、節税できるかどうかを考えても、トータルでの節税効果につながらない場合もあります。特に評価額が変動する土地などの不動産の場合は、相続分野が得意な税理士に相談するのがおすすめです。

節税になるかはわかりませんが、不動産の生前贈与には得か損かでは計れないメリットがあります。

被相続人が、何を誰に贈与するかを決められる

現金、不動産、宝石、美術品などさまざまな財産が遺産として遺された場合、配偶者や子どもたちで平等に分けるのは難しいものです。しかし生前贈与なら同居している長男には自宅の建物と土地を、遠隔地に住む二男には住宅取得資金になる現金を、というようにできるだけ不満が出ない財産分与をすることが可能です。

子どもに出費が多い時期に生前贈与で財産が活用できる

超高齢化が進む今、相続が開始されるときには、相続人も高齢になっていて、教育費や住宅資金など出費がかさむ時期は過ぎているケースが多くあります。生前贈与なら「支出が多い時期に、駐車場として収益を得られる土地を生前贈与」「子どもに住宅を建てられる土地を贈与して、住宅取得費を軽減」といった財産の活用ができます。

土地を相続することになったとき、路線価の調べ方や評価額を出す方法について、基本的なことを知っておけば、税理士などの専門家や税務署の担当者と話をする際もスムーズ。まずは、路線価を知りたい土地を国税庁のホームページなどからチェックしてみることから始めましょう。また、土地の相続で評価額が下がる小規模宅地等の特例や、生前贈与にかかわる相続時精算課税制度などについても知っておくといいでしょう。

令和5年度の税制改正大綱で生前贈与はどう変わる？

令和5年度の税制改正大綱では、生前贈与の相続財産への加算期間の見直しが盛り込まれました。

これまでは、相続が発生した時点からさかのぼって3年以内に行われた贈与は、相続財産に加算されて贈与税が課税されましたが、2024年1月1日から相続税の課税対象になる加算期間が7年に延長されます。さかのぼって4年から7年以内に行われた贈与については、合計額から100万円が控除されるという緩和措置はありますが、暦年課税を利用して生前贈与を検討していた人には実質的な増税になります。相続の発生が見込まれると、相続税の節税のため駆け込みで生前贈与が行われることがありましたが、加算期間が7年に延長されたことで、生前贈与を活用した節税が難しくなったといえるでしょう。

この記事は、2022年3月17日現在の情報です