住宅の劣化具合や欠陥の有無など、既存の建物の状況調査を行うのがホームインスペクションです。どのようなことを検査し、不動産売買の場面ではどのようなメリットがあるのでしょう。また、費用はどれくらいが目安なのでしょうか。日本ホームインスペクターズ協会理事でさくら事務所ホームインスペクション北海道代表の栃木渡さんに話を聞きました。
記事の目次
インスペクションとは？目的は？
住宅の状況調査がホームインスペクション
インスペクションは英語で視察や検査のこと。不動産にかかわるインスペクションは、ホームインスペクションと呼ばれ、住宅の検査や診断のことを意味します。一般的には、住宅の専門知識をもつプロが、第三者的な立場で住宅の劣化の状況や欠陥の有無を調査することを指しますが、ホームインスペクションについての法的な定義は実はありません。
住宅の検査や診断にはさまざまなものがあります。雨漏りの原因を探るのも耐震診断を行うのも住宅の検査・診断で、広い意味でのインスペクションといえます。ここでは、中古住宅の売買の際に住宅の現況調査として行う「建物の健康診断」をインスペクションとして話を進めることにします。
インスペクションを病院に例えてみよう
今、日本では、どのようなかたちでインスペクションが行われているかを整理してみましょう。
「インスペクションで行われるのは、壁や床など建物を壊すことなく、目視による状況の検査。建物コンディションを把握し、修理が必要か、修理をする場合はどれくらい費用がかかるのかといった対策についての情報も含めて報告をします。つまり健康診断のようなものです」（栃木さん、以下同）
診断の結果、精密検査が必要な箇所がある場合は、検査機器や専門家による詳しい検査ができることを、インスペクションの依頼者に伝えます。健康診断で「要精密検査」となった人が、より詳しい検査について伝えられる、といえば分かりやすいでしょう。
このような目視によるインスペクションについては、検査をするための資格や検査項目などは法的には定められていません。
検査を行う人に資格が必要なのは「既存住宅状況調査」。これは宅地建物取引業法が規定しているインスペクションで、建築士の資格をもち、既存住宅状況調査技術者講習を受けた人が行える調査です。
既存住宅状況調査も、ホームインスペクションと呼ばれることが多くありますが、知っておきたいのは、その検査内容です。調査対象は『構造』と『雨水の浸入』にかかわることだけですから、これらに関連しない箇所に軽微な不具合や劣化があっても調査や報告はされないままとなります。
この調査で定められた調査項目に関する劣化がないなど一定の条件をクリアすれば、既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ 検査事業者コース）加入の際の現場検査が省略されます。
インスペクションはどんなときに利用するの？
インスペクションが行われるのは、主に中古住宅を売ったり買ったりするときです。また、新築建売戸建や新築マンション、注文住宅の内覧の際に利用するメリットもあります。
不動産の購入、売却時にインスペクションを利用したい。流れや費用は？
インスペクションのタイミングは？
「インスペクションを行うのは買主側なのが一般的。インスペクションの依頼も実施もいつでもできますが、ベストなタイミングは購入物件の申し込み後から契約前までです」
一般的な中古住宅購入の流れは下の図のようになっています。「契約前」であれば、インスペクションをした結果、購入しないことに決めるのは買主の自由。申し込み時に支払っていた申込金（1万～10万円程度）も全額返ってきます。購入することに決めた場合でも、インスペクションで目安が分かった修繕費などを資金計画に組み込むことができます。
では、それ以外のタイミングではどうなのでしょう？
契約した後にインスペクションをした場合、建物に不具合が見つかっても契約を白紙に戻すのは簡単ではありません。また、申し込み前のインスペクションでは、他の人が先に申し込んで契約してしまい、インスペクション費用が無駄になる可能性があります。物件をキープしつつ、無条件で購入をやめることができるのは「申し込み後から契約前」ということになります。
「売主が事前にインスペクションをしてから物件を売り出すケースは多くはありませんが、インスペクションをするのであれば、売り出してから想定外の出費が発生することや、不具合が発覚してから買主ともめることを回避するため、不動産会社と売買契約を結ぶ前に行うのがいいでしょう」
ホームインスペクションの調査項目は？
ホームインスペクションでは主に下記のような内容が調査されます。
・建物の傾き
・不同沈下（建物が不ぞろいに傾く状態）の可能性
・継続していると思われる雨漏りの形跡
・著しい施工不良の有無
・構造耐力上主要な部分の著しい損傷
・躯体の腐食・変形の有無
・屋内給排水管の著しい劣化、漏水やその形跡
・詳細な調査を行う必要のある箇所の有無
（さくら事務所ホームインスペクション北海道ホームページより引用）
調査項目や、どのような報告書が作成されるかは、住宅診断会社によって違ってきますので、依頼する際は事前に確認しておくといいでしょう。
下の一覧はさくら事務所ホームインスペクション北海道調査項目。オプションや一戸建てなのかマンションなのかによって実際の項目は異なります。
| 調査項目 | |
|---|---|
| 外回り | 基礎（屋外に面する部分）、外壁仕上げ、屋根、軒裏、雨樋、バルコニー（陸屋根）、外部に設置された金物等 |
| 室内 | 壁・柱及び梁のうち屋内に面する部分、床、天井、階段、開口部等（サッシ、建具） |
| 床下 | 土台及び床組・束、基礎（一戸建てのみ）、床下面 |
| 天井裏・屋根裏 | 梁・桁・小屋組・野地板（下屋を含む）、各階間の天井裏 |
| 設備 | 給水設備、給湯設備、排水設備、換気設備、住宅用火災警報器など |
インスペクションの流れや所要時間は？
インスペクションの依頼を決めてから、報告書が作成されるまで、どのような流れで進むのでしょうか。
●インスペクションの流れ（中古住宅購入の場合）
不動産会社を通して売主にインスペクションをしたいことを伝える
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売主の許可が得られたら、買主・売主ともに利害関係のない第三者のホームインスペクション会社を探して依頼する。物件概要（所在地や築年数など）や、売買の取り引きがどの段階かなどを伝える
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不動産会社を通し、可能であれば売主から図面などを借りる
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ホームインスペクション会社と、調査項目やオプションの確認をし、費用の見積もりを出してもらう
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【調査当日 ※立ち会う場合】
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現地で待ち合わせ、当日の流れや所要時間などの説明を受ける
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住宅診断を開始。外回りから開始し、室内の診断へ
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診断完了後、報告書をもらう（詳細な報告書を希望する場合は後日受け取る）
所要時間は物件の規模や種類、検査項目のオプションの有無などによって違いますが、一戸建ては4～5時間、マンションは1～2時間が目安です。
インスペクションにかかる費用はどれくらい？
インスペクションの費用は、依頼先のホームインスペクション会社や、住宅の種別（マンションか、一戸建てか）、オプションの有無、住宅の規模などによって違ってきます。
下の例はあくまでも参考としてください。
●中古一戸建ての場合の例 ※
「戸建基本コース」 6万6000円（税込）
前出の表「ホームインスペクションの調査項目の例」の内容に、報告シートが付く場合の費用の目安。そのほか、床下詳細調査や屋根裏詳細調査、写真付き詳細報告書が付く場合は13万2000円（税込）。
●中古マンションの場合の例 ※
「マンション基本コース」4万9500円（税込）
前出の表「ホームインスペクションの調査項目の例」の内容に、「建物状況調査結果の概要」または、調査の「報告シート」付きの場合の目安。そのほか、写真付き詳細報告書やマンションの管理状況をチェックした「マンション管理インスペクション【契約前】」が付く場合は8万8000円（税込）。
※さくら事務所ホームインスペクションホームページより引用、編集
インスペクションで見つかった住宅不具合・欠陥・施工不良の実例集
インスペクションをしたからこそ見つかる例
完成してから年月がたった中古住宅の場合、どこかに何かしらの不具合や劣化があるものです。その不具合や劣化をそのままにしていると暮らしに影響が出るのか出ないのか、修繕したほうがいい場合はどれくらい費用がかかりそうか、などが物件購入前に分かるのがホームインスペクションの利点です。
ここでは、実際にあった住宅の不具合や欠陥、施工不良を写真でご紹介します。
Case1:床下の木材がカビだらけ+腐食
中古一戸建ての床下。4カ月前にリフォーム済みで外壁や室内はとてもキレイ。でも、床下の湿度が高く、木材がカビだらけで、腐食して落ちていました。物件見学だけでは見つかりにくい例です。
Case2:複層ガラス（ペアガラス）の内部結露
樹脂サッシの複層ガラス（ペアガラス）の気密性がなくなり、ガラスの内部で結露しているケース。付着した水分によって周辺の木材の傷みが進みます。早めの交換がおすすめの例です。
Case3: パっと見はキレイ。でも、NGの穴がある
過去にリフォームやリノベーションをした建物でよくある事例。ボイラーの給排気管を通すために、床根太に穴あけがされていたケース。建物の強度に影響したり、床鳴りの原因になります。キレイに施工されていると、素人では気付けません。
Case4:新築なのに……外壁のサッシまわりに隙間
新築一戸建ての外壁。サッシまわりに施工されたシーリングに隙間があり、雨水などの浸入の恐れが！ このような隙間は建物の劣化を早めてしまう原因になります。新築の内覧会では室内や外観のデザイン、ピカピカの設備にテンションが上がりがちですが、長く住むためには施工不良の有無も重要なチェックポイントです。
買主からインスペクションをしたいと言われたらどうする？ 利用するメリット、デメリット
インスペクションの実施は義務ではないが、増えそう
宅地建物取引業法が改正されて、2018年の4月からは中古住宅売買の際には「インスペクションが義務化になった」と耳にしたことはありませんか？
実は、義務化になったのは以下の3つ。
・売買仲介をするための媒介契約の際に、インスペクション事業者を斡旋できるかを告知し希望する場合は斡旋する義務
・重要事項説明の際に、行ったインスペクション内容について宅建事業者が説明する義務
・売買契約が成立した際に、建物状況について売主・買主双方が確認したことを記載した書面を宅建業者が交付する義務
以前は不動産会社はホームインスペクションというものの存在に触れずに、仲介業務を進めることができたのですが、今は、インスペクションについて必ず説明することが求められるようになったのです。
といっても、不動産会社は「斡旋できるかどうかを説明しなければならない」というだけで、インスペクションの実施が義務化されたわけではありません。売主にとっては、売ろうとしている物件が必ずインスペクションを受けることになるというわけではなく、買主にとっても、インスペクションをするかしないかは自由ということになります。
ただ、中古住宅の売買の流れのなかで、必ず「インスペクション」について触れられれば、「インスペクションをしてみよう」と思う人は増えるはず。買主から、「インスペクションをしたい」と言われる売主は、今後増えていくでしょう。
インスペクションをしたいと言われたら、売主はどうしたらいい？
売主が、買主側のインスペクションを断ることはできます。しかし、断る＝せっかくの売却の機会を逃す、となることも考えられます。インスペクションのメリットは買主だけでなく、売主にもあります。インスペクションをしたいと言われたら、買主には喜んでインスペクションを受け入れる売主や物件の方が好印象です。
売却する物件にインスペクションが入ることになったら、図面やリフォーム履歴、自分が気付いている不具合箇所についてまとめておくとスムーズです。また、点検口を開けることになりますから周囲を片付けておくことも大切。室内や外まわりの掃除もしておきましょう。
売主にとってのメリット、デメリットは？
売主が売却前にインスペクションをするメリット、デメリットは何でしょうか。
●メリット
・売却に不利な箇所がある場合、売却前に発見・修繕することができる
・買主が安心して購入に踏み切ってくれる
・「インスペクション付き物件」として売却を有利に進められる
・引き渡し後のリスク（修繕にかかる想定外の出費、買主との関係の悪化等）を軽減できる
●デメリット
・インスペクションの結果によっては買主からの値引き交渉で売却価格が下がる可能性がある
・インスペクションの結果、想定外の修繕費用などが発生する可能性がある
「売主側が積極的にインスペクションを行うケースはあまりないのが現実です。いつ売れるか分からないのに検査・修理に費用がかかるからです。しかし、不具合のあるものを売って後でトラブルに巻き込まれることを回避するという点ではメリットは大きいといえます」
買主にとってのメリット、デメリットは？
買主が、物件を契約する前にインスペクションをするメリット、デメリットは何でしょうか。
●メリット
・「欠陥住宅」「買ってはいけない住宅」を購入してしまうリスクを減らせる
・リフォームや修繕に「いつごろ」「どこに」「いくらくらいのお金がかかるのか」が分かる
・必要なリフォームと、不要不急なリフォームが分かる
・購入後にリフォームや修繕工事を前提とする場合、不要な工事を避けることができる
・引き渡し後のリスク（居住中の不具合の発生、生活に大きく支障が出る修繕工事）の軽減
●デメリット
・費用がかかる
・売主側に理解がない場合、購入自体を断られる可能性がある
・他の購入希望者に先に買われてしまう可能性がある
「インスペクションのメリットがより大きいのは買主側。修繕のできない決定的な欠陥を、購入契約をする前に知ることができるからです。そのひとつが『不同沈下』。軟弱地盤などで、建物が不ぞろい（斜め）に傾いていく状態です。不同沈下が進むと床が傾いたり、壁にひびが入ったり、窓や戸の開閉がしにくくなります。地盤に関することや、軟弱地盤対策で杭がきちんと打たれているかなどは家が建ってしまっている場合は調べようがありません。また、修理も費用を考えると現実的には不可能です。床の傾きがあって疑わしい場合、その『症状』から原因が不同沈下なのか、単に施工不良で床が傾いているのかを推測することができます」
新築物件でインスペクションをするメリットはある？
インスペクションが効果を発揮するのは中古住宅の売買のときだけではありません。注文住宅が完成したときや、新築マンション、新築一戸建てを購入したときの内覧会でインスペクションをしてもらうのもメリットがあります。
「建具の建て付けが悪い、ビスの留め忘れ、換気扇が電気配線に接続されていない、長靴が床下に置き忘れられているなど、そんなミスやうっかりのケースは新築住宅でも枚挙にいとまがありません。買主が気付かないだけでなく、施工者自身も気がついていないことが見つかり、早急に是正をしてもらえることが大きなメリットです」
インスペクションはどこに頼めばいい？
インスペクターは自分で探すの？ 会社選びのポイント
インスペクションをする場合、不動産会社がホームインスペクション会社を紹介してくれるケースがあります。しかし、中立な立場からのインスペクションを望むなら、自分で探したホームインスペクションの会社に有料で依頼するのがおすすめです。
「最近は、大手の不動産会社はほとんど、規模の小さな不動産会社でも多くが、物件の購入希望者に『インスペクターをご紹介します』とPRしています。すべてとはいいませんが、なかには紹介してくれた不動産会社の仲介業務がスムーズにいくように不具合などを過小評価したり、リフォーム工事を受注しやすいような結果を出したりの『お手盛りインスペクション』の例があることは否定できません」
買主も、インスペクションの実施後に何か不具合を隠しているのではないか、リフォーム工事を受注したいための報告をしているのではないかなど、不動産会社や売主から出てきた結果が信じられなくなることが。
大切なのは取引に利害関係のないホームインスペクターを買主が選ぶことです。
物件のあるエリアで調査を実施しているホームインスペクション会社を複数探し、住宅の調査や診断、調査してもらいたい物件の工法についての実績が豊富か、明確な見積もりを出してくれるか、分かりやすく丁寧な説明をしてくれるかなどを電話やオンライン相談、対面相談などで確認しましょう。
調査当日の立ち会いは必要？
ホームインスペクションは買主や売主の立ち会いは必須ではありません。しかし、インスペクターと一緒に不具合の状態を確認することや、現場で説明や結果の報告を受けることは、物件の状況を把握しやすくなります。
「こんなにたくさんの項目を検査するんだ、と驚くはず。可能であれば立ち会うことをおすすめします」
ただし、売主が居住中の場合や、リフォーム工事中で立ち入りに危険が伴う場合、新型コロナウイルス感染拡大防止の観点から人との接触の機会を減らしたい場合などは、立ち会いはせずに写真付きの報告書で結果を確認するのがいいでしょう。
中古住宅の売買後、不具合が見つかったら？
「契約不適合責任」への民法改正により売主の責任も変わる
中古住宅の引き渡し後に、欠陥や不具合が見つかった場合、売主の責任の範囲はどうなるのでしょうか。
実は2020年4月に民法が改正になり、売主の責任に関する規定が大きく変わりました。
改正前は、買主が契約時に通常の注意を払ったのに発見できなかった「隠れた瑕疵（かし）」があった場合、売主が買主に対して責任を負う「瑕疵担保責任」という考えに基づき、売主が宅地建物取引業者の場合、引き渡しから2年の間の瑕疵担保責任を負うことになっていました。しかし、中古住宅の売主の多くは「個人」のため、重い責任を負うことが難しいのが現実。瑕疵担保責任は売買時の契約内容によるため、売主が個人の場合の契約では、売買後に見つかった不具合は免責される、瑕疵担保責任の期間を数カ月程度にするといった特約が盛り込まれているのが現状です。つまり、中古住宅を個人の売主から買った場合、構造や雨水の浸入防止に瑕疵があっても、補修は買主が自分で行うことになるケースが多いのです。
しかし、2020年4月の民法改正後は、契約の内容に適合しないものは原則売主の責任になる「契約不適合責任」という内容になりました。
改正前の瑕疵担保責任とどう違うのか、引き渡し後に「雨漏り」があった場合に例えて説明します。
瑕疵担保責任の考え方は「契約前に、買主が通常の注意を払っていたにもかかわらず、雨漏りがあることを発見できなかった場合、売主が責任を負う」というもの。つまり、物件見学のときに雨が降っていて実際に雨漏りがしていたのを買主が見ていたり、晴れた日の見学でも雨漏りの形跡を壁や天井に発見していた場合は、買主はそれを知っていて買ったわけですから売主が責任を負う必要はなかったわけです。ところが、契約不適合責任の場合は、買主が雨漏りを知っていたかどうかは関係がなく、「雨漏りがない住宅という前提の契約であれば、契約内容とは違うわけだから、売主は責任を負う」ということになります。
「民法改正によって、売主の責任は大きくなり、買主は有利になると一般的にはいわれています。しかし、契約不適合責任という考え方は『契約内容』に適合するかしないかがすべて。そのため、改正後は、売主側の責任が大きくならないよう責任を免責する内容の特約を付けた売買契約が多く結ばれるようになっています。この改正が買主にどれだけ有利になるのかは、今後、不具合が見つかってもめごとになったときに、免責の範囲が民法上有効かどうかという判例が出てくるまでは分からない、というのが現状です」
民法改正によって重要になったのは「引き渡される物件の品質等が契約内容と適合しているか」ということ。ホームインスペクションで建物の状況を客観的に把握しておくことで、売主と買主の間でのトラブル発生のリスクを軽減することができそうです。
瑕疵保険に入っておけば安心？
中古住宅の売主も買主も、売買後のトラブルは避けたいものです。契約時には気付かなかった構造にかかわる不具合や雨漏りが発生した際に、補修費用を保険金でまかなえるのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。
この保険に加入するには既存住宅状況調査に合格する必要があります。売主は、既存住宅状況調査を受けて既存住宅売買瑕疵保険が付けられる住宅として売り出すことが可能です。
買主も、瑕疵保険対象箇所の調査が含まれるホームインスペクションをして条件をクリアすれば、既存住宅売買瑕疵保険が付けられる住宅を購入できます。では、既存住宅売買瑕疵保険に入っておけば、買主は安心なのでしょうか？
「既存住宅売買瑕疵保険は、『構造耐力上主要な部分』『雨水の浸入を防止する部分』にのみ有効な保険です。経年劣化による不具合や寒冷地や積雪地域に多い「すが漏り」、自然災害による不具合、引き渡し後にリフォームした箇所については対象外です。保証期間は長くて5年です。住宅の不具合の補修費すべてを補償するわけではありません」
また、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件なら適合検査に合格しているわけだから、品質が保証されているのでは？ と思う人もいるかもしれません。しかし、これはあくまでも『構造耐力上主要な部分』『雨水の浸入を防止する部分』の保険に入れるかどうかの検査。その他の部分の劣化状況については分かりません。
瑕疵保険に加入すること、加入可否の検査を受けることは良いことなのですが、瑕疵保険だけで安心を得られるかどうかは考え方次第でしょう。
インスペクションの今後はどうなる？
中古住宅は増えている。売買には家の質が問われる
下のグラフは全国で空き家や空き家率が増加していることを示すグラフです。新築住宅もやがては中古住宅になり、住む人がいなければ空き家になります。老朽化したマンションや一戸建ての建て替えが進まない限り、新築住宅が増え、人口減が進めば、中古住宅や空き家は増えていきます。住宅は所有しているだけで固定資産税などの負担があるわけですから、自宅が不要になったときに空き家にせずに、スムーズに売却したいものです。
スムーズに売却するには、住宅の質が重要になります。住宅の状況や質を示すものさしになるホームインスペクションは今後、注目が高まるはずです。
「最近は、新築住宅の内覧でインスペクションが入ることを嫌がる建築会社は少なくなってきています。中古住宅の売買でも、売主・買主どちらにとっても、引き渡し後のトラブルが軽減でき、売りやすく、買いやすくなるメリットがさらに浸透していけば、インスペクションをすることが当たり前の時代になるのではないでしょうか」
まとめ
- 住宅の劣化具合や欠陥の有無など、建物のコンディション全般の検査・診断を行うのがホームインスペクション
- 売主は物件引き渡し後の不具合によるトラブルなどを回避できる
- 買主は購入前に物件の状況を知ることで、修繕やリフォームにかかる費用の目安が分かるメリットがある
- インスペクションは取引に利害関係のない会社を自分で選び、有料で依頼するのがおすすめ
イラスト／タバタ画房
