家を売る場合に何をすればよいのかがわからない、家をスムーズに売るために準備や売却の流れを知りたいなど、家の売却方法に関して悩んでいる人は少なくないのではないでしょうか。この記事では、家の売却を検討中の人におすすめの、家を売却する際の手続きの流れや必要書類、家を高く、早く売るためのコツまで解説します。
家を売却するときの流れ
家の売却は、大きく「事前準備」「売却活動」「売却後」の3ステップに分けられます。事前準備から売却まで3か月から半年ほどの期間がかかるため、スムーズに売却を終えるには、家の売却の流れを押さえておくのがおすすめです。
1. 相場を調べる
事前準備でまず必要なのは、自分で家の相場を調べることです。
相場価格を知らないと、不動産会社に査定を依頼した際に、提示された査定額が妥当かどうかの判断ができません。単純に高い査定額を出した不動産会社に依頼してしまうと、実際の相場よりも高すぎてなかなか買い手が付かなくなる恐れがあります。長期間売れなかった場合、大幅な値下げが必要になって相場よりも売却額が安くなるリスクもあります。
家の売却額の相場は、住所地の周辺地域の物件価格を参考に調べられるので、事前に確認しておきましょう。インターネットでは、国土交通省のサイト「土地総合情報システム」などを活用すると、実際に行われた不動産の取引実績から目安となる不動産価格が確認できます。
家の物件概要書、登記事項証明書、固定資産税納税通知書、敷地測量図など、不動産関係の書類をそろえて準備しておくとよいでしょう。
2. 家の査定を依頼する
次に事前準備段階で必要なのは、不動産会社への査定依頼です。
査定依頼をする前には、不動産の相場を自分で把握しておくことが大切です。不動産会社によって異なる査定額が出されるため、査定の依頼は複数の業者に行います。提示された査定額をもとに、家の売り出し価格を決定します。
査定方法には、机上査定、訪問査定の2種類があります。机上査定は電話やWebサイトへの情報入力などで相場から査定額を確認する方法で、依頼してから翌日くらいには査定結果の確認が可能です。訪問査定は、不動産会社が直接現地に訪れて、土地や建物を調査してから査定額を調べる方法です。
査定の際には、家がきれいかどうかといった印象は関係ないため、査定のために掃除やハウスクリーニング、リフォームなどをする必要はありません。
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
このステップから、不動産会社と契約を結ぶ本格的な売却活動の段階に入ります。家の査定後には、提示された査定金額や担当者の対応などから、仲介を依頼したい不動産会社を選択して媒介契約を結びます。
媒介契約は、1社だけに依頼できる「専属専任媒介」や「専任媒介」、複数に売却の依頼ができる「一般媒介」があります。それぞれにメリットデメリットがあるため、どの申込み方法にするかよく検討してから媒介契約を結びます。3種類の媒介契約の詳細については後述しますので参考にしてください。
4. 売却活動を行う
家の売却額と不動産会社が決まったら、不動産会社の担当者が物件の売却活動を開始します。不動産会社では、主にインターネット広告、チラシ、店頭広告などの売却活動で買主を探します。購入希望者が現れた場合には家の内覧が行われるため、室内の掃除や片付けをして家の印象をよくしておきましょう。
売主が住んでいる状態で家を売る場合には、売主の内見対応も大切です。家の特長、立地や周辺環境などを伝えると、購入希望者は物件購入後の状況をイメージしやすくなります。
5. 売買契約を締結する
売却活動が成功し、購入希望者が家を気に入った場合、次のステップとして売買契約の締結が行われます。価格交渉が行われ、価格や条件に付いて合意が取れると、契約の基本条件が確定します。
その後、不動産会社を通じて、買主から売主に対して購入申込書が提出されます。物件の詳細、価格、引き渡し時期、特約条件に問題がない場合は売買契約書に記名押印をして契約を結びます。
売買契約が成立した時点で、買主から売主への前金（手付金）の支払いがあるケースがほとんどです。前金は通常、家の売却価格の10～20％程度です。
売主は、契約の進行に必要な書類を準備します。これには登記済権利証・登記識別情報通知、固定資産税納付通知書など物件関係書類、実印・印鑑証明書などが含まれます。
売買契約から家の引き渡しまでには通常1か月から2か月の期間を設けます。売主が物件に居住している場合、引き渡しに向けて引越しの手続きを行います。
6. 家を引き渡す
売買契約締結後には、代金の残金を受け取ってから家の引き渡しを行います。
ここでは、前金を差し引いた残金と固定資産税など、家の売却に伴う支払いが完了したかどうか、銀行口座への振り込みが完了しているかの確認が必要です。
売却代金が振り込まれたことが確認できたら、必要書類を準備して鍵を渡すなど、家の引き渡し手続きをします。
引き渡し時には、不動産会社が準備をして司法書士による登記変更などの手続きも行われるため、自分で難しい手続きをする必要はありません。
7. 確定申告をする
家の売却によって譲渡所得が発生した場合には、家が売れた年の翌年の2月16日～3月15日に確定申告を行います。譲渡所得は、家の「売却価格」から「取得費用」と「譲渡費用」を差し引いた金額がプラスになった場合に発生する所得です。土地や建物の購入、住宅設備などの改良にかかった金額の合計が取得費用で、家を売る際にかかった仲介手数料などの金額が譲渡費用です。
発生した譲渡所得は、確定申告を行うと税金の控除が受けられます。所得が発生せずに損失が生じた場合でも、譲渡損失の繰越控除や買い替え特例などの制度を利用するためには確定申告をしなければなりません。
家を売るための事前準備とは？
家を売る際には、事前準備としてさまざまな情報を集め、把握することが大切です。
本記事では、家をできるだけ高く・早く売るためのコツから、家の売却方法の種類、売却のタイミング、売却の流れから、家を売る際にかかる費用と税金、必要になる書類、売る際の注意点など、家の売却に関する役立つ情報を紹介しています。ぜひご一読ください。
家を高く・早く売却するコツ
査定は複数の不動産会社に依頼すること
家を売却する際は、まず周辺の不動産価格を調査し、大まかな相場を把握した後に不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
不動産会社に査定を依頼する際には、複数の会社に査定を依頼することが重要です。査定額は不動産会社によって大きく異なり、時に数百万円もの差が生じることがあります。また、不動産会社には家の売却に関する全ての業務を委託することになるため、不動産会社との相性は非常に重要です。
希望に合った不動産会社を見つけるには、大手企業だけでなく、地元で実績のある会社などにも査定を依頼することがおすすめです。過去の実績や口コミを調べることで、信頼性を評価しやすくなります。不動産会社選びは慎重に行い、家を売却する際にスムーズかつ満足のいく取引を実現しましょう。
相場より高めに値付けすること
販売価格を設定する際は、相場よりも高い価格を設定することが重要です。家の価格は売主が自由に決められるため、高く売るためには相場よりも高めの価格設定が必要になります。
ただし販売価格が高すぎると、買い手側から割高とみなされ、売れ残ってしまうリスクもあります。
販売価格は、相場と比べて極端に高くならないように設定します。相場の価格から約10％高めの価格で設定するのが一般的です。価格設定には、立地条件、土地面積、周辺環境、交通の利便性、病院やコンビニなどの近隣施設までの距離など、家の強みを考慮することが大切です。
また、価格交渉が発生する可能性も視野に入れ、価格に余裕を持たせることが大切です。これにより、買い手との交渉や妥協が必要な場合にも、希望に近い売却価格を実現しやすくなります。
片付けを行い清潔感をアピールすること
不動産会社と契約を結び、購入希望者を探す段階で、内見が行われます。内見は家の購入希望者が家を詳しく確認する機会であり、よい印象を与えることで成約につながりやすくなります。そのため片付けを行い、家を魅力的に見せることが大切です。
いつ内見の希望者が出てもいいように、定期的に部屋を片付け、ハウスクリーニングを行いましょう。水回りなどの設備も清掃・メンテナンスを怠らないようにしましょう。また、室内を広く見せるために不用品を処分し、部屋を整理整頓することで、すっきりとした印象を与えられます。さらに明るさは部屋の印象を大きく左右します。必要であれば電球を新しいものに交換し、内見の際には部屋全体の明かりをつけて明るい雰囲気を演出することをおすすめします。
家を売却する4つの方法
1. 仲介
仲介は、不動産会社に依頼して買主を見つけてもらう方法です。通常、不動産会社は店頭広告やインターネット広告で買主を募集し、売主に代わって買主探しや交渉を行います。売主は不動産に関する専門的な知識が必要なく、プロの業者に売却を任せられます。
仲介にはいくつかの特徴があります。一つは買主が決まるまでに時間がかかりやすいことです。また、成約時に不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。一方で、相場価格や希望に近い価格で売りやすいという利点があります。家の売却までに時間の余裕がある場合や、できるだけ高く売りたい場合には、仲介が適しています。
2. 買取
買取は、不動産会社が直接買い取る方法です。この方法の主なメリットは、買取先が迅速に決まり、売却金額が早く手に入ることです。場合によってはわずか1か月以内に家の売却が完了することもあり、急いで売却したい場合や住み替え、相続時の遺産分割などに適しています。
不動産会社による直接買取の場合、仲介手数料やリフォーム費用などがかからないのが利点です。しかし、通常は仲介で個人に売るよりも売却価格が低くなることが多いため、高額で家を売りたい場合には検討が必要です。
3. 個人間売買
個人間売買は、不動産会社を通さずに売主と買主の個人間で家を売買する方法です。この方法では、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないため、費用を節約できます。また、価格設定などを自分の希望通りに進めることができるというメリットもあります。
一方で、個人間売買には注意点があります。売主は価格設定から全ての手続きを自分で行わなければならず、不動産に関する専門的な知識や資格がないと難しいことがあります。また、さまざまな書類の作成や手続きが必要であり、法的な規定や契約条件を順守しなければなりません。
4. リースバック【番外編】
リースバックは、家を不動産会社に売却した後、賃料を支払いながらそのまま住み続ける方法です。この方法は、ローンの返済が難しい場合や、老後の資金を必要とする場合など、まとまった資金を必要とするケースに向いています。
リースバックのメリットとして、毎月の家賃を支払う必要はありますが、家の所有者ではなくなるため、固定資産税や修繕費用について心配しなくて済む点が挙げられます。また引越しの負担がなく、売却後も引き続き住み慣れた家で生活ができることもメリットです。
デメリットとしては、家の売却価格が相場よりも安くなりやすい点が挙げられます。
家を売却しやすいタイミング
【築年数】20年前後がおすすめ
一般的に、家は築年数が浅いほど資産価値が高まり、古い建物ほど価値が低くなる傾向があります。そのため、長く住んでから売るよりも早く売る方が高値で売れる可能性が上がります。家を高く売りたい場合には、築年数20年まで、最大でも築年数25年までに売るのがおすすめです。家は、築年数が30年以上になると価値がほとんどなくなるとされています。
さらに築40年以上の家は、建築基準法で定める現在の耐震基準を満たしていない可能性が高く、売却時に不利になることがあります。旧耐震基準では震度5程度の揺れで倒壊しないことが条件でしたが、現行の新耐震基準では震度6程度の耐震性が求められています。
しかし、都心部や交通アクセスがよい場所に位置する物件は、築年数が経過していても価値を保つことがあります。首都圏では、築20年以上が経過している中古マンションでも高い需要があります。
【時期】売れやすいのは3月頃
不動産は、時期によって売れやすさが変動します。一般的に家が売れやすくなるのは1月から3月頃とされています。この期間は、4月からの転勤や子どもの進学など、引越しやライフスタイルの変化で家の住み替えが必要になる人が増えるため、不動産の需要も高くなります。
売れやすい時期を見込んで家を売りに出すと、比較的価格を高めに設定しても買い手が付きやすくなるメリットがあります。
とくに仲介で売却する場合には売れるまでに時間がかかるため、家の売却を検討しているなら売りたい時期に合わせて早めに準備をはじめることが大切です。
家を売却するときに必要な費用・税金
仲介手数料
家を売る際に依頼した不動産会社には、成約時に仲介手数料を支払います。仲介手数料は不動産会社により異なりますが、仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められています。 仲介手数料の上限額は、以下の通りです。
- 200万円以下の場合：税抜取引価格×5％＋消費税
- 2200万円超400万円以下の場合：税抜取引価格×4％＋2万円＋消費税
- 2400万円超の場合：税抜取引価格×3％＋6万円＋消費税
売却額が1,000万円のケースを例に仲介手数料を計算してみます。
・1,000万円×3％+6万円＝36万円（税抜）
消費税が10％の場合、仲介手数料は39万6,000円となります。
登記費用
家の売却時には、不動産登記という手続きが不可欠です。この手続きは法務局で行われます。まず、売主が住宅ローンの担保として設定していた抵当権を抹消するための登記が行われます。これには一定の費用がかかり、通常は売主が負担します。また、不動産の所有権が売主から買主に移転するための登記も行います。この登記に伴う費用は、基本的には買主が負担することが一般的です。
登記手続きは、通常、不動産会社が司法書士に依頼して行います。この際、司法書士には報酬が支払われますが、その金額は司法書士事務所によって異なりますが、4～6万円が目安です。登記手続きにかかる費用の詳細は不動産会社との契約や地域によっても異なることがあるので、事前に確認しておくことが大切です。
契約書の印紙税
家の売買契約の内容を記載した不動産売買契約書には、売買金額に応じた印紙税がかかります。そのため、契約書にはかかる印紙税額分の収入印紙の貼付が必要です。売買契約書は売主と買主が1通ずつ所有するため、お互いに印紙代を負担します。
2027年3月31日までは、不動産の譲渡に関する契約書にかかる印紙税額に軽減措置が取られているため、通常よりもかなり印紙税税率が低くなっています。印紙税率は、国税庁のWebサイトで確認が可能です。例えば、家の売却額が5,000万円を超え1億円以下である場合には、3万円の印紙税がかかります。
登録免許税
登録免許税は、不動産登記の所有権移転時にかかる税金です。ローンの返済が残っている家を売却する場合、抵当権付きでは不動産を売れません。そのため、家の売却時には売却代金の決済や、家の引き渡し前に残っているローンを完済して抵当権の抹消手続きを行います。
抵当権の抹消には、不動産ごとに1,000円の登録免許税がかかります。土地と建物はそれぞれ別の不動産とみなされるため、土地付き一戸建ての家では、土地と家で1,000円ずつ、合計2,000円の登録免許税が必要です。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合には、10,000円ほどの費用がかかります。
譲渡所得にかかる各種税金
タイトル「7. 確定申告をする」でも触れましたが、家を売って譲渡所得が発生した場合、譲渡所得に対して所得税や復興特別所得税・住民税などの税金が課税されます。
ただし、家の購入時よりも売却額が安かった場合や、売却時に3,000万円の特別控除が適用になった場合、住み替えのため買い替え特例が適用になった場合など、譲渡所得が発生しないケースではこれらの税金はかかりません。
譲渡所得は「譲渡所得＝譲渡価格-（取得費用+譲渡費用）」の計算式で算出されます。
この計算式にあてはめて、譲渡所得がプラスの場合に前述の税金がかかります。
売却額などから譲渡所得を計算したら、「譲渡所得×税率」で税額を算出します。
譲渡所得税率は家の所有期間に応じて変動します。家を売却した年の1月1日に所有期間が5年以下の場合には、短期譲渡所得となり39.63％の税率をかけて算出します。逆に家の所有期間が5年を超えている場合には、長期譲渡所得のため20.315％の税率をかけて税額を算出します。
家を売却するときに必要な書類
家を売る際に書類が必要なタイミングは、「査定依頼時」「買主への引き渡し時」の2回です。それぞれのタイミングで必要な書類を一覧にして紹介します。
査定依頼時
査定依頼時に必要な書類は、売りたい物件が一戸建てかマンションかによって異なります。マンションの場合には、管理規約や使用細則などの書類も必要になるケースがあるため、査定を依頼する不動産会社に確認しながら書類をそろえます。
【必要書類一覧】
- 登記権利証または登記識別情報
- 確定測量図、境界確認書
- 購入時の売買契約書
- 登記簿謄本
- 固定資産税納税通知書
- 建物の図面
- 設備の仕様書
- 建築設計図書、工事記録書
- 建築確認済証および検査済証（一戸建て）
- マンション管理規約、使用細則
- マンション維持費関連の書類
- マンション総会議事録など
引き渡し時
家を買主に引き渡す際に必要な書類の一覧を以下に紹介します。査定時と同様に、一戸建てとマンションでは必要書類が異なり、共通の書類のほかにマンションでは管理規約など、一戸建てでは建築確認済証が必要です。
【必要書類一覧】
- 固定資産税通知書
- 本人確認書類
- 印鑑証明書と実印
- 住民票
- 通帳
- ローン残高証明書もしくはローン返済予定表
- 建築確認済証および検査済証（一戸建て）
- マンション管理規約
- マンション総会議事録
- マンション長期修繕計画
- マンション管理に係る重要事項調査報告書など
【パターン別】家を売却するときの注意点
家を売る前の注意点
家を売る前の段階で注意するべき内容を、1～4のステップに分けて解説します。
住宅ローンが完済できるか確認する
住宅ローンが残っている場合、家を売って引き渡すまでに住宅ローンは完済しなければなりません。住宅ローンが完済できるかどうかは、現在の住宅ローン残債を調べてから、家の査定が出た際に確認します。査定額から適正な売却額を設定した際に、売却額でローンを完済できる「アンダーローン」の場合には問題なく売却を進められます。
ただし、売却額と自分の資金ではローンを完済できないといった場合には、スムーズに家の売却ができません。
物件にあった不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際には、物件にあったところを選ぶことが重要です。複数の不動産会社を比較するため、査定はできるだけ3社以上に依頼するのがおすすめです。不動産会社にはエリアや分野などの得手不得手があり、それぞれ査定額が異なります。
一戸建てやマンション、一定のエリアなど、不動産会社が得意な物件と自分が売りたい物件が同じ場合には、専門的な知識や実績があるため、スムーズに売却活動が進みます。不動産会社の得意分野は、Webサイトから売却実績を見るなどの方法で確認が可能です。
適切な契約方法を選ぶ
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、不動産会社に販売活動を依頼する前にどの契約を結ぶか選択します。
一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。指定流通機構（レインズ）という不動産業界のネットワークに物件情報を登録する義務がなく、状況報告や契約期間には定めがありません。
専任媒介契約は、1社にしか依頼できない契約で、3か月の契約有効期間があります。7日以内、5日以内にレインズへ登録する義務、2週に1度、1週に1度の状況報告義務があります。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社にしか依頼できない契約で、5日以内にレインズへ登録、週1回以上の売却活動報告義務がある契約です。
専任媒介契約、専属専任媒介契約は不動産会社からの細かなフォローを受けられることがメリットです。
一般媒介契約は、売却時に手間がかかりますが、家を早く売りたい場合や高く売りたい場合に適しています。専属専任媒介契約は手間をかけずに売却できる方法で、専任媒介契約は両方の中間的な契約方法です。売却の目的や物件の特徴などから、適切な媒介契約を結ぶのがおすすめです。
ただし、もしも売主が自分で購入希望者を見つけた場合であっても、不動産会社を通して取引しなければなりません。専属専任・専任媒介契約には最大3か月の有効期間があり、一般媒介契約には契約期間の期限がありません。どの申込み方法にするかもよく検討してから媒介契約を結びます。
自己判断でのリフォームをしない
家をきれいにして高額で売りたいと思っても、自己判断でリフォームを行うのはおすすめできません。中古物件は、買主が購入後に好みに合わせてリフォームするケースもあるため、独自にリフォームをしても無駄になるかもしれません。
リフォームをするには、費用が高額になりがちです。リフォーム後に高い売却額を設定しても売れなかった場合には売却額を下げなければならず、工事費用分が損失になります。リフォームをする場合には、自分の思い付きでリフォームをするのではなく、一度不動産会社に相談してから行います。
売却活動中の注意点
「内覧時の印象アップ」「売買契約の内容精査」など、売却活動中に気を付けるべき注意点も解説します。
内覧時の印象アップを心がける
内覧で購入希望者が訪問する際には、内覧前に必ず丁寧に掃除をしておきます。住みながら家を売る場合にも、片付けや家の掃除を常にしておきましょう。水回りや床などは、ハウスクリーニングをするのもおすすめです。照明なども、暗くなっていないかを確認します。
家をきれいにした状態で案内できると、買主に好印象を持たれて希望の売却額で売れやすく、成約につながりやすくなります。
売買契約の内容を精査する
買主が決まってから売買契約を結ぶ際には、売買契約の内容を詳しく決めて必ず売買契約書に内容を反映させます。トラブルを避けるため、口頭での取り決めはせずに決まった内容は全て記載します。
契約書の基本的な内容にも、間違いがないかの確認が必要です。代金の支払日、引き渡し時期、価格など、問題がないかどうか内容を精査します。
家を売った後の注意点
家の売却後に注意する点は、書類の不備に気を付ける、契約内容を守って引き渡しを行うなどがあります。売却後の注意点を解説します。
書類の不備に気を付ける
売却後には、前述の引き渡し時の必要書類の準備が必要です。スムーズに書類を渡して引き渡しを行うためには、書類に不備がないかよく確認しなければなりません。事前に不動産会社の担当者に必要書類を確認してもらうと、問題なく引き渡しを終えられます。
契約内容を順守した引き渡しを行う
引き渡しまでに、売主は契約締結時に決めた条件などを守るための作業を行わなければなければなりません。住宅ローンの完済、契約時に定めた設備の修理、居住中の場合には、引き渡し日までに引越しをして必ず退去します。引き渡しまでに家を掃除して、きれいな状態にすることも大切です。
【Q&A】家を売却するときのよくある質問
ローンの残っている家は売れる？
住宅ローンが残っている家は、原則として売れません。住宅ローンは、引き渡し時までに一括出完済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。一括返済するには、家の売却金額と自己資金を充ててローンをまとめて返済する方法や、新たにローンを組む方法などがあります。
例外として、住宅ローンを滞納している場合には、金融機関に相談して完済できない状態でも売却できる任意売却が利用できるケースもあります。
相続した家は売れる？
相続した家は、基本的に売却可能です。ただし、相続した家は、所有者が被相続人のままでなく相続人になっている必要があります。登記上相続人が所有している家になっていると売却できるため、先に登記人が変わっていると証明する「相続登記」を終わらせなければなりません。相続登記の手続きは、土地・建物それぞれで必要です。
相続人が複数いる場合、遺産分割協議などで売却までに時間がかかります。相続の場合には、不動産売却時の税金が軽減されるケースがあるため、家の売却で適用になる税金の軽減措置もよく調べて手続きを行います。
古い家を売るときのポイントは？
古い家の場合、不動産会社と相談した上でリフォームなどを行うと売れやすくなります。不動産会社を選ぶ際は、古い家の売却件数が多いなど実績のある会社を選択するのが重要です。
買主によっては、自分でリフォームやリノベーションをする目的で、リフォームをしていない古い家を探している場合もあります。自己判断でリフォームをしてしまうと失敗するリスクがあるため、注意が必要です。
早く売りたいときにおすすめの方法は？
早く家を売りたい場合は、一般的な仲介ではなく、不動産会社に直接買ってもらう方法がおすすめです。不動産会社が買主になるため、個人の購入希望者を見つけるまでの時間がかからず、すぐ売却手続きに進めます。遺産分割、住み替えなど、できるだけ早く家を売りたい場合には、買取がおすすめです。ただし、買取の場合には仲介に比べて売却価格が低くなるため、希望価格を下げられない場合には注意が必要です。
まとめ
- 家を売りたいと考えたら、まず近隣の相場価格を調べてから複数の不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を結ぶ不動産会社は査定価格だけで選ばない
- 売りやすい家と売りにくい家の条件を把握し、より早く・高く売るための方法を不動産会社に相談しよう
構成・取材・文／コハマジュンイチ 監修／やまと税理士法人
イラスト／村林タカノブ
