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固定資産税をシミュレーションしよう。計算方法・算出例・安く抑える方法を解説

固定資産税をシミュレーションしよう。計算方法・算出例・安く抑える方法を解説

土地や建物などを購入すると、毎年支払うことになる固定資産税。固定資産税の額は人によって違うため、自分の場合はどの程度支払うことになるのか、気になる人も多いのではないでしょうか。

不動産の購入を検討しているのであれば、固定資産税の計算方法や軽減措置、納税の流れや滞納した場合どうなるのかなどについて、事前に理解しておくと安心です。今回は税理士の池田里美さんの監修の下、固定資産税について解説します。

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記事の目次

固定資産税とは?定義や算出の方法を解説

固定資産税とは、土地や家屋などに対して課税される地方税

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産に対して課税される地方税(市町村民税)で、土地や家屋以外にも、事業用の建物や機械などの償却資産に対しても課税されます。固定資産の所在する市町村に納税する税金のため、窓口は道府県ではなく市町村ですが、東京都23区の場合は都税事務所となります。

固定資産税は、その土地や家に住んでいない場合も、原則、1月1日現在の固定資産課税台帳上の所有者が支払うことになりますが、売買などで所有者が変更した場合は、引き渡し日を基準に日割り計算をして、売主と買主で負担することが慣習とされています。

固定資産税の額は「固定資産税評価額」が基準になる

固定資産税額は「固定資産税評価額」が基準となり算出されます。

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に登録された評価額のこと。納税通知書と共に送られる課税明細書には「価格」や「評価額」の欄に記載される金額です。

この固定資産税評価額は、土地や家屋をどのように評価するのかを定めた「固定資産評価基準」によって市町村が個別に決定するもので、その家屋や土地の購入価格とは異なります。

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固定資産税評価額の決定方法とは?

家の新築時に家屋調査が行われる

家屋調査のイメージ

(画像/PIXTA)

家屋については、床面積や構造のほか、どんな設備がついているかなどで固定資産税評価額は変わります。各自治体の担当者が個別に確認し、固定資産評価基準に基づいて評価額を算定するため、住まいを新築したり、増築したりすると、一戸建ての場合は家屋調査が行われるのが一般的です。

家屋調査の流れとしては、登記手続き後、自治体から家屋調査の依頼の連絡がきます。家屋調査の日程が決まったら、家主などが立ち会いの下、調査員による調査が行われます。

固定資産税評価額が決定される

家屋調査の後、固定資産税評価額が決定されます。

家屋のさまざま部位や設備などを考慮して決定されるものであるため、家屋の固定資産税評価額については、金額を自分で細かく計算するのは難しいものです。

自分で家屋の評価額をシミュレーションしたいという場合は、建物の価格の5~7割程度を評価額の目安として考えるという方法もありますが、あくまでも簡易計算方法による目安と考えておきましょう。

土地(宅地)の評価額については、「固定資産税路線価」にその土地の面積を掛けて算出します。固定資産税路線価は自治体によってはHPなどで確認することができますが、公表されていない自治体の場合は一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」などでも確認できます。

また、固定資産税路線価は通常、国が毎年発表する「公示地価」の7割程度が目安です。土地の評価額については、固定資産税路線価や公示地価を参考に、自分で概算することも可能ですが、建物と同様、土地の評価額についても、正確な金額ではなく、目安と考えておきましょう。

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公示地価・基準地価・路線価の違いを解説 購入時や相続時に参考にするのは?

税額の算出には「課税標準額」が用いられる

固定資産税額は固定資産税評価額が基準となると前述しましたが、税額の計算に用いられるのは「課税標準額」です。固定資産税の税額は、この課税標準額に一定の税率を掛けて決定します。

家屋の場合は通常、課税標準額は固定資産税評価額と同じです。

一方、土地の場合は特例措置や負担調整措置などがあり、課税標準額のほうが、固定資産税評価額よりも小さくなる場合もあります。

課税標準額が一定の額を下回る場合、固定資産税は課税されない

新築で購入した建物や土地の場合、該当するケースはあまりないと思いますが、同一市内に所有する資産の課税標準額の合計が一定の額(免税点)に達しない場合は、固定資産税は課税されません。免税点は土地の場合は30万円未満、建物の場合は20万円未満となっています。

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固定資産税に適用される軽減措置を解説!

減税のイメージ

(画像/PIXTA)

住宅用地に該当する場合は住宅用地に対する特例措置や負担調整措置が適用されます。住宅用地とは賦課期日(1月1日)時点での住宅用の家屋の敷地などを指し、店舗などと併用している住宅の場合は居住部分の割合によっては住宅用地に該当しないこともあります。また、建て替えなどで1月1日に住宅が存在しない場合は、住宅を建築中、もしくは建築予定の土地であっても、住宅用地には該当しません。ただし、既存の住宅を取り壊して住宅を建て替えるなど、一定の要件を満たす場合については、申告によって住宅用地の特例措置が継続して適用されます。

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軽減措置の対象となる「住宅用地」とは?

住宅用地とされるのは、毎年1月1日に次のいずれかに該当するものとなります。

(1)専用住宅(※1)の敷地用の土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地

(2)併用住宅(※2)の敷地用の土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(※3)に相当する土地

家屋の種類 居住部分の割合(居住部分の床面積/家屋の総床面積)
地上5階建て以上の耐火建築物である家屋 1/4(25%)以上1/2(50%)未満 0.5
1/2(50%)以上3/4(75%)未満 0.75
3/4(75%)以上 1
上記以外の家屋 1/4(25%)以上1/2(50%)未満 0.5
1/2(50%)以上 1
※1専用住宅とは専ら人の居住の用に供する家屋
※2併用住宅とは一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの
※3住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積にその率を乗じる
住宅用地 住宅用地以外の土地(非住宅用地)
・住宅用家屋(専用住宅・アパート等)の敷地
・住宅用家屋の敷地と一体となっている庭
・自家用駐車場
・業務用家屋(店舗、事務所、工場、倉庫、旅館等)の敷地
・外部貸駐車場(月極駐車場、コインパーキング、カーシェアリングやシェアサイクルの用地など)
・資材置場、空地(住宅建築予定地を含む)
・住宅建築中の土地
東京都主税局HPをもとにSUUMO編集部で作成

住宅用地に適用される特例措置には、以下のものがあります。

小規模住宅用地の特例

住宅1戸あたりの住宅用地200m2までの部分を小規模住宅用地といいます。この200m2以下の小規模住宅用地については、課税標準額が固定資産税評価額の1/6に軽減されます。

なお、この「住宅1戸」については、原則1棟を1戸としますが、マンションなど、独立的に区画された住戸が複数ある場合は、その数が住宅の戸数となります。

一般住宅用地の特例

住宅用地の200m2を超える部分については、課税標準が固定資産税評価額の1/3に軽減されます。

住宅用地に適用される特例措置
小規模住宅用地(200m2以下の部分)の課税標準額 固定資産税評価額の1/6に軽減
一般住宅用地(200m2超の部分)の課税標準額 固定資産税評価額の1/3に軽減

新築住宅の特例

さらに、新築住宅の床面積120m2以下の部分については、固定資産税額が当初1/2に軽減される減税措置もあります。

新築住宅の床面積120m2までの部分の固定資産税が1/2に減額される期間は、建物によって異なり、木造一戸建てなどの戸建住宅は3年間、マンションなどの3階建て以上の耐火・準耐火建築は5年間です。

この特例を受けるには、床面積(※)が50m2以上280m2以下で、2024年3月31日までに新築された住宅であり、店舗併用住宅の場合は居住用部分の床面積が1/2以上であるという条件を満たす必要があります。
※マンションなどの区分所有の住宅の場合は登記床面積(内法面積)に共用部分の按分床面積を加えた床面積

新築住宅の特例
新築木造一戸建ての場合 床面積120m2までの部分の固定資産税が
当初3年間1/2に減額
新築マンションの場合 床面積120m2までの部分の固定資産税が
当初5年間1/2に減額

認定長期優良住宅の特例

一定の要件を満たした認定長期優良住宅の場合、新築住宅の減額措置の適用期間が一般住宅より延長され、固定資産税額が1/2に軽減される期間が戸建住宅は5年、3階建て以上の耐火・準耐火建築は7年間となります。

この特例の適用を受けるには、新築住宅の特例と同じく、床面積は50m2以上280m2以下という条件を満たす必要があり、こちらは2024年3月31日までに新築された住宅が対象です。また、この特例を受けるには自治体への申告が必要です。

認定長期優良住宅の特例
認定長期優良住宅(新築木造一戸建て)の場合 床面積120m2までの部分の固定資産税が
当初5年間1/2に減額
認定長期優良住宅(新築マンション)の場合 床面積120m2までの部分の固定資産税が
当初7年間1/2に減額

リフォームについても、固定資産税の軽減措置があります。

リフォームの特例

耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、長期優良化リフォームについては固定資産税の軽減措置がありますが、いずれも適用期限は2024 年3月31日となっています。また、これらの特例の適用についても、自治体への申告が必要になります。

リフォームの特例
リフォームの種類 工事翌年度の固定資産税減額割合
耐震リフォーム※1 1/2が減額(家屋面積120m2まで)
バリアフリーリフォーム 1/3が減額(家屋面積100m2まで)
省エネリフォーム 1/3が減額(家屋面積120m2まで)
長期優良化リフォーム※2 2/3が減額(家屋面積120m2まで)
※1特に重要な避難路として自治体が指定する道路の沿道にある住宅について、耐震改修をした場合は2年間1/2が減額。また、耐震改修をして認定長期優良住宅に該当することとなった場合は翌年度2/3、翌々年度1/2が減額
※2耐震改修または省エネ改修を行った住宅が認定長期優良住宅に該当することとなった場合
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固定資産税の額を計算する方法

計算のイメージ

(画像/PIXTA)

固定資産税額は通常「課税標準額×1.4%」

固定資産税は課税標準額に税率を掛けて求めます。

固定資産税の税率は通常1.4%ですが、自治体によっては税率が異なる場合もあります。ほとんどの地域では1.4%ですが、自分の土地・家屋のある地域ではどのような税率になっているか、確認しておくと安心です。

固定資産税額=課税標準額×1.4%

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固定資産税の金額をシミュレーション

固定資産税額の目安をつかむために、固定資産税額の計算例をご紹介します。
※税率は1.4%で概算

新築一戸建ての固定資産税

新築一戸建てで、固定資産税評価額が土地1500万円(面積200m2未満)、家屋1500万円(床面積120m2未満)と仮定して計算例を見てみましょう。

このケースでは、土地は小規模住宅用地の特例の対象となるため、課税標準額は評価額の1/6である250万円となり、算出される税額は3万5000円です。

土地の評価額1500万円×1/6=土地の課税標準額250万円
土地の課税標準額250万円×税率1.4%=3万5000円

家屋については、課税標準額(固定資産税評価額)に税率を掛けた金額が21万円。このケースでは新築住宅の特例が適用されるため、1年目の税額は1/2の10万5000円となります。

家屋の評価額(課税標準額)1500万円×税率1.4%=21万円
21万円×1/2=10万5000円

つまり、このケースでは土地と家屋の固定資産税額の合計14万円が固定資産税額となります。

土地の固定資産税額3万5000円+家屋の固定資産税額10万5000円=14万円

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新築一戸建てのイメージ

(画像/PIXTA)

中古マンションの固定資産税

マンションの場合、建物は所有者の持ち分の課税床面積に対応する部分に課税され、敷地についても、敷地全体に対する敷地権(※)の割合に応じて計算します。
※建物専有部分と分離して売却などをすることができない敷地に関する権利のこと。マンションなどの区分建物の場合、土地は敷地権として所有するため、敷地権割合に応じて課税される

つまり、土地は敷地全体の固定資産税評価額から課税標準額を算出し、その課税標準額の1.4%に敷地権割合を掛けて算出します。また、マンションの場合も住宅用地の減額特例の対象となり、1戸当たりが200m2未満であれば固定資産税評価額は1/6となります。

また、通常、同じマンションの同じ専有面積の住戸であれば、固定資産税額は同じですが、高さ60mを超えるタワーマンションの場合は建物の階数が税額に反映されるため、上層階の住戸の方が、低層階の住戸よりも税額は高くなる傾向があります。

ここでは築10年の中古マンションの場合で、敷地全体の固定資産税評価額が5億4000万円(敷地権割合が1/50、1戸当たり200m2未満)、建物の課税床面積に対応した固定資産税評価額が2000万円(課税床面積120m2未満)と仮定して、計算例を見てみましょう。

このケースでは小規模住宅用地の特例の対象となるため、敷地全体の課税標準額は評価額の1/6となり9000万円になります。また、敷地権割合が1/50のため、敷地権に対する課税額は9000万円の1.4%に敷地権割合の1/50を乗じて算出される2万5200円です。

敷地全体の評価額5億4000万円×1/6=敷地全体の課税標準額9000万円
敷地全体の課税標準額9000万円×税率1.4%×敷地権割合1/50=2万5200円

建物については、課税床面積に対応した評価額(課税標準額)に税率を掛けた金額は28万円です。

課税床面積に対応した評価額(課税標準額)2000万円×税率1.4%=28万円

新築マンションであればマンションの場合も新築住宅の特例が適用されるため、1年目の税額は1/2の14万円となりますが、この例では築10年の中古マンションのため、新築住宅の特例は適用されません。そのため、土地と家屋の固定資産税を合計すると30万5200円となります。

土地の固定資産税額2万5200円+家屋の固定資産税額28万円=30万5200円

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中古マンションのイメージ

(画像/PIXTA)

固定資産税を納税するときの流れ

納税通知書が届く

毎年支払うことになる固定資産税ですが、支払う金額については納税通知書で知らされます。納税通知書が届くのは通常4月から6月頃。納付期限については納税通知書に記載されていますが、納付期限は各自治体によって異なるため、通知書を必ず確認するようにしましょう。

納付時期については通常年4回ですが、自治体によっても異なり、1年分の一括納付も可能です。

支払い方法は選択可能

固定資産税の支払い方法には複数の選択肢があります。自治体や金融機関、コンビニなどでの納付のほか、口座振替による引き落としも可能です。クレジットカードやスマートフォン決済、ペイジー支払いなどに対応している自治体もあるので、納税通知書を確認して、支払いやすい方法を選択するとよいでしょう。

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固定資産税にかかわる疑問あれこれ

疑問のイメージ

(画像/PIXTA)

固定資産税を滞納したらどうなる?

固定資産税は期限までに必ず支払う必要があります。

まず、納付期限を過ぎてしまうと、納期限後20日以内に、督促状が発送されます。督促状が届いてからすぐに納付しても、期限を過ぎた日数分の延滞金が発生します。延滞金の税率は、原則納期限の翌日から7.3%、1カ月を経過すると14.6%となるため、必ず納付期限までに納めるようにしましょう。

また、法律上、督促状を発した日から10日を経過した日までに納税しない場合は差し押さえをすると定められています。突然前触れもなく差し押さえられるということはありませんが、督促状が届いても滞納が続く場合は、財産を差し押さえられます。

差し押さえから一定期間を過ぎると、不動産などは競売にかけられ、売却されます。固定資産税の滞納分は、この売却益から支払われ、不足分は自己負担となります。

経済的に固定資産税の支払いが難しいという場合だけでなく、うっかり納付を忘れた場合も、滞納をし続けることによって差し押さえなどの事態に陥る可能性もあります。そのようなことになる前に、支払いが難しい場合や、納付を忘れてしまっていた場合は、各自治体の窓口などに早めに相談するようにしましょう。事情によっては、納税の猶予や分納などの救済措置を受けることもできます。

▼固定資産税の滞納についてさらに記事を読む
固定資産税、滞納したらどうなるの?

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固定資産税が高くなることはある?

固定資産税評価額は3年に1度見直され(評価替え)、それに応じて固定資産税の税額も年数と共に変化します。地価の変動で土地の評価額が上がれば、固定資産税も高くなります。

また、固定資産税の場合、住宅用地の特例が適用されますが、この場合、その土地に建物が建っていることが条件になります。つまり、建物を取り壊して更地にした場合は、特例の対象から外れるため、課税標準額が6倍にもなることがあります。また、更地ではなくても、空き家の状態が長く続き、特定空家等の認定をされた場合などは住宅用地の特例の対象ではなくなるため、注意が必要です。

さらに、家屋が新築住宅だった場合は、固定資産税は新築住宅に対する特例措置があるため、一定期間を過ぎると固定資産税として支払う金額は高くなります。

木造一戸建て場合は新築後3年、マンションなどの場合は5年、さらに、認定長期優良住宅の場合はそれぞれさらに2年、税額が1/2に減額されているため、この期間を過ぎると納税負担は大きくなることを覚えておきましょう。

なお、増築や構造部分のリフォームなど、建築確認申請が必要な大掛かりなリフォームを行った場合も、建物の評価額に影響するため、固定資産税額が高くなる可能性があります。

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固定資産税が高すぎると感じるときは?

固定資産税額が高すぎると感じるケースで、納税通知書に記載されている評価額に不満がある場合は、納税通知書の交付を受けた日から3カ月以内であれば、「固定資産評価審査委員会」に審査の申し出をすることができます。

固定資産評価審査委員会とは、固定資産税評価額に対する納税者からの不服を審査する独立機関で、申出があると、評価額が適正かどうか審査します。

なお、評価額以外について不満がある場合については市町村に対して審査請求をすることになります。

どちらの場合も審査の結果、申し出の内容が認められれば、固定資産税額は修正されます。ただし、審査の申し出を行っても、税額が変わらない場合もあります。

マイホームを購入後などに固定資産税の支払いが想像以上に重たいと感じる人もいるようですが、固定資産税は所有する不動産について毎年かかるコストです。住宅を購入すれば、毎月支払う住宅ローン以外にも、毎年まとまった金額を固定資産税として必ず支払うことになるということを念頭に、資金計画を立てておくと安心です。

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まとめ

  • 固定資産税とは土地や家屋などに対して課税される地方税。住んでいなくても登記簿上の所有者は納税義務がある
  • 固定資産税額は固定資産税評価額を基準とした課税標準額に、通常1.4%の税率を掛けて算出する
  • 住宅用地や新築住宅、認定長期優良住宅の場合は、固定資産税の特例措置が適用される
  • 固定資産税を滞納すると延滞金が発生し、財産を差し押さえられることもある

●取材協力
池田里美税理士事務所 池田里美さん

取材・文/島田美那子

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