不動産の売却方法は、次の2つに大別されます。
- 不動産会社に「仲介」してもらって売却する
- 不動産買取業者に買い取ってもらう
いずれの売却方法にも向き・不向きがあり、売却スピードや売却価格にも差があります。
後者の不動産買取業者に買い取ってもらう売却方法は、仲介と比較して早く売却できるというメリットがある一方、デメリットも。
また、不動産仲介会社を選ぶように不動産買取業者を選んでしまうと、好条件で売却できないリスクがあります。そこで今回は、不動産買取と仲介の違いとともに不動産買取業者の選び方を解説します。
記事の目次
「不動産買取」と「不動産仲介」の違い
不動産買取とは、買取業者に直接、不動産を買い取ってもらうという売却方法です。
不動産会社は「売主と買主を仲介するもの」という認識を持っている方もいらっしゃるでしょう。「仲介」と「買取」には、どのような違いがあるのでしょうか？
「仲介」による売却との違い
「仲介」と「買取」の大きな違いは、買主です。 「仲介」による売却で買主になってくれるのは、おもに個人の一般消費者です。このときの不動産会社の役割は、あくまで仲介であり、売買の当事者ではありません。
一方「買取」では、不動産会社（買取業者）が買主となります。
不動産会社が不動産を買い取る理由は、買い取った不動産を改修して再販し、利益を得るため。つまり、不動産買取業者からすれば、買取は「仕入れ」にあたるわけです。
仲介による売却とはこのような違いがあることから、売却スピードや売却価格にも大きな差があります。
そのほかの違いについては、後述する不動産買取のメリットとデメリットで確認していきましょう。
不動産買取（仲介）業者の選び方6つのポイント
不動産買取にはメリットが多いですが、仲介で売る場合と比較して売却価格が低くなる点は大きなデメリットといえるでしょう。仲介で売ることも検討しながら、それぞれのメリット・デメリットを理解して選択することが大切です。
不動産買取業者の選び方は、不動産仲介会社の選び方と少々勝手が違います。
不動産買取業者選びのポイントは、以下の6つです。
ここでは、これらのポイントがどのようなことを指しているのかを詳しく解説します。
買取の査定価格は、成約価格と同じになる
「仲介」と「買取」の大きな違いの一つとして「査定額」の意味が挙げられます。仲介で売却する場合の査定額は、不動産会社が「これくらいで売れるだろう」と推測する金額です。
一方、買取における査定額は「この金額で買い取ります」と不動産買取業者が断言する金額。つまり「売却見込み額」ではなく、その金額がずばり買取価格となるのです。
仲介による売却では、相場より著しく高い査定額を出す不動産会社には気を付けなければなりませんが、不動産買取では少しでも高額な査定額を出してくれる買取業者を選ぶべきでしょう。
不動産買取業者の対応の早さ・スムーズさを確認する
不動産仲介による売却ではなく、不動産買取を利用するメリットの一つに、売買がスピーディーに完結することが挙げられます。
不動産仲介では、売却までに数カ月程度かかることもありますが、不動産買取では数日～数週間程度で売却が可能です。
転勤にともなう引っ越し、結婚など大きなライフイベントがあり、早期に不動産を売却したい方には、不動産買取のほうが利便性が高いでしょう。
しかし、不動産買取業者とのやりとりがスムーズでないと、買取のメリットである「スピード」を実感できません。
担当者とのコミュニケーションがスムーズか、支払いまでのスケジュールなどを確認し、予定どおりに買取が完了する業者を選びましょう。
買取実績を確認する
不動産買取業者は、買い取った不動産をリフォームして自社で再販したり、そのままの状態でほかの業者に販売したりして利益を得ます。
より多くの買取実績を持つ不動産買取業者であれば、後述する「空き家」「再建築不可物件」「事故物件」など、仲介ではなかなか買い手が見つからない不動産であっても、買取をしてくれる可能性があります。
ただし、買取実績が多くても、その不動産における需要がないと判断されると、買取を拒否される可能性もあります。
すべての不動産が買取してもらえるわけではない点は、注意が必要です。
サービス内容が自分に合っているか
一口に買取といっても、いくつかの種類があります。
一例として挙げられるのが、仲介と買取を組み合わせた「買取保証」、短期間で買取が完了する「即時買取」などです。
買取保証と即時買取については、以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてください。
また、不動産買取業者によっては、不動産の買取以外にもさまざまな付帯サービスを提供していることがあります。
おもな付帯サービスは、家具の買取・処分やリースバックなど、買主の負担を軽減してくれるものです。
例えば、リースバックを利用すると、買取後でも新しい買主から不動産を賃借して住み続けられるようになります。
新居が決まる前に売却を済ませたい方などには、不動産買取業者のほうが利便性が高いでしょう。
こうした付帯サービスの有無などを確認し、自分の目的に合ったサービスを提供している不動産買取業者を探すことが大切です。
買取以外の選択について伝えてくれるか
買取は、仲介と比較すると、どうしても金額の面では安くなる傾向があります。買取業者の中には「買取保証」といって、仲介をしたうえで買い手がいなかった場合に買取をしてくれるシステムを用意しているところもあります。
買取は、売却方法の一つにすぎません。「買取でなければ売れない」ということを言ってくる買取業者がいたとすれば、それはポジショントークである可能性があります。仲介や買取保証などを含め、中立的かつ専門的な立場で売主にとって最適な売却方法を提案してくれる業者を選ぶようにしましょう。
不動産買取業者の口コミや評判を確認する
不動産買取事業者を利用した人の口コミや評判を確認することは、事業者への問い合わせではわからない情報を得るために重要です。
不動産ポータルサイトやGoogleの口コミやSNSなどで、さまざまな意見を見てみましょう。
ただし、インターネット上の情報や口コミがすべて正しいとは限らないので、書かれていることをうのみにしないよう注意してください。
複数の情報を参考にし、客観的に判断することが大切です。
不動産買取業者選びは複数社に見積もりを取ることが大事！
不動産の買取価格は、買取業者によって変わるため、複数の買取業者から見積もりを取ることが重要です。
不動産買取は仲介よりも売却価格が低くなる傾向があるため、複数の見積もりを比較し、査定額の高い業者へ依頼することで満足いく価格で売却できる可能性があります。
不動産買取業者に依頼するメリット
不動産買取のメリットは、下記のとおり多くあります。いずれも「仲介」による売却との違いともいえるものです。
すぐに現金化できる
仲介による不動産売却にかかる期間は、3カ月〜半年ほどが一般的です。
一方、不動産買取なら、早くて数日から1週間ほど。長くても数週間程度で売却できます。
不動産買取業者は、一般消費者のように物件を吟味したり購入を迷ったり、ローンの審査に時間を要したりすることがありません。
加えて、すでに買主が決まっているため仲介より早く売却できます。
内覧対応が楽
居住中の住まいを売却する上で売主が苦労することの1つに「内覧対応」が挙げられます。不動産の購入を検討している人は、ほぼ必ず内覧します。
売主は、内覧者を迎えるたびにきれいに掃除・整頓しなければならないため、時間と手間がかかります。
1回の内覧で契約が決まることもありますが、10回、20回、内覧対応しても決まらないこともあります。
不動産買取では、不動産会社が物件を見に来るのはせいぜい一度か二度。時間がかからないだけでなく売却の手間がかからないため、売主の負担が少ない売却方法だといえます。
仲介手数料無料
不動産買取は基本的に仲介にはあたらないため、最大「物件価格×3％+6万円（税別）」の仲介手数料がかかりません。
例えば、3000万円の不動産の売却なら、仲介手数料は96万円（税別）。この費用がゼロになるため、売主のメリットは大きいといえるでしょう。
契約不適合責任が免責となることが多い
不動産の売主には、原則的に「契約不適合責任」が課せられます。
この責任により、売却後に契約内容と適合していない欠陥や不良が見られれば、売主は修繕費用の負担などの対応をしなければなりません。
一方で、不動産買取は、不動産会社が改修を前提に買い取るため、売主の契約不適合責任が免責となる特約が結ばれることが多い傾向にあります。
周囲に知られにくい
何らかの事情で、近隣の方や親戚・知人に不動産を売却する事実を知られたくないという方も一定数います。
不動産買取は売却活動が不要で、不動産会社が訪ねてくるのも前述のように一度や二度。周囲に知られずに不動産売却ができる可能性が高いです。
クリーニングやリフォームが不要
契約不適合責任が免責となるのと同じ理由で、基本的に、売主は売却前にハウスクリーニングやリフォームをする必要はありません。
買取業者は改修を見込んでいるため、現状のまま買い取ってくれることがほとんどです。
売買契約後に解除となるリスクが少ない
おもに一般の方が買主となる「仲介」では、売買契約後に契約解除となることもまれに見られます。
それは、契約後に買主のローン審査が通らないことがあるからです。
売買契約前にローンの仮審査を済ませておくことが一般的ですが、契約後の本審査でまれに審査が通らないことがあります。
一方の不動産買取では、基本的に買主である買取業者側のローン審査を考慮する必要がないので、売買契約後に契約が解除となるリスクは低いといえるでしょう。
不動産買取業者に依頼するデメリット
多くのメリットがある不動産買取ですが、次のような点はデメリットといえるでしょう。
売却価格が低くなる
不動産買取業者は、買い取った不動産を改修して再販し、利益を出すことを目的としています。相場どおりの金額で買い取ってしまっては、再販時に利益を出すことはできません。買取価格が相場からどの程度下がるかは一概にはいえませんが、市場価格の7～8割前後になるのが一般的です。
状態の良さが価格に反映されにくい
不動産買取業者は、良くも悪くも買取時点の状態を気にしません。それは、改修することを前提に不動産を買い取るからです。例えば、数年前にリフォームをしていたり、こだわって施工した建材や建具があったりしても、それらが適正に評価されない可能性があります。
不動産買取業者の利用が向いている人
「早く売れる」「現状のまま売れる」「契約不適合責任も免責になることが多い」このようにメリットの多い不動産買取ですが「買取価格は相場より安い」という決定的なデメリットがあります。
このデメリットを加味してでも不動産買取に向いていると考えられるのは、以下のような人です。
1．相続のために現金化する必要がある
不動産はそのままの状態では相続の際に遺産分割がしにくく、協議で揉めてしまう要因になってしまいがちです。不動産を複数の相続人の共有とすることもできますが、共有不動産は意思決定がしづらく、二次相続によって共有関係が複雑になることも危惧されます。不動産を売って現金化すれば公平に分割しやすいことから、スムーズに換価できる買取で相続不動産を売却する人も少なからず見られます。
また、仲介と比べて早く売れる買取は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月後が期限となる相続税納付の資金を捻出したい人にも向いています。
2．売れにくい物件を手放したい
- 築年数が古い不動産
- 立地の悪い不動産
- 郊外の空き家
このような売れにくい不動産は仲介では売却できない可能性も高いことから、買取が適している場合があります。
ただし、高経年の不動産も立地さえ良ければ仲介でも十分売却できる可能性があり、売主が「立地が悪い」と考えていたとしても、実際には再開発計画などがあって需要が伸びているエリアということもあります。市況も常に移り変わっているため「先入観」で判断せず、売却査定と買取査定の両者を依頼するなどして高く売れるチャンスを損なわないようにすることが大切です。また、買取ならどのような物件も売却できるわけではないという点にも注意しましょう。
3．離婚など売却を急ぐ事情がある
離婚や転勤などの事情により売却を急ぐ必要がある場合は、仲介よりも不動産買取のほうが向いているといえます。
もちろん仲介でも早々に物件が売れる可能性はあるでしょう。
しかし「少しでも早く家を売りたい」という方にとっては、売却にかかる時間も手間も少なく、売却後に解除になる可能性も低い不動産買取が適しているとの見方もあります。
4．住まいを買い替える
今の住まいを売却し、新居を購入する買い替えは、売却と購入のタイミングが非常に難しいものです。
先に今の住まいを売却した場合には、新居の購入が遅れれば一時的に仮住まいに引っ越さなければならないことにもなりかねません。
逆に、先に新居を購入して、今の住まいがいつまでたっても売れなかったら、二重のローン返済に苦しむおそれもあります。
不動産買取は、早期売却ができることから売却時期がコントロールしやすいといえます。
新居の購入に先駆けて買い取ってもらえば買い替えの資金計画が立てやすくなり、新居を購入したあとに買い取ってもらえば売れないリスクを避けられます。
5．周りに知られたくない事情がある
仲介による不動産売却では、不動産業者専用の物件情報システム「レインズ」への登録やポータルサイトやチラシなどを活用した販売活動が不可欠です。
そのため、周りに売却の事実を知られたくない事情がある方は、不動産買取が適している可能性が高いです。
厳密にいえば、仲介であっても一般媒介契約であればレインズへの登録は任意のため、一切、広告活動をせずに売ることは可能です。
しかし、買主が見つからない限り売却できないため、時間がかかる上に、相場を大きく下回る金額でしか売れないことも多分に考えられます。
6．資金難による売却
- 住宅ローン返済が滞っている
- 銀行から督促状がきた
このように、切羽詰まった状況にある方は、売却金額より売却スピードを重視したほうがいいケースもあります。
というのも、住宅ローンの返済が6カ月ほど滞った時点で「競売」の手続きが開始してしまうこともあるからです。
競売の開始が決まってしまえば、一般的な方法で不動産を売ることはできなくなってしまいます。
住宅ローンが残っているときの不動産買取に注意！
不動産を売却するときに注意が必要なのが、住宅ローンの扱いです。住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、ローンの一括返済が必要となります。
地域にもよりますが、一般的に不動産買取は仲介での売却価格の7～8割程度の価格といわれており、住宅ローン残債が多いと売却額だけではローンを返済できない可能性があります。
そのため、買取額が住宅ローンの残高を下回っている場合は、不動産買取は控えたほうがよいでしょう。
また、都心などの需要の高いエリアでは、需要に対して物件在庫が少ない傾向にあります。
そのため、そのようなエリアの不動産（特にマンション）は仲介とあまり変わらない金額での買取も期待できるでしょう。
不動産買取に向いている物件の特徴
不動産の特徴によっても、不動産買取の向き・不向きは異なります。
一般的に、不動産買取に向いているとされるのは「売れにくい物件」です。
次のような特徴があり、なおかつ仲介による売却では需要が見込めない物件の売却は、不動産買取も選択肢の一つとして考えてみましょう。
築古物件
基本的に、不動産の需要は経年につれて落ちていくものです。
その物件の劣化の程度にもよりますが、おおむね木造一戸建ては築20年ほど、マンションは築40年ほどを超えると、現状のままで売ることが難しくなります。
もちろん、駅前など好立地であればこの限りではありません。
しかし、この築年帯の物件でリフォームやクリーニング費用をかけずに早期売却が見込めるのであれば、不動産買取も選択肢の一つに入ってくるでしょう。
空き家
エリアや建物の状況によりますが、空き家も需要が低い傾向にある物件の一つです。
空き家は取引価格が安価になりやすいことから、積極的に扱おうとしない不動産仲介会社も見られます。
空き家専門の買取業者も多数見られることからも、不動産買取によって空き家を売却する方は少なくないことがわかります。
再建築不可物件
接道義務を満たしておらず、再建築ができない土地に立つ家を「再建築不可物件」といいます。土地の制限が大きく、住宅ローンが組みにくいという理由から、売却が難しい物件の一つです。
ただし再建築不可物件も、エリアや土地の広さ、建物の状況などによっては不動産投資家や安く家を購入したい人からの需要が見込めます。
仲介で売れる見込みがない、あるいは早期に売りたいという事情がある方は、不動産買取を検討してみましょう。
相続した不動産
相続した不動産のすべてが、需要が低い物件とは限りません。しかし、相続税の納付期限が迫っており、納税資金が不足している状況にあれば、買取も視野に入れて検討してみましょう。
相続税の納付期限は、相続開始があったことを知った日の翌日から10カ月後です。遺産分割協議などに時間がかかった場合は、売却までに十分な期間が取れないことも少なくありません。
事故物件
物件内やその敷地で不幸な事故や事件が起きてしまった場合は、売却時に「事故物件」として扱われます。相場どおりの価格で売ることは難しく、買い手がつかないことも想定されます。
「まったく気にしない」という方も一定数いるため必ずしも買取を選択すべきということはありませんが、仲介ではなかなか売れない場合、あるいは早期に売却したい場合は、不動産買取業者にも相談してみましょう。
最近では、事故物件専門の不動産買取業者も見られます。
不動産買取であるよくあるトラブルに注意
不動産買取では、不動産買取業者とのトラブルに遭ったというケースもあります。
ここでは、不動産買取でよくあるトラブルを紹介します。事前に注意すべき点を確認し、トラブルに遭わないように注意しましょう。
相場の半額以下の買取額だった
不動産買取の買取額は、一般的に相場の7～8割程度だといわれています。
しかし、早く売却したい売主の気持ちに付け入り、相場よりも割安な買取額を打診され、買主がそれに気付かず同意し後悔するケースが見受けられます。
こうしたトラブルに遭わないためには、売りたい不動産の地域の相場価格などをきちんと知っておくことが有効です。
見積もりをするときには、必ず不動産の相場を確かめ、割安な買取価格に気付けるように注意しましょう。
また、SUUMOではエリアや不動産の種別ごとに相場を紹介していますので、以下のページを参考に、不動産買取の参考にしてください。
思わぬ出費が発生した
想定外の出費が発生したトラブルもあります。
例えば、買取の契約後に、家具などの処分費用がかかることが判明するケースがあります。
このようなトラブルを防ぐために、まずは家具や残置物の状況を把握しサービス利用の必要があるのかを事前に確かめましょう。
もし、不安がある場合は、各種サービスを無料で展開している不動産買取業者を選ぶことが大切です。
需要が低い物件は買い取ってもらえない可能性がある
不動産買取は、相場より安く買い取って改修することで利益を出すというビジネスモデルですが、再販できなければ不動産買取業者は利益を出すことはできません。
例えば、老朽化によりリフォーム・リノベーションが難しい物件やきれいに改修したとしても需要が低い過疎地域の物件、多くの人の記憶に残る凄惨（せいさん）な事件・事故があった物件などは、買取に応じてもらえないこともあります。
不動産買取業者の探し方とまずは仲介会社を探すべき理由
トラブルに遭わず、不動産買取をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産買取業者を選ぶことが大切です。
ここでは、不動産買取業者の探し方や、買取を利用する前に仲介会社を探すべき理由を解説します。
エリア×不動産買取業者で検索をする
なるべく相場に近い価格で買取してもらうには、地域の不動産情報に精通した不動産買取業者を選びましょう。
地域の市場動向や類似物件の成約事例などを把握している業者であれば、より正確な査定額を算出できるからです。
そのため、不動産買取業者を検索するときには、売却したい不動産のあるエリア名も含めて検索しましょう。
こうした工夫を施すことで、地域の不動産情報に精通した不動産買取業者を探しやすくなります。
複数の不動産買取業者の査定を受ける
信頼できる不動産買取業者を選ぶためには、複数の不動産買取業者を比較し検討することが重要です。
そこで、エリア内の複数の不動産買取業者へ査定依頼を出し、対応スピードや査定額を比較しましょう。
まずは不動産の仲介会社を探そう
不動産買取の買取額は、一般的に仲介で売却する相場の7～8割程度の価格です。時間的な制約や買取を優先する理由がない限りは、不動産仲介を利用して売却するほうが高く売れる可能性があります。
そのため、最初から不動産買取業者を探すのではなく、まず仲介会社を探して仲介での売却を目指すのがよいでしょう。
不動産仲介会社を探すならSUUMO不動産売却【一括査定】がおすすめです。
不動産の売却事例やエリアなどの希望条件から複数の不動産業者を比較して、査定する仲介会社を選べます。
まとめ
- 「不動産買取」は「仲介」による売却と比較して早く売れる一方で買取価格は相場より落ちる
- 不動産買取業者は買取価格の高さで選ぶ
- 売れにくい物件や買い替え、離婚、相続にともなう売却は不動産買取に適している
不動産買取では「買取査定額」がそのまま買取価格となります。
仲介における「売却査定額」のように「売却見込み額」ではありませんので、必ず複数社を比較し、少しでも好条件で買い取ってくれる不動産買取業者を見つけましょう。
仲介による売却も併せて検討したい場合は、仲介も行っている不動産会社に相談することで、臨機応変に売却方法を選択できます。
●監修
大森広司さん
住宅系シンクタンク・オイコス代表。住宅ジャーナリスト。SUUMOなど多くの住宅系メディアで取材・執筆などを行う
取材・文／亀梨奈美（real wave）
文／サクラサクマーケティング株式会社
図版作成／Amy
