家、土地の権利書類は不動産の売買の際に必要な大切なものです。しかし長い人生、特にペーパーレス化が進んでいる現代、どこにしまったか忘れたり、紛失したりしてしまうこともあるでしょう。
前提として、権利書は再発行することができません。一方、実印や印鑑証明書を紛失していないならば、すぐに悪用されるリスクは低いでしょう。
しかし、不動産の権利書を紛失した場合は、不動産の売却をどのように進めればいいのでしょうか。
権利書類を紛失した場合の対処方法やどうしたら売却ができるのかを解説します。
記事の目次
権利書とは
家・土地の権利書類は、文字どおりその土地を所持する人を明確にするものです。
ちなみに土地権利書や権利証という呼び方は通称で、正しくは「登記済証（登記済権利証）」もしくは「登記識別情報」といいます。
2005年の不動産登記法の改正により、それ以前に発行されたものは「登記済証」、以降に発行されたものは「登記識別情報」と呼び方が変わっています。
家や土地の権利書類をなくしたら？まずは知っておきたいポイント5つ
【ポイント １】不動産の権利書類の再発行はできない
「登記済証」と「登記識別情報」のどちらも、その所持者が登記名義人であることを証明するもので、どちらも再発行はできません。
権利書類を探すときは、書類自体に権利証と書かれていない場合もあるため注意が必要です。
2004年まで発行されていた「登記済証」では、書類は綴じ込みになっています。
表紙についてはその当時登記を担当した司法書士事務所のオリジナルになっているため、表紙の表記や見た目は一概にいえません。
いっぽう現在発行される「登記識別情報」は、アラビア数字とその他符号から構成される12桁の符号で、一般的に、符号が記載されている登記識別情報通知書が発行されます。
なお、旧フォーマットの登記識別情報通知は、書類の下のほうにシールのようなものが貼られているものです。
売却したい不動産を購入してから長い年月が経過したことで、書類が見当たらないということもあるかもしれません。
紛失した場合のテクニックはいくつかあるものの、それぞれ特性やデメリットもあるので、まずは下記の特徴をもとに自宅をよく探してみましょう。
【ポイント2】不動産の権利書類を紛失してもすぐに悪用されるとは考えにくい
不動産の権利書類は紛失しても、すぐにそれを悪用される可能性は低いです。
新たに不動産の登記を行う際は、不動産の所有者の実印と印鑑証明書も必要になるからです。
そのため、落ち着いて状況を整理し、必要な手続きをとることでほとんどの問題は防ぐことが可能です。
詳しくは「【ポイント5】不正な登記がないかを確認しよう」をご確認ください。
参考：
政府広報オンライン「土地・建物の権利証を紛失しても権利を失うことはありません」
【ポイント3】ただし実印や印鑑登録証も紛失した場合は早急に対応しよう
不動産の権利書類のみの紛失ではなく、実印や印鑑登録証も紛失してしまった場合には、悪用されるリスクがあるため、すぐ以下のように対応しましょう。
- 市区町村役場に連絡して印鑑証明書の発行を止める
- 警察に紛失届を提出する
- 市区町村役場で改印届を提出するもしくは印鑑登録廃止の手続きを行う
これらは実印や印鑑登録証を悪用されないための対処です。権利書類については、不正な登記がないかを確認します。
不正な登記がないか確認する方法は、「【ポイント5】不正な登記がないかを確認しよう」で解説をしています。
【ポイント4】権利書類を紛失しても登記手続きをする方法はある
不動産の売買などを控えている状況で、権利書類の紛失に気づいた場合、権利書類なしで登記変更をする方法として、以下の3つの方法があります。
- 事前通知制度を活用する
- 資格者代理人による本人確認を活用する
- 公証人による本人確認を活用する
それぞれの詳しい方法については「不動産売却を権利書なしで行う3つの方法」で解説をしています。
また、仮に紛失をしたとしても、実印や印鑑登録証を紛失していなければ、悪用のリスクは少ないため、すぐに登記変更をする必要がないのであれば、今やるべきことはありません。
もし、心配な場合は、最寄りの公証役場や法務局、お世話になっている司法書士事務所などに相談をするようにしましょう。
ただし、登記識別情報通知書を紛失した場合は、以下の対策をすることで、効力を失効させることができます。
登記識別情報通知書を紛失した場合の対処法
登記識別情報通知書を紛失した場合、不動産を管轄する法務局に申し出ることで効力を失効させる制度があるため、悪用を防止することができます。
登記識別情報通知書を紛失した場合も、土地や建物の名義を変更するには実印や印鑑証明書も必要になるため、すぐに悪用される可能性は低いでしょう。
登記識別情報通知書を紛失した場合も、登記済証と同様の方法で登記手続や不正な登記がないかの確認が可能です。
参考：
法務局「登記識別情報を紛失したのですが，どうしたらよいのですか？」
【ポイント5】不正な登記がないかを確認しよう
不正な登記がないかを確認する方法として、法務省が定める「不正登記防止申出」があります。
これは不正な登記がされる差し迫った危険がある場合のための制度で、申出から3カ月以内に登記申請があった場合は、法務局が申出した人にその旨を通知します。
不正登記防止申出の申請方法
不正登記防止申出を申出する際には、被害届を出したり、新規で登記し直すために市区町村長へ印鑑証明書の廃止の届けをしたりするなどの手続きが必要となってきます。
（申出の内容が緊急を要するものである場合は、手続きをとっていなくても、法務局に申出できることもあります。しかし法務局に申出をした後は、すぐに上記の手続きを行わなければいけません）。
法務局の登記官は登記申請人に対して出頭を求め、質疑や文書を提供させることによって本人確認（登記申請権限の有無の調査）をします。
この不正登記防止申出書を提出してある場合、登記官が登記申請人の本人確認を行うことにより、本人確認ができなければ、申請された登記は却下されることが期待できます。
また、万が一、この申出をしていて法務局から通知がなされた場合には、裁判所に申し出て、権利が移転されないように、処分禁止の仮処分を申し立てるなどの手段を講じましょう。
詳しい内容や条件については、最寄りの法務局に問い合わせてみましょう。
「登記識別情報通知」を管理する際のポイント
不動産の権利書類は、紛失をしたとしても実印や印鑑登録証を紛失していないならば、悪用される可能性は低いです。
しかし、仮に紛失せずに手元で見つかったとしても、2005年以降に発行されるようになった登記識別情報は、管理するうえで気を付けるべき点があります。
それは、登記識別情報を第三者に見られないようにすることです。
前述の通り、2005年以降は登記済証から「登記識別情報通知」という書面に変更になりました。
「登記識別情報通知」はA4の住民票に似た用紙で、旧フォーマットと新フォーマットがあります。
旧フォーマットの登記識別情報通知
旧フォーマットの登記識別情報通知は、書類の下のほうにシールのようなものが貼られているものです。
その場合、登記識別情報通知を見つけたとしても、このシールは絶対にはがしてはいけません。
シールの下には登記識別情報といわれる12桁の英数字が書かれており、この数字が権利書類の代わりになる「パスワード」の役割を果たしています。
12桁で構成される英数字は「登記識別情報」といいます。
銀行のキャッシュカードの暗証番号を長くしたようなもので、次回登記を申請する際には、申請する人が本当に登記名義人なのかを確認するために法務局に提供する必要があります。
つまり、シールをはがして12桁のパスワードを他人に見られてしまうと、権利書類を盗まれたのと同じ状態になってしまいます。
また、シールは登記するときにはがしますので、絶対に自分ではがさないよう注意しましょう。
万が一、はがしてしまった場合は、誰にも見られない金庫などに保管をして売却する際に、事前に担当司法書士に相談してください。
新フォーマットの登記識別情報通知
新フォーマットの登記識別情報通知は、QRコードが記載されているタイプです。現在発行されている「登記識別情報通知」は、こちらのタイプです。
シールタイプと同じく記されているアラビア数字等による符号がパスワードの役割になっていますが、登記識別情報が見えないように用紙が折り込まれ、のり付けされる様式になっています。
QRコードには登記識別情報や登記の受付年月日等が記録されており、バーコードリーダーなどで読み取ることができます。
現在、土地の登記情報は順次法務省によってオンライン化も進んでいます。
2005年以降の土地についてはすべて電子ファイルによって登記情報が保管されています。
そのため、今後、土地の権利書類の紛失や盗難等によるトラブルは次第に減っていくでしょう。
とはいえ、前述の12桁の英数字を誰かに見られたり、盗まれたりすると虚偽の登記申請をされてしまう危険性はゼロではないので、大切に保管することは大前提となります。
不動産の権利書類が必要になるのはどのような場合？
土地・不動産を売却するとき
そもそも不動産の権利書類（登記済証や登録識別情報）が必要になるのはどのようなときなのでしょうか？
土地の権利証の書類が実際に必要になるのは多くの場合、土地を売買する際になります。
権利書類を用意すべきなのは売り主で、買い主は準備する義務はもちろんありません。
権利書類以外では、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書、収入印紙が売買の際に必要な書類になります。
売却の際に必要な書類一覧表
□売却する不動産の権利書類（登記済証や登録識別情報）
□住民票
□印鑑証明書
□固定資産評価証明書
□収入印紙
贈与、不動産を担保にする場合など
売却以外で不動産の権利書類が必要なケースとして挙げられるのが、「贈与」と「担保にする場合」です。
贈与は、当事者の一方が自己の不動産などの財産を無償で相手方に与える意思表示をし、相手方がそれを承諾することで成立する契約です。
代表的なケースが、妻や子、孫などに財産を譲る贈与です。
また、担保にする場合とは、自身の不動産を担保にしてお金を借りることを指します。
代表的なケースとしては住宅ローンの借り換えが挙げられます。
現在契約している住宅ローンよりも、ほかの住宅ローンのほうが低金利だったり、条件が良かったりする場合、新しく住宅ローンを組み直す人も多いでしょう。
この住宅ローンの契約を借り換えする際にも、土地や建物の権利書類は必要になります。
住宅ローンとは、自分の不動産を担保にして金融機関から受けている融資なので、借り換えの際には、債務者となる金融機関が、担保となる土地や建物に抵当権を設定することが必要になります。
それを受けて、住宅ローン借入者は抵当権を設定したという登記を法務局に申請します。
この登記の際に権利書が必要となるのです。
不動産売却を権利書なしで行う3つの方法
2005年の法改正によって、権利書類の役割は徐々に薄れつつあります。
そして権利書類を紛失してしまった場合でも不動産を売却できるいくつかの方法があります。
ここでは代表的な3つの方法とその費用を紹介します。
事前通知制度
登記申請の際に所有者本人であることを証明する方法はあります。
代表的なものが事前通知による方法です。
事前通知とは、法務局から申請人に対して「登記申請がなされたこと」および「自分がたしかに登記を申請した旨を申し出る旨」を通知する書面を郵送し、一定期間内に、登記名義人から間違いない旨の申出があったときにはじめて登記の実行をする制度です。
不動産売却の際の登記申請において、権利証を提示できないことを説明すれば、法務局から申請人の住所へ事前通知が届きます。
この通知は本人限定受取郵便が利用されること、実印を押印して申出する必要があることから、本人確認が可能となっています。
申請人の手もとに届いた、「事前通知書」の下にある回答欄に署名し、押印して登記所に持参または郵送します。
事前通知制度を利用する際の注意点
注意したいのは、申出期間が「法務局が発送してから2週間以内」となっている点です。
事前通知が届いてから2週間以内ではないので、期日を間違えることなく申出を行いましょう。なお、海外在住者の場合は4週間以内の申出が必要です。
事前通知制度の利用に費用はかかりません。
デメリットを挙げるとすると、郵送でのやり取りで多少の時間がかかることです。
土地を売却活動は早い者勝ちの側面もあるので、いざ売買しようとなった際、紛失などの都合で登記までに時間がかかることがわかると、買い主はほかに良い土地を見つけて購入をキャンセルする可能性もあるかもしれません。
事前に余裕をもって進めておくことが大切です。
資格者代理人による本人確認
司法書士や弁護士などの資格者が、登記官の代理として本人確認を行う制度です。
申請人となる登記名義人と面談し、本人確認のできる書類（運転免許証など）の呈示を受けたり、登記名義人であることを確認できる事項を聴取したりしながら本人確認を行います。
そのうえで、その内容を「本人確認情報」という書類にして、登記申請時に法務局に提供するという制度です。
本人確認の面談では、氏名住所、生年月日など基本的な本人確認情報だけでなく、物件や土地を購入した経緯、あれば購入後の管理委託先、今回売却する経緯などを細かく質問されます。忘れている方は頭を整理しておきましょう。
さらに、不動産を購入したときの売買契約書などの書類も必要になりますので準備しておくとよいでしょう。
「本人確認情報」を登記申請時に添付することで権利書の代わりできます。
本人確認情報の登記所への送付や、本人確認にかかわる手続きのほぼすべてを代行してもらうこともできます。
専門資格を持つプロに任せる安心感と自身で慣れない作業を行う負担も減るでしょう。
資格者代理人を利用する際の注意点
ただ、依頼する場合は、司法書士への手数料が発生する点に注意が必要です。
具合的な手数料は依頼する専門家ごとに異なりますが、5万～10万円ほどかかるとみておきましょう。
公証人による本人確認
登記申請時の委任状を作成する際に、公証役場を訪れ、委任状に登記名義人が目の前で署名したことを公証人に認証してもらう制度です。
公証人の認証文のある委任状を、権利書の代わりに登記申請書に添付して登記申請を可能にする方法です。
住所への通知発送による本人確認があるうえ、本人が公証人役場へ行く必要があります。
公証人による本人確認を利用する際の注意点
本人確認にあたっては印鑑証明書や実印、身分証明書、登記申請代理の委任状などが必要となるので、事前に必要な書類を問い合わせて抜けがないようにしましょう。
公証人に依頼する手数料は数千円程度になります。
公証人に認証してもらう書類、司法書士に対する委任状や登記原因証明情報などの必要書類は、一般人が作成するのは難しい場合が多々あります。
公証人による認証を利用する場合も、書類の作成などを司法書士に依頼したり、場合によっては司法書士に同席してもらう必要があったり、結局それほどお金と労力を削減できなかったというケースもあります。
自分で行う事前通知制度や公証人による認証を利用する場合は、ご自身の状況をよく考えて、慎重に判断しましょう。
いわずもがなですが、そもそも権利証や登記識別情報をなくさなければこれらの手間はかかりません。必要なときにすぐに出せるよう大切に保管しておきましょう。
土地・家の権利書（登記識別情報通知書）の紛失に関するQ＆A
Q: 土地・家の権利書（登記識別情報通知書）を紛失してしまった場合、どのような手続きを踏めば再発行してもらえますか？
A: 権利書の再発行は紛失をはじめ、いかなる場合でも再発行をすることはできません。
Q: 権利書がないと不動産の売買や贈与はできないのでしょうか？
A: 権利書がなくても不動産の売買や贈与は可能です。なお、権利証がない場合には、「事前通知制度」「資格者代理人による本人確認」「公証人による本人確認」のいずれかの手続きをする必要があります。
Q: 権利書を紛失したことによるリスクはありますか？
A: 権利書（登記識別情報通知書）自体は所有権の証明ではないため、権利書のみを紛失した場合では直接的なリスクは低いです。
しかし、権利書と同時に実印と印鑑登録証も紛失した場合には、土地の名義を変えられてしまうリスクがあります。
不正な取引が行われるリスクを避けるためにも、権利書を紛失した際には、その旨を法務局に報告し、適切な手続きを行いましょう。
Q: 権利書の紛失を防ぐためにはどのような対策が有効ですか？
A: 権利書は重要な書類なので、防火・防水性のある金庫など、安全な場所に保管することが重要です。また、権利書・実印・印鑑登録証を一緒に保管することは避け、それぞれ別々に保管しておくとよいでしょう。
Q: 権利書紛失の際に、不動産登記に関する相談はどこでできますか？
A: 不動産登記に関する相談は、法務局の相談窓口や、不動産登記を専門とする司法書士に相談できます。具体的な手続きや必要書類について、専門家からのアドバイスを受けることが可能です。
まとめ
- 不動産の権利書類は、昔は「登記済証」現在は「登記識別情報」となっている
- 権利書類は紛失した場合、再発行はできない
- 権利書がなくても、土地や家を売却する方法がある
- 万一紛失したら、悪用の恐れがあるのでしかるべき対応をしっかりとろう
●監修
弁護士 横山宗祐さん
構成・取材・文／山口俊介
文／サクラサクマーケティング株式会社
イラスト／タバタ画房
