古くなった家を売却して得たお金を元に、新生活をスタートしたいという人が考えるのが建物の解体です。
売却活動をスタートしたものの、なかなか難航している場合、建物を解体して更地にしたほうが売れることもあります。その場合に気になるのが解体費用です。そこで解体費用の相場と安く抑える方法、必要な準備や更地にするメリット、デメリットなど、解体する前に知っておきたいことを紹介します。
記事の目次
解体費用の相場は？どうやって決まる？
建物の構造や広さによって解体費用は異なる
一般的に古家が建っている土地の売却では、建物を解体して更地にしてから売るか、建物を残したまま、いわゆる古家付き土地として売るかを選びます。
解体を選んだ場合に気になるのがどのくらい解体費用がかかるのかです。
解体費用を決める大きな要素として挙げられるのが、解体する建物の「構造」と「広さ」です。
まずは構造から考えてみます。
基本的には固い構造体でできている建物ほど、解体費用の単価は高くなると考えましょう。
単純に重機や職人の人数が必要になるなど、工事の手間が増えるからです。
木造なら3万～5万円／坪、鉄骨造なら4万～6万円／坪、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら6万～8万円／坪などが想定されるイメージです。
とはいえ、木造でも特に築年数が浅い場合は複雑な構造や頑健な構造を採用していたりする場合が多く、想像以上にコストがかかることもあります。
さらに使用されている建材もポイントになることがあります。
建材によって廃棄代や壊し方が変わってきますし、壊しにくい建材であるほど労力を要するので、その分費用が高くなります。
次に広さも比例して解体費用を上げる要素になります。
こちらも単純に広ければ広いほど解体する面積が増えるので、コストが上がっていきます。
さらに2階建てなどの場合は壊す面積と手間が増えるので費用が割高になります。
同じく建物地下に構造体がある場合も解体費用が上がります。
地下室など地下階の解体費用は基本的に地上階の解体費用と同じくらいが想定されることが多いですが、場合によっては特殊な重機や埋め立てる作業が必要になることもあります。
地階があるだけで解体費用は倍以上になると考えておいたほうがいいでしょう。
重機が入るスペースがあるかなど、立地条件でも解体費用は変わる
解体費用が変動する要素として次に挙げられるのが立地環境です。
解体したい建物がどういう立地に建っているのかによっても解体費用は大きく変動します。
例えば住宅密集地など建物が多い場所の場合、解体に使う重機が入っていけないということがままあります。さらに隣家への特別な配慮が必要になり、工期が延びたり、工事内容が変わってくることもあります。
その場合、人力で解体する部分が増えることが多くなるため、どうしても時間と労力が余計にかかってしまい、その分が費用に上乗せされるということです。
さらに、敷地上に電線が張ってあり重機のアームがぶつかるような立地、傾斜地や狭小地、旗竿地に代表されるような、使える重機が制限されることが多い変形立地なども同じように費用が高くなることがあります。
一言で言えば「解体しやすい立地かどうか」が費用を決める大きなファクターになるのです。
どんな立地条件でどのくらいコストがかかるのかは、それぞれ個別に判断しなくてはいけないため、しっかり現地を確認してもらい、見積もりを出してもらいましょう。
廃棄する建材の量でも解体費用は変わる
解体工事で必ず発生するのが廃材です。
工事により出てきた廃材を、木材、金属といったように分別して運びだすのですが、この処理にも費用がかかります。
当然、廃材が多くなればなるほど運搬コスト、処理コストが高まり、その分解体費用に跳ね返ってきます。
しかも現在は廃材処理のコストが上がってきていると言われています。
2000年以降に制定されたリサイクル関連法によって、解体工事で発生した廃棄物等をまとめて処理することが難しくなったことが要因として挙げられます。
時代の大きな流れで、年々産業廃棄物処理や不法投棄の対策が強化されてきているため、解体現場では手作業での分別作業が行われていて、これがコストにつながっているとされています。
多様な建材を使っている建物であればあるほど分別の手間が増えるので、これも解体費用を決める大きな要素となっています。
上記以外で費用を決める要素としては、解体工事を行う職人以外の人的コストが挙げられます。
基本的に解体現場は警備員が配置されます。
この警備員の配置人数によっても解体費用の金額が異なってきます。
特に解体現場までの道が複雑だったり狭かったり、途中に通学路があったりなどの条件で、現場周辺に複数人の警備員を配置しなければならない場合には、当然費用が高くなります。
ちなみに解体業者のホームページなどで解体工事費／坪単価〇〇万円などが書かれていますが、ほとんどの場合、建物本体の解体工事費用のみとなっています。
立地や廃材処理などの要素によって想定を超えるケースがしばしば見られるので、解体業者選定では複数の会社にしっかり現地を見てもらい、見積もりを比べてみることが重要です。
| 建物の構造 | 坪単価 | 解体費用の目安 |
|---|---|---|
| 木造 | 3万～5万円/坪 | 30坪：90万～150万円、50坪：150万～250万円 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円/坪 | 30坪：120万～180万円、50坪：200万～300万円 |
| RC造 | 6万～8万円/坪 | 30坪：180万～240万円、50坪：300万～400万円 |
一戸建てを解体して更地にする流れ
解体費用を決めるのが事前の見積もり
「解体業者から見積もりをもらって契約」「解体準備をする」「解体工事」「廃材処理・整地」。
これが一戸建ての解体の大まかな流れになります。
この中で解体費用を決定づける工程が「見積もり」です。
解体業者を複数選び、問い合わせを行い、実際に現地を見てもらって見積もりを出してもらいます。
業者によって所持している重機や工事を行う職人数などがさまざまなため、当然金額も上下します。
その後、契約を行い解体工程に移ります。
それぞれの工程で行われることを簡単に紹介します。
解体準備
解体準備とは近隣のあいさつと配管配線の撤去などを行うことです。
解体工事は騒音やほこりが出るため、必ず近隣住宅へあいさつに行き、作業内容と工事期間を案内します。
また、自分たちで電気・ガスの停止、配管や配線の撤去依頼を電力会社、ガス会社に行います。
水道に関しては解体工事で工事会社が使用することが多いので、停止依頼は通常行いません。
工事で発生する使用料負担をどうするかは解体業者によって変わるので、事前に確認しておきましょう。
解体工事
準備が終われば解体工事に。まず足場を組み、防音シートで覆うなどで近隣住戸への影響が少なくなる処置を行います。
その後は建物の状態や立地環境によりますが、内装材やドアなどの建具、設備機器、備え付け家具を解体。
骨組みである梁や柱、屋根を解体します。最後にコンクリートの基礎を掘り起こして撤去するのが一般的な流れです。
廃材処理・整地
工事終了の工程です。
廃材を木やタイル、ガラスなどの素材ごとに分別して運びだします。
地中に余計なものが埋没していないかを確認した後、土地を平らにする整地工事を行い、工事完了となります。
一般的な一戸建ての解体の流れ
問い合わせ
↓
事前調査
↓
見積もり
↓
契約
↓
近隣へあいさつ
↓
配管・配線の撤去
↓
足場の組み立て
↓
周辺や内部の物を撤去
↓
建物の解体工事
↓
廃材の撤去
↓
地中物の撤去、整地
一戸建ての解体費用の内訳
解体工事費用のほかに特殊な調査や付帯工事もある
一戸建ての解体費用は紹介してきた解体工事や廃材処理だけではない費用もかかります。
代表的なものとして「アスベスト調査、工事」「付帯工事費」「諸費用」があります。
それぞれを簡単に紹介します。
アスベスト調査、工事
解体工事を行う前に法律により義務付けられているのがアスベスト調査です。
このアスベストとは、「せきめん」や「いしわた」とも呼ばれる天然の鉱物繊維のことです。
熱や摩擦に強いという特性から建材のほか、自動車や電気製品などにも使用されてきましたが、発がん性などの有害性が問題となり、現在は使用禁止になっています。
一戸建ての解体の場合、特に築年数が古い住宅は、このアスベストが使用されている可能性があるため、調査をしなければなりません。
調査して使用されていると判定された場合は除去する費用がかかります。
除去費用は使用されている場所や量によって変動し、20万円から数百万円までかかるなどさまざまです。
一般的にアスベストが使われているかもしれない建物の目安としては、「1975年以前に建築された建物」が挙げられます。
付帯工事費用
建物の解体費用とは別途で解体、撤去する工事費用のことです。
代表的な例では、塀や庭木、倉庫、庭石などが挙げられます。
注意が必要なのが、こうした付帯工事費は個別性が高いため、解体業者のホームページや広告に記載されている解体工事費には入っていないことがほとんどであること。
記載されている金額から見積もると後から大幅に変動することがあるので、しっかりと見積もりを取ってもらうまで契約判断をするのは避けましょう。
諸費用
代表的なものとして、工事前の近隣へのあいさつ費用や各種工事に必要な申請費用などです。
解体業者によってさまざまな項目を諸費用として組み込むことがあるので、不安や疑問があれば適宜聞いてみましょう。
これ以外に内訳に入ってくる費用として、整地費用が挙げられます。
土地に石やコンクリート、埋没物などが何もない状態であれば1m2当たり500円～700円ほどが相場ですが、平らにして踏み固めるために地盤改良や木の伐採など追加工事が必要な場合では、1m2当たり1万円～ときには3万円以上になることもあります。
こうした費用は解体業者によって千差万別です。
納得できる解体工事を実現するためには、やはり複数の業者に見積もりを取ることが大切です。
＜一戸建ての解体費用の項目例＞
●建物自体の解体費用
●付帯工事費用（アスベスト撤去費用、作業・工程追加のための人件費など）
●建物以外の塀や庭木などの撤去費用
●廃材処理にかかる費用
●整地にかかる費用
解体費用を安くするポイント
自分で処理できるものを処理することが一番
なるべく出費を抑えて解体を行いたいという人のために、どのようなことをすれば良いのか紹介します。
解体業者選び
解体工事をしようと考えたときに、最も悩ましいポイントです。
ただ解体工事費用は解体業者によって大きく変動してくるため慎重に行う必要があります。
業者選びで重要なのが、信頼できるかどうかです。
なぜなら信頼できる業者に依頼できれば、当初出されていた見積もりが後で変更され、多額の追加費用を請求されるなどといったトラブルが防げるからです。
選び方としてはホームページで過去の工事事例を確認する、費用が妥当な金額かどうかを見て候補を決めていくといった方法が一般的です。
また不動産会社に相談するのもひとつの手です。
自社で建築も行う不動産会社は解体についての知識を豊富に持っていることもあります。
古家付きの土地を買い取り、自社で解体、再販する業務を行っているからです。
こうした会社であれば、大体の相場観など、解体について親身に相談に乗ってくれるでしょう。
売却を考える際に、そうした特性を持つ不動産会社を選ぶというのも有効です。
事前に敷地内の雑草や庭木、不用品を処分する
解体工事の内訳に付帯工事という項目があります。これは建物本体の工事とは別の工事にかかる費用を指します。
具体的に挙げられるのが庭木や雑草の処理などです。
このコストをカットできれば全体の解体費用を圧縮できます。
自分たちで事前に庭木や雑草などを伐採したり、処理しておきましょう。
家具や電化製品などの家財も解体業者に処分をしてもらうことが可能です。
もちろん任せてしまうとその分費用が割高になります。
面倒がらず、家具家財関係もあらかじめ自分で処分するとコストカットにつながります。
補助金の活用
国の制度として解体に対して統一された補助金制度はありません。
しかし自治体によっては、費用の一部、半分の負担を支援してくれる制度を設けていることがあるので、各自治体のホームページなどで確認してみましょう。
解体して更地にしたほうがいいケースとは？
買主負担を減らせるかどうかが判断基準
そもそも費用や時間をかけてまで一戸建てを解体しなくてはいけない場合はどんな場合でしょう。
ひとえに売却がしやすくなるかどうかがポイントになります。
多くの買主にとって「購入後に負担が少ない物件かどうか」が解体するかしないかの基準になるでしょう。
この観点で考えた場合、「建物が著しく老朽化している場合」「傾斜地など立地が悪い場合」が解体をしておいたほうがいいケースになります。
前者はすでに住めないような建物として判断され、結局買主が購入後に解体をしなくてはいけないと考えるからです。
当然ながら解体費用の負担を考えると、同じ条件で更地になっている土地のほうがより魅力的に感じるでしょう。
後者に関しても、建物が古い場合、解体工事負担の懸念で敬遠されることがあります。
くわえて傾斜地など立地環境なので解体工事がしにくいことが多くなります。
さらに解体費用が高額になることも人気を落としてしまうことにつながります。
思い切って更地にすることで一時的に売主の負担は増えるものの、結果として高く売れやすくなるかもしれません。
古家を残したまま売却することによるデメリットは売却価格の交渉でも不利になることがあります。 買主から建物の解体費用分の値引きを交渉される可能性を高めてしまうことがあるからです。
よりスムーズな売却方法としてリフォームが挙げられますが、一定リスクがあります。 リフォーム内容が買主の好みに合わない場合、リフォーム代を売却価格に上乗せできないケースが少なくないので注意が必要です。
さらに解体せずに売却する際の注意点としては、買主が建物を解体したときに埋設物や土壌汚染が見つかった場合、売主が契約不適合責任を問われるリスクがあることも挙げられます。 売主が責任を負う期間について、売買契約の際に取り決めておくとスムーズに安心した売却ができるでしょう。
解体して更地にする場合のデメリットは？
解体費用のほか、税金負担も見逃せない
当然のことながら解体費用のコストが大きなデメリットになります。
解体費用は建物の広さや土地の状況にもよりますが、100万円以上かかるケースがほとんどです。
さらに古家が付いた土地として売却するほうが、買主が建物をイメージしやすく、かえって売却がスムーズにいく場合があります。
築年数が浅かったり、きちんと修繕された古家など買主がそのまま住めると判断されれば、建物の広さや日当たり、2階からの眺めなどを体感できるので、より売りやすくなることがあります。
さらに建物が残っていると、建物の状態によっては金融機関による住宅ローンの審査が通りやすいとも言われています。
買主が住宅ローンを借りやすい状況も売りやすさにつながるでしょう。
また、住宅が建っている土地は、固定資産税や都市計画税の軽減を受けられます。
建物を解体してしまうと受けられなくなり、固定資産税や都市計画税がもともとの税額に戻ってしまいます。
これは住宅用の建物がある土地は200m2以下の部分で固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3にそれぞれ減額される制度があるからです。
家を解体し更地にしてしまうと、この軽減措置はなくなりますので、その分が実質的に値上がり負担となります。
くわえて更地にする際にしっかり確認をしておかないと、宅地としての売却そのものができなくなることがあるので注意が必要です。
それは現行の建築基準法です。
土地の道路付などで現行の建築基準法に適合しておらず、「再建築不可」となっている場合は、建物を解体すると新たに住宅を建てることができなくなります。
もちろん建物を残していればリフォームして使い続けることができるので、売却しやすくなるケースが考えられます。
また、古い農家などでありがちなのが「市街化調整区域」の場合です。
建築物を建てる際にどんな建物が建てられるかを決めるために「用途地域」という規定がありますが、この用途地域に含まれないのが市街化調整区域です。
市街化（宅地化などの開発のこと）を抑制するために決められた区域のため、この市街化調整区域では、基本的に開発行為などが制限され、住宅を建てることはできません。
例外を認める規定は自治体ごとに基準が定められています。
農地は基本的に市街化調整区域という住宅建築を規制するエリアになっていることが多いので、うっかり解体をしてしまった場合、その後、新しく家を建てる場合や、再建築する場合、増改築・リノベーションをする場合にも、自治体に許可を得て建築する必要がでてきます。
こうした土地の規制についてもチェックすることが大切です
更地にする場合の主なデメリット
（1）解体費用がかかる
（2）固定資産税など税負担が大きくなる
（3）再建築不可になり宅地売却ができなくなる可能性がある
解体しないほうが売れることもある
売却価格に解体費用が乗らず買い手がつきやすい
一戸建てを解体すると少なくない費用が発生するため、更地の売却額に解体費用を上乗せすることが多くなります。
売却価格を決める要素は千差万別とはいえ、価格が安いほうが買い手がつきやすいのは事実です。
解体工事をすることで相場を大幅に上回ってしまうような売却価格になってしまう場合は、解体をしないという手もあります。
特に昨今は古民家がブームになっており、古い家でも自分たちで住み継いでいくというライフスタイルが見直され、エリアによって一定のニーズがあります。
古い家だからといって絶対に解体しなくては売れないということはないので、ぜひエリアや現代の住宅ニーズを考えたり、不動産会社に相談するなどで、余計な費用や負担をかけず、希望どおりの売却につなげてください。
まとめ
- 解体費用は広さや建物の構造、解体しやすい立地かどうかなどで大きく変わる
- 解体する場合は解体工事費を抑えるための自己努力も忘れずに
- 解体するかしないかは売りやすさを基準に考える
- 解体業者の選定が大切。複数の会社にしっかり見積もりを出してもらう
記事のおさらい
解体費用の相場は？
解体費用は、主に解体する建物の「構造」と「広さ」から決まります。木造なら3万～5万円／坪、鉄骨造なら4万～6万円／坪、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造なら6万～8万円／坪などが目安となります。ほか、立地条件によって費用がかさむこともあります。詳しくは「解体費用の相場は？どうやって決まる？」を参照してください。
一戸建ての解体の流れは？
解体費用の大まかな流れは、「解体業者から見積もりをもらって契約」「解体準備をする」「解体工事」「廃材処理・整地」。見積もりで解体費用の内訳をしっかり確認しておくことが大切です。 詳しくは「一戸建ての解体の流れ」を参照してください。
建物を解体するかどうか迷っています
一戸建ての解体には費用も手間もかかります。解体を実施するかどうかのポイントは、解体することによって売却がしやすくなるかどうかです。 詳しくは、「スムーズな売却のために解体したほうがいいケースとは？」「解体して更地にする場合のデメリットは？」を参照してください。
株式会社アートクラフト 専務取締役 山本翔吾さん 埼玉県を中心に、輸入住宅の注文住宅を多く手掛ける。造作が得意で、部分、完全リフォームなどリフォーム、リノベーションにも豊富な実績を持つ。
