家の売却を進める場合、建物の解体というステップが訪れることがあります。なぜなら、売却活動をスタートしたものの、思うような買い手探しに難航している場合、建物を解体して更地にしたほうが売れることがあるからです。
その際に気になるのが解体費用です。ここでは解体費用の相場と安く抑える方法、必要な準備や更地にするメリット、デメリットなど、解体する前に知っておきたいことを紹介します。
記事の目次
家屋を解体する費用の相場とは？どうやって決まる？
一般的に古家（建物）が立っている土地の売却では、その建物を解体して更地にしてから売るか、建物を残したまま、いわゆる古家付き土地として売るかを選びます。
解体を選んだ場合に気になるのがどのくらい解体費用がかかるのかです。
一般的に解体費用を決める要素となるのは、下記になります。
- 建物の「構造」や「広さ」
- 工事しやすい「立地」かどうか
- 廃棄する「建材の量」
建物の構造や広さによって解体費用は異なる
まずは構造から考えてみます。
基本的には固い構造体でできている建物ほど、解体費用の単価は高くなると考えましょう。
単純に重機や職人の人数が必要になるなど、工事の手間が増えるからです。
木造、S造（鉄骨造）、RC造（鉄筋コンクリート造）の構造別で解体費用を比較しました。
| 構造 | 坪単価 | 30坪 | 40坪 | 50坪 |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 5万7000円前後 | 170万円前後 | 228万円前後 | 285万円前後 |
| 鉄骨造 | 8万円前後 | 240万円前後 | 320万円前後 | 400万円前後 |
| RC造 （鉄筋コンクリート造） |
10万円～11万5000円 | 300万円～345万円前後 | 400万円～460万円前後 | 500万円～575万円前後 |
とはいえ、木造でも特に築年数が浅い場合は複雑な構造や頑健な構造を採用していたりする場合が多く、想像以上にコストがかかることもあります。
また、使用されている建材もポイントになることがあります。
建材によって廃棄代や壊し方が変わってきますし、壊しにくい建材であるほど労力を要するので、その分費用が高くなります。
次に広さも比例して解体費用を上げる要素になります。
こちらも単純に広ければ広いほど解体する面積が増えるので、コストが上がっていきます。
さらに2階建てなどの場合は壊す面積と手間が増えるので費用が割高になります。
同じく建物地下に構造体がある場合も解体費用が上がります。
地下室など地下階の解体費用は基本的に地上階の解体費用と同じくらいが想定されることが多いですが、場合によっては特殊な重機や埋め立てる作業が必要になることもあります。
地階があるだけで解体費用は倍以上になると考えておいたほうがいいでしょう。
重機が入るスペースがあるかなど、立地条件でも解体費用は変わる
次に挙げられるのが立地環境です。
例えば住宅密集地など建物が多い場所の場合、解体に使う重機が入っていけないということがままあります。さらに隣家への特別な配慮が必要になり、工期が延びたり、工事内容が変わってくることもあります。
その場合、人力で解体する部分が増えることが多くなるため、どうしても時間と労力が余計にかかってしまい、その分が費用に上乗せされるということです。
さらに、敷地上に電線が張ってあり重機のアームがぶつかるような立地、傾斜地や狭小地、旗竿地に代表されるような、使える重機が制限されることが多い変形立地なども同じように費用が高くなることがあります。
一言で言えば「解体しやすい立地かどうか」が費用を決める大きなファクターになるのです。
どのくらいコストがかかるのかは、個別に判断しなくてはいけないため、しっかり現地を確認してもらい、見積もりを出してもらいましょう。
廃棄する建材の量でも解体費用は変わる
解体工事で必ず発生するのが廃材です。
工事により出てきた廃材を、木材、金属といったように分別して運びだすのですが、この処理にも費用がかかります。
当然、廃材が多くなればなるほど運搬コスト、処理コストが高まり、その分解体費用に跳ね返ってきます。
しかも現在は廃材処理のコストが上がってきていると言われています。
2000年以降に制定されたリサイクル関連法によって、解体工事で発生した廃棄物等をまとめて処理することが難しくなったことが要因として挙げられます。
時代の大きな流れで、年々産業廃棄物処理や不法投棄の対策が強化されてきているため、解体現場では手作業での分別作業が行われていて、これがコストにつながっているとされています。
多様な建材を使っている建物であればあるほど分別の手間が増えるので、これも解体費用を決める大きな要素となっています。
職人以外の人的コストも発生する
上記以外で費用を決める要素としては、解体工事を行う職人以外の人的コストが挙げられます。
基本的に解体現場は警備員が配置されます。
この警備員の配置人数によっても解体費用の金額が異なってきます。
特に解体現場までの道が複雑だったり狭かったり、途中に通学路があったりなどの条件で、現場周辺に複数人の警備員を配置しなければならない場合には、当然費用が高くなります。
ちなみに解体工事業者のホームページなどで解体工事費／坪単価〇〇万円などが書かれていますが、ほとんどの場合、建物本体の解体工事費用のみとなっています。
立地や廃材処理などの要素によって想定を超えるケースがしばしば見られるので、解体工事業者選定では複数の会社にしっかり現地を見てもらい、見積もりを比べてみることが重要です。
解体費用を安くするポイント
なるべく出費を抑えて解体を行いたいという人のために、どのようなことをすれば良いのか紹介します。
解体工事業者選び
解体工事をしようと考えたときに、最も悩ましいポイントです。
ただ解体工事費用は解体工事業者によって大きく変動してくるため慎重に行う必要があります。
会社選びで重要なのが、信頼できるかどうかです。
なぜなら信頼できる会社に依頼できれば、当初出されていた見積もりが後で変更され、多額の追加費用を請求されるなどといったトラブルが防げるからです。
選び方としてはホームページで過去の工事事例を確認する、費用が妥当な金額かどうかを見て候補を決めていくといった方法が一般的です。
また不動産会社に相談するのもひとつの手です。
自社で建築も行う不動産会社は解体についての知識を豊富に持っていることもあります。
古家付きの土地を買い取り、自社で解体、再販する業務を行っているからです。
こうした会社であれば、大体の相場観など、解体について親身に相談に乗ってくれるでしょう。
売却を考える際に、そうした特性を持つ不動産会社を選ぶというのも有効です。
事前に敷地内の雑草や庭木、不用品を処分する
解体工事の内訳に付帯工事という項目があります。これは建物本体の工事とは別の工事にかかる費用を指します。
具体的に挙げられるのが庭木や雑草の処理などです。
このコストをカットできれば全体の解体費用を圧縮できます。
自分たちで事前に庭木や雑草などを伐採したり、処理しておきましょう。
家具や電化製品などの家財も解体工事業者に処分をしてもらうことが可能です。
もちろん任せてしまうとその分費用が割高になります。
面倒がらず、家具家財関係もあらかじめ自分で処分するとコストカットにつながります。
補助金の活用
国の制度として解体に対して統一された補助金制度はありません。
しかし自治体によっては、費用の一部、半分の負担を支援してくれる制度を設けていることがあるので、各自治体のホームページなどで確認してみましょう。
家屋の解体に必要な許可や届出
「家屋を解体する前」には、工事の安全確保などの観点から、所管する行政機関や会社、団体などに許可や届出が必要になります。また、解体工事業者を通して行えるものから自身で行わなくてはいけないものまでさまざまです。中には申請忘れについて罰金などの罰則が発生するものもあるので、しっかりチェックしておきましょう。
●解体前に必要な届け出一覧
- 建設リサイクル法に基づく解体工事届出
- アスベスト除去の届出
- ライフラインの停止
- 建築物除却届
- 道路の使用許可
1.建設リサイクル法に基づく解体工事届出
延床面積の合計が80m2以上で、木材など特定建材が使われている建物を解体する場合は「建築リサイクル法」に基づき、解体工事の届出が必要となります。届出では、資材を分別してリサイクルするために、廃材の量や種類、解体の計画表や建物設計図、工程表などの資料も求められます。もしこの届出を怠ると行政指導が入り、従わない場合は20万円～50万円ほどの過料が科せられるので注意しましょう。
届出の期限は工事着工の7日前まで。施主自身が自治体の建設指導課などの窓口に届け出ます。ただ、前述の通り詳細かつ複雑な書類等が求められるため、依頼する解体工事業者によっては代理で届出を行ってくれることもあります。事前に可能かどうか、また、代理届出の料金の有無などを確認しておきましょう。
2.アスベスト除去の届出
建物の解体工事では、建物の規模を問わず健康被害を及ぼすアスベスト（石綿）の有無を事前に調査する義務があります。
2023年10月1日から工事の規模に限らずすべての工事の施工会社が事前調査を行うことになり、また、その調査も有資格者（建築物石綿含有建材調査者）が行うことが義務付けられています。さらに、解体部分の床面積合計が80m2以上の建物などの場合、事前調査の結果を都道府県等に報告することや、結果の一定期間の保存なども義務付けられています。
そして、調査の結果アスベストが確認された場合、除去するための工事について届出が必要です。アスベストの含有量などによって3段階のレベルがあり、届出もレベルにともなって変わります。
届出の期限は工事着工の14日前までとなっています。
届出は原則、施主が行いますが、解体工事業者が代理で行うこともできます。その際は委任状などが必要になるので、解体会社とよく話し合いましょう。
この届出を行わなかったり、虚偽の届出を行うと罰則があるので要注意です。
3.ライフラインの停止
解体する建物によっては電気やガス、水道、そしてインターネットやケーブルテレビなど回線が通っています。手続きを行わないことによる法的な制約はありませんが、使用しない期間分の料金が発生してしまうこともあり、解体工事前にはこれらの契約についての停止手続きをしておきましょう。
停止手続きはそれぞれの契約先のルールに則り自身で行います。
どのくらい前に手続きするかは解体会社と相談することが第一ですが、余裕をもって工事着工の２～３週間前にしておくと安心です。
一点注意したいのは水道についてです。
水道は解体工事中に水をまいたりする作業の都合上必要になることもあることから、解体工事終了後に停止の手続きを行うこともあります。事前に水道については解体会社と相談して、必要な措置をとりましょう。
4.建築物除却届
建築物除却届とは、建築物の統計として使われるものです。10m2を超える建築物を解体する場合に、都道府県に届出が必要となりますが、委任状があれば解体工事業者に届出を依頼することもできます。
届出の期限は解体する前日まで。解体する部分の床面積が10m2以下の場合や、新しい建物を建てる目的（建て替え）で解体する場合は申請が不要です。
届出をしないまま解体工事を行ったり、虚偽の届出を行うと50万円以下の罰則が科せられることがあります。
5.道路の使用・占有許可
解体工事の際、資材、機材などを運搬したり、工事を行うために、道路にトラックや重機を停める必要がある場合があります。その際に必要な許可です。申請は所轄の警察署に届出、解体工事着工前までに行うことが必要です。
基本的に解体会社が提出する届出のため、工事を依頼する側は何もせずともOKですが、許可を得ずに工事をすると罰金が科されるため、念のため解体会社が許可を得ているのか確認しておくと安心でしょう。
家屋の解体後に必要な手続き
ここでは解体工事の「完了後」に必要な手続きについて紹介します。前項で紹介した通り、必要に応じて水道停止の手続きも忘れずに行いましょう。
登記有りの建物の場合は「建物滅失登記」を提出
構造や所有者が誰かなど、住宅をはじめ建物には、現在の状況が分かるよう「登記」されているものがあります。この観点から、建物が解体などで壊された場合、「なくなったことが分かるようにする」を登記も必要で、それが「滅失登記」となります。
手続きは法務局で行われます。マイナンバーカードを所持している人はオンラインでも申請が可能ですし、委任状を作成すれば代行でも手続きは可能となります。
手続きは滅失した日から1カ月以内に申請することが必要です。申請を怠ったときは、10万円以下の罰則があるので、忘れずに行いましょう。
また、この手続きを行わない場合、建物が解体してあっても、固定資産税が継続して課される可能性があります。
未登記の建物の場合は「家屋滅失届」を提出
登記がされていない家屋を取り壊したときには、各自治体の固定資産税課などに「家屋滅失届」を提出しましょう。登記がされているかどうかは、納税通知書の課税明細書や各種証明で確認できます。
届出を行わないと、取り壊した家屋に固定資産税が課されてしまうことがあります。
家屋を解体するまでの流れ
以下で示しているのが一戸建ての解体の大まかな流れになります。
■一般的な一戸建ての解体の流れ
問い合わせ＆事前調査、見積もり
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契約
↓
近隣へ挨拶
↓
助成金・ローンの準備
↓
解体準備
↓
建物の解体工事
↓
廃材の撤去、地中物の撤去、整地
事前調査と見積もり
解体工事を行うには、解体をお願いする会社を探すところからがスタートになります。依頼する会社選定では、どのくらいの費用や日数がかかるか、見積もりを取得して決めましょう。見積もりは解体工事業者に問い合わせを行い、その会社のスタッフが現地を調査。通常1週間程度で取得できます。
適正な価格で工事も信頼して任せられる会社選びのために、できれば複数の会社に問い合わせて相見積もりを取得したり、実際に現地調査を依頼して、訪れた担当者と直接会ったうえで、対応力や人柄などを見極めて決めましょう。会社によって所持している重機や工事を行う職人数などがさまざまなため、当然金額も上下します。
解体工事の契約
見積もりや実際に対面した際の対応などから一社と契約を行います。工事契約書が作成されるので、費用の内訳はもちろん、解体費用の支払い時期など細部まで確認しましょう。特に工事前後に必要な調査や申請、届出関連があるので、詳細にやること、依頼することを教えてもらい、無理のないスケジュールを組んで進めましょう。
近隣への挨拶
解体工事は騒音やほこりが出るため、必ず近隣住宅へ挨拶に行き、作業内容と工事期間を案内します。解体後にそのまま新居を建てる建て替えの際は、工事が長引くこともあるので、ご近所付き合いをスムーズにできるよう十分配慮しましょう。解体工事を行う会社が、挨拶回りをしてくれることも多いので、不安であれば相談してみましょう。
助成金・ローンの準備
解体工事や解体して建て替えを行う際、自治体によっては、「解体費用助成金」や「ブロック塀の解体撤去に対する補助金」、「老朽危険家屋解体撤去補助金」などさまざまな補助金や助成金制度を設置しています。
自治体によって助成や補助金制度は大きく異なるので、まずは現地の自治体で何があるのかをホームページや役所で調べてみましょう。
受けられる制度があった場合に重要なのは申請の時期です。
通常申請・審査・受給決定までには一定の時間がかかります。そのため、工事着工以前の段階で期間に余裕をもって補助金・助成金の計画や申請を行うことが大切となります。
また同じく時期や準備期間が必要なのが解体費用にローンを利用する場合です。
解体工事会社への支払いは、現金で一括払いが多く、クレジットカードや分割払いに対応できないこともあります。費用捻出が難しい場合、ローンを利用して現金を借り入れて行うこともできます。
住宅ローンに解体工事費用も組み込めるローンや、空き家解体ローン、各金融機関のプロパーローン・フリーローンなど、さまざまな選択肢があります。
審査から決定まで大体1カ月前後と一定時間が必要になるので、余裕をもったスケジュール調整が大切になります。
解体準備
配管・配線の撤去や建物周辺、内部の物を撤去するのが解体準備になります。
特に解体する家屋内の家具や不用品を工事着工前までに処分しておくと、最後に撤去する廃棄物が少なくなり、コストダウンにつながります。
工事までに粗大ごみは回収してもらったり、不用品は買い取りしてもらうなど、できる限り不必要なものを自分たちで処分しておきましょう。
解体工事
準備が終われば解体工事に。まず足場を組み、防音シートで覆うなどで近隣住戸への影響が少なくなる処置を行います。
その後は建物の状態や立地環境によりますが、内装材やドアなどの建具、設備機器、備え付け家具を解体。骨組みである梁（はり）や柱、屋根を解体します。最後にコンクリートの基礎を掘り起こして撤去するのが一般的な流れです。
廃材処理・整地
工事終了の工程です。
廃材を木やタイル、ガラスなどの素材ごとに分別して運びだします。
地中に余計なものが埋没していないかを確認した後、土地を平らにする整地工事を行い、工事完了となります。
解体して更地にするメリットは？
そもそも費用や時間をかけてまで一戸建てを解体するメリットがあるかどうかは、売却のしやすさにかかっています。
多くの買主にとって「購入後の負担が少ない物件」と思ってもらえるかが、解体するかしないかの基準になるでしょう。
この観点で考えた場合、「建物が著しく老朽化している場合」「傾斜地など立地が悪い場合」が解体をしておいたほうがいいケースになります。
前者はすでに住めないような建物として判断され、結局買主が購入後に解体をしなくてはいけないと考えるからです。
当然ながら解体費用の負担を考えると、同じ条件で更地になっている土地のほうがより魅力的に感じるでしょう。
後者に関しても、立地環境により解体工事負担の懸念で敬遠されることがあります。
くわえて傾斜地などの立地環境により解体工事がしにくいことが多くなります。
さらに解体費用が高額になることも人気を落としてしまうことにつながります。
解体して更地にするデメリットは？
更地にする場合の主なデメリットは以下の3つです。
（1）解体費用がかかる
（2）固定資産税など税負担が大きくなる
（3）再建築不可になり宅地売却ができなくなる可能性がある
詳しく説明していきましょう。
解体費用がかかる
当然のことながら解体費用のコストが大きなデメリットになります。
解体費用は建物の広さや土地の状況にもよりますが、100万円以上かかるケースがほとんどです。
固定資産税など税負担が大きくなる
住宅が立っている土地は、固定資産税や都市計画税の軽減を受けられます。
建物を解体してしまうと受けられなくなり、固定資産税や都市計画税がもともとの税額に戻ってしまいます。
これは住宅用の建物がある土地は200m2以下の部分で固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3にそれぞれ減額される制度があるからです。
家を解体し更地にしてしまうと、この軽減措置はなくなりますので、その分が実質的に値上がり負担となります。
再建築不可になり宅地売却ができなくなる可能性がある
更地にする際にしっかり確認をしておかないと、宅地としての売却そのものができなくなることがあるので注意が必要です。
土地の道路付けなどで現行の建築基準法に適合しておらず、「再建築不可」となっている場合は、建物を解体すると新たに住宅を建てることができなくなるからです。
もちろん建物を残していればリフォームして使い続けることができるので、売却しやすくなるケースが考えられます。
また、古い農家などでありがちなのが「市街化調整区域」の場合です。
建築物を建てる際にどんな建物が建てられるかを決めるために「用途地域」という規定がありますが、この用途地域に含まれないのが市街化調整区域です。
市街化（宅地化などの開発のこと）を抑制するために決められた区域のため、この市街化調整区域では、基本的に開発行為などが制限され、住宅を建てることはできません。
例外を認める規定は自治体ごとに基準が定められています。
農地は基本的に市街化調整区域という住宅建築を規制するエリアになっていることが多いので、うっかり解体をしてしまった場合、その後、新しく家を建てる場合や、再建築する場合、増改築・リノベーションをする場合にも、自治体に許可を得て建築する必要がでてきます。
解体しないほうが売れることもある
一戸建てを解体すると少なくない費用が発生するため、更地の売却額に解体費用を上乗せすることが多くなります。
売却価格を決める要素は千差万別とはいえ、価格が安いほうが買い手がつきやすいのは事実です。
解体工事をすることで相場を大幅に上回ってしまうような売却価格になってしまう場合は、解体をしないという手もあります。
古家が付いた土地として売却するほうが、買主が建物をイメージしやすく、かえって売却がスムーズにいく場合があります。
築年数が浅かったり、きちんと修繕された古家など買主にそのまま住めると判断されれば、建物の広さや日当たり、2階からの眺めなどを体感できるので、より売りやすくなることがあります。
さらに建物が残っていると、建物の状態によっては金融機関による住宅ローンの審査が通りやすいとも言われています。
買主が住宅ローンを借りやすい状況も売りやすさにつながるでしょう。
特に昨今は古民家がブームになっており、古い家でも自分たちで住み継いでいくというライフスタイルが見直され、エリアによって一定のニーズがあります。
古い家だからといって絶対に解体しなくては売れないということはないので、ぜひエリアや現代の住宅ニーズを考えたり、不動産会社に相談するなどで、余計な費用や負担をかけず、希望通りの売却につなげてください。
解体費用は広さや建物の構造、解体しやすい立地かどうかなどで大きく変わります。また各種法令や届出もあるので、費用だけでなく、安心して解体を行うために解体工事業者の選定が大切となります。複数の会社にしっかり見積もりを出してもらいましょう。また、解体するかしないかはその後の売りやすさにも影響があります。
●取材協力／株式会社マトイ 生井隆行さん
●取材・文／山口俊介
●構成／山口俊介、サクラサクマーケティング株式会社
●イラスト／松尾達
