手持ちのマンションを売却するときには、「いくらで売れるのか」「売却するのに費用はいくらかかるのか」「高く売るにはどうすればよいか」など、気になることがたくさんあるはず。
人気があるエリアであるほど、m2単価が大きく高値で売却しやすい傾向にありますが、売却方法によっては需要が少ないエリアでも、高く販売できる場合があります。
また近年、新型コロナウイルスの感染拡大や緊急事態宣言の影響により、住環境をより強く意識する方が増えたことも考慮する必要があります。
ここではマンションの売却相場や費用、仲介会社の選び方や注意点、高く売るコツなどを徹底解説します。
記事の目次
自宅を売ったらいくらになる？マンションの売却相場を知っておこう
大都市圏（東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、愛知）のマンション売却相場は？
まずは今のマンション売却相場を、地域ごとに確認しましょう。
SUUMOでは全国のマンション売却相場を、地域ごとに調べることができます。
例えば東京都のマンション売却相場を調べてみると、以下のような情報が表示されます。（2024年6月現在。以下同）
これにより、東京都のマンション売却価格の平均値が「4680万円」であり、専有面積と築年数の中央値はそれぞれ「61m2」「27年」であることがわかります。
都道府県単位だけでなく、市区町村単位でも売却相場を調べることができます。
また最新の売却実績も表示され、沿線・駅、売却価格、間取り、専有面積、築年数、売却時期が一覧で見られる仕組みです。
周辺相場を把握することで、より高く売却できる
マンションを売却するときには、まず周辺相場を把握することが大切です。
都道府県や市区町村の平均的な売却価格や専有面積、築年数を調べることで、そのエリアで売却されているマンションの平均像を知ることができます。
さらに自分が売却しようとしているマンションと同じくらいの専有面積や間取り、築年数、駅徒歩分数の物件が、そのエリアではいくらで売却されているのかを調べれば、「いくらで売れるのか」のイメージがより具体的になるでしょう。
また、今売るべきか、数年後に売るべきか判断に迷っている方は、類似物件の年数ごとの売却金額を5年程度の年数別に確認すると安心です。
一般的にマンションの資産価値は10年目を経過すると下落し、需要が減る特徴があるほか、5年ごとに修繕積立金や管理費が増加する傾向にあります。
修繕積立金や管理費は毎月必ずかかる費用のため、周辺相場よりも高ければ買い手に悪い印象を与え、マンション売却額の低下につながる可能性があることを理解しておく必要があります。
そのため、可能であれば築10年以下、11〜15年、16〜20年、21〜25年、26〜30年、31年〜35年、40年以上といった周辺の類似物件のデータをチェックすることをおすすめします。
このように周辺相場を把握すれば、自分のマンションを査定してもらうときに、査定価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。
また実際に売りに出すときの価格設定や、購入希望者との価格交渉の際にも、的確な戦略を練ることができるでしょう。
それは自分のマンションをより高く売却するための第一歩でもあるのです。
マンション売却の流れを理解しよう
マンションの売却相場を調べる
マンションを売却するときになにをどのように進めればいいのか、順を追って説明しましょう。
最初にすべきことは、マンションの売却相場を調べることです。
自分のマンションの周辺で、同じぐらいの広さや間取り、築年数や駅徒歩分数の物件がいくらで売却されているのかを確認します。
売却相場を調べるには、公的な価格情報や民間の情報サイトを確認する方法が一般的です。
こうした情報サイトではマンションの売り出し価格や成約価格が物件ごとにわかったり、平均価格や平均専有面積などを調べることが可能です。
例えば不動産会社向けの物件情報サイトである東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のホームページには成約価格などの最新データが定期的にアップされており、一般個人でも閲覧することができます。
国土交通省が提供している相場データとしては、不動産取引価格情報があります。
実際に取引された物件価格を指数化して3カ月ごとに発表しているもので、相場の長期的な動向を把握するのに役立ちます。
不動産情報サイトSUUMOには、売却相場のページがあります。
サイトでは地域ごとに売却価格や専有面積、駅徒歩分数などの相場がわかるほか、最新の売却実績に関するデータを確認することが可能です。
また、東京カンテイが毎月発表している中古マンション価格天気図には、全国の価格相場の変動が視覚的にわかりやすく表示されています。
このほかに完全無料の一括査定サイトを通して、査定を依頼する方法もあります。
一括査定サイトでは複数の不動産会社に一括で物件の査定を依頼することができるため、物件を売却する場合の適正価格や売却額の目安を知りたい場合に便利です。
大手サービスでは複数の不動産会社の査定を一括で得られるため、1社の査定だけでは不安があり、複数の会社と比較検討したい方にもおすすめです。
売却査定を依頼する
周辺のマンション売却相場がわかったら、不動産会社に売却査定を依頼します。
売却査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定（詳細査定）の2つがあり、まず机上査定を受けてから訪問査定に進むケースが一般的です。
机上査定とはパソコンや電話などで不動産会社にマンションの概要データを伝え、査定価格を提示してもらう方法です。
査定に必要な概要データはマンションの住所や専有面積、間取り、築年数、方位などで、通常は1～2営業日程度で査定価格が提示されます。
机上査定は手軽に依頼できて結果も早く判明しますが、あくまで概要データに基づく査定なので必ずしも正確な査定価格とは限りません。
そこで次のステップとして、不動産会社に実際にマンションへ足を運んで査定してもらう訪問査定に移ります。
訪問査定では、周辺環境や窓からの眺望、内装や設備の傷み具合、共用部分の管理状態など、概要データだけではわからない部分まで不動産会社が詳細に調べます。
また周辺で最近売却された、似たような条件の物件との比較なども必要になるため、査定価格が提示されるまでには1週間前後かかるのが通常です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却査定を複数の不動産会社に依頼し、その中から納得のいく査定価格を提示してくれた会社を選んだら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは不動産会社に正式に売却活動を依頼する契約のことです。
媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約があり、専任媒介契約にはさらに専属専任媒介契約というタイプもあります。
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社だけにしか依頼できません。
一般媒介契約では不動産会社に売却活動の報告などが義務付けられていませんが、不動産会社が競って早く買い手が見つかる効果が期待できます。
ただし、不動産会社にとっては、他社との競合になるリスクがあり、販売活動を積極的に行ってくれない可能性もあるので注意しましょう。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産会社と相談しながら納得のいく価格で売却できるメリットがあります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | ○ | × | × |
| 売主自らが発見した相手との取引 | ○ | ○ | × |
| 指定流通機構への登録 | 任意 | 7営業日以内（※1） | 5営業日以内（※1） |
| 売主への業務報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 制限なし（※2） | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
（※2）標準媒介契約約款では3カ月以内
マンションを売り出す
不動産会社と媒介契約を結んだら、マンションを売り出します。
売り出しの際には売り出し価格を決めなければなりません。
売り出し価格は査定価格のとおりとは限りません。
査定価格よりも少し高めの価格で売りに出すケースも多いようです。
どのくらいの価格で売りに出すのかは相場の動向や物件の状況などにもよるので、不動産会社と相談しながら決めましょう。
売却活動を行う
マンションを売り出してからの売却活動とは、物件情報サイトへの掲載やチラシの配布、購入検討者がマンションを見学する内覧への対応、購入希望者との価格交渉など多岐にわたります。
いずれも基本的には不動産会社に任せておけばいいのですが、売主としてかかわりが必要な場面もあります。
例えば内覧のときには見学しやすいよう室内を片付けたり、内覧に立ち会って見学者の質問に答える場合もあるでしょう。
また最終的にいくらで売却するかを決めるのは売主なので、価格交渉の際には不動産会社と相談して進める必要があります。
購入希望者の意向を踏まえ、納得のいく価格で売却するには不動産会社との信頼関係が重要になるのです。
売買契約を交わす
購入希望者との価格交渉が成立したら、売買契約を交わします。
契約の際に必要な契約書や重要事項説明書は不動産会社が用意しますが、売主としても必要な書類や資料を準備しなければなりません。
必要なものは本人確認資料や実印、印鑑証明書などの基本的な書類・資料のほか、登記済権利証や固定資産税納税通知書などです。
このうち登記済権利証や登記識別情報通知書は自宅を取得する際に受け取っているはずなので、確認してください。
このほか、購入時のパンフレットや契約書、管理規約などの書類も用意して、買主に引き渡します。
パンフレットは紛失していたら仕方ありませんが、契約書や重要事項説明書は大切な書類なので探しておきましょう。
| 書類・資料名 | 内容 |
|---|---|
| 本人確認資料 | 運転免許証やパスポートなど |
| 実印 | 共有の場合は共有者全員分 |
| 印鑑証明書 | 発行から3カ月以内のもの。共有の場合は共有者全員分 |
| 登記済権利証または登記識別情報通知書 | 自宅の内容確認や登記の際に必要 |
| 固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書 | 固定資産税・都市計画税の税額確認に必要 |
| その他 | 購入時のパンフレット、契約書・重要事項説明書、管理規約・使用細則など |
マンションを引き渡す
買主と売買契約を交わしたら、あとはマンションを引き渡すばかりです。
引き渡しの時期は売主と買主の双方の事情を考慮して決定します。
引き渡しの当日は所有権の移転登記や買主による住宅ローンの借り入れ、残代金の支払いを同時に決済するため、売主と買主、それぞれの媒介を担当する不動産会社や司法書士が銀行に集まって手続きをします。
引き渡しが無事に済んだら、不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。
確定申告して納税する
マンションの引き渡しが済めば売却活動は終了ですが、売主にはまだすべき手続きがあります。
それが税金の申告です。
マンションを売却したときは、売却によって得た所得に対して所得税と住民税がかかります。
この譲渡所得課税は所得に一定の税率をかけて税額が計算され、所得税と住民税の合計の税率は所有期間5年以下の短期譲渡所得が39.63％、5年超の長期譲渡所得が20.315％です。
譲渡所得課税には各種の特例があり、例えば譲渡所得から3000万円を控除できる3000万円特別控除は3年に一度利用できます。
また自宅のマンションを売却して損失が出た場合は、最長4年間の所得から損失額を繰り越して控除できる特例もあります。
マンション売却相場を調べる方法
レインズで最新の市場動向を調べる
レインズとは不動産流通機構が運営するネットワークシステムで、全国に東日本、中部、近畿、西日本の4つのレインズがあります。
ここでは公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータを紹介しましょう。
レインズは本来、不動産会社向けのシステムですが、一般個人向けにもデータを公表しています。
東日本レインズのHPで「レインズデータライブラリー」のページを見ると、月ごとのマーケットデータや最近の不動産取引動向が閲覧可能です。
その中の月例速報（サマリーレポート）を見ると、首都圏中古マンションの成約件数やm2単価がまとめられています。
データは成約物件だけでなく、新規登録物件や在庫物件の数値も確認できます。
このデータを見れば、今どのくらいの物件が市場にあり、いくらぐらいで売却されているのかを知ることが可能です。
過去のデータに遡って見ることもできるので、価格が上昇しているのか、下落しているのか、横ばいなのかもわかります。
またデータは地域別にも掲載されているので、自分の売りたいマンションが立地する地域の動向をチェックできます。
地域区分は東京都区部、多摩、横浜・川崎市、神奈川県他、埼玉県、千葉県の6つです。
不動産取引価格情報で実際の取引価格を調べる
不動産取引価格情報は国土交通省が不動産の取引当事者にアンケート調査をし、物件が容易に特定できないよう加工して公表しているデータです。
データは3カ月ごとにとりまとめられ、1～3月のデータを7月にというように、約4カ月後に公表されます。
不動産情報ライブラリのトップ画面を開き、「地図表示」または「地域検索」を選ぶと、見たい場所を開くことができます。見たい場所の地図が表示されたら、上のタブから「価格情報」を選び、「不動産取引価格情報」の条件設定から取引時期や物件の種類を選べるようになっています。
取引時期は過去5年間の四半期ごとに設定できます。
マンションの取引価格を調べる場合、物件種類は中古マンション等を選びましょう。
地図検索では住所を設定するか、路線・駅名を設定します。
住所の場合は都道府県→市区町村→地区まで絞り込むことが可能です。
地図上に表示されたマークをクリックすると、その地点の価格情報の件数が表示されるので、さらに「詳細表示」をクリックすると該当する情報が一覧で表示されます。
一覧には所在地や最寄駅、取引価格、間取り、専有面積、築年数などが表示され、各物件のより詳細なデータを表示することも可能です。
SUUMOの売却価格相場ページで地域ごとの相場を細かく調べる
不動産物件情報サイトのSUUMOでは、マンションの売却価格相場を調べることができます。
トップページには日本地図が表示されており、都道府県名をクリックするとデータが表示される仕組みです。
市区町村単位のデータを調べたい場合は、ページの上部に戻って市区町村名を選択します。 例えば千代田区を選択すると、マンション売却価格相場は9480万円、専有面積の中央値は56m2、築年数の中央値は20年ということがわかります（2024年6月時点）。また千代田区のマンション最新売却実績も一覧で表示されます。
築年数のほか、間取りや面積も見ることができますので、自分が売りたいマンションと似たような条件の物件がないか探してみましょう。
さらにページを下にスクロールすると、マンションの取引件数を取引価格と専有面積などで細かく区分したデータを確認できます。
「専有面積×価格」を選択すると、表示されるのは縦方向が専有面積、横方向が価格帯のマトリクス表です。
例えば2024年6月現在、専有面積40m2～50m2のマンションは5000万円～6000万円の価格帯で最も多いことがわかります。
同様に、「間取り×価格」「築年数×価格」「駅徒歩×価格」のデータも確認できます。
さらにその下には、マンション売却価格相場の推移を示すグラフが表示されます。
最新月の前年比と前月比の数値も表示されるので、価格相場の動きを視覚的に捉えることが可能です。
東京カンテイの価格天気図で市況の動向を調べる
マンション売却価格相場を知るための民間サイトとしては、東京カンテイの中古マンション価格天気図も参考になります。
これは全国47都道府県のファミリータイプ中古マンション流通事例価格を月ごとに集計し、価格変動を「天気マーク」で表示したものです。
画面には全国のマップが表示され、各都道府県の前月と当月の天気マークがわかります。
天気マークは晴が「上昇傾向」、薄日が「やや上昇傾向」、曇が「足踏み傾向」、小雨が「やや下落傾向」、雨が「下落傾向」となっています。
同ページからは詳細PDFもダウンロードすることができ、各都道府県の70m2換算価格（m2単価を70m2に換算した価格）の推移が確認可能です。
マンション売却にかかる費用
マンション売却にかかる費用は？
マンションを売却するときには、いくつかの費用がかかります。
売却費用の多くはマンションを買主に引き渡して代金を受け取るより前に支払う必要があるので、手持ちの現金からまかなわなければなりません。
いざ支払うときになって資金が不足してしまわないよう、どんな費用がいくらかかるのかを事前に把握しておきましょう。
売却費用の中でも金額が大きいものが仲介手数料です。
これは売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料で、売却価格に応じて金額が決められるのが一般的です。
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、引き渡しまでに完済しなければなりません。
費用としては抵当権を抹消する費用と、銀行に支払う繰り上げ返済手数料があります。
売買契約の際には、契約書に印紙を貼って印紙税を納めます。
金額は数万円程度ですが、忘れずに用意しましょう。
このほか、ケースによって必要になる費用もあります。
具体的にはハウスクリーニングやリフォーム費用などです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却を仲介した不動産会社に支払う手数料 |
| 住宅ローン完済費用 | マンションに住宅ローンが残っている場合、繰り上げ完済にかかる費用。抵当権抹消費用と繰り上げ返済手数料がある |
| 売買契約時の費用 | 売買契約時に印紙税がかかる |
| その他 | ケースによってハウスクリーニングやリフォーム費用などがかかる |
不動産会社への仲介手数料
マンションを売却するときにかかる費用の中でも、金額が大きいものが仲介手数料です。
これは媒介契約を締結して売却を依頼した不動産会社に対し、成功報酬として支払う手数料のことです。
手数料の金額は宅地建物取引業法によって上限が決められており、以下の計算式で算出します。
仲介手数料の計算式
（物件価格400万円超の場合の上限額）
物件価格×3％＋6万円＋消費税
例えば売却したマンションの価格が4000万円の場合、以下のように計算します。
物件価格4000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝138万6000円
なお、この金額はあくまで「上限」なので、一律で138万6000円にしなければならないわけではありません。
この金額の範囲内であれば、売主と不動産会社との契約で金額を決めることも可能です。
仲介手数料の支払いは、買主が見つかって売主との間で売買契約が成立した時点と、物件を引き渡した時点とで、2回にわけて半額ずつ支払うケースが一般的です。 上記の場合は138万6000円の半額の69万3000円ずつ支払うことになります。
住宅ローンの完済費用
自宅として住んでいたマンションを売却する場合、返済中の住宅ローンが残っているケースも少なくありません。
その場合は残っている住宅ローンを一括繰り上げ返済で完済してから買主に引き渡すことになります。
住宅ローンを一括繰り上げ返済する場合の費用としては、まず金融機関に支払う手数料が挙げられます。
最近では住宅ローンを返済途中で一部繰り上げ返済する場合、インターネットで手続きすれば手数料は無料のケースがほとんどです。
しかし同じ繰り上げ返済でも、ローン残高を全額返済する一括繰り上げ返済の場合は手数料がかかります。
手数料の金額は金融機関によって異なりますが、5000～3万円程度が一般的です。
住宅ローンを借りるときには金融機関が抵当権を設定しますが、ローンを完済した場合は抵当権の抹消登記が必要です。
ローンを完済しても金融機関が抵当権を抹消してくれるわけではないので、司法書士に依頼して手続きしなければなりません。
抵当権の抹消登記の際には、登録免許税がかかります。
税額は土地・建物それぞれ1件につき1000円です。
このほか司法書士への報酬も3万円前後かかります。
なお、住宅ローンが多く残っていて手持ち資金では繰り上げ完済が難しい場合は、買主から受け取る代金を使って完済することになります。
その場合は物件代金の決済と同時に住宅ローンを繰り上げ完済し、金融機関から書類を受け取って抹消登記の手続きをします。
いずれにしろ、抹消登記に必要な書類を金融機関が用意するのに数日かかるので、マンションの売却が決まったら金融機関に早めに連絡を入れる必要があります。
住宅ローン一完済にかかる費用
◆一括繰り上げ返済手数料
金融機関に対して支払う
費用の目安：5000～3万円程度
◆登録免許税
抵当権抹消登記の際に印紙で納める
費用の目安：1件1000円
◆司法書士報酬
抵当権抹消登記の手続きの際に支払う
費用の目安：3万円前後
売買契約時の費用
マンション売却で必ずかかる費用としては、売買契約時の印紙税も挙げられます。
これは契約書に貼る収入印紙のことで、貼った印紙に割印（正確には消印）を押すことで納税手続きが完了します。
印紙税の税額は契約書の記載金額、つまり物件価格によって決まります。
なお不動産の売買契約にかかる印紙税は2027年3月末の契約まで軽減税額が適用されています。
具体的な税額は下表のとおりです。
例えば物件価格が4000万円の場合、本来の税額は2万円ですが、軽減措置により1万円となっています。
売買契約書は買主と売主双方が保管できるよう、2通作成されます。
印紙税は買主と売主それぞれが自分の契約書の分を負担する形です。
| 契約金額 | 本来の税額 | 軽減税額※ |
|---|---|---|
| 500万円超1000万円以下 | 1万円 | 5000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
新居への引越し費用など
住んでいたマンションを売却する場合、買主に物件を引き渡す前に引越さなければならず、引越し費用がかかります。
例年、春・秋の引越しシーズンは費用が高騰し、引越し会社の予約も取りにくくなるものです。
引き渡しのスケジュールが決まったら、早めに引越しの手配をしましょう。
自宅マンションを買い替えるときに新居の購入よりも前に売却した場合は、いったん賃貸住宅などに仮住まいをする必要があります。
仮住まいのための家賃負担が発生するほか、買い替え先が見つかったときも含めて2回分の引越し費用が必要です。
逆にマンションを売却する前に買い替え先の新居を購入した場合、売却物件が空き家になるので水道や電気を解約するケースが多いと思われます。
しかし、電気がつかないと夜間に内覧ができず非効率ですし、水道を長期間止めると下水の臭いが立ち込める場合もあるのです。 したがって空き家になっても水道・電気は解約しないほうがよいので、その分の水道光熱費が費用として発生します。
ケースによってかかる費用
マンション売却費用のなかには、ケースによってかかったりかからなかったりするものもあります。
その一つがハウスクリーニング費用です。
ハウスクリーニングは家の中をきれいに掃除して内覧時に見学者の印象をよくするためのものですが、必要かどうかは室内の状態によって異なります。
日ごろから掃除をきちんとしていて汚れが目立たない状態であれば、費用をかけてクリーニングしなくてもよいかもしれません。
とはいえプロにクリーニングしてもらうと、室内の印象がアップすることもたしかです。
クリーニングにかけた費用分だけ高く売れるとは限りませんが、早く買い手を見つけるのに役立つ場合もあるでしょう。
クリーニング費用の額はケースバイケースですが、おおむね5万～10万円程度です。
室内全体をクリーニングすると費用が高くなるので、浴室やトイレなどの水まわりだけ重点的にきれいにする方法もあります。
▼詳しく記事を読む
「ハウスクリーニングの料金相場は？料金プランや業者選びのコツ」
同様にケースによってかかる費用としてリフォーム費用が挙げられます。
内装や設備の傷み具合などによっては、壁紙や便器の交換などのリフォームをすることで見た目の印象を高めることも選択肢の一つです。
ただしリフォームとなると最低でも数十万円、内容によっては百万円単位の多額の費用がかかります。
ケースによってはリフォームにかけた費用以上に売却価格がプラスになる場合もありますが、それほど高く売れない場合も少なくないでしょう。
売却の際にリフォームを実施するかどうかは、不動産会社とも相談して慎重に判断するようにしてください。
売却時に室内の見栄えを良くするには、ホームステージングという方法もあります。
これは家具や小物などを使って室内をモデルルームのように飾り、内覧時の印象を高めるものです。
インテリアのセンスに自信があれば自分でホームステージングをしてもよいのですが、専門会社に依頼することで効果を期待できる場合が少なくありません。
ホームステージングの費用は会社や内容により10万～30万円前後です。
ハウスクリーニングとリフォームの中間的な手段として検討してみてもよいでしょう。
マンションを高く売るコツ
不動産会社の得意分野を見極める
マンションを納得のいく価格で売却できるかどうかは、仲介を依頼する不動産会社選びに左右されるといってもいいでしょう。
不動産会社選びで失敗しないためには、売却査定を受けるときに複数の会社に依頼し、そのなかから信頼できる会社を慎重に選ぶことが重要です。
売却査定は前述のようにまず机上査定を受け、次に訪問査定を依頼するのが一般的です。
それぞれの段階で不動産会社を適切に選ぶために、机上査定は5社以上に、訪問査定は3社前後に依頼するようにしましょう。
査定を依頼するときも不動産会社の得意分野を考慮して声をかけるようにします。
不動産会社は数多くありますが、得意とする分野はさまざまです。
賃貸専門の会社もあれば、分譲を得意とする会社もあります。
また同じ分譲の分野でも、マンションか一戸建てか、投資物件に強いのかといった違いもあるでしょう。
マンションの売却を依頼するのであれば、分譲マンションの仲介を数多く手がけている会社を選ぶほうが確実です。
もちろん営業エリアも確認し、自分のマンションが立地するエリアに通じている不動産会社を選ぶようにしてください。
媒介契約は「専任」か「一般」か
不動産会社に仲介を依頼するときは媒介契約を結びますが、このときに検討すべきなのは専任（または専属専任）媒介契約にするか、一般媒介契約にするかという問題です。
多くの不動産会社は専任を勧めてくると思われます。
専任の場合は1社にしか依頼できないので、売却が成立すればその不動産会社が確実に仲介手数料を得ることができるからです。
売主にとっても、不動産会社が熱心に売却活動に取り組むだろうという期待がもてます。
また専任では不動産会社のネットワークであるレインズへの物件情報の登録が義務付けられるので、情報が広く行きわたり、買い手が早く見つかりやすい点もメリットです。
ただし、専任にもデメリットはあります。
まず1社としか契約できないので、高く売れるかどうかがその不動産会社の能力に左右される点です。
また媒介契約の期間は3カ月が一般的なので、うまく売却できなくても期間中は原則として不動産会社を変えることができません。
では一般で契約するメリットはなにかというと、まず複数の不動産会社に依頼できるので広く買い手を見つけやすいことが挙げられます。
また複数の不動産会社が仲介手数料の獲得を目指して競い合えば、それだけ早く買い手を見つけられるケースもあるでしょう。
一方で、一般媒介の場合は不動産会社にとって仲介手数料が稼げないリスクがあるため、熱心に売却活動に取り組まないことも考えられます。
買主からの値引き交渉があった場合、他社に売られるよりは良いとして対抗手段をとってくれにくくなる可能性もあるでしょう。
またレインズへの登録が義務付けられていないので、登録されないと買い手が見つかりにくくなるリスクもあるのです。
媒介契約を専任にするか一般にするかを選ぶときは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して決めるようにしましょう。
「専任媒介契約」と「一般媒介契約」のメリット・デメリット
専任（または専属専任）媒介契約
〈メリット〉
・仲介手数料を確実に稼げるので不動産会社が熱心に取り組みやすい
・レインズに登録されると買い手が見つかりやすくなる
〈デメリット〉
・契約した不動産会社の能力に左右される
・契約期間中は依頼する不動産会社を変えられない
一般媒介契約
〈メリット〉
・広い範囲から買い手を探すことができる
・不動産会社の競い合いで買い手が早く見つかることもある
〈デメリット〉
・不動産会社が熱心に取り組まない場合がある
・レインズに登録されないと買い手が見つかりにくいこともある
「買い」が先か「売り」が先か
自宅のマンションを買い替える場合は、売却とほぼ同時に購入も進めることになります。
しかし両方がまったく同時に進むケースはむしろまれで、どちらかが先行するのが一般的です。
「買い」と「売り」のどちらを先にするかを決める前に、それぞれのメリット・デメリットを理解しておく必要があります。
まず新居の購入を先に進める「買い先行」のメリットは、新居を購入する期限が決められていないのでじっくりと探すことができる点です。
また旧居を売却した後に仮住まいをする必要がないので、余計な家賃負担が発生しません。
逆に旧居の売却価格が決まっていない段階で買いを先行させると、新居の購入予算を決めにくいデメリットがあります。
また旧居の売却代金から新居の購入代金を支払う場合は、新居の引き渡しまでに旧居を売却しなければならず、売り急いで値下げを余儀なくされるリスクがあるでしょう。
一方、旧居の売却を先に進める「売り先行」では、先に売却価格が決まるので新居の購入予算を確定できる点がメリットです。
売却の期限が決まっていないので、売り急ぎによる値下げなどのリスクは避けられます。
ただし売り先行の場合、旧居を売却してから新居を購入するまでの間に仮住まいをする必要があり、家賃負担が発生します。
仮住まいの負担を抑えるために早めに新居を購入しようとすると、じっくりと探す余裕がなくなるかもしれません。
「買い先行」と「売り先行」のメリット・デメリット
買い先行
〈メリット〉
・新居をじっくり探してから売却できる
・売却後に仮住まいの家賃負担が発生しない
〈デメリット〉
・売却価格が未定なので新居の購入予算を決めにくい
・売り急いで値下げせざるを得なくなるリスクがある
売り先行
〈メリット〉
・売却価格が決まるので新居の購入予算を確定できる
・売り急いで値下げなどをする必要がない
〈デメリット〉
・新居を買うまでの間、家賃負担が発生する
・新居をじっくり探す余裕がなくなる場合も
買い先行か売り先行かを決めるには、相場動向も考慮する必要があります。
一般的に相場が上昇しているときは先に買って値上がりしてから売るのが有利なので、買い先行がおトクです。
逆に相場が下落しているときは先に売って値下がりしてから買うのが有利となり、売り先行がおトクということになります。
売却前にリフォームすべきかを検討する
前述したようにマンションを売却するときに内装や設備をリフォームすると見た目の印象がアップし、早期の売却につながるケースがあります。
とはいえリフォームには多額の費用がかかり、売却価格にその分を上乗せできるとは限らないので、実施するかどうかは慎重な判断が必要です。
一つの考え方として、売却先のターゲットをどのように想定するかが判断材料になります。
例えば新築マンションと並行して中古マンションも検討している買主を想定するのであれば、リフォームをして新築並みにきれいにしておくことも有効でしょう。
逆に物件は古くてもよいので自分たちでリノベーションしたいと考えている買主を想定する場合は、リフォームをせずに売却したほうが売りやすいケースもあります。
このようにリフォームするかどうかは買主の客層によっても判断が分かれるので、マーケットに通じている不動産会社にアドバイスしてもらうことが大切です。
売り出し価格が適正かを見極める
マンションを早く高く売るためには、売り出し価格をいくらに設定するかも重要です。
あまり高く売り出すとなかなか買い手が見つからず、大幅な値下げをせざるを得なくなるかもしれません。
逆に価格が低いと買い手が見つかりやすくなりますが、相場よりも低く売却するのは得策とはいえないでしょう。
一般的には査定価格よりも少し高めの価格で売りに出すケースが少なくありませんが、どのくらい上乗せするかは不動産会社とも相談して決める必要があります。
売り出しても買い手が現れない場合は価格の見直しも必要になりますが、あまり頻繁に値下げすると「もう少し待てばまた下がる」と思われて逆効果になる恐れもあるのです。
売り出してから1カ月ぐらいは様子を見て、値下げが必要と判断したら百万円単位で思い切って価格を見直すことも必要かもしれません。
マンション売却Q&A
1年のうち何月が売りやすい？
マンションの売却は1年のうちでも取引が活発な時期とそれほどでもない時期があります。
同じマンションの売却でも、取引が活発な時期に売り出せば買い手の数が多いので早く売れる可能性は高いでしょう。
一般的に住宅の売買は春と秋に活発になると言われています。
この時期は企業の人事異動や学校の進学・入学シーズンと重なるので、新居を探す人が増えることが主な理由です。
ただし、春と秋に成約が集中する賃貸とは異なり、売買では買主の検討期間が長いことから季節性はそれほど影響しません。
したがってマンションの売却では何月に売り出してもそれほど大きな差は出ないといえるでしょう。
住宅ローンを返済中でも売れる？
マンションを売却したいけれど住宅ローンが残っているというケースは少なくないでしょう。
住宅ローンが残っていても、マンションを売却することは可能です。
ただしローンが残ったまま買主に引き渡すことはできないので、引き渡しまでに完済しなければなりません。
自己資金でローンが完済できるのであれば、早めに繰り上げ完済の手続きをしましょう。
ローン残高が大きくて自己資金では完済できない場合は、買主からの支払い代金をローンの完済に充てることが可能です。
その場合は買主がマンションを担保に住宅ローンを借りるのと、売主が住宅ローンを完済してマンションの抵当権を抹消するのとを同時に手続きする必要があります。
引き渡しの当日にスムーズに手続きできるよう、事前に不動産会社や銀行と打ち合わせをしながら進めましょう。
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「住宅ローン返済中の家でも売却できる！残債がある家を売るときに気を付けたい５つのポイント」
自分の知人に売ってもいい？
マンションの売却活動は基本的に媒介契約を交わした不動産会社に任せておけばよいのですが、売主が自分で知人などの購入希望者を見つけて売ることもできます。
自分で買主を見つけられれば不動産会社を仲介する必要はなく、仲介手数料を支払う必要もありません。
ただし不動産会社と専属専任媒介契約を結んでいる場合は、自分で発見した相手との取引は禁じられています。
もし専属専任媒介契約の期間中に購入を希望する知人が見つかったとしても、あくまで不動産会社を介して取引する必要があり、仲介手数料を支払わなければなりません。
いずれにしろ、不動産会社を介さずに一般個人同士がマンションの売買をするのは、契約内容の不備などでトラブルになるリスクがあります。
たとえ買主が知人であったとしても、不動産会社に仲介してもらって売却するのが安全といえるでしょう。
途中で売却をやめたらどうなる？
マンションを売り出したものの、途中で気が変わって売却するのをやめたとしても、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料はあくまで、売買が成立した場合の成功報酬という位置付けだからです。
ただし、これは不動産会社が通常の売却活動をしていた場合です。
例えば売主の依頼で遠隔地に住む購入希望者と交渉するために出張していたり、通常では行わない宣伝広告活動などをしていた場合は、実費を請求されることもあり得ます。
不動産会社に特別な活動を依頼する場合は、念のため実費負担の有無について事前に確認しておくとよいでしょう。
マンション売却は売却相場を把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切
マンションを売却するときには、まず売却相場を把握することが大切です。
自分のマンションがいくらぐらいで売れるのか、相場観をつかんでおくことで、その後の不動産会社選びなど売却活動をスムーズに進められるでしょう。
マンションの売却相場は、レインズや国土交通省などの公的なデータを調べることができるほか、SUUMOなどの民間のサイトが参考になります。
これらのなかには過去からの相場の変動を確認できる場合もあるので、今は相場が上昇しているのか、下落しているのか、横ばいなのかがわかるでしょう。
マンション売却には仲介手数料をはじめ、いくつかの費用がかかります。
ケースによってかかる費用とかからない費用もあるので、事前に確認しておきましょう。
マンションを高く売却するには、信頼できる不動産会社選びが重要です。
不動産会社との媒介契約をどのタイプにするか、売りと買いのどちらが先か、リフォームすべきかどうかなど、高く売るためのコツも覚えておきましょう。
まとめ
- マンションの売却を考えたら、まずは売却価格の相場を調べることから始めましょう。
- マンション売却を仲介してもらう不動産会社を選ぶために、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
- マンションを売却するには仲介手数料などの費用がかかります。
記事のおさらい
マンションの売却価格を調べる方法は？
売却相場は、公的な価格情報や民間の情報サイトで調べることができます。「マンション売却相場を調べる方法」で紹介している方法で、自分のマンションの周辺で、同じぐらいの広さや間取り、築年数や駅徒歩分数の物件がいくらで売却されているのかを確認しましょう。
マンションの売却にかかる費用は？
マンションの売却には、仲介手数料・住宅ローン完済費用、税金などの諸費用がかかります。売却費用の多くはマンションを買主に引き渡して代金を受け取るより前に支払う必要があるので、手持ちの現金からまかなわなければなりません。諸費用の相場は「マンション売却にかかる費用」を参照してください。
マンションを高く売るコツは？
マンションを納得のいく価格で売却できるかどうかは、仲介を依頼する不動産会社選びに左右されます。不動産会社選びに失敗しないポイントや、媒介契約の種類は「マンションを高く売るコツ」を参照してください。
イラスト／村林タカノブ
住宅系シンクタンク・オイコス代表。住宅ジャーナリスト。SUUMOなど多くの住宅系メディアで取材・執筆などを行う
