持ち家に住んでいる夫婦が離婚するとき、妻がそのまま持ち家に住み続けることは可能なのでしょうか。結論として、引き続き住むことは選択肢のひとつとしてはありますが、方法によってはリスクが高く、慎重に判断したほうがいいでしょう。また、住宅ローン返済中の持ち家の場合には、金融機関との話し合いが必要になるケースもあり、希望通りの方法で住み続けるのは難しいケースが多いのが実情です。今回は、離婚後も夫名義の家に妻が住み続けるための具体的な方法と、それにともなうリスク・デメリットについて解説します。
離婚で家をどうする？売却・住み続ける・共有名義の選択肢と財産分与の注意点
記事の目次
【離婚と持ち家】財産分与の基本を理解する
持ち家は夫婦の共有財産
財産分与とは、離婚の際に夫が妻に、または妻が夫に対して、財産の分与を請求することができる制度です。夫婦として婚姻期間中に築き上げた財産を公平に分配すること（清算的財産分与）が基本的な考え方で、離婚後の生活保障（扶養的財産分与）や、離婚の原因を作ったことに対する損害賠償の性質（慰謝料的財産分与）も持ち合わせています。なお、基本的には離婚時に請求内容を取り決めることになりますが、難しい場合は離婚成立から2年の間であれば請求が可能です。ただし、2年を超えると時効となるため注意が必要です。
| 清算的財産分与 | 離婚の原因がどちらにあるかにかかわらず、婚姻期間中に築き上げた財産を寄与度に応じて公平に分配すること。特段の事情がない限り、清算割合は1/2になるのが一般的 |
|---|---|
| 扶養的財産分与 | 離婚してすぐに経済的に自立することが難しい側の生活費相当額を、相手方が財産分与として負担すること。生活支援の意味合いがあり、専業主婦（主夫）ですぐに経済的に自立することが難しい場合や、病気や高齢などで働くことが難しい場合などに認められる |
| 慰謝料的財産分与 | 不倫や暴力など離婚の原因を作った側が相手に対し、精神的苦痛に対する慰謝料として財産分与を行うこと |
財産分与の対象になるのは預貯金や持ち家、生命保険、自動車など、夫婦が協力して築いてきた財産のすべてです。もし住宅ローンをはじめとしたマイナスの財産がある場合には、それらを差し引いて計算します。また、夫婦のいずれか一方の名義になっている財産でも財産分与の対象になります。たとえ妻が専業主婦であっても、夫が収入を得て財産を形成できたのは妻の協力があったからであり、特段の事情がない限り1/2ずつ分け合うのが一般的です。
持ち家を財産分与する選択肢
財産分与では、持ち家をどうするかで意見が分かれることがあります。一般的にはどちらか一方の名義にして住み続けるか、売却して代金を2人で分けるかを選択することになります。ただし、住宅ローンを返済中の場合には注意が必要で、「どちらか片方が所有権を取得して住宅ローンの返済を続ける」「持ち家を売却して住宅ローンを一括返済する」などのように、残債をどのように返済していくのかについて話し合う必要があります。
離婚する専業主婦（夫）の財産分与割合は? 分与の対象になる資産や自宅売却の流れを解説
住宅ローンを完済した持ち家に妻が住み続ける方法
離婚後もそのまま妻が持ち家に住み続ける方法はいくつかあります。ここでは住宅ローンを完済している持ち家を財産分与する際の、代表的な方法を3つ紹介します。
財産分与で取得すれば妻が持ち家に住める
財産分与では婚姻期間中に築き上げた財産を公平に分配し、清算割合は特段の事情がない限り1/2になるのが一般的です。そのため、引き続き現在の家に住み続けられるよう、持ち家の所有権について話し合っていきましょう。
住み続ける場合は、財産分与による不動産名義変更が必要になりますので、そのあたりも事前に確認しておく必要があります。
代償金を支払って取得すれば妻が持ち家に住める
現金や有価証券、生命保険など、婚姻中に築き上げてきた財産が潤沢にある場合には、持ち家の所有権を取得するための協議を進めやすいかもしれません。しかし、共有財産に占める持ち家の比重が高いと難航するケースがあり、持ち家を売却して現金化したうえで清算するケースがしばしばあります。
そうしたケースでも妻が持ち家の所有権を取得したいと考えた場合には、「妻が持ち家を取得する代わりに、夫が持ち家以外の財産をすべて取得し、その差額分を妻が代償金として現金で支払う」といった方法があります。
ただし、この場合には妻が現金などを用意する必要があります。
夫に家賃を払って住み続ける
持ち家の所有権を夫が取得することになった場合には、妻が家賃を支払うことで夫名義の持ち家に住み続ける方法も選択肢としてはあります。ただし、夫から合意を得るのが難しいケースが想定され、合意を得たとしても別れた夫とやり取りを続けなければならないことから、双方が煩わしさを感じてしまうかもしれません。また、以下のようなリスクがある点も把握しておきましょう。
夫が持ち家を売却してしまう
妻が住んでいる持ち家を、夫が第三者に売却してしまうケースがあります。入居者がいる状態で売買する不動産取引は「オーナーチェンジ」などと呼ばれ、一般的に行われている取引です。しかし今回の場合は、妻が住んでいる持ち家を夫が第三者に売却してしまうケースとなり、可能性としては低いですが、対策として夫と「賃貸借契約」を締結する必要があります。そうすることで、契約の範囲内で賃借人としての地位が守られると考えられます。
ただし、夫との話し合いで決めた細かな内容について、書面による賃貸借契約を交わしていないと、新たな所有者との間で見解に食い違いが生じる可能性があります。口約束では言った・言わないの話になりかねないことから、書面による賃貸借契約を交わしておくことが重要です。
また、家賃を払っていても金額が低すぎる場合には使用貸借（無償で他人の物を借りて使用する契約・権利）と判断され、新たな所有者から明け渡しを求められても拒否できない可能性があります。
家賃が安すぎるとみなし贈与とみなされる
夫に支払う家賃が相場から大幅にかけ離れていると、みなし贈与（贈与の認識や合意がなくても、実質的には贈与を受けた場合と同等の経済的利益があった場合に「贈与があった」とみなすこと）とみなされて、贈与税が課税される可能性があります。ただし、相場からどのくらいかけ離れていると贈与とみなされるのか、具体的な判断基準はありません。
また、贈与税については基礎控除があり、1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた金額が、110万円を超えなければ贈与税は課税されません。
住宅ローン返済中の持ち家に妻が住み続けるのはリスクが高い
住宅ローン返済中の持ち家に妻が住み続けることは可能ですが、実際にはかなり難しい選択肢になります。ベストな方法は、財産分与で手にした妻の財産や親族からの資金援助によって、住宅ローンの残債を一括返済する方法です。それができない場合は他の方法を検討することになりますが、リスクを抱えることになるので現実的ではありません。その様子を見ていきましょう。
夫が住宅ローンの返済を続ける場合
夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合、突然住まいを失うリスクがあります。
夫が住宅ローンの返済を続け、妻が夫名義の持ち家に住む方法の場合、妻は住宅ローンを返済しないため、住居費の負担は生じませんが、夫が住宅ローンの返済を約束通りに続けてくれる確実な保証はありません。住宅ローンの返済が夫に委ねられていることから、突然住まいを失ってしまうリスクがある点には留意しましょう。
また、妻が住宅ローンの連帯保証人になっていると、いきなり多額の借金を肩代わりしなければならない可能性があります。したがって、離婚後も持ち家に住み続けることができても、妻はかなり不安定な立場に立たされてしまうことから、夫が住宅ローンの返済を続ける持ち家に住み続けるのはリスクが高く慎重な判断が求められます。
なお、夫が住宅ローンの返済を続けていく場合には、持ち家の名義を妻に変更することができません。また、住宅ローンの名義人と住んでいる人が異なると、持ち家の利用方法について金融機関から問題を指摘され（離婚すると妻は第三者になり、本来の目的とは異なる賃貸住宅に無断転用したと判断され）、住宅ローン契約を解除されるリスクがあります。そのため、夫が住宅ローンの返済を続ける持ち家に妻が住み続けることについて、あらかじめ金融機関に相談して了承を得ておく必要があります。
妻が新たに住宅ローンを組んで借り換えをする場合
まずは金融機関に借り換えが可能かどうか相談してみましょう。妻に安定した収入があるなど、一定の条件を満たせば、この方法は選択肢の一つになります。
これは、持ち家の名義を妻に変更するのに合わせて、妻の名義で新たな住宅ローンを組み、既存の住宅ローンを一括返済（住宅ローンの借り換え）する方法です。夫が住宅ローンの返済を続ける場合に比べると妻の立場は安定しますが、住宅ローンを一人で返済していかなければならないため、経済的な負担が生じることは覚悟しておかなければなりません。
一方、妻に安定した収入がないケースや、住宅ローンの残債額が持ち家の資産価値を上回っている「オーバーローン」の状態では、妻名義で住宅ローンを組むことが困難です。親族から資金援助を受けることができれば検討できますが、選択肢としてはかなり難しいといえます。
夫にローン相当分の家賃を払って住み続ける場合
住宅ローン相当額を家賃として夫に支払い、夫名義の持ち家にそのまま住み続ける方法です。こちらも夫が住宅ローンの返済を怠ると、突然住まいを失ってしまうリスクがあります。
また、前述の通り住宅ローンの契約者と住んでいる人が異なると、金融機関から契約内容に反すると判断され、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。夫に十分な財力があれば問題ないかもしれませんが、一括返済に応じることができなければ、住まいを失ってしまうことになるでしょう。必ず事前に金融機関に相談するようにしましょう。
なお、実際のケースでは、「子どもが学校を卒業するまで」などのように一定の期間を決めてローン相当額を家賃として支払い、その後に売却することや、ローンの支払いが終わったら妻名義にするという合意を交わしておくことがあります。しかし、夫にローン相当分の家賃を払って住み続けることは一定のリスクがありますので、やむを得ない事情がある場合を除いて、避けたほうが無難です。
離婚時に家を売却する際の住宅ローン、共有名義、連帯債務などケース別に解説！
住宅ローン返済中の離婚の注意点
法律の仕組みを理解しておかないと、夫との話し合いがなかなか進まない可能性があります。どのような点に注意したらいいのか、具体的に見ていきましょう。
財産分与をする際の注意点
一般的な財産分与では、婚姻中に形成した財産がプラスになる場合、財産を多く保有する側が少ない側に差額を渡し、それぞれの財産が1/2の割合になるよう調整します。問題はマイナスの財産（ローン・借金）です。この場合、ローンが婚姻期間中に利用したものか、また、どのような目的で利用したのかが重要で、住宅ローンやマイカーローン、子どものための教育ローンなど、婚姻生活を維持していくうえで必要なローンについては財産分与の対象になります。
一方、婚姻前からの個人的なローンや、婚姻期間中でもギャンブルや遊興費のためにできた借金などは、財産分与の対象ではありません。
| 財産分与の対象になるローン・借金 |
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|---|---|
| 財産分与の対象にならないローン・借金 |
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住宅ローンの連帯保証人になっている場合は注意が必要
住宅ローンを利用する際に、妻の収入を合算して持ち家を購入している場合には、妻が住宅ローンの連帯保証人になっていることがあります。この場合、離婚を機に妻を連帯保証人から外してもらいたいところですが、別に担保を提供できる場合など一部のケースを除いて、金融機関は簡単に連帯保証人を外してくれません。
妻が連帯保証人から外れるためには、持ち家を売却して住宅ローンを一括返済するという方法が選択肢になります。この場合、住宅ローンの残債額が持ち家の資産価値を上回っている「オーバーローン」の状態だと、売却価格と残債額の差額を現金で用意できなければ、金融機関が売却を了承してくれないケースも想定されるため注意しましょう。
離婚時のペアローン（共有名義）の注意点とは？ 連帯保証・連帯債務との違い、財産分与などについて解説
夫名義の持ち家に妻が住み続けるために必要な手続き・費用は？
夫名義の持ち家に妻が住み続けるにはさまざまな手続きが必要で、一定のコストが生じます。どのタイミングでどんな費用が生じるのか、具体的に見ていきましょう。
名義変更にかかる登記費用や登録免許税
財産分与によって、夫名義の持ち家を妻が取得する際には所有権移転登記、共有名義の持ち家を妻の単独名義にする場合には持分全部移転登記が必要になります。不動産の登記は自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。その際に必要になる主な費用は司法書士報酬と、登記の際に納める登録免許税で、具体的に必要な費用は以下の通りです。
司法書士報酬
- 司法書士報酬は依頼する司法書士事務所によって異なり、相場は３万円～9万円
登録免許税
- 固定資産評価額の2％
なお、不動産を取得した際に課税される不動産取得税については、清算的財産分与として持ち家を取得した場合には課税されませんが、扶養的財産分与や慰謝料的財産分与として持ち家を取得した場合には課税の対象になります。自分で判断するのが難しい場合には、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
住宅ローンの借り換えに必要な費用
妻が新たな住宅ローンを利用するには安定した収入があることはもちろん、完済時の年齢上限や過去の収入状況などから多角的に厳格な審査となるため、借り換えは簡単ではないのが実情です。
そして、仮に審査を通過し借り換えが実現したとしても、夫名義の住宅ローンを妻名義の住宅ローンに借り換えるには、従来の住宅ローンを一括返済する際に必要な繰り上げ返済手数料が必要になります。この手数料は金融機関によって異なり、無料のところもあれば数万円かかる場合もあります。また、新たな住宅ローンを利用する際には事務手数料や保証料など、さまざまな諸費用が必要です。
離婚後の持ち家のトラブルを避けるなら売却も検討
離婚後も夫名義の持ち家に妻が住み続ける方法はありますが、トラブルも想定されます。トラブルを避けるためにも、持ち家に住み続けることにこだわらず、持ち家を売却するという選択肢も視野に入れておきましょう。
夫がローンを払う家に妻が住み続けるのはトラブルの原因に
これまで解説してきたように、夫が住宅ローンの返済を続ける夫名義の持ち家に妻が住み続ける際には注意が必要です。最大のリスクは夫が返済を怠ることで、競売等によって住まいを突然失ってしまう可能性があることです。
また、住宅ローンの契約者と実際に住んでいる人が異なる場合には、事前に金融機関の了承を得ていないと契約違反を指摘されてしまいます。契約違反となると住宅ローンの一括返済を求められることから、夫に財力がないと住まいを失ってしまうことになります。
持ち家を売却することで金銭的に公平な分配がしやすくなる
持ち家を売却するメリットは、懸念されるトラブルを回避できるだけではありません。現金化することで財産分与がスムーズに進み、話し合いがなかなかまとまらないといった懸念が解消されるかもしれません。
また、妻の目線に立てば、心機一転、新たな生活を始めるきっかけになるのではないでしょうか。
共有名義の持ち家に妻が住み続ける方法
共有名義の持ち家に妻が住み続けるには以下のような方法があります。ただし、離婚後に夫が売却を希望した場合にはそのまま住み続けるのが難しくなるなど、さまざまなリスクも想定されます。デメリットを考慮したうえで慎重に検討したほうがいいでしょう。
共有名義から妻の単独名義にする
- 夫の持ち分を財産分与で取得すれば妻の単独名義になるが、現金など他の財産の分与額が減ってしまう
- 住宅ローン返済中だと単独名義にするのが難しいケースがある
共有名義のまま妻が住み続ける
- 夫が持ち分を売却する可能性がある
- 夫が亡くなると持ち分が相続人の手に渡り、権利関係が複雑になってしまう（相続人がいないと、所有権を取得するために煩雑な手続きが必要になる）
- 夫が住宅ローンを滞納する可能性がある
- 住宅ローン返済中だと返済方法について夫との合意が必要になる
夫に家賃を払って（あるいは夫のローンを肩代わりして）住み続ける
- 夫が持ち分を売却する可能性がある
- 夫が亡くなると持ち分が相続人の手に渡り、権利関係が複雑になってしまう
- 夫が住宅ローンを滞納する可能性がある
- 住宅ローン返済中だと金融機関への事前相談が必要になる
共有財産が潤沢な場合を除いて、妻が持ち家に住み続けるのは難しいのが実情です。特に持ち家が共有名義になっているケースや、住宅ローンを返済中のケースなどではその傾向が強く、将来、想定外のリスクが顕在化する可能性があります。そのため、現在の家に住み続けることにこだわるのではなく、必要に応じて売却を検討してみましょう。
まとめ
- 財産分与では、婚姻期間中に築き上げた財産を公平に分配すること（清算的財産分与）が基本的な考え方で、離婚後の生活保障（扶養的財産分与）や、離婚の原因を作ったことに対する損害賠償の性質（慰謝料的財産分与）も持ち合わせている
- 離婚後も妻が持ち家に住み続ける方法はあるが、デメリットが大きく、それらを考慮したうえで慎重に検討することが大切。持ち家を売却して現金化し、すっきりさせてから新たな生活を始めることも検討したほうがよい
- 住宅ローンの返済が終わっていない持ち家に離婚後も妻が住み続けるのはリスクが高く、安易に考えないほうがいい
●監修／原田綜合法律事務所 代表弁護士 原田 和幸さん
●編集／株式会社ライトアップ
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