家には「売れる理由」と「売れない理由」があります。その理由を知らないと、「もっと早く家が売れると思ったのに、いつまでたっても売れない…」ということになりかねません。今回は、計画通りに家が売れなくて悩んでいる方や、これから家を売ろうとお考えの方に、家を売るときに知っておきたいポイントや、計画通りに家を売るための対策について紹介していきます。
売れる家の5つの特徴とは？
売れる家にはどんな共通点があるのでしょうか。解説していきます。
価格が適正である
売れる家の特徴として、相場に合った適正な価格であることがとても重要です。「この条件なら納得できる」と多くの人が感じる家は需要が見込まれるため、想定通りのスピードで売れていきます。少しでも高く売りたいと考え、相場を上回る売り出し価格に設定すると需要が減り、売れ残る可能性が高まります。
だだし、不動産の相場を知るのは簡単ではありません。
不動産には全く同じモノがなく、同じマンションであっても、階数や方角、広さなどが違い、それが価格に反映されます。そのため、専門的な知識がないと適正価格を判断するのは難しいのです。
相場を知る方法は？
近隣で似たような家が、いくらで売れているのかが分かれば目安になります。売却中の不動産情報が掲載されているポータルサイトを通じて、近隣の売り出し情報をチェックして参考にしましょう。
また、国土交通省が運営している情報サイト「不動産情報ライブラリ」には、全国各地の取引価格などの情報が掲載されています。実際に取引された不動産の価格を誰でも閲覧できるため、相場を知る際の参考になるでしょう。そのほかには、不動産会社に査定を依頼する方法もあります。不動産会社の査定価格はその物件が実際にどのくらいの価格で売却できるかを予測したもので、プロの目線から見た適正価格を知ることができます。
立地がいい
立地条件の良さも売れる家においては重要な要素の一つです。なお立地の良さは、個人の価値観やライフスタイルによって感じ方が異なり、観点もさまざまであるため、多面的に考慮することが大切です。一般的には以下の要件が重視されます。
最寄り駅の近さ
最寄り駅までの距離は、家を選ぶ際に多くの買い手が重視する要素の一つです。不動産広告の表示ルールでは「徒歩1分＝80m」として算出することが定められており、一般的に徒歩で15分くらいまでが徒歩圏内の許容範囲とされています。その中でも、徒歩10分圏内にある家は人気が高く、売却の際にも有利になりやすい傾向があります。
一方で、駅から徒歩圏外にある家の場合には、バス路線やコミュニティバスなどの公共交通が整備されているかどうかも大切な要素になります。
また、最寄り駅そのものの利便性も重要です。単一路線の駅よりも、複数の路線が乗り入れるターミナル駅や急行停車駅に近い立地は、通勤や通学に便利なことから、将来的な資産価値の安定にもつながりやすいと言えます。
アクセスの良さ
住まいを選ぶうえでは、日常の移動手段に合わせたアクセスの良さも重要な視点となります。高速道路や主要幹線道路へ近い立地であれば、通勤・通学だけでなく、買い物やレジャー、週末の小旅行などに便利です。そのため、車移動を重視する買い手にとって魅力的に映りやすく、成約につながりやすい傾向があります。また、特に車が生活の中心となる地方都市や郊外エリアでは、電車の最寄り駅からの距離よりも、主要道路への出やすさなど車での利便性が重視されることもあります。
このことからアクセスの良い立地は購入希望者の層を広げやすく、将来的にも需要が安定しやすいため、資産価値の維持やスムーズな売却につながる可能性が高いと言えるでしょう。
人気がある街
住宅地として人気がある街にある家は、比較的売れやすい傾向にあります。特に、都市計画法で「第一種低層住居専用地域」に指定されているエリアは、建築物の高さや用途に厳しい制限が設けられているため、良好な住環境が維持されやすいとされています。こうしたエリアは、いわゆる“閑静な住宅街”などと呼ばれ、静かで落ち着いた住環境が整っていることで、子育て世帯や長く住み続けたいと考える層から安定した需要があります。
築年数が浅い
築年数が浅い家は買い手にとって多くのメリットがあるため、売れやすい傾向にあります。「公益財団法人 東日本不動産流通機構」がインターネット上で公開している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」によると、中古マンション・中古戸建て住宅ともに築25年を超える物件では、売り出し件数に対する成約率（いずれも登録数）が20％を下回っています。
買い手の立場に立つと、築年数の浅い家は住宅ローンの組みやすさや、修繕費・維持管理費の低さなどのメリットがあります。また、建物や設備の状態が比較的良好であるため、入居後に追加費用がかかるリスクも少ないことが期待できます。このように、築年数が浅い家は、購入後の費用面や利便性の面でも安心感があり、売却検討者にとっても魅力が高いと言えるでしょう。
間取りがいい
住む人のライフスタイルや家族構成に合った間取りの家は買い手にとっても魅力が高く、売却時にも有利です。国土交通省が公表している「住宅市場動向調査」などによると、家族の人数や年齢、生活習慣に応じて必要な部屋数や広さが確保されている住宅は、成約率が高くなる傾向があります。例えば、子育て世代であれば子ども部屋や収納スペースが確保されている家が好まれ、二世帯住宅や高齢者と同居する世帯では、プライバシーを保ちつつ生活動線が確保されている間取りが重視されます。
そのため、形が四角ではないなど特殊な形状の部屋や複雑な間取りや個性的なデザインの家よりも、一般的で使いやすい間取りのほうが、幅広い買い手層に受け入れられます。さらに、生活動線が整理されており、居住空間の無駄が少ない住宅も人気です。家具の配置や日常の暮らしやすさといった実用面でも評価されるため、間取りの良さは売れる家の重要なポイントとなります。
周辺環境がいい
周辺に公園が整備されている、子どもの学習環境が充実している、治安が良好であるといった、周辺環境の条件が整ったエリアにある家は売れやすい傾向があります。これらの要素は日常生活の快適さや安全性に大きく影響するため、買い手が家を選ぶ際の重要な判断材料です。
また、生活利便性の高さも周辺環境の良さとして評価されます。家の近くにスーパーやコンビニエンスストア、病院、ドラッグストアなどがそろっているエリアは、利便性の面からも買い手に人気が高い傾向にあります。特に食品スーパーは毎日の買い物に頻繁に利用されるため、最寄り駅と自宅の間にスーパーがあるエリアや、駐車場が整備されたスーパーが近くにある家は、売却時にも高い需要が見込めるでしょう。
さらに、公共施設や医療機関、郵便局など、生活に必要な施設が徒歩圏内にそろっていることも、周辺環境の良さを示す要素です。こうした利便性の高さは、購入後の暮らしやすさに直結するため、家を売る際にも買い手にアピールできるポイントとなります。
【売れないマンション】原因と対策を徹底解説！売却期間の目安と最終的な選択肢
家が売れる時期・売りやすい時期はいつ？
家を売る場合には、売りやすい時期に合わせて売り出すのが有効です。どのタイミングで売り出しを始めるといいのかデータをもとに見てみましょう。
成約件数が多い3月は家を売りやすい時期
一般的に、1年の中で家がよく売れるのは新生活がスタートする時期で、成約件数は3月が最も多くなっています。「公益財団法人 東日本不動産流通機構」がインターネット上で公表している「月例速報 Market Watch（サマリーリポート）」をもとに、2024年の中古マンションと中古戸建て住宅の成約件数の推移を見てみましょう。
中古マンションの成約件数を見ると、年初から増加をはじめ、3月に最も多くなることが分かります。その後は8月にかけてやや減少し、年末にかけて横ばいで推移しています。
中古戸建て住宅も中古マンションと同様に、3月に成約件数が最も多くなります。その後の推移も中古マンションと同様に8月が最も少なくなりますが、6月から7月と9月から12月にかけては、3月を超えることはないものの、成約件数は高い水準で推移しています。
このように、中古マンション・中古戸建てともに、家が最も売れやすい時期は3月であることがデータから分かります。新生活のスタートに合わせて動く人が多いためで、それ以降はやや落ち着くものの、夏前後や秋以降も一定の成約件数が見込めます。家を売るタイミングを考える際は、特に需要が見込める3月を狙うと、売却がスムーズに進みやすいでしょう。
売却活動はいつから始めればいい？
中古マンションや中古戸建て住宅の成約件数が最も多くなる3月までに引き渡しができるよう、逆算して売却活動を始めることが重要です。一般的に、成約から引き渡しまでは約1カ月かかり、早くても2週間程度の期間が必要です。また、不動産は売り出してから成約までには、一般的に3～6カ月程度かかることが多いと言われています。場合によっては、6カ月以上経過しても売れない、というケースもあり得ます。
さらに、仲介を依頼する不動産会社を決めるための期間なども考慮する必要があります。売却を検討し始めたら、余裕をもって活動できるよう、早めに準備を始めましょう。
なかなか売れない家の特徴は？
売却活動を始めてもなかなか家が売れないことがあります。売れにくい家にはどのような特徴があるのか、それぞれの特徴について解説していきます。
価格が相場より高い
価格が相場より高い家は売れないことがあります。大切にしてきた家だから「少しでも高く売りたい」という気持ちは分かりますが、どんなに状態の良い家でも、相場を上回った売り出し価格だとなかなか売れません。売れない場合は、不動産会社と相談して売り出し価格の見直しを検討しましょう。
立地が悪い
最寄り駅から遠かったり、主要道路へのアクセスが悪かったりする家はなかなか売れません。立地については売主の努力で改善することができませんが、立地が悪い分だけ売り出し価格を反映させれば、売れる家に変わる可能性があります。
周辺環境が悪い
繁華街のすぐ近くにある、または病院や金融機関、郵便局、役所などが近隣にない家は売れにくい傾向があります。
また、「嫌悪施設」と呼ばれる、悪臭や騒音、心理的な嫌悪感などを引き起こす可能性のある施設が近隣にある場合も同様です。周辺住民に不快感や嫌悪感を与えるため、買い手にとってマイナスの印象となります。
嫌悪施設が近隣にある場合、売買契約を締結する際には重要事項説明書において、その事実を買い手に対して告知する義務があります。需要が減ることを見込み、周辺環境に合わせた相場で売り出しましょう。
主な嫌悪施設
- 鉄道、飛行場など、騒音や振動を発生させる施設
- 墓地や刑務所、風俗店など心理的に忌避される施設
- ゴミ処理場や工場など悪臭を発生させる施設
- 危険物取扱工場や暴力団組事務所、ガスタンクなど危険を感じさせる施設
など
旧耐震など築年数が古い
築年数が新しい家が好まれるのは先述の通りで、築年数が古い家はなかなか売れません。要因はさまざまありますが、金融機関によって「中古戸建て住宅で住宅ローンが利用できるのは築年数30年以内」などの要件を設けているケースがあり、購入しにくいということも挙げられます。また、築年数が古いと近い将来リフォームが必要になることや、解体費用も考慮して購入しないといけないことも要因になるでしょう。
売却を検討している家が旧耐震（旧耐震基準）の場合にはさらに売れにくくなるかもしれません。旧耐震は1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けた建物に適用される耐震基準のことです。旧耐震では震度5強程度の地震で建物が倒壊しないことを想定していましたが、それ以上の規模の地震に対する耐震性が十分ではありません。そのため、購入後に耐震性を高めるための工事が必要になるケースがあり、売れにくい家の特徴の一つとなります。
また、2000年（平成12年）6月に建築基準法が改正され、主に木造住宅の耐震性が向上されました。「2000年基準」などとも呼ばれており、中古戸建て住宅を選ぶ際に意識されることから、築年数が古い家を売却する際には、耐震診断を受けることも検討する必要があるでしょう。
建物の老朽化や設備の劣化が目立つ家
建物自体が古びていたり、水回りをはじめとした設備が劣化していたりする家は、購入後にリフォームが必要になることからなかなか売れません。また、中古戸建て住宅の場合には、外壁塗装が必要な家や、シロアリの被害が疑われる家なども敬遠されてしまうでしょう。
過去に浸水・土砂災害があったエリア
水害や土砂災害など、災害リスクが高いエリアにある家は売れにくい傾向があります。例えば危険な崖に近接している土地や、水害が想定されるような河川に近接している家などは、土砂崩れや浸水の被害を受けやすいと判断され、敬遠される可能性があります。
また、自分では気づいていなくても、過去に災害履歴があるケースも少なくありません。買い手も契約前に必ず確認するため、市区町村が公開しているハザードマップなどで災害履歴やリスクを事前に把握しておきましょう。
自宅売却の方法と流れとは？自宅を早く・高く売る方法と売れないときの対処法
家が売れないときの対策は？
売り出しを始めたものの、なかなか家が売れないときには以下の点を考慮して、必要な対策を講じるようにしましょう。
相場に合った売り出し価格に変更する
なかなか家が売れない場合には、相場から外れている可能性があります。条件や状態が悪い家でも、それに見合った価格で売却すれば売れる可能性が高まります。立地や周辺環境、築年数、家のコンディションなどを考慮して、相場に合った価格に変更することを検討してみましょう。
なお、不動産を売却する際には、最初に相場よりやや高めの価格から売り出し、反応を見ながら販売価格を引き下げていくこともあります。売り出し方については、仲介を依頼した不動産会社と相談しながら進めていきましょう。
仲介を依頼する不動産会社を選びなおす
なかなか売れない場合には、仲介を依頼している不動産会社がそのエリアを得意としていない・物件を得意としていない可能性があります。不動産会社とのやり取りの中で疑問を感じた場合には、媒介契約が満了するのに合わせて、別の不動産会社に依頼しなおすのも一つの方法です。
インスペクションを実施する
インスペクションを実施すれば買い手が安心して購入できるため、家が売れやすくなります。インスペクションとは、中古住宅の建物状況調査（住宅診断）のことです。建築士の資格をもつ専門の検査員が第三者の目線から、建物の劣化状況や不具合の有無、構造耐力に関する懸念事項などを検査します。その結果は報告書にまとめてくれますので、買い手の購入決断を後押ししてくれるでしょう。
なお、インスペクションの費用は家の種類や調査内容、依頼先によって異なり、5万円～6万円程度が相場です。
建物を解体して土地として売る
建物の老朽化が進んでいる戸建て住宅の場合には、建物を解体して更地にして売る、もしくは解体せずに「古家付きの土地」として売り出すという方法もあります。それにより、土地を探している人の目にとまり、売れる可能性が高まります。
ただし、建物を解体すると住宅用地の特例の対象から外れてしまい、土地の固定資産税が上昇してしまうことには注意しましょう。また、土地として売り出すと、中古戸建て住宅を探している人の目にとまりにくくなるというデメリットがあります。
土地を売る完全ガイド！売却の流れ・税金・高く売るコツを徹底解説
ハウスクリーニングやリフォームを検討する
汚れやちょっとした不具合が気になるようでしたら、ハウスクリーニングやリフォームをしてから売り出すといいかもしれません。しかし、リフォームをしたとしても、その分の費用を売却価格にそのまま上乗せできるわけではありません。費用対効果を知るためにも、必ず不動産会社と相談して進めましょう。
家を早く・高く売るコツは？
家を早く・高く売るために、実践しておきたいポイントを紹介します。
相場に合った価格設定をする
最も重要なことは相場に合った価格で売り出すことです。売主の思い入れが強いと相場を上回った価格で売り出してしまい、「いつまでたっても売れない…」ということになりかねません。不動産会社の担当者と相談しながら、売り出す家の状況や状態を客観的に判断し、相場に合った価格で売り出すようにしましょう。
売り出し価格の決め方。査定額、相場、ローン残債などのポイントを解説/不動産売却マニュアル#5
信頼できる不動産会社を選ぶ
信頼できる不動産会社の担当者と出会うことも重要なポイントです。複数の不動産会社に売却の相談をしたうえで、売りたい家があるエリアの情報を多くもち、取引実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼しましょう。
近隣の不動産会社についてよく知らないという場合には、売却一括査定サービスを利用するのがおすすめです。一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。また、査定のやり取りを通して、対応がしっかりしている不動産会社を探すこともできます。
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家の魅力を最大限に引き出す
家を売り出すと購入希望者の内覧があります。気持ち良く内覧していただけるように、室内の清掃や庭の草刈り、家具・家財の整理整頓を心がけましょう。また、不動産会社の担当者には、家のアピールポイントを事前に伝えておくことが大切です。内覧者に家の魅力が伝われば、想定より早く・高く家が売れるかもしれません。
不動産売却時の内見（内覧）のコツとは？ 家を高く売る方法を売却のプロが解説
まとめ
- 売れる家は、相場に合った価格、立地や間取り、周辺環境の良さ、築浅などの条件がある
- 家が売れる最も重要なポイントは相場に合った価格であること。少しでも高く売りたいと考えて相場を上回る売り出し価格にすると、なかなか売れない場合がある
- 家を早く・高く売るには、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切。家がなかなか売れない場合には、仲介を依頼する不動産会社を変更することも検討したほうがいい
●編集／株式会社ライトアップ
