住宅ローン返済中の家でも売却できる!残債がある家を売るときに気を付けたい5つのポイント

住宅ローン返済中の家でも売却できる!残債がある家を売るときに気を付けたい5つのポイント

数十年もの長い時間をかけて返済する住宅ローン。完済するまでに、「転勤」「親との同居」「家族が増えた」「収入が減った」など、暮らしが変わるなんてよくあること。そんなときに、「売却したいけどローン返済中だから無理?」と思う人もいるのでは?結論から言うと「返済中でも売却はできる!」のです。ただし、金額が大きいだけに、気を付けたいこともたくさん。ファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんにアドバイスしてもらいながら検討してみましょう。

【ポイント1】住宅ローン返済中の家を売るなら、まずは現状を確認しよう!

物件の引き渡し時にはローンを完済していなければならない

住宅ローン返済中でも家を売ることはできますが、買主に引き渡すときにはそのローンは完済されていなければなりません。住宅ローンで買った家には、金融機関から「抵当権」が付けられています。抵当権とは、いわゆる「担保にとる」という担保と同じこと。住宅ローンを借りた人がお金を返せなくなった場合、金融機関がその不動産を競売などにかけ、貸したお金を回収するのです。家を売るにしても買い替えるにしても、通常はいったんそのローンを完済して、「抵当権」を無くす「抵当権抹消」の手続きをしなければなりません。抵当権をそのままにしていると、万一売主がローンを滞納した場合、その家が差し押さえられ、次の持ち主である買主が家を失うことになりかねないからです。
もちろん、ローン返済中でも売却活動は自由に行えます。売るか売らないかを検討するためにも、まずは次の手順に進んでみましょう。

【コラム】抵当権抹消とは

金融機関が住宅ローンを貸したときは、買主(お金を借りた側)との間で契約書を交わし、法務局で「抵当権設定登記」を行います。いわば、「金融機関により抵当権が設定されている」という証明書が法務局で保管されている、ということ。住宅ローンを完済したら、今度はお金を借りた側が法務局に行き、「抵当権」がなくなったことを伝えて、その登記を抹消してもらいます。それが「抵当権抹消」です。司法書士に頼んでもいいですが、自分で手続きすることもできます。また、買替などの場合は、不動産会社の方で行ってくれることが多いようです。

抵当権抹消と売却の関係
(イラスト/峰村友美)

まずはローンの残債金額を調べよう

ローン返済中に売却を考えたら、まずやるべきは「ローンがいくら残っているか」を確認すること。残債額を調べるには、以下のような方法があります。

●金融機関から発行される返済予定表を見る
住宅ローンの契約をすると、金融機関から「返済予定表」が発行されます。ローンの残高だけでなく、借り入れ内容から返済予定日やボーナスで返済する予定の金額、更には元金や利息などの内訳も確認できます。繰り上げ返済などを行うと内容が変わりますが、何らかの方法で更新された内容も確認できるようになっています。不明な場合は金融機関に問い合わせてみましょう。

●金融機関から郵送される残高証明書を見る
多くの金融機関では、毎年、年末のローン残高を証明する書類を10月~11月中旬に郵送してくれます(【フラット35】の場合はあらかじめ郵送費用を支払い毎年郵送してもらう手続きが必要)。住宅ローン控除を受けるときに会社に提出する書類なので、目にしたことがある人も多いかもしれません。あくまで直近の年末時点でのローン残高にはなりますが、ざっくりとした残債額を確認することができます。

●金融機関のウェブサイトを見る
インターネットバンキングやインターネットサービスに加入している場合は、ウェブサイトで手軽に確認できる場合も多いです。ただし、全ての金融機関で住宅ローンの残高照会がインターネットで行えるとは限りません。利用している金融機関で確認してみましょう。

家がいくらで売れるかを調べよう

家を売ったお金で、残ったローンを一括返済できれば話はカンタン!では「いくらで売れるか」はどうすれば分かるでしょうか?もちろん、正確な売却額は、買主との交渉によって決まるので、売買契約が成立するまでははっきり分かりません。しかし、ある程度の相場なら、不動産会社に査定してもらうことで把握できます。
ただし、不動産会社の査定の仕方に定められた基準があるわけではないので、1社だけではその査定額が適正かどうかは判断できません。複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を見比べる必要があります。最も高い額と最も低い額の平均を出せば、おおむね適正な相場をつかみやすくなります。

【ポイント2】売却したお金で住宅ローンを完済できる場合(アンダーローン)は?

アンダーローンの場合、売却のダンドリはこうなる

その家の売却額よりもローン残債が下回るケースを「アンダーローン」といいます。つまり、例えば「まだ2000万円のローンが残っているけれども、3500万円で売却できる」といった状況です。この場合は、手続きを順に踏んでいけば、問題なく売却できるでしょう。おおよその流れは以下のようになります。

1.売却するとどれくらいの諸費用が必要かを確認する(詳しくは後述)
2.不動産会社と媒介契約を結び、売買の募集をスタートする
3.買主が見つかれば売買契約を交わし、決済と抵当権抹消手続を行う

通常はローンを完済してからでなければ家は売却できないため、本来であれば、売ったお金でローンを完済することはできません。しかし、買主と売主と、さらにローンの担当者と司法書士が同席することで、ローン完済と売却を同時に成立させることができます。
まずは司法書士が、「ローン完済後には買主のものになる」という登記申請書類の確認を行います。その後、金融機関により買主への融資が実行されて、そこから売主の口座に売買代金が振り込まれます。それでローンを完済し、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行って、手続が終了です。抵当権が抹消された登記書類は、後日郵送などで送られてくることが一般的です。
イレギュラーな流れのようですが、不動産売買の場においてはよくあることなので、何の心配もありません。

決済と抵当権抹消の流れ
(イラスト/峰村友美)

売却した家に住み続けられる「リースバック」という方法も

アンダーローンの場合は、「リースバック」が利用できます。「リースバック」とは、住んでいる住宅を売却し、その後は買主から賃借することで、今の家に住み続けることができる、というもの。正式名称は「セール・アンド・リースバック」といいます。
リースバック方式で住宅を売却すると、今の暮らしを続けながら、老後の生活費や子どもの教育費、治療費、住宅ローン以外の返済、事業資金の調達などの資金を手にすることができます。また、売却した住まいを買い戻せる権利(買戻し特約)をつければ、将来買い戻すことも可能です。通常は家賃を支払っている限り、契約期間中に退去させられることもありません。自分名義の資産を失うことになり、また売却価格が一般相場より安くなる可能性はありますが、今の住所を変えたくない場合には、ひとつの選択肢であると言えるでしょう。

「利益が出た=収入があった」場合は所得税を払う?

「売却して利益が出た場合は、所得税などの課税対象になります。とは言え、住宅の場合は、『3000万円の特別控除』があり、売却したときの譲渡所得から3000万円までは税金がかかりません。
売却したときの「譲渡所得」を計算する際、「売却した金額」からその物件を「取得するためにかかった金額」などを差し引きます。取得するためにかかった金額は、諸費用などの他、購入時の物件価格も含まれますが、減価償却分は購入時の物件価格から差し引かれます。そのため、買ったときと同じ値段で売れたときには、利益(譲渡所得)が出てしまう可能性もあります。
しかし、一般的には、買った値段と同じ値段で売れることは少ないですし、それ以上に3000万円を超える利益が出るケースはごくまれです。買ったときよりも大幅に値上がりした都心の一等地の高額物件でもなければ、税金の心配はしなくてもよいでしょう」(風呂内さん)。ただし、利益が出ていなかったとしても確定申告は必要です。また、損失が出ている場合は、損失分を所得控除でき減税につながるケースも多いので、忘れず確定申告を行いましょう。

▼『3000万円の特例』について詳しくはこちら

【ポイント3】売却してもローンが残ってしまう場合(オーバーローン)は?

オーバーローンの場合、売却のダンドリはこうなる

その家の売却額よりもローン残債が上回るケースを「オーバーローン」といいます。例えば「ローンの支払いが3000万円残っているのに、売っても2000万円にしかならない」といった状況です。家は購入直後から価値が下がっていくことが多いので、「売却してもローンが残る」ことは決して珍しいことではありません。問題は「家を売ってどれくらい借金が残るか」と「足りないお金をどうするか」ということ。オーバーローンの場合のおおまかな手順は以下のとおりになります。

1.売却するとどれくらいの諸費用が必要かを確認する(詳しくは後述)
2.不動産会社と媒介契約を結び、売買の募集をスタートする
3.不足分の資金をどうするか決める(貯蓄、住み替え、任意売却)
4.貯蓄で用立てる場合は残債を一括返済し、売買契約を交わし、決済と抵当権抹消手続を行う
  住み替える場合は新しく購入する家を探し、住み替えローンを利用する
  任意売却する場合は金融機関に相談する

まずは、おおまかでもいいので「残債がいくら残るか」を把握しておきましょう。そして、「その後どうするか、どうできるか」について、3つの方法をご紹介します。

1)貯蓄などで残債を完済する

残債があっても、手持ちの資金で返済できれば何の問題もありません。しかし、現金で払わなければいけない諸費用もあるので、今後のことを考えると手持ち資金も残しておきたいもの。残債と貯蓄が同額だったとしても、すべてを一括返済するときはくれぐれも慎重に。「もしも、足りない分を自分の貯蓄ではなく、親戚に借りて用立てる、といった場合は、きちんと借用書を残して置きましょう。借りたお金ではなく、もらったお金だとみなされると贈与税がかかる可能性が出てしまうため、返済の意思を明確に示すことが大切です」(風呂内さん)

2)買い替えるなら、次のローンと一体化できる(住み替えローン)

転勤や転職、子どもの誕生などで生活スタイルが変わり、マイホームを買い替えるケースはよくあること。別の場所や、より広い家に買い替えるのであれば、次の家のローンと返済途中のローンをまとめることができます。「住み替えローン」というものです。

◆住み替えローンの特徴◆
〇貯蓄に手を付けることなく住み替えられる
×結局は住宅ローンの額が増える
×融資額が大きくなるので、審査が通りにくい
△売却と購入の決済・引渡しを同じ日にしなければならない

住み替えローンの場合は、「売却する家の抵当権の抹消と、購入する新居の抵当権の設定を同時に行わないといけない」という条件があります。つまり、「新しく買いたい家が見つかって、それを買う日」と、「今の家を買ってくれる人が見つかって、それを売る日」が同じでないといけない、ということ。スケジュール面での条件が厳しいので、たとえ融資の審査に通っても、タイミングが合わずに融資が利用できなくなるケースもあるほどです。不動産会社の協力なくしては実現しないため、相談しながら計画的に進める必要があります。
「融資額が大きくなる分、ローンの審査がより厳しくなり、金利も高くなることが多いので、そもそもローンが使えない可能性もあります。自分の与信(いくらまでなら貸しても大丈夫かを判断されること)がどれくらいあるか、が重要なポイントになります。今の住宅を購入する際に、借りられる金額目一杯借り、繰り上げ返済もできていないという場合などでは住み替えローンの利用は難しいかもしれません」(風呂内さん)

住み替えローンの特徴
例えば、ローン残高が2500万円、売却価格が1800万円、新しい家の購入価格が3500万円とすると、新しいローンの額は4200万円。枠が広がるということは、毎月返済額がアップするということ。返済計画はしっかり立てておきましょう(画像作成/SUUMO編集部)

3)最後の手段「任意売却」を利用する

毎月のローンの返済が難しくなった場合、「競売」か「自己破産」しかないと思われるかもしれませんが、マイホームの債務は「任意売却」という方法で整理することができます。任意売却なら、残債を一括返済できなくても、不動産会社に売却を頼むことができます。ただし、任意売却は誰でもできるわけではなく、物件に市場価値があるなど、借り入れをしている金融機関から応じてもらえる必要があります。そして、売却しても足りない分は、引き続き返済していかなければなりません。競売や自己破産に比べるとメリットは大きいのですが、もちろんデメリットもあります。どちらもしっかり理解しておきましょう。

◆任意売却のメリット
〇住宅ローンを滞納したことを周囲に知られにくい
〇競売よりも相場に近い価格で売却できる可能性がある
〇残ったローンを一括返済ではなく分割で払っていける
〇諸費用を現金で用意しなくてもいい

◆任意売却のデメリット 
×滞納した記録が信用情報機関に残り、今後融資を受けにくくなる可能性がある
×競売よりも自分でやることが多く、手間と時間がかかる
×債権者と連帯保証人の合意が必要
×最終的に競売になる可能性もある

「任意売却の件数は、実のところ年間で数千件ほどしかありません。任意売却を選ばなくても、資金繰りを軽くする方法は他にもいろいろあるからです。例えば、『ローンを借り換える』『返済期間を長くする』『賃貸に回す』など。まずは「他にも方法がある」ことを知っておきましょう。また、任意売却の場合は、一般的な売却価格の8~9割になってしまうことがあります。まだ余裕がある間に自分で売却する方が有利なので、返済が苦しくなってきたら、少しでも早く他の方法を模索することをおすすめします」(風呂内さん)

【コラム】売却損が出ると、最長4年間の「譲渡損失の繰り越し控除」が受けられる

家を売ったときに損失が出ることを「譲渡損失」と呼びます。譲渡損失が出ると、家を売って手に入れたお金に対して、所得税や住民税がかかることはありません。さらに、売った年のその他所得と相殺して、所得税や住民税を減らすことができます。また、売った年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて相殺し切れない場合は、翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除できることがあります。これが「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる特例です。売った年と合わせて最長4年間の所得税等や住民税がゼロになったり軽減されたりします。「譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える自宅を売る場合に限る」などの条件があり、また、現在の段階では2021年12月31日までの売却に限定されます。
「オーバーローンでもアンダーローンでもどちらでも使える優遇税制です。所得を少なくする控除なので、損失額そのままが減税になるわけではありませんが、漏らすことなく利用したいですね。確定申告の際は忘れずに手続きを」(風呂内さん)

譲渡損失の繰り越し控除
売却による損失を「収入減」とみなすことができる制度です(画像作成/SUUMO編集部)

▼「譲渡損失の繰り越し控除」について詳しくはこちら

【ポイント4】ローンが残っている家の買い替えは「売り先行」が安心

「売り先行」「買い先行」とは

ローン返済中に買い替える場合は、「持ち家を先に売ってから、次の家を買う=売り先行」「新しい家を先に買ってから、今の家を売る=買い先行」の2つの方法があります。どちらを選ぶかによって、その後の流れや資金計画は違ってきます。それぞれのメリット・デメリットを比べてみましょう。

メリット デメリット
売り先行 〇安心して資金計画が立てられる
〇焦らずに売却活動ができる
〇ダブルローンにならない
×新居が見つかるまで仮住まいの可能性がある
×引越しを2回する可能性がある
×居住しながらの売却活動になる
買い先行 〇希望に合った家を探しやすい
〇引越し代などの費用を抑えやすい
〇空き家にした方が売りやすくなる
×資金計画が立てにくい
×つなぎ融資が必要になることがある
×売却条件の期限に追われる可能性がある

売り先行にすると、仮住まいの家賃や、2回の引越し代などが必要になるので、ムダが多い気がするかもしれません。しかし、買い先行で不動産会社の「買取保証」を当てにしていると、最終的に相場より安く売ることになって、損失がもっと大きくなる可能性があります。不安材料が多いため、ローン残高が大きいほど「売り先行で、まずは売却してからじっくり探す」方がおすすめです。とはいえ、売却する前に「どうしても欲しい、運命的な一軒」に出合ってしまったら、買い先行にならざるを得ないこともあるでしょう。どちらの場合も、無理のない資金計画が立てられるように、不動産会社の担当者に相談してみましょう。

「買い先行」で自己資金が足りない場合は「つなぎ融資」を使う

「つなぎ融資」とは、購入と売却のタイミングがずれてタイムラグが発生した場合に、その短い間だけお金を借りる融資制度です。まず「つなぎ融資」を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で「つなぎ融資」を一括返済します。これを使えば、ローン返済中でもスムーズな買替が可能になり、仮住まいが要らず、引越しが1回で済みます。

ただし、以下のような点には注意が必要です。
・買い替えローンよりも金利が高いことが多い
・手数料や保証料などの諸費用が余分にかかる
・融資の期間はおおむね6か月~1年以内に限定される
・ほとんどのつなぎ融資は不動産会社の買取保証制度とセットになっているので、期日までに買い手が現れない場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買い取ることになる

「つなぎ融資は、短期間ですが、通常の住宅ローンよりも金利が高くなりがちです。金融機関や不動産会社から提案されたときは、そのローンでいいのか、もっと有利なローンがないか、自分でも調べておきたいですね。また、もし今の家が融資期限内に売れなければどうなるか、については、あらかじめ確認しておくようにしましょう」(風呂内さん)

【コラム】売却損を出してまで売る必要があるか、もう一度考えてみよう

「買った金額よりも売れる金額の方が安い、つまり損が出ている時点で『本当に売らなければいけないか』をもう一度考えてみることをおすすめします。まだ手持ちの資金がある間は、『ローンを借り換える』『ボーナス払いをやめる』『返済期間を長くする』など、他にもさまざまな手立てがあります。少なくとも、売却する前に、一度は返済方法を見直しておいた方がいいでしょう」(風呂内さん)

焦らずにいろんな方法を考えてみようというイラスト
(イラスト/峰村友美)

【ポイント5】家を売却するときに発生する「諸費用」も忘れずに

仲介手数料と諸費用の目安

「家を売れば現金が手に入る」と考えがちですが、売買の前後には少なからず支払いも発生します。大きいものでは、不動産会社に支払う仲介手数料があります。売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%+6万円+消費税」が上限になります。つまり、売却価格が3000万円の場合は105.6万円を上限とした現金の支払いが発生するということ。支払うタイミングは、買主と売買契約を結んだときに半額を、物件を引き渡したときに残りの半額を支払うのが一般的です。
そのほかにも印紙代や抵当権を抹消する登記費用などが必要になります。
これらの諸費用を合計すると、売却時の諸費用は5%前後になります。また、購入時には新築物件では、物件価格の3~7%、中古物件では、物件価格の6~10%程度の諸費用がかかります。家を買い替える場合は、今の家の売却と新しい家の購入それぞれに諸費用が必要になります。資金計画の中にしっかり入れておきましょう。

▼売却時に必要な諸費用について、詳しくはこちら

買替時に必要な諸費用一覧
今の家の売却時 新しい家の購入時
仲介手数料 売却額の3%+6万円+消費税
(2000万円なら約73万円)
中古の場合、購入額の3%+6万円+消費税(3000万円なら約106万円)
印紙税 1万円もしくは2万円(1000万円超 5000万円以下の場合。契約金額に応じて決まる) 1万円もしくは2万円(1000万円超 5000万円以下。契約金額に応じて決まる)
登録免許税 2000円
※不動産1個につき1000円、マンションで部屋と土地の場合2個等
不動産の固定資産税評価額×税率
不動産取得税 不動産の固定資産税評価額×税率
住宅ローン手数料 一般的には3万円~5万円、あるいは融資額の2%程度
住宅ローン保証料 借入額の2%前後
固定資産税と都市計画税の精算料 中古の場合は、売主が先払いしている引き渡し以降分の固定資産税と都市計画税を日割り計算したもの。買主が負担するのが一般的
引越し代 売却と購入のタイミングを同時にできなければ2回分と仮住まい費も必要

仲介手数料と諸費用は現金で払う

仲介手数料などの諸費用は、基本的にはすべて現金での支払いになるので、手持ち資金にはそれだけの余裕が必要です。「ただし、買替で【フラット35】を利用する場合は、諸費用のためのローンを組み合わせることができるケースもあります。諸費用ローンは10年返済など返済期間が短いことが多く、金利もやや高めになりますが、現金をできるだけ頭金に回して、物件購入本体のローンの借入額を減らした方が有利になる場合もあります。トータルでどちらがいいかを考えてみましょう。また、オーバーローンでもアンダーローンでも、売却するなら領収書などの書類をきちんと保管しておくこと。売買のためにかかったコストを計上することは減税につながります」(風呂内さん)

まとめ

住宅ローン返済中でも売却はできる

まずは、売却したお金で住宅ローンを完済できるかどうかを確認

住宅ローンが残る場合は「貯蓄から払う」「住み替えローンを組む」「任意売却する」という方法がある

売却時に発生する「諸費用」は基本的には現金払いになる

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取材・文/伊東美佳 イラスト/峰村友美
公開日 2021年04月22日
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