家を売るために、まず必要なのが「不動産査定」です。不動産査定を受けることで、物件の売出価格の目安や、売るための戦略が立てられるようになります。では、不動産査定はどう行うのが適切なのか。査定価格の計算方法や無料の査定方法、大切な住まいを高く売るためのコツなどについて、わかりやすく解説します。
記事の目次
今すぐ家を売りたいと考える方はまずは、上記の「査定依頼スタート」から査定を行ってみましょう。複数の不動産会社による査定結果を比較することで、お持ちの不動産のおおよその査定価格が見えてきます。
不動産査定は「売却を成功させるための第一歩」
マンションや土地などの不動産を売却する上で、最も重要になるのが売出価格の設定です。売出価格は高すぎても低すぎてもよくありません。適切な価格で売り出すことが、不動産売却を成功させるカギなのです。
この売出価格を適切に設定するには、不動産査定が重要になります。不動産査定とは、不動産会社に依頼して所有する不動産がいくらで売れるかを判断してもらうことです。
不動産査定の方法には、面積や築年数など簡単なデータだけで求める「簡易査定（机上査定）」と、不動産会社が現地を調査して行う「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。
実際に不動産査定をしてもらう場合は、まず複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、その中から対応の良かった不動産会社を選んで訪問査定を依頼する手順が一般的です。
さらに訪問査定の結果、納得のいく不動産査定をしてくれた不動産会社を選んで媒介契約を結び、不動産を売り出すことになります。
不動産査定の流れは？
不動産査定の大まかな流れは、「複数の不動産会社に簡易査定を依頼」し、「対応の良かった不動産会社に訪問査定を依頼」「訪問査定」を行い、最後に「納得のいく査定をしてくれた不動産会社と媒介契約」を結びます。契約が完了したら「不動産の売出」を行い、買主を探して、条件に合う買主が見つかれば売買契約を結び、不動産を売約する形になります。
不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」がある
まずは不動産査定で重要な「簡易査定」「訪問査定」の違いについて解説するとともに、「査定にかかる費用と注意点」について見ていきましょう。
不動産の査定価格がすぐに分かる「簡易査定（机上査定）」
不動産査定の方法には2種類あります。その一つが「簡易査定」です。
簡易査定とは、不動産の住所や土地・建物の面積、建物の築年数、マンションの場合は階数やバルコニーの向きなどの物件データを基に売却価格を査定する方法のこと。簡易査定は土地やマンションのデータだけで売却査定をするので、「机上査定」とも呼ばれます。
簡易査定の依頼は、不動産一括査定サイトなどのWEBサイトや電話などで行うのが一般的です。不動産に関するデータを入力したり伝えたりするだけで査定価格がわかるので、手軽で便利と言えます。
ただし簡易査定は実際の不動産を見るわけではなく、限られたデータだけで判断するので、精度の高さには限界があります。また不動産査定をする不動産会社によって査定価格にもバラつきが出やすいので、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。1社にだけ簡易査定を依頼すると、提示された査定額が適切なものかどうか比較して検討することができないからです。
簡易査定で提示された複数の不動産会社による査定価格を見比べてみると、金額に多少のバラつきがあるかもしれませんが、ある程度の範囲内に収まっているケースが通常です。複数の不動産会社が提示した標準的な査定価格の価格帯が、その不動産のだいたいの価格相場だと考えてよいでしょう。
現地で詳細に調べる「訪問査定（詳細査定）」
簡易査定でだいたいの価格相場が分かったら、次の段階として訪問査定の依頼に移ります。訪問査定とは、不動産会社が実際にその不動産のある現地を訪れ、さまざまな査定項目を実際にチェックする不動産査定の方法で、詳細査定とも呼ばれます。
不動産会社による査定項目は多岐にわたります。例えば土地の場合は、その土地が面している道路（前面道路）の幅や面している部分の長さ、隣の土地との境界標の有無、水道管やガス管の埋設状況、方位、日照の状況、土地の形状や擁壁の有無といった項目が挙げられます。
またマンションの場合は外壁やエントランス、外廊下など共用部分の清掃・管理の状況、 敷地内の植栽の手入れの状態、住戸のバルコニーからの日照や眺望、住宅設備の状態、建具の建て付け、室内の傷み具合、雨漏りやカビの有無などがチェックされます。
このように訪問査定では不動産会社がさまざまな項目を詳細に確認するので、査定結果が出るまでにはある程度の時間を要します。不動産会社にもよりますが、訪問査定から査定価格の提示までは1週間前後かかるのが通常です。
訪問査定では詳細な項目がチェックされますが、だからといってどの不動産会社でも同じ査定価格が提示されるわけではありません。どの項目を重視するかは不動産会社によって多少異なる場合がありますし、後ほど述べるように媒介契約を結んでもらうためにあえて高めの査定価格を提示するケースもあるからです。
訪問査定による査定価格が妥当かどうかを判断し、信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶためにも、訪問査定も複数の不動産会社に依頼することをオススメします。
不動産査定は基本的に「無料」。その理由や査定時の注意点
不動産査定を行う場合の費用はどうなるのでしょうか。一般的に不動産の売却時に不動産会社に依頼して行う査定は、基本的に無料になっています。不動産会社が行う査定がなぜ無料なのか。査定を依頼する人＝将来的に不動産売却を検討している人なので、自社に仲介や買取を依頼してくれる顧客になるかもしれないからです。
有料で行われる査定は「不動産鑑定士による査定」
ただし、有料で行われる不動産査定もあります。それは国家資格である不動産鑑定士による査定の場合。無料の査定に比べて、土地や建物の詳細な鑑定評価がわかります。費用はおよそ20万～30万円。この有料査定は、遺産相続の際や法人同士での不動産取引を行う場合に利用されます。
匿名での査定は二度手間に？不動産査定の注意点
不動産査定を行う際には匿名の査定は避けたほうが良いでしょう。名前や電話番号など個人情報を入れずに受けられる査定もありますが、しかしそもそも簡易査定の結果はおおよそのものでしかなく、あくまで参考程度にしかならないのです。
よって匿名での査定をしたあとに再度名前などを明かして査定を行う形になり、二度手間になる可能性が高いでしょう。
「不動産査定書」でわかる、査定額や不動産会社の信頼性
また不動産査定を受けたら、届いた査定書をしっかりチェックすることも必要です。査定書には「査定額」以外にも、比較対象となる「事例不動産の情報」「事例不動産との相対評価」「査定額の計算式」などが載っています。
この際に、査定額の根拠がしっかり明記されているかどうかが、信頼できる不動産会社か否かにもつながります。査定額に幅を持たせている場合も、その根拠となる理由がしっかり示されているかをチェックしましょう。
査定の根拠が明確でない場合には、後々の売出価格の決定や売買契約時に不動産会社と揉める要因になりかねないので注意が必要です。
不動産査定での査定価格はどうやって決まる？査定方法と査定額シミュレーション
不動産査定を依頼すると、不動産会社は物件のデータに基づいて査定価格を算出します。どのように査定価格を計算するのでしょうか。査定価格が決まるまでの考え方と、査定を計算して決めるための「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの方法について見ていきましょう。
不動産の査定価格が決まるまでの流れ
そもそも不動産の査定価格が決まるまでには、いくつかポイントとなる考え方があります。その不動産が市場に出た際にどれくらいの値段で取引されるかを鑑みると、「取引事例比較法」という方法で査定ができます。
その不動産をつくるためにどれくらいの費用がかかるかの観点から計算するのが「原価法」。その不動産を利用したらどれくらいの収益が見込めるかを踏まえて計算するのが「収益還元法」です。
通常の居住用不動産を売却する場合には、近隣の似た条件の物件と比較して、どれくらいの値段が相場なのかを着目するので「取引事例比較法」が使われます。戸建ての場合には、その建物を再建築する場合にどれくらいの費用がかかるのかを計算する「原価法」も使われることがあります。
「収益還元法」はその不動産が将来得られる純利益と現在価格の総和を求めて査定するので、不動産投資向けの賃貸物件で用いられる手法です。
マンションや土地の売買に使用される「取引事例比較法」
取引事例比較法とは、物件の周辺で直近に取引された類似事例の売却価格と比較する方法です。近所で似たような物件の取引事例があれば、査定する物件も同じような価格で売れるだろうというのが、計算の発想となっています。
「似たような物件」というのは、立地や築年数、広さ、間取りなどの条件が似ている物件のことです。例えば立地であれば物件から近い場所にあったり、同じ最寄駅からの徒歩分数が同程度だったりする物件が対象になります。ただ、どのくらいの距離や分数までを対象にするかは不動産会社の判断や実際の取引事例の有無によって異なります。
同様に、築年数や面積、間取り、取引された時期なども、どの範囲までを「似たような物件」に含めるかはケースバイケースです。
では具体的な計算例を見てみましょう。下の表は専有面積66m2のマンション（査定物件）を査定するケースです。
広さのほか、立地や築年数などが似ている取引事例の物件A～Cについて、まずはそれぞれ「取引価格÷専有面積」によりm2単価を算出します。
次に、それぞれのm2単価を合計して3で割り、平均m2単価を求めます。ここでは72.3万円／m2（1000円未満四捨五入、以下同）となりました。
さらに平均m2単価に査定物件の専有面積をかけて査定価格を計算します。その結果、査定価格は4772万円（万円未満四捨五入、以下同）となりました。
取引事例比較法による不動産査定価格の計算例（マンションの例）
【取引事例の物件】
・物件A 取引価格4500万円 専有面積60m2 75万円／m2
・物件B 取引価格4900万円 専有面積70m2 70万円／m2
・物件C 取引価格4680万円 専有面積65m2 72万円／m2
【査定物件】
専有面積66m2
↓
物件A、B、Cの平均m2単価を計算
平均m2単価：｛（A）75万円／m2＋（B）70万円／m2＋（C）72万円／m2｝÷3＝72.3万円／m2
↓
平均m2単価に査定物件の専有面積をかけて、査定価格を計算
査定価格：72.3万円／m2×66m2＝4772万円
主に戸建てに使用される「原価法」
原価法とは、建物を新築で建てた場合の建築費（「再調達価格」と呼ぶ）を求め、そこから築年数による減価分を差し引く「減価修正」により建物価格を査定する方法です。
求めた建物価格に土地価格をプラスして査定価格を算出するもので、主に一戸建ての不動産査定を想定しています。
原価法による不動産査定は、以下の計算式で行われます。
【原価法の計算式】
査定価格＝再調達価格（m2単価）× 延床面積 × 減価修正（残法定耐用年数 ÷ 法定耐用年数）
ここで再調達価格と法定耐用年数は、建物の構造により以下のような数値となっています。一戸建ては木造が多く、マンションの住戸はRC造（鉄筋コンクリート造）が一般的です。法定耐用年数は文字どおり法律で定められていますが、再調達価格は目安なので下の数値と異なる場合もあります。
| 構造 | 再調達価格（m2単価） | 法定耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造 | 12万～15万円／m2 | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 12万～15万円／m2 | 19年または27年 |
| 重量鉄骨造 | 15万～18万円／m2 | 34年 |
| RC造 | 18万～20万円／m2 | 47年 |
原価法による具体的な計算例を見ていきましょう。 査定する物件は築15年の木造一戸建てで延床面積120m2、土地価格は3000万円とします。
まず木造の建物の再調達単価を15万円／m2とすると、新築時の再調達価格は1800万円。
これに耐用年数から割り出した減価修正「（22年 － 15年）÷ 22年」をかけると、査定物件の建物価格は573万円と算出されました。
最後に建物価格と土地価格を合計すると、査定価格は3573万円となります。
【原価法による不動産査定価格の計算例（木造一戸建ての例）】
査定物件：延床面積120m2、築15年、土地価格3000万円
↓
建物価格を計算
建物価格：再調達価格（15万円／m2）× 延床面積（120m2）× 減価修正（7年 ÷ 22年）＝573万円
↓
建物価格と土地価格を合計して査定価格を計算
査定価格：573万円 ＋ 3000万円 ＝ 3573万円
投資用不動産の査定に用いられる「収益還元法」
収益還元法とは、物件から得られる家賃収入によって査定価格を算出する方法で、主に投資用不動産に用いられる査定方法です。収益還元法にはさらに「直接還元法」と「DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法」の2種類があります。
収益還元法は、年間の家賃収入から管理費や修繕費などの経費を差し引いた純利益を「還元利回り」と呼ばれる数値で割って計算する方法です。計算方法が簡易なため、一般的に広く利用されています。
一方のDCF法は、一定期間後に物件を売却することを前提に、期間中の家賃収入（純収益）と将来の売却価格をともに現在価値に割り引いて算出する方法です。DCF法はより精緻な査定価格の計算方法と言えますが、計算式が複雑になり、金融機関が融資の際に不動産を評価するために利用するケースが一般的です。
では収益還元法の計算方法について、直接還元法を用いて説明しましょう。収益還元法による査定価格は以下の計算式で求められます。
【収益還元法（直接還元法）の計算式】
査定価格 ＝（年間家賃収入 － 年間経費）÷ 還元利回り
「年間家賃収入」は文字通り、月額家賃の12カ月分です。また「年間経費」は管理費や修繕費の合計で、築年数が古くなるほど修繕費などが高くなるのが通常です。実際にかかる経費がわかればその金額を使いますが、一般的には年間家賃収入の20～30％として計算します。
そして「還元利回り」は不動産によって得られる投資利回りのことで、キャップレートとも呼ばれます。還元利回りはエリアごとに相場があるため、周辺の似たような条件の物件を参考に設定します。その際、築年数や駅からの距離などの条件による調整が必要です。
では、直接還元法による不動産査定価格の計算例を見ていきましょう。
査定物件の年間家賃収入が280万円、年間経費が60万円、還元利回りが4％とすると、年間家賃収入から年間経費を引いた純収益は220万円です。
この純収益を還元利回り4％（0.04）で割ると、査定価格は5500万円になります。
【直接還元法による不動産査定価格の計算例】
査定物件：年間家賃収入280万円、年間経費60万円、還元利回り4％
↓
直接還元法により査定価格を計算
査定価格：（280万円 － 60万円）÷ 4％（0.04）＝5500万円
不動産をより高く査定してもらうためのポイント
不動産を売却する立場としては、なるべく高く売りたいと考えるのは当然です。高く売るにはまず、入口となる査定価格を不動産会社に高く出してもらう必要があります。そのために必要な4つのポイントを解説しましょう。
ポイント1．不動産査定に必要な書類を準備
不動産を高く査定してもらうということは「適正な価格で査定してもらう」ことでもあります。不動産の「実力」に見合わない高額な査定価格を提示されても、その価格で実際に売却できなければ意味がありません。不動産の実力を適正に査定してもらうためには、まず必要な書類をそろえることがポイントになります。
不動産査定に必要な書類とは、主に以下の書類です。
【不動産査定を受けるときに必要な主な書類】
本人確認書類：
免許証、パスポート、住民票など
登記済権利証または登記識別情報通知：
土地・建物の所有権登記時に法務局から交付される書類
固定資産税（・都市計画税）納税通知書：
市区町村から毎年送られてくる書類
公図、地積測量図、境界確認書など：
隣接地との境界線を確認するために必要
建築確認済証や検査済証：
建築基準法を守って建てられた建物であることを証明する書類
売買契約書や重要事項説明書
面積など物件情報の確認に必要
本人確認書類
本人確認としては免許証やパスポート、マイナンバーカードなどが使用できます。もしいずれも手元にない場合は、住民票でもかまいません。なお、不動産が親子や夫婦など複数の人による共有になっている場合は、共有者全員の本人確認書類を準備しましょう。
登記済権利証または登記識別情報通知
登記済権利証とは土地・建物に所有権を登記したとき、つまりその不動産を購入したときに法務局から交付される書類で「権利証」とも呼ばれるものです。2005年以降に取得した不動産の場合は、登記済権利証ではなく登記識別情報通知という書類が交付されています。
登記済権利証も登記識別情報通知も再発行はしてもらえないので、大切に保管しておきましょう。
固定資産税（・都市計画税）納税通知書
不動産を所有していると毎年、市区町村から送られてくるのが固定資産税（・都市計画税）納税通知書です。売却した年分の固定資産税や都市計画税（地域によっては固定資産税のみ）は、売主と買主とで按分して精算するため、納税額の確認のために必要になります。
また通知書に記載されている固定資産税評価額は、その他の税額を計算する基準にもなるので、重要な情報と言えるものです。
公図、地積測量図、境界確認書など
一戸建てや土地の売却では、土地の面積や隣接地との境界線の確定が重要となります。それらを確認する書類が、公図や地積測量図です。公図は不動産の取得時に売主から受け取るケースが多いのですが、情報が古く現況に合致していないケースも少なくありません。
そこでより正確な情報を知ることができるのが地積測量図や境界確認書ですが、手元にない場合は隣接地の土地所有者と協議の上、作成することも可能です。
建築確認済証や検査済証
建築確認済証や検査済証は、建物が建築基準法を守って建てられたことを証明する書類です。この書類がないと住宅ローンを借りる際にも支障が出る場合があるので、こちらも紛失しないよう注意しましょう。
売買契約書や重要事項説明書
不動産を購入したときの売買契約書・重要事項説明書は、物件の情報を知るための重要な書類です。特にマンションの場合は、広告などに記載する専有面積（壁芯面積）を確認するために必要になるので、不動産査定を受けるときに用意しておきましょう。
ポイント2．物件の見栄えを良くする
物件を高く売るには、部屋を片付けて清掃するなど、少しでも見栄えを良くすることが望まれます。ただし、これは一般人である買主に対して必要なことであり、不動産査定を依頼する不動産会社に対しては見栄えを気にする必要はありません。
とはいえ、見栄えが買主の印象に影響することは事実ですから、不動産会社も見栄えを良くすることを前提に不動産査定をするはずです。
不動産査定をしてもらう時点では現状のままでかまいませんが、高く査定してもらうために片付けるべき場所や清掃のポイントなどがあれば教えてもらうようにしましょう。
なお、売却時に物件をリフォームすべきかどうかという問題がありますが、基本的にはリフォームは不要です。というのも、大きな金額をかけてリフォームしたとしても、その分を売却価格に上乗せできるとは限らないからです。
最近は中古住宅の購入と同時にリフォームをするケースが増えているので、リフォームするかどうかの判断は買主に任せたほうが賢明でしょう。
ポイント3．物件の不具合を確認する
不動産査定の前に実施したいのが、住宅設備の故障やドアの建て付けの悪さ、壁紙のはがれなどを確認しておくことです。こうした不具合は売却価格が下がる要因になる可能性が高く、査定価格にも影響します。
ただし修繕した分を査定価格に上乗せできるとは限らないので、修繕しないまま売却するという選択肢もあります。その場合はどこに不具合があるかを明らかにしたうえで査定を受け、契約した不動産仲介会社に相談するとよいでしょう。
なお、雨漏りやシロアリといった重大な不具合は「瑕疵（かし）」と呼ばれ、特に注意が必要です。瑕疵に気が付かないまま売却し、その後に瑕疵が発覚した場合は、引き渡しから一定期間（3か月程度が一般的です）は売主が修繕費用を補償しなければならないという内容で契約するケースが少なくないためです。
【瑕疵に該当する事例】
・雨漏りやシロアリ被害、建物の傾き、柱の腐食
・土壌汚染や地盤沈下
・現行の耐震基準や建ぺい率、容積率などを満たしていない物件である
・過度な騒音被害を受ける、近隣のゴミ屋敷から悪臭がする
・事件や事故があった物件である
瑕疵については不動産査定の際に不動産会社にも確認してもらい、見つかった場合には対応策について相談するとよいでしょう。
ポイント4．複数の不動産会社に査定してもらう
一般の住宅では、不動産査定は取引事例比較法が用いられるケースがほとんどです。ただしどの物件と比較するかなどは各社それぞれなので、実際の査定価格も不動産会社によって差があります。
1社だけに不動産査定を依頼しても、その査定価格が高いのか低いのか比較ができません。そのため査定依頼をする場合は、複数の不動産会社に査定してもらう必要があるのです。
不動産会社が現地で詳細に調べる訪問査定については、最低でも3社程度に不動産査定を依頼し、比較するようにしましょう。
不動産査定は複数の会社に依頼しよう
不動産査定の方法と高く査定してもらうためのポイントをまとめると、以下のようになります。
不動産会社に依頼する査定の方法には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。この2つはどちらかを選ぶという関係ではなく、まず簡易査定を受けてから次のステップとして訪問査定を受ける形です。
不動産を高く査定してもらうには、まず登記関係や建築確認関係など査定に必要な書類をそろえることがポイントになります。またハウスクリーニングなどで物件の見栄えをよくしたり、設備や建具などの不具合を修繕しておくことも大切です。
さらに最も重要なポイントは、複数の不動産会社に査定をしてもらい、納得のいく価格を提示してくれた会社に売却を依頼するということ。また不動産査定を行った際には、不動産査定書の内容をしっかりと確認をしましょう。
不動産会社に査定を依頼する場合は、上記のポイントを理解した上でコンタクトをとり、複数の不動産会社に査定を依頼するのがオススメです。多くの不動産会社ではインターネットで24時間いつでも自宅で査定を受け付けているので、自身に合う最適な不動産査定が見つかるはずです。まずは簡単な査定から始めてみてはどうでしょうか。
まとめ
- 不動産査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定（詳細査定）」がある
- 査定前に、必要書類を用意したり、物件の状態を把握しておくと、スムーズに査定できる
- 客観的な相場をつかむために、複数の不動産会社に不動産査定を依頼することが大切
イラスト／カワモトトモカ
住宅系シンクタンク・オイコス代表。住宅ジャーナリスト。SUUMOなど多くの住宅系メディアで取材・執筆などを行う
