不動産の売主としては「なるべく早く、高値で売りたい、でも失敗はしたくない」と思うもの。売主にとって納得のいく不動産売却にするためには、不動産の査定や、売却の手続きを依頼する不動産仲介会社をどこにするかが重要になります。そこで今回は、不動産売却を成功させるための不動産仲介会社選びのポイントと、押さえておきたい専門的な知識について解説します。
記事の目次
不動産売却で「どこがいい？」と迷ったときの判断基準
不動産売却でどの不動産仲介会社がいいか迷った場合、さまざまな観点から、その不動産仲介会社が自分に合っているかを見極めることが大事です。
まず、自分が売りたい不動産に合っているのかというのはもちろん、売却実績やエリアへの精通度も重要です。また、その不動産仲介会社の広告販売活動の内容や営業姿勢、査定の際の信頼性や提供しているサービスなども判断基準になります。
ここからは不動産仲介会社を選ぶ際の８つの判断基準について、それぞれ見ていきましょう。
1．売りたい不動産に適しているか
不動産をスムーズに売却するには、自分の不動産に適した不動産仲介会社と、売却に向けた契約（媒介契約）を締結するのがポイントです。保有する不動産の特徴と、不動産仲介会社の特徴を考慮して、注意しながら不動産仲介会社選びを進めていきましょう。
2．売却実績はどうか
類似した不動産の売却実績が多い不動産仲介会社を選ぶのはポイントの一つです。売却したい不動産が一戸建てであれば一戸建ての売却実績が豊富な会社を、土地であれば土地の売却実績が豊富な会社を選びましょう。
売却実績は、不動産仲介会社に問い合わせれば教えてくれるはずです。納得のいく回答が得られない場合には、買主を募集している不動産をチェックすればある程度は予想できます。
3．売りたいエリアに精通しているか
一般的に、地域のニーズにあった不動産は買い手を探しやすく、希望する価格で売却できる可能性が高くなります。しかし、ニーズに合わない不動産は買い手が見つからず、大幅な値引きを余儀なくされることがあります。こうした地域の特性やニーズを不動産仲介会社が理解していれば、売りやすい不動産はより高く、売りにくい不動産は適切な値付けがされてスムーズに売却することが可能になります。
4．広告販売活動の内容に期待できるか
不動産の売却は広告販売活動が重要なポイントになるため、不動産仲介会社を選ぶ際には、どのような媒体でどんな広告をしているのか、以下を参考にして詳細に確認することが大切です。
・チラシの配布
折り込み広告やポスティングで配布されるのが一般的です。どのエリアに何部、どのくらいの頻度で配布しているのか確認しましょう。
・ウェブサイトの広告
自社のサイトのみの掲載なのか、不動産を紹介するポータルサイトにも掲載しているのか、具体的に確認しましょう。自社サイトの場合にはアクセス数を聞き、自身で検索してどのように掲載されているのか見ておくと参考になります。
・その他の媒体への広告
フリーペーパーなど、他の広告媒体への掲載についても確認しておくといいでしょう。
不動産売却のチラシは信用できる？種類や信ぴょう性、注意点を解説
5．親身な対応や説明が期待できるか
不動産は、売却を検討してから実際に売却されるまで、平均で3～6カ月かかるとされています。その間、不誠実な担当者に出会ってしまうと、売却がスムーズに進まないばかりか、ストレスを感じてしまうこともあるでしょう。そのため、対応が早くて誠実で、こちらの疑問に親身に応じてくれる不動産仲介会社を選ぶことが重要です。不動産仲介会社へ問い合わせたり、訪問したりする際には、以下の点をチェックしてみましょう。
- 専門的な知識に精通しているか
- 近隣エリアの特性を把握しているか
- メリットだけでなく、デメリットも分かりやすく説明してくれるか
- 態度や身だしなみに好感を持てるか
- 話し方などから判断して、信頼できる人か
6．査定額に根拠があるか
不動産売却の査定を不動産仲介会社に依頼すると、「売却の目安となる価格」として査定額が提示されます。査定額は不動産仲介会社によって大きく異なる場合があり、媒介契約を取るため相場より高い額を提示することや、早く売却して手数料を得るため相場より安い額を提示することがあります。そのため、査定額が適正なのか、具体的な根拠を尋ねましょう。必要に応じて、複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、比較検討することも大切です。
7．必要なサービスが揃っているか
不動産仲介会社が営業を継続するうえで順守しなければならない宅地建物取引業法（宅建業法）が2018年4月に改正され、住宅売買の媒介契約を締結する際は、インスペクション（建物状況調査）業者のあっせんについて説明することが義務付けられました。
また、なるべく高く売却するため、ホームクリーニングを検討している人もいることでしょう。
不動産仲介会社によっては業者のあっせんや、無料でサービスを提供していることもあるため、あわせて確認しておきましょう。
※インスペクションとは、資格を持つ専門家（ホームインスペクター）が建物の劣化や不具合などを確認する調査のこと
インスペクションの意味とは？不動産・住宅の何を検査するの？売るとき、買うときに知っておきたいこと
8．買取サービスがあるか
不動産仲介会社に不動産売却の仲介を依頼しても、必ず買い手が見つかるとは限りません。そのようなとき、依頼した不動産仲介会社に不動産を直接買い取ってくれる買取サービスがあれば、不動産を速やかに現金化できます。不動産仲介会社の買い取り価格は希望金額より低くなることがありますが、仲介手数料が発生しないというメリットがあります。早めに手放したいと考えている人は、買取サービスの有無を事前に確認しておくといいでしょう。
不動産仲介会社の大手／中小／地元特化型の傾向とは
不動産仲介会社は、大手企業・中小企業・地元特化型（個人経営）と、会社規模で大きく3タイプに分けられます。規模が違えば、それぞれ特徴と傾向も異なることから、タイプごとの特徴と傾向を知り、自身が売却したい不動産に合う不動産仲介会社を選ぶといいでしょう。
大手の不動産仲介会社の特徴
社名を聞いて「ああ、あの会社だ」と分かることが多い大手の不動産仲介会社は、情報量や取扱件数など、知名度・ブランド力の高さによるスケールメリットが最大の特徴です。広いエリアから買い手を探すことが可能で、早期の売却が期待できるかもしれません。また、大手の不動産仲介会社には以下のような特徴があります。
- ウェブ媒体の活用など、広告ノウハウを蓄積しているところが多い
- 豊富な顧客リストを持っており、見込み顧客を集めやすい
- 買取保証、仲介手数料割引など、独自のサービスを付加したプランを用意していることがある
- 一棟マンションやビル、工場、ホテルなど、特殊な不動産や高額な不動産の取り扱い経験が豊富
- トラブルに発展した場合のサポートなどが期待できるなど、大手ならではの安心感がある
- 支店や支社がないエリアについては詳しくない
- 規模が小さい不動産や、価格が安い不動産を敬遠し、対応を後回しにされることがある
中小の不動産仲介会社の特徴
特定の地域、エリアに複数の支店を構えて営業しており、地元に強いのが特徴です。少数精鋭で運営されている不動産仲介会社もあり、柔軟な対応や細やかな配慮が期待できるでしょう。
地元特化型（個人経営）の不動産仲介会社の特徴
支店網を持たず、会社のあるエリアに密着して営業するのが得意で、大手・中小の不動産仲介会社では得られない情報を持っていることや、独自の情報源や販売ルートを持っていることがあります。
また、地元の大地主と付き合いがあるケースもあり、そのエリアならではの特殊な不動産の取り扱いにも慣れていたりします。大手があまり扱わない農地や山地などの売却では、情報網を活かしたアドバイスが期待できるでしょう。
避けるべき不動産仲介会社のチェックポイント
不動産仲介会社はさまざまありますが、なかには依頼するのを避けたほうがいい会社もあります。不動産仲介会社選びをする上で知っておきたい、避けるべき会社を見極めるためのチェックポイントを見ていきましょう。
不動産業の免許を確認する
不動産の仲介を行うためには、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づいた免許を取得する必要があり、無免許では営業できません。免許を取得した事業者には、宅建業免許番号が割り振られていますので、事前に確認しておきましょう。
免許番号は、国土交通省のウェブサイト「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を使い、社名を検索すれば確認できます。また、宅建業免許を受けた業者は、免許証番号が記載された標識を、見えやすいところに提示しなければなりません。来店した際には、法律に従って掲示されているのかチェックしておきましょう。
なお、免許証番号の横に記載されている（ ）内の数字は、免許証の更新回数を表しています。免許は5年ごとに更新し、取得したばかりは（1）で、更新するごとに数字が1つずつ増えていきます。そのため、（ ）内の数字が多い不動産仲介業者は、経験豊富な業者だと判断することもできます。
囲い込みの疑いがないか確認する
不動産会仲介会社が不動産の取引を仲介する場合、売主と買主の双方から手数料をもらうことができれば大きな利益を手にすることができます。そのため、専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み、他社には紹介しない「囲い込み」をすることがあります。
- 不動産業者向けの物件情報データベース「レインズ」への登録が義務付けられているにもかかわらず登録をしない
- レインズを見て案内を申し出た他の不動産仲介会社に対し、「すでに申し込みが入りました」などと伝える
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3カ月なので、不動産仲介会社は早く売却したいと考えます。そのため、売り出して間もないのにもかかわらず、「売れにくいので価格を下げましょう」などと安易に提案してくる場合には囲い込みを疑う必要があります。
レインズに掲載をしていないと感じる場合には、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した物件に発行される「登録証明書」を確認しましょう。登録証明書には売却依頼主（売主）向けのIDとパスワードが記載されており、インターネット上の専用確認画面でレインズ登録内容や取引の現状を確認できます。買主を紹介されていないにもかかわらず、取引状況が「紹介停止中」などになっている場合は、囲い込みの可能性が高いでしょう。
※専任媒介契約と専属専任媒介契約は、媒介契約を締結できる不動産仲介会社が1社に限られています
※複数の不動産仲介会社と媒介契約を締結できる「一般媒介契約」の場合、レインズへの登録義務はありません
査定額が適正か確認する
不動産仲介会社によっては、極端な査定額を提示することがあります。
査定額が高すぎるケースでは、「自分の会社ならこんなに高く売れる」と売主を錯覚させ、他社を排除しようとします。しかし、相場より高い額で不動産を売り出しても、買い手がなかなか見つからず、売却までの時間が長くなってしまいます。最終的には査定額より値引きすることになり、相場よりも低い価格で売却することになりかねません。
反対に査定額が低すぎるケースでは、相場より安い価格で売り出して、短期間で売りさばこうとしていることがあります。場合によっては身内や知人、特定の買主に購入させるといった、悪意があるケースも考えられるでしょう。
こうした事態を避けるためには、あらかじめ情報サイトなどで近隣の不動産の売却価格をチェックして、相場観を養っておくことが大切です。そして、査定額を提示された際には根拠をしっかりと確認し、あいまいであればその不動産仲介会社は避けたほうがいいでしょう。
売却活動の報告があるか確認しよう
不動産の売却において、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した不動産仲介会社は、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、売却活動の報告を文章かメールで行わなければなりません。（一般媒介契約には報告の義務はありませんが、売主から任意で報告を求めることができます）
こうしたルールがあるにもかかわらず、売却活動の報告が適切にされていない不動産仲介会社に遭遇した場合には、媒介契約の期間が満了しても更新しないなどして避けるようにしましょう。
不動産売却を検討してから不動産仲介会社と契約するまでの流れ
不動産仲介会社選びをスムーズに行うためにも、売却を検討してから不動産仲介会社と契約するまでの流れを知っておくと安心です。
最初に着手するのは、売りたい不動産の売却相場を自分で調べることになりますが、その後、複数社の査定を経て、媒介契約を結ぶことになります。
売却の検討から不動産仲介会社との契約まで、４つのステップを詳しく見ていきましょう。
▼不動産仲介会社と契約した後の詳しい流れについてはこちら
1．売りたい不動産の売却相場を自分で調べる
不動産売却の際、自分で売りたい不動産の適正価格を把握しておくことは重要です。
適正価格を知るためには、自分が売りたい不動産の売却相場を調べる必要がありますが、売却相場を自分で調べる方法としてインターネットや情報誌などを使うのがおすすめです。
SUUMOをはじめとするさまざまな不動産ポータルサイトでは、過去の取引相場や、現在売り出されている同じような条件の物件の売却価格などの情報を見ることができます。
また、指定流通機構（REINS）のレインズマーケットインフォメーションのサイトでは、不動産会社に限らず、一般の人も実際の不動産取引価格情報を確認することができるので、活用するのも良いでしょう。
不動産売却の「相場」の調べ方。インターネットで調べるときの注意点/不動産売却マニュアル#3
2．査定方法の違いを知っておく
売却相場を確認できたら、次に押さえておきたいのは査定方法についてです。査定を依頼する前に、査定には「机上査定」と「訪問査定」の２種類があるという点を知っておきましょう。
・机上査定とは
机上査定は実際の物件を見ずに、物件の情報をもとに査定する方法で、簡易査定とも呼ばれます。不動産仲介会社とはメールなどのやりとりのみで済みますが、実際の物件を見ずに査定するため、査定額の精度は高いとはいえません。
・訪問査定とは
訪問査定は不動産仲介会社の担当者が実際に売りたい物件を訪問し、調査を行って査定する方法です。実際の物件を確認して査定額を出すので、机上訪問よりも精度の高い査定額を算出することができます。
実際に売却するとなった場合は訪問査定が必要です。一方で、売却するかどうか具体的にはっきり予定は決まっていないけれど、大体の査定価格が知りたいというような場合や、訪問査定の前に、多くの不動産会社の査定を手軽に比較検討したいなどの場合は机上査定を利用するのも良いでしょう。
3．複数社に査定を依頼する
不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ前に、まずは売りたい物件の査定を依頼するのが一般的です。
査定を通して不動産仲介会社を比較検討することができるので、自分に合った不動産仲介会社を見つけるためにも、査定は大手、中小、地元特化型など、タイプの違う複数社に依頼するのがおすすめです。
実際に査定を依頼すると、査定額は依頼する不動産仲介会社によって多少異なりますが極端に差が出ることはそこまで多くないでしょう。もし、他者よりも大幅に高い査定額を提示するような会社があった場合は、媒介契約を取るために、ほかの不動産仲介会社よりも高い金額を提示している可能性もあります。
そもそも査定価格が高くても、査定した不動産仲介会社がその金額で買い取ってくれるわけではありません。査定価格は、その価格であれば売却できるだろうという目安の金額であり、実際に売り出す価格を決めるのは売主です。査定金額に一喜一憂することなく、冷静な判断をするようにしましょう。
4．不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ
不動産仲介会社が決まれば媒介契約を結びますが、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。
・一般媒介契約
一般媒介契約であれば、複数の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことが可能です。ただし、不動産仲介会社が不動産物件情報を共有するためのネットワークシステムである「レインズ」への登録や、売主に対する業務報告は任意となっています。なお、一般媒介契約の場合は、売主が自分で見つけた買主に不動産会社を仲介せずに売却する「自己発見取引」も可能です。
・専任媒介契約
専任媒介契約は複数の不動産会社と契約を結ぶことはできません。専任媒介契約の場合、締結後7営業日以内にレインズへ登録することが義務付けられていて、不動産会社は営業活動について２週間に1回以上売主に報告する必要があります。自己発見取引は専任媒介契約でも可能です。ただし、専任媒介契約で自己発見取引をする場合は、不動産会社がそれまでの営業活動で負担した広告費などを請求される可能性もあります。
・専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も複数の不動産会社と契約を結ぶことはできません。レインズへの登録は媒介契約の締結後5営業日以内、営業活動の報告については１週間に1回以上報告することが義務付けられています。専属専任媒介契約の場合、自己発見取引はできません。
| 媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 可 | 1社のみ | 1社のみ |
| レインズへの登録義務 | なし | あり（媒介契約の締結後7営業日以内） | あり（媒介契約の締結後5営業日以内） |
| 業務報告義務 | なし | あり（２週間に1回以上） | あり（1週間に1回以上） |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
３つの媒介契約はそれぞれ内容が異なるため、メリット・デメリットがあります。
一般媒介契約の場合は複数社と契約できるため、幅広く買主を探すことができるかもしれませんが、複数社とやりとりをする手間もあります。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約できませんが、その分レインズへの登録や業務報告など、不動産仲介会社に課される義務は増えます。また、売買契約が成立すれば、不動産仲介会社は確実に仲介手数料を得ることができるので、一般媒介契約のケースよりも、力を入れて販売活動をしてくれる可能性は高くなります。
どの契約にするかは売主が判断することになりますが、契約前に特徴を知っておくことが大事です。
不動産売却の媒介契約の種類とは。一般媒介、専属媒介、専属専任媒介の違い/不動産売却マニュアル#8
不動産売却の依頼先を比較するなら一括査定サイトが便利
不動産売却を成功させるには、パートナーとなる不動産仲介会社選びが重要です。自分に合う不動産仲介会社を見つけるためには、複数の会社を比較検討することが不可欠ですが、その際に便利なのが一括査定サイトです。
一括査定サイトとは、売却したい物件の情報を入力することで、一度に複数社に査定を依頼できるWebサービスです。サービスは無料で、不動産仲介会社各社にそれぞれ連絡をして査定を依頼する必要がありません。
一括査定サイトにはさまざまなものがありますが、サイトによって対応エリアや提携している不動産会社の数、同時依頼できる会社の数などが異なります。
SUUMOの一括査定サイトでは、地元特化型から、中小、大手の不動産仲介会社まで、全国の多くの不動産会社と提携していて、複数の会社の同時査定が可能です。
パソコンやスマホから、いつでもアクセスできる一括査定サイトを利用して、ぜひ自分にぴったりの不動産仲介会社を見つけてください。
不動産一括査定サイトとは？利用するメリットや査定の流れ、サイトの選び方を解説
まとめ
- 不動産の売却の成否は、仲介を依頼する不動産仲介会社選びで決まることが多い
- 不動産仲介会社には大手・中小・地元特化型（個人経営）などさまざまなタイプがあり、売却を検討している不動産の特徴によって適している会社のタイプが異なる
- 満足のいく売却を目指すには、不動産に関する基本的な知識や相場観を事前に養っておく必要がある
文／ライトアップ、島田美那子
監修／大森広司
