固定資産税は、所有している不動産（土地・建物）と、償却資産に対して課税される地方税です。年の途中で不動産を売却した場合、売主と買主の間で「日割り清算」を行うのが慣習となっています。今回は、この「固定資産税の日割り清算」の仕組みと、契約時に確認すべき重要なポイントについて税理士の池田里美さんの監修の下、解説します。
固定資産税とは？
まずは、固定資産税とはどんな税金のことなのか、確認しておきましょう。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課せられる
住宅地や田、畑などの土地、住宅や店舗などの家屋（建物）、工場の機械や会社の備品などの償却資産……。これらを総称して「固定資産」と呼びます。固定資産税とは、こうした固定資産にかかる地方税です。
この固定資産が所在する市区町村（東京23区は東京都）が課税・徴収します。納税義務者は、毎年1月1日時点で不動産（土地・建物）や、償却資産を所有している個人や法人となります。
固定資産税の使途は具体的に定められていません。徴収された税金は地方自治体（市町村や東京都）の一般財源となり、道路や上下水道、学校、公園などの公共施設の整備、消防、防災、福祉、教育など、住民が安心して暮らすための幅広い行政サービスに充てられます。
固定資産税と納税対象や納付時期が似ている税金に、都市計画税がありますが、目的や課税対象が異なります。
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業を行う市区町村が、都市計画区域内にある土地や家屋に対して、その事業に必要となる費用に充てるために課す地方税です。そのため、「都市計画区域内」にある土地と建物の所有者が課税対象となります。また使途も道路や上下水道、公園や緑地など決められた一定の事業に限られます。
固定資産税の税率と支払い方法
固定資産税は、課税標準額に1.4％（標準税率）を乗じて算出されます。
課税標準額とは、「固定資産評価基準に基づき評価された土地または家屋の価格」（以下「固定資産税評価額」）を基に、特例などを適用することで算出されます。
また標準税率とは「地方団体が課税する場合に通常よるべき税率」です。ひらたく言うと「だいたいこの税率にしましょう」という目安です。実際に1.4％を上回る税率を定めている自治体もあります。
納税通知書は毎年4月から6月頃に届くのが一般的です。支払い方法は一括払いと、年4回の分割払いの二通りあります。分割払いの納税期限は、各自治体で異なります。正確な納付期限は、毎年4月から6月頃に送付される納税通知書に記載されていますから、必ず確認してください。
また、支払い方法は現金払い（役所の窓口、指定の金融機関やコンビニエンスストアなど）のほか、口座振替やクレジットカード、スマートフォン決済アプリなどが利用できます。くわしくは納税通知書や各自治体のホームページなどで確認しましょう。
固定資産税評価額とは？
固定資産税の計算のもとになる課税標準額は、固定資産税評価額に特例の軽減などを適用して算出されます。つまり、固定資産税評価額は固定資産税の計算の基礎となります。
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市区町村（東京23区は東京都）が決定します。また、評価が不動産の時価になるべく沿うようにするため、3年に一度「評価替え」が行われます。
固定資産税評価額は固定資産税のほか、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税金を計算する際の基礎にもなっています。
固定資産税評価額は納税通知書に記載されているほか、市区町村の役場で固定資産課税台帳を閲覧できるので、一度確認してみるといいでしょう。
売却時には固定資産税を清算する
不動産を売却する際、売却年の固定資産税は売主と買主で日割り清算するのが慣例になっています。その理由や誰が「清算」するのかを解説します。
固定資産税は売主と買主で清算するのが慣例
固定資産税は、売主と買主で日割り清算するのが一般的です。法的な義務ではありませんが、不動産業界の慣習となっています。
基本的に、固定資産税は、その年の1月1日に不動産の所有者である売主に対して、その年の1年分すべての納税義務が課せられます。たとえ年の途中で不動産を引き渡しても、所有者（売主）にのみ納税する義務があります。しかし、年の途中で不動産を買主に引き渡したにもかかわらず、その後の税金も売主が全額負担するのは、公平性を欠くといえるでしょう。
そこで、売主・買主ともに、所有した期間分の税金をそれぞれが負担するために、日割り清算が慣習となったのです。
固定資産税の日割り清算は、一般的に都市計画税の清算と合わせて行われます。
また、日割り清算して算出された買主の負担金を、売主に支払う形が一般的です。
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日割り清算の仕組みと具体的な計算方法
固定資産税の日割り清算とは、具体的にどんな計算をして算出されるのか、確認しておきましょう。
日割り清算の仕組み
固定資産税の日割り清算とは、不動産の引き渡し日を境に、売主・買主ともに、所有した期間分の税金をそれぞれ負担しましょう、というものです。
つまり、引き渡し日の前が売主の、引き渡し日の後が買主の、それぞれ負担期間として計算します。
日割り清算で算出された買主負担分が、清算金として売主に支払われます。そのため、実際の売買契約の場面においては、「買主分」のみ日割り計算で算出します。
その際に、どこを起点とした1年間を日割りして清算するのかの基準となる「起算日」が重要になります。
起算日とは、言わば日割りする際のスタート地点で、地域によって「1月1日」または「4月1日」の2種類あります。
これは、固定資産税の課税基準日（納税義務者や課税対象となる資産の状況を確定させる基準となる日）である1月1日からの1年間にするか、あるいは自治体の会計年度の始まりである4月1日からの1年間にするか、という違いでもあります。
起算日が違うと、売主・買主の負担期間が変わりますから、負担額も異なります。例えば引き渡し日が8月15日だった場合、清算期間は下記のように異なります。
このように起算日が違うと、日割り清算による売主・買主の負担金が変わります。繰り返しになりますが、どちらの起算日を用いるかは、地域によって異なります。必ず契約書で確認しておきましょう。
また、年間日数は原則として365日としますが、閏年であれば366日とする場合もあります。この年間日数も契約書で確認しましょう。
固定資産税の日割り清算の計算方法
固定資産税の日割り清算の計算方法は下記の通りです。
①起算日と清算期間を決定する
日割り計算を始める「起算日」と、引き渡し日（所有権移転日）を、売主と買主の間で取り決め、それに基づいた負担期間を決定します。
例えば起算日が「1月1日」で、引き渡し日が「8月15日」なら、売主・買主の負担日数は下記のようになります。
売主：1月1日〜8月14日=226日
買主：8月15日〜12月31日=139日
②日割り清算額を計算する
その年度の固定資産税額を納税通知書で確認し、以下の計算式を用いて、売主と買主それぞれの負担額を算出します。
負担額=年間の固定資産税×（負担日数／年間日数）
この計算で算出された買主負担分が、清算金として売主に支払われます。
以下、起算日が違うと負担額が変わることを、具体的な計算例で確認してみましょう。実際の売却時の場面では買主分の負担額のみ算出しますが、ここではわかりやすいように、売主分の負担額も算出します。
条件
年間の固定資産税額：10万円
引き渡し日：8月15日
年間日数：365日
●起算日が1月1日の場合
売主の負担日数: 1月1日 ～ 8月14日（226日）
買主の負担日数: 8月15日 ～ 12月31日（139日）
売主の負担額
10万円×（226日／365日）
=6万1917.8082……円
小数点以下を四捨五入して
6万1918円
買主の負担額
10万円×（139日／365日）
3万8082.1917……円
小数点以下を四捨五入して
3万8082円
●起算日が4月1日の場合
売主の負担日数: 4月1日 ～ 8月14日（136日）
買主の負担日数: 8月15日 ～ 翌年3月31日（229日）
売主の負担額
10万円×（136日／365日）
=3万7260.2739……円
小数点以下を四捨五入して
3万7260円
買主の負担額
10万円×（229日／365日）
=6万2739.7260……円
小数点以下を四捨五入して
6万2740円
上記の計算例では四捨五入で算出していますが、1円未満の端数の切り上げ、切り捨て、四捨五入などは、地域性や仲介不動産によって異なり、売主・買主間の合意によって処理されます。
| 起算日 | 売主 | 買主 |
|---|---|---|
| 1月1日 | 負担額：6万1918円 （負担期間：226日） |
負担額：3万8082円 （負担期間：139日） |
| 4月1日 | 負担額：3万7260円 （負担期間：136日） |
負担額：6万2740円 （負担期間：229日） |
確定申告における固定資産税の扱い
不動産を売却して利益が出た場合（利益が出なくても、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」などの特例を活用したい場合）、確定申告が必要になります。その際の固定資産税の扱いについて解説します。
不動産売却で売主は確定申告が必要
不動産売却では、利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されるため、確定申告が必要になります。
課税対象である「譲渡所得」は下記のように計算します。
譲渡所得=収入金額−（取得費＋譲渡費用）
収入金額：不動産の売却価格
譲渡費用：仲介費用などの諸経費
取得費：不動産の購入額等 −減価償却費
さらに、特定の要件を満たす不動産売却では、譲渡所得から一定額を差し引ける特別控除の特例があり、これにより税負担を軽減できます。最も一般的なのは、マイホーム売却時に譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。この特別控除を差し引いた後の金額が、実際に税率をかけられる課税譲渡所得となります（なお、この特例を適用し、税金の優遇を受けるためには、結果として税額がゼロになる場合であっても、必ず確定申告を行う必要があります）。
課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除
この課税譲渡所得に税率をかけて譲渡所得税額が算出されます。
税率は、不動産の所有期間が5年未満か5年以上かで変わります。5年とは「売却した年の1月1日時点」で５年以上（長期譲渡所得）か、5年未満（短期譲渡所得）かで区切られます。
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ | 39％ |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ | 20％ |
譲渡所得が発生しているのにかかわらず、確定申告や納税をしない場合、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課せられる可能性があります。不動産を売却したときは、譲渡所得を計算して、確定申告が必要かどうかの確認をしましょう。
売主側の日割り清算金は収入金額に加算
では、確定申告の際に、固定資産税はどう扱えばいいのでしょうか。
まず、固定資産税は経費に入れることはできません。売却にかかる費用は「譲渡費用」と呼ばれ、上記の計算式の通り、譲渡利益から差し引くことができますが、譲渡費用は仲介手数料や印紙代など、不動産を売るために直接かかった費用に限られます。
一方、固定資産税の日割り清算によって、買主から受け取った清算金は、譲渡所得を計算する際の、収入金額に加算する必要があります。これは固定資産税の日割り清算金（未経過固定資産税などに相当する額）は、売却した不動産の対価の一部としてみなされるためです。
例えば、売買契約上の売却価格が3000万円で、買主から受け取った日割り清算が10万円だった場合、確定申告では「収入金額」を3010万円と計上する必要があります。
買主側の日割り清算金は取得費の一部
一方、買主側は、この時支払った日割り清算金を、将来その不動産を売却した際に、上記「譲渡所得」の計算式において、「取得費」の一部として認められます。
また、買主が事業者（例えば賃貸住宅経営）の場合、減価償却費の計算に必要な取得価額に入れることになります。
固定資産税の日割り清算金に消費税はかかる？
売主が給与所得者なら、固定資産税の日割り清算金に消費税はかかりません。ただし、売主が課税事業者の場合、消費税がかかります。
その際、土地部分には消費税はかからず、建物部分の日割り清算金のみが消費税の対象となります。
売主が受け取った日割り清算金は、売却した不動産の対価の一部と考えますので、不動産の対価と同時に税込金額として扱います。
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まとめ
- 固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者（売主）に、その年1年分の納税義務が課せられる地方税です
- 年の途中の売却では、公平性を確保するため、売主と買主間で固定資産税の日割り清算を行うのが慣習です
- 日割り清算では、引き渡し日を境に、買主の所有期間分を計算して売主に清算金として支払います
- 清算の基準となる起算日は「1月1日」または「4月1日」があり、地域などにより異なるため契約書で確認が必要です
- 不動産売却で利益が出た場合、売主は譲渡所得税を納めるため確定申告が必要です
- 売主が受け取った清算金は、確定申告で「譲渡所得」計算時の収入金額に加算しなければなりません
池田 里美さん
税理士、ファイナンシャル・プランナー。池田里美税理士事務所代表。相続・不動産関連の税務やコンサルティングに携わり、セミナー講師や執筆も多数
