家が建っている土地が借地であるケースは少なくありません。もし親が住んでいた家の土地が借地で、その家を相続することになった場合は、家が建っていた借地も相続税の課税対象となるのです。相続税を計算するときに借地がどのように評価されるのかというと、借地権割合から算出できます。今回はこの借地権割合について住宅ジャーナリストの大森広司が解説します。
借地権割合とは？
家を建てるために人から土地を借りる権利のことを借地権と呼び、土地を自分で持つ所有権と区別されます。借地として借りている土地の権利は、土地の所有者である地主が持っている底地と、借りている人の借地権がある借地に分けられます。借地権割合とは、その土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示す数字です。
なぜ借地権割合というものが必要なのかというと、相続税（や贈与税）を計算するときに利用するからです。借地権は土地を利用する権利として価値のあるものなので、親が自宅などに利用していた借地を子が相続した場合は相続財産として評価されます。その相続税評価額を計算するのに借地権割合を使うのです。
借地権割合は国税庁が30～90％（10%刻み）の間で定めていますが、地域によって異なり、一般的に土地の利用価値が高い地域、つまり主要駅の周辺や繁華街は借地権割合が高くなります。例えば東京駅の周辺や中央区銀座などは90％のエリアが多くなっています。
郊外で建物があまり建っていないような地域では、借地権割合が定められていない地域もあります。これはその地域に借地が存在しないという意味ではなく、たとえ借地があっても権利として評価しないということです。
借地権割合はどうやって調べる？
親が土地を借りていた場合、相続時にいくらで評価されるのかは気になるところです。では相続税評価額を計算するための借地権割合はどうやって調べればいいかというと、国税庁のサイトから検索が可能です。
【借地権割合の調べ方】
１．国税庁の「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」のページから知りたい場所の住所を検索
すると、道路沿いに数字とアルファベットが書かれた地図が表示されます。この数字が路線価で、アルファベットが借地権割合を表しています。
２．路線価図で該当する住所に記載されている数字を見る
路線価とはその道路に面した土地の1m2当たりの価格（相続税評価額。単位は千円）のことで、この路線価に土地の面積をかけて相続税評価額を計算するのが基本です。
借地権割合は7つに分かれており、Aが90％、Bが80％というように10％ずつ割合が下がり、Gが30％です。
| 記号 | 借地権割合 | 底地割合 |
|---|---|---|
| A | 90% | 10％ |
| B | 80% | 20％ |
| C | 70% | 30％ |
| D | 60% | 40％ |
| E | 50% | 50％ |
| F | 40% | 60％ |
| G | 30% | 70％ |
例えば「11500A」と書かれていたら、その道路に面する土地の路線価は1150万円、借地権割合は90％ということになります。
なお、郊外などで路線価が定められていない地域の場合は、評価倍率表から借地権割合を調べることができます。
借地権の相続税評価額はいくら？
借地権の相続税評価額を計算する方法も確認しておきましょう。相続税評価額は、所有権として持っていたときの評価額（これを自用地評価額と呼びます）に借地権割合をかけて計算します。
借地の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
仮に自用地評価額が2000万円、借地権割合が60％とすると、この土地の借地権の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
借地権の相続税評価額＝自用地評価額2000万円×借地権割合60％＝1200万円
では借地として貸している底地の場合はどうかというと、相続税評価額の計算式は以下のとおりです。ちなみに底地のことを税務上は「貸宅地」と呼びます。
貸宅地（底地）の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）
自用地評価額が2000万円、借地権割合が60％の土地の底地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
貸宅地（底地）の相続税評価額＝自用地評価額2000万円×（1－60％）＝800万円
自分が持っている土地に建物を建て、人に貸している場合も、その土地の相続税評価額の計算に借地権割合を利用します。賃貸住宅を建てて家賃収入を得ていた土地のケースです。
こうした土地を「貸家建付地」と呼び、相続税評価額は以下の計算式で求めます。
貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
ここで借家権とは建物を借りる権利のこと。借家権割合とは、建物の価値に占める借家権の割合のことです。この借家権割合は全国一律で30％と決められています。
また、賃貸割合とは建物の住戸のうち実際に貸している住戸の割合のことです。いわゆる満室経営の場合は賃貸割合が100％になります。
自用地評価額が2000万円、借地権割合が60％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の土地の相続税評価額は以下の計算式で求められます。
貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額2000万円×（1－60％×30％×100％）＝1640万円
このように借地権割合は人から借りている土地や、人に貸している土地、賃貸住宅を建てている土地の相続税評価額を計算するときに必要な数値です。そのような土地の評価額を知りたいときは、まず借地権割合を確認するようにしましょう。
住宅系シンクタンク・オイコス代表。住宅ジャーナリスト。SUUMOなど多くの住宅系メディアで取材・執筆などを行う
