家を相続するときは、さまざまな手続きが必要になるだけでなく、税金や費用が発生します。また、誰が管理するのかをめぐって、トラブルになることも少なくありません。家の相続をめぐるトラブルを回避するためには、事前に「そのまま誰が住むのか、売却するのか」「誰が管理するのか」「名義人を誰にするのか」などを決めることが重要です。さらに、亡くなった方の配偶者の生活の安定を図るための「配偶者居住権」や相続登記の手続きについても、理解する必要があります。今回は、家の相続が発生したときに発生する必要な手続きや相続税の計算方法、よくあるトラブル事例などを解説します。
記事の目次
家を相続する手続きと期限
家の相続とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産を、相続人が法律に基づいて受け継ぐ手続きのことです。相続する不動産には土地と建物が含まれ、それぞれが相続財産として評価されます。
詳しくはこちらの記事もご参考ください。
家の相続や遺産分割の手続きの流れや期限、注意点や家を放置するリスクについて解説
家の相続手続きに関する期限
家の相続に関連する手続きには、期限が設けられているものがあります。相続が発生したら、期限を意識しながら諸手続きを進めましょう。
相続についての検討：3カ月以内
資産や借金を含めて全財産を相続する「単純承認」か、プラスの財産の範囲でマイナスの財産を相続する「限定承認」か、相続の権利をなかったことにする「相続放棄」か、相続の開始があったことを知った日から3カ月以内に選択しなければなりません。「限定承認」もしくは「相続放棄」を選択する際には、家庭裁判所に申述する必要があります。相続放棄を選択すると、初めから相続人ではなかったとみなされ、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないことになります。
3カ月の期間内に相続財産の調査が完了しない場合は、家庭裁判所に期間伸長の申し立てを行うことができます。期間を過ぎてしまうと単純承認したとみなされ、一部の例外を除いては相続放棄ができなくなります。
相続税申告：10カ月以内
相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10カ月以内に行わなければなりません。相続税の基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える相続財産がある場合は、必ず申告が必要です。
申告期限に間に合わない場合は、加算税や延滞税が課される可能性があるため、注意しましょう。
期限内申告が困難な場合は、まず法定相続分で申告し、遺産分割協議成立後に修正申告を行う方法もあります。他にも、条件によって手段が異なりますので、詳しくは税理士に相談してみましょう。
相続登記：3年以内
相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に法務局に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく期限内に登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
さらに、2024年（令和6年）4月1日より前に相続した未登記の不動産についても義務化の対象となり、2027年（令和9年）3月末までに登記する必要があります。
また、遺産分割協議がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という制度により、相続が開始したことと自分が相続人であることを法務局に申し出ることで義務を履行できます。この申告登記を行ったあと、遺産分割協議が成立した場合は、その日から3年以内に本登記を行う必要があります。
家や土地の遺産相続手続きは自分でできる？ 相続登記や納税、売却まで解説
家を相続したくないときは相続放棄
家を相続したくないと考えているとき、有力な選択肢になるのが相続放棄です。相続放棄をすれば、もともと相続人ではなかったとみなされます。
相続財産の家について「活用できる見込みがない」「その家に住む予定もない」「解体して更地にしたとしても、土地活用できるか不安」という場合、相続放棄を選択するといいでしょう。ただし、相続放棄を選択すると遺産を相続する権利を失い、さらに原則として相続放棄は撤回できません。
不動産の価値だけでなく、預貯金や有価証券などの遺産全体を正確に把握したうえで、慎重に判断することが大切です。
なお、2023年（令和5年）4月施行の民法改正によって、相続放棄した場合の不動産管理義務の取り扱いが「管理義務」から「保存義務」へ変更となりました。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
引用：e-GOV法令検索 令和5年4月1日 施行
「相続放棄の時点でその財産を現に占有している者」は、相続放棄をしても家の現状を維持する責任を負います。つまり、他の相続人や清算人に引き渡すまでは現状維持が求められる点を押さえておきましょう。
相続放棄ができない場合とは？対処法や相続放棄に失敗しないためのポイント
相続土地国庫帰属制度
2023年（令和5年）4月27日から「相続土地国庫帰属制度」が開始されています。相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、土地を手放して国庫に帰属させる制度です。
「相続で土地を取得したものの、活用する予定がないため手放したい」「管理が必要なため、負担が大きい」などのニーズに対応しています。また、土地が管理できないまま放置され、将来的に所有者不明の土地が発生することを予防する目的もあります。
なお、制度が開始された2023年（令和5年）4月27日よりも前に相続または遺贈によって取得した土地についても対象です。つまり、数十年前に相続した土地でも制度の対象になります。
ただし、すべての土地が対象になるわけではありません。以下のような土地は、国に引き取ってもらうことはできません。
申請の段階で却下となる土地
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
該当すると判断された場合に不承認となる土地
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
- その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
申請先は、帰属の承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門です。申請時には審査手数料、引き取ってもらうときには負担金の支払いが発生するため、事前に手続きの流れや必要な費用なども確認しておきましょう。
家の相続にかかる税金
相続税
相続税は、相続や遺贈などによって財産を取得した場合に課される税金です。
原則として、相続税の課税価格が遺産に係る基礎控除額を上回るときに相続税が課され、相続税の申告が必要となります。
なお、相続税は「法定相続分に応ずる取得金額」に対して、段階的に税率が定められています。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1000万円以下 | 10% | 0円 |
| 1000万円超～3000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 3000万円超～5000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 5000万円超～1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 1億円超～2億円以下 | 40% | 1700万円 |
| 2億円超～3億円以下 | 45% | 2700万円 |
| 3億円超～6億円以下 | 50% | 4200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7200万円 |
相続税の課税対象となる財産は、以下のように金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのものです。
- 現金・預貯金
- 株式・債券などの有価証券
- 土地・建物などの不動産
- ゴルフ会員権
- 貸付金
- 特許権、著作権
など
被相続人が保険料を負担していた生命保険契約の死亡保険金などのみなし相続財産も対象となりますが、すべての財産に相続税が課されるわけではありません。生命保険金や死亡退職金などのうち、一定額（500万円×法定相続人の数）までは非課税となります。
登録免許税
登録免許税は、相続により不動産の名義変更（相続登記）を行う際に課される税金です。相続による不動産の所有権移転登記の税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
登録免許税の計算は以下の手順で行います。
- 土地と建物それぞれの固定資産税評価額を合計し、1000円未満の端数を切り捨てて（1000円未満の場合は一律1000円）課税標準額を算出
- 課税標準額に税率0.4％を乗じる
- 100円未満を切り捨てる（ただし、計算結果が1000円未満の場合は一律1000円）
例えば、土地の評価額が2500万円、建物の評価額が500万円の場合、課税標準額は3000万円です。この場合、登録免許税は12万円（3000万円×0.4％）です。
なお、相続または遺贈で土地の所有権を取得したものの、所有権の移転登記を受ける前に死亡したときは、その方の所有権登記については登録免許税が課されません。また、相続または遺贈で取得した土地について、不動産の価額が100万円以下の場合も登録免許税は課されません。いずれも2029年（令和11年）3月31日までの免税措置です。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、不動産取得時ではなく取得後に発生する税金です。固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
| 税金の種類 | 標準税率 |
|---|---|
| 固定資産税 | 1.4%（自治体によって異なる場合あり） |
| 都市計画税（都市計画区域内の市街化区域にある土地・建物が対象） | 0.3%（市区町村が0.3%を上限として設定） |
複数の相続人で不動産を共有する場合、各相続人の持分に応じて納税義務を負います。ただし、納税通知書は代表者に送付されるため、税金の支払い方法を事前に相続人間で話し合っておくことが重要です。
相続税の計算方法
続いては相続税の計算方法の流れについて見ていきましょう。
1：不動産の相続税評価額の算出
2：相続税の基礎控除額の算出
3：相続財産を合算して相続税を計算する
4：配偶者の税額の軽減
それぞれの内容について、詳しく解説します。
1：不動産の相続税評価額の算出
不動産の相続税評価額は、土地と建物それぞれ別々に評価し、その合計額で算出されます。基本的には税理士に依頼することをおすすめしますが、土地と建物の評価方法について紹介します。
土地の評価方法
土地の相続税評価額を計算する方法は、路線価方式と倍率方式の2つです。
路線価方式は、国税庁が毎年7月に公表する路線価（道路に面する標準的な宅地の1m2当たりの価額）に、土地の面積を乗じて計算する方法です。路線価図に価額が示されている地域で用いられ、都市部の多くがこの方式で評価されます。
倍率方式は、その土地の固定資産税評価額に国税庁が定める評価倍率を乗じて計算する方法です。路線価が設定されていない地域で用いられ、主に郊外や地方部で適用されます。
なお、土地の形状や立地条件によって減額補正の対象となり、評価額が下がる可能性があります。不整形地や間口が狭い土地、奥行きが長すぎる土地などが代表例です。
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相続税評価額の調べ方は? 不動産（土地・建物）･株式などの計算方法を解説
建物の評価方法
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま用いられます。固定資産税評価額は、市町村（東京23区は東京都）が3年に1度見直しを行い決定する価格で、一般的な水準は建築費の50～70％程度です。
建物が貸家の場合は、固定資産税評価額から借家権割合（通常30％）相当額を控除した金額で評価され、自宅用の建物よりも評価額が低くなります。
2：相続税の基礎控除額の算出
相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。例えば、相続人が配偶者と子ども2人の場合、基礎控除額は4800万円（3000万円＋600万円×3人）です。その際、相続財産の合計額が基礎控除額を下回る場合、相続税は課されません。
また、基礎控除額を算出する際の法定相続人の数には、相続放棄をした相続人も含まれます。
3：相続財産を合算して相続税を計算する
不動産の相続税評価額を計算したあとは、現金や預貯金、評価額を算出した有価証券や宝石類など、すべての相続財産を合計しましょう。遺産総額から基礎控除額を差し引き、法定相続分で分けたものと仮定して、相続税率表に当てはめて「全体の相続税」を計算します。
その後、実際に各相続人が相続した割合に応じて各人の相続税を計算し、期日までに納税します。
4：配偶者の税額の軽減
配偶者の税額の軽減とは、亡くなった方の配偶者（内縁や事実婚は対象外）が遺産を相続した際に、一定額まで相続税がかからない特例制度です。以下のいずれか多い金額までなら、相続税がかかりません。
- 1億6000万円
- 配偶者の法定相続分相当額
配偶者控除の適用を受けるためには、相続税の申告書を税務署に提出しなければなりません（遺産が基礎控除額以下で、相続税がもともと発生しない場合は申告不要）。また、遺産分割協議が成立し、配偶者が取得する金額が確定している必要があります。
相続した家を売却するときに使える特例
居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売却した際に譲渡所得が発生しても、3000万円までは譲渡所得税が課税されないという制度です。相続により取得した家に相続人が実際に住んでいた場合、この特例を適用できる可能性があります。
適用要件は、自分が住んでいた家屋またはその敷地を売却することです。相続により取得した家であっても、相続人が実際に住んでいれば適用対象となります。
その他、主な適用要件は以下の通りです。
- 転居済みの場合は、転居後3年目の年末までに売却すること
- 建物を解体し、土地を売る場合は解体から1年以内かつ土地を賃貸していないこと
- 単身赴任の場合は、配偶者が住んでいる建物であること
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を適用していないこと
- 親子間売買など特別な関係がある人への売却ではないこと
など
【自宅売却の税金対策】3000万円特別控除とは？要件や必要書類を解説
空き家の3000万円特例
被相続人が相続開始直前まで居住していた居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除は、相続または遺贈により取得した不動産を売却したときに利用できる制度です。この制度では、売却益が発生する場合、譲渡所得の金額から最高3000万円を控除できます。
この特例を利用するためには、売却する空き家が被相続人の居住用財産であり、相続開始前に実際に居住していたことが必要です。
主な適用要件は以下の通りです。
- 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたこと
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続開始から3年経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続のときから譲渡のときまで事業用、貸付用または居住用に供されていないこと
- 一定の耐震基準を満たすまたは建物を取り壊して売却すること
など
なお、2024年（令和6年）1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得した相続人の数が3人以上である場合、控除額が一人当たり2000万円となります。
空き家を売却する方法。かかる税金や節税になる特例、売れない場合の対処法を解説
軽減税率の特例
所有期間10年超のマイホームを売却した場合は、軽減税率の特例が適用されます。
長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合、一般的な税率は所得税および復興特別所得税15.315％、住民税5％の合計20.315％です。しかし、軽減税率の特例では譲渡所得6000万円以下の部分について、以下のように低い税率が適用されます（6000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得税率）。
※所有期間はいずれも1月1日時点の所有期間です
| 所得税および復興特別所得税 | 10.21％ |
|---|---|
| 住民税 | 4％ |
| 合計 | 14.21％ |
相続により取得した家屋の所有期間は、被相続人が取得した時期から通算して計算します。そのため、被相続人の所有期間が長い場合は、軽減税率の特例を適用できる可能性が高いでしょう。
軽減税率の特例は、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例と併用可能です。しかし、空き家の3000万円特例とは併用できないため、注意が必要です。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす場合、土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。
特定居住用宅地等（自宅の敷地）の場合、330m2までの部分についての評価額が80％減額されます。例えば、5000万円の自宅の宅地がある場合、小規模宅地等の特例を適用すると1000万円（80％減額）の評価額として計算され、大幅な節税効果が得られます。
なお、主な適用要件は以下の通りです。
- 配偶者が取得した場合：無条件で適用
- 被相続人と同居していた親族が取得した場合：申告期限まで居住し、かつ対象宅地を所有していること
- 被相続人と同居していなかった親族（家なき子特例）が取得した場合：一定の要件を満たした場合に適用
など
小規模宅地等の特例を適用する場合は、相続税額が0円になったとしても相続税の申告が必要です。申告を怠ると特例が適用されないため、注意しましょう。
家の相続時に発生する費用
家の相続時に発生する費用は、財産内容や専門家に手続きを依頼するかどうかなどによって異なります。あくまで目安にはなるものの、家の相続時に発生する費用について解説します。
司法書士への依頼費用
相続登記は法律上義務化されているため、必ず行わなければなりません。司法書士に依頼する場合の費用は一般的に3万円から10万円程度です。
司法書士に依頼するメリットは、複雑な書類作成や手続きを代行してもらえることです。戸籍謄本等の収集や登記申請書の作成など、専門知識が必要な作業を任せることができます。
自分で相続登記を行うことも可能ですが、必要書類の収集や作成に時間がかかる他、登記漏れが発生するリスクもあります。不安な場合は専門家に相談するといいでしょう。
相続登記（不動産の名義変更）にかかる費用と手続き。自分でできる？司法書士は必要？
税理士への依頼費用
相続税の申告が必要な場合は、税理士に依頼するのが一般的です。税理士費用は相続財産の総額により変動しますが、相続財産の0.5％から1.5％程度が相場となっています。
税理士に依頼するメリットは、正確な申告ができることに加えて、適切な財産評価や各種特例の適用により相続税を軽減できることです。特に不動産の評価は複雑で、小規模宅地等の特例の適用可否なども含めて専門的な判断が必要となります。
相続税の申告期限は相続開始から10カ月以内と限られているため、早めに税理士に相談することが重要です。
戸籍謄本等の取得費
相続手続きには被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の現在戸籍、住民票などが必要です。戸籍謄本は1通450円、除籍謄本・改製原戸籍謄本は1通750円、住民票は1通300円程度です。
相続人の数や被相続人の転籍回数により必要な通数は変わりますが、一般的に数千円から1万円程度の費用がかかります。遠方の役所から取り寄せる場合は、郵送料も加算されます。
これらの書類は相続登記や相続税申告、金融機関での手続きなど、さまざまな場面で必要です。原本還付の手続きを行うか、必要部数を事前に取得しておくと効率的です。
配偶者居住権とは
配偶者居住権とは、亡くなった方の配偶者が相続開始時に住んでいた自宅に住み続けられる権利です。これにより、亡くなった方の配偶者が、相続に伴って住む家を失ってしまう事態を防げます。
なお、配偶者居住権が成立するためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 残された配偶者が亡くなった人の法律上の配偶者であること
- 相続発生時、亡くなった人が所有していた建物に配偶者が居住していたこと
- 遺産分割・遺贈・死因贈与・家庭裁判所の審判のいずれかにより配偶者居住権を取得したこと
通常、不動産の権利は「所有権」に基づいて住む人が決まります。配偶者居住権は「住む権利（居住権）」と「その他の権利（所有権）」に分け、亡くなった方の配偶者には「住む権利」を与え、自宅に住み続けられるようにする仕組みです。
配偶者居住権を第三者に主張するためには、登記が必要です。登記申請は、配偶者（権利者）と居住建物の所有者（義務者）が共同で行います。
家の相続で起こりやすいトラブル
家の相続をめぐって、トラブルが発生するケースは少なくありません。以下で、代表的なトラブル事例を解説します。
遺産分割協議が長期化する
相続人が複数いる場合、家をどのように分割するかで意見が対立することがあります。不動産は現金と異なり物理的な分割が困難なため、売却して現金化するか、一人が相続して他の相続人に代償金を支払うかなど、分割方法の決定に時間がかかりがちです。
遺産分割協議が長期化すると、相続税の申告期限である10カ月以内に協議がまとまらない場合があります。この場合、まずは法定相続分で申告し、後日協議がまとまったときに修正申告または更正の請求を行わなければなりません。
協議が長期化すると、相続人の一部が病気・死亡等、さらに手続きが複雑になる可能性もあり得ます。早期に話し合いの場を設け、必要に応じて弁護士などの専門家に仲介を依頼するといいでしょう。
相続人同士の感情が対立する
家の相続では、金銭的な価値だけでなく思い出や感情的な価値が絡むため、相続人間で感情的な対立が生じやすくなります。特に実家については「長男が継ぐもの」という考えと「平等に分割すべき」という考えが衝突することがあります。
感情的な対立を避けるためには、被相続人の生前から家族で相続について話し合っておくことが大切です。遺言書の作成や生前贈与の活用により、被相続人の意思を明確にしておくことで、トラブルを予防できます。
居住する相続人がいる場合に売却できない
他の相続人が売却を希望しても、居住している相続人が反対すれば売却はスムーズに進まないでしょう。先ほど解説した「配偶者居住権」の兼ね合いもあり、亡くなった方の配偶者がそのまま住み続ける場合は、配偶者の居住権を保護する必要があります。
取得する財産のバランスを取るために、居住を継続する相続人が不動産を相続し、他の相続人には代償金を支払う代償分割という方法が考えられます。ただし、居住継続者に代償金を支払う資力がない場合は、調整が困難です。
空き家を誰が管理するかで揉める
相続した家に誰も住まない場合、空き家の管理責任が問題となります。空き家は適切に管理しないと建物の劣化や近隣への迷惑になるため、定期的な清掃・点検・修繕が必要です。
その場合、管理費用は年間数十万円かかることもあり、その負担を誰が行うかで相続人の間で揉めることがあります。また、管理を怠ったことで近隣に損害を与えた場合は、相続人全員が損害賠償責任を負う可能性もあります。
空き家の管理問題を解決するためには、早期に売却や賃貸などの活用方針を決めることが重要です。市町村の空き家バンクへの登録や、空き家管理サービスの利用なども検討しましょう。
相続税の納税資金が用意できない
相続した財産のほとんどが不動産で、相続人に十分な現金がない場合、相続税の納税資金を用意できない可能性があります。家や土地などの不動産はすぐに現金化できるとは限らず、また住み続ける人がいる場合、売却は現実的ではありません。
一括納付が困難な場合は、担保を提供すれば一定の条件で分納（分割払い）が認められます。しかし、利子税がかかる点には注意が必要です。
相続した家の活用方法
相続した家は、「そのまま住む」「賃貸に出す」「売却する」などさまざまな活用方法が考えられます。
相続人の誰かがそのまま住み続ける活用方法は、特に被相続人と同居していた場合や、立地条件がいい場合は、有効な選択肢となります。愛着のある実家を維持できることも、心理的なメリットと言えるでしょう。
また、相続した家を賃貸物件として活用することも考えられるでしょう。毎月の賃料収入により維持費を賄える一方で、大家としての責任と負担が発生することもありますので、注意深く検討しましょう。
もしくは相続した家を売却して現金化することで、相続人の間での分割が容易になります。維持費用もかからず、すっきりとした解決が可能です。ただし、売却時には譲渡所得税が課される場合があるため、各種特例の適用可否を検討しましょう。
いずれも長期的な視点で考え、家の状況や相続人の生活状況などに応じて、適した方法を検討してみてください。
相続した家を売却する場合の流れ
相続した家を売却する場合の一般的な流れは、以下の通りです。
1.必要書類を用意して家の名義変更を完了させる
家の名義変更をするためには、必要書類を揃えたうえで法務局へ申請する必要があります。遺産分割協議（遺言書がある場合は原則不要）を経て家を引き継ぐ人が決まったら、以下の書類を準備しましょう。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（連続した戸籍謄本一式）
- 被相続人の住民票除票または戸籍の附票（最後の住所を証明するもの）
- 相続人全員の戸籍謄本（関係性証明用）
- 相続人（取得者）の住民票
- 相続関係説明図（相続人間の家系図。手書きも可）
- 印鑑証明書
など
家の名義変更が済んでいない不動産は売却できないため、必要に応じて司法書士に依頼して速やかに手続きを行いましょう。
2.複数の不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握する
次に、複数の不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握します。不動産会社ごとに査定結果が異なるケースが一般的であるため、適正な売却価格を設定するためにも必要な作業です。
3.不動産会社と媒介契約を締結する
仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約の形態には、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数社との契約が可能で、自由度が高い
- 専任媒介契約：1社のみと契約し、売主が自分で買主を見つけることが可能
- 専属専任媒介契約：1社のみと契約し、売主が自分で買主を見つけることも禁止される
契約締結時には、不動産会社の広告戦略や販売力、手数料などの条件を確認しましょう。
4.買主が見つかったら、売買契約を締結する
売却活動では、媒介契約を締結した不動産会社が買主を募集します。内見対応や価格交渉なども、不動産会社が代行してくれるのが一般的です。
買主が見つかったら、不動産会社の担当者を交えて売買契約を締結します。
5.売買契約締結後は、決済・引き渡しを行う
売買契約締結後は、決済・引き渡しを行えば一連の売却手続きは完了です。この際、譲渡所得税の計算に必要な書類を受領し、確定申告に備えます。
6.譲渡所得がある場合は翌年の確定申告で申告・納税を行う
売却後は、譲渡所得がある場合は翌年の確定申告で申告・納税を行います。各種特例を適用する場合は、さまざまな必要書類を添付して期限内に申告する必要があるため、専門家である税理士を頼るといいでしょう。
7.売却代金の分割
売却代金は仲介手数料をはじめとした諸経費を差し引いた残額を、相続人間で分けます。分け方は、遺産分割協議で決めた内容に基づきます。
スムーズに分けるためにも、遺産分割協議書の中に協議内容を明記し、分割割合・経費の負担方法も記載しておくといいでしょう。
政府広報オンライン「相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？」
国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
裁判所「相続の放棄の申述」
法務省「相続土地国庫帰属制度について」
国税庁「No.4155 相続税の税率」
国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
国税庁「No.4152 相続税の計算」
国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
まとめ
- 家の相続を知ったら、相続方法についての検討（3カ月以内）や相続税申告（10カ月以内）、相続登記（3年以内）などが発生し、必要な手続きには期限が設けられている。また、相続税の算出を含め、家の相続時に発生する費用も把握する必要がある
- 相続した家の活用方法には、そのまま住む、賃貸に出す、売却するという選択肢があり、それぞれメリット・デメリットを検討する必要がある。家を相続したくないときは相続放棄か相続土地国庫帰属制度の活用を検討するといい
- 相続で取得した家を売却する場合は、特例を利用できる可能性があるので、専門家と相談しながら最適な判断をしていく。複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社に依頼することも大切
●編集／株式会社ライトアップ
