土地を相続したものの、自分では使いみちがない、管理が大変で負担が大きいという人もいるでしょう。そんな場合に検討したいのが『相続土地国庫帰属制度』の利用です。どんな制度なのか、利用するための条件やメリット、注意点などを解説します。らくだ不動産マネージャーの村田洋一さんに監修をしていただきました。
記事の目次
相続土地国庫帰属制度とは？
いらない土地を国に帰す制度
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した土地を、所有者の申請によって国に引き渡す制度。2023年4月27日からスタートしています。
この制度が生まれた背景にあるのは、相続によって土地を取得したものの、住んだり利用したりする予定がないため管理負担が大きく、手放したいといったニーズです。
この制度が創設される前は、遺された土地を所有したくないと考えた場合、相続放棄をするしかありませんでした。しかし、相続放棄をすると、土地以外のすべての財産の相続権を失うことになります。土地は欲しくないけれど、それ以外の財産を相続するため相続放棄は選択せず、相続した土地は放置してしまうケースがあります。放置された土地は、相続が繰り返されることで所有者不明土地の発生につながるため、これを抑えるために相続土地国庫帰属制度が創設されました。
制度の施行前に相続した土地も対象
相続土地国庫帰属制度がスタートするよりも前に相続等で土地を取得していた場合も、この制度の対象になります。
相続土地国庫帰属制度の対象になる人の条件は？
土地を国に返せる人の条件は？
相続土地国庫帰属制度を利用して土地を国に引き渡すには、人や土地に一定の要件があります。申請できる「人の要件」で重要なのは、土地の取得の原因が購入や贈与などではなく、相続であることです。
相続人として土地を取得した人
相続土地国庫帰属制度で申請ができるのは、法定相続人として土地を相続した人、または遺言によって土地を遺贈された人です。自分で土地を購入したものの「使わないからいらない」という人や、相続で土地を取得することができない法人の場合は、制度の利用ができません。
土地の相続で共有者として土地を取得した人
相続等で土地を複数人で共有した場合、共有者全員が共同して申請することで制度を利用することができます。なお、土地の共有持分を購入などで取得した共有者がいる場合でも、他の共有者が相続等で共有持分を取得したときは、共有者全員が共同することで申請ができます。
相続土地国庫帰属制度の対象になる土地の条件は？
国が引き取らない土地の要件がある
相続した土地なら、どんな土地でも相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらえるというわけではありません。土地には管理のためのコストがかかります。コストの国への不当な転嫁などが起きないよう、国が引き取れない土地の要件が法令で定められています。
申請の段階で対象外として却下される土地
引き渡されても管理や処分に費用や労力が必要になる土地は相続土地国庫帰属制度の対象外。次の土地は、申請の段階で却下されることになります。
建物がある土地
相続した土地に建物がある場合は、相続土地国庫帰属制度の申請をした段階で却下されます。これは、土地よりも建物の管理コストが高額で、老朽化により建て替えや解体が必要になるためです。申請後に建物の解体を予定している場合は、申請予定の法務局または地方法務局の本局に相談してみましょう。
なお、建物がすでに解体されて更地になっている場合でも、建物の登記が残っている場合は、建物滅失登記を行う必要があります。
担保権や使用および収益を目的とした権利が設定されている土地
担保権や地上権、賃借権、地役権などの権利が設定されている場合、国ではその土地の管理を行う場合に権利者への配慮が必要になるため申請はできません。なお、電柱が立っていて土地の一部に地役権などが設定されている場合は、申請予定の法務局または地方法務局の本局に相談しましょう。
他人の利用が予定されている土地
通路として現在利用されている土地、墓地内の土地、神社仏閣などの境内地（宗教法人法第3条に規定するもの）、水道用地・ため池・灌漑用または悪水排泄用水路として現在利用されている土地は、申請することができません。通路や他人による使用が予定される土地が含まれている場合も同様です。
特定の有害物質によって土壌汚染がされている土地
土壌汚染対策法上の特定有害物質※で汚染されている場合、申請をすることができません。
※土壌汚染対策法施行規則第31条第1項・第2項の基準を超える特定有害物質
境界が明確でない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地
隣接土地の所有者との間で境界が争われていたり、相続土地国庫帰属制度の申請者以外に土地の所有権を主張する人がいる土地など、土地の管理を行う際に障害が生じるため申請ができません。
申請しても審査の結果、不承認となる土地
申請後の審査によって承認ができないと判断される土地があります。以下のようなケースが該当し、相続土地国庫帰属制度で土地を国に返すことはできません。
崖があり、通常の管理に過分な費用・労力が必要な土地
政令で定められる崖（勾配30度以上かつ高さ5m以上）の崖がある土地で、管理に大きな費用や労力が必要となる場合は承認されません。
土地の管理・処分を阻害する有体物や工作物が地上にある土地
果樹園の樹木や倒木の恐れがある枯れた樹木、放置車両、廃屋などのがあり、土地の管理や処分を阻害する土地。有体物や工作物の具体的な例については法務局、地方法務局の本局にお尋ねください。
土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
産業廃棄物や古い水道管、浄化槽、井戸などがある場合、土地の国庫への帰属が承認されないことがあります。
隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
他の土地に囲まれて公道に通じていない土地、崖があり土地と公道に大きな高低差がある土地、不法占拠者がいる土地など、さまざまなケースがあります。
通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地
土砂の崩壊の危険がある土地や、大きな陥没のある土地、大量の水が漏れ出している土地など災害や事故の危険があり、多くの費用や労力をかけなければ通常の管理・処分ができない土地は承認されません。そのほか、鳥獣や病害虫などの被害がある、または被害が生じる恐れがある土地、整備が必要な森林（山林）も不承認となれば国に引き渡すことはできません。
申請から土地を国に返すまでの流れを知っておこう
相続土地国庫帰属制度の申請の流れ
相続土地国庫帰属制度の申請をし、承認、国庫帰属が決定（却下、不承認）する流れを見ておきましょう。
承認申請
相続等で土地を取得した相続人が申請。申請書や添付書類を窓口に提出、または郵送し、審査手数料を納付します。受付は承認申請をする土地がある都道府県の法務局・地方法務局（本局）。北海道は4つの法務局・地方法務局に管轄が分かれているので法務局のホームページで確認を。
法務局担当官による書面審査
提出された申請書や添付書類を法務局担当官が確認し、制度の要件を満たしていない場合は申請が却下されます。
法務局担当官による実地調査
法務局担当官が土地の現状などを確認。法務局・地方法務局から同行などを依頼される場合があります。
法務大臣・管轄法務局長による承認
調査の結果、承認が得られると法務局・地方法務局から「承認した旨と負担金の額を記載した通知書」「負担金を納付するための納入告知書」が送付されます。審査が完了するまでの標準処理期間は8カ月が目安ですが、ケースによっては標準処理期間を超える場合があります。
土地を引き取ることができないと判断されれば申請は不承認となります。ただし、却下・不承認になった土地でもその原因の解消後、再度申請をすることは可能です。
負担金を納付
申請者は負担金額の通知を受け取ってから30日以内に負担金を納付します。
土地が国庫に帰属
負担金が納付された時点で、土地の所有権が国に移転します。
事前の相談はできる？
相続した土地が国が引き取ることのできる土地かなど、可能な範囲で事前相談を受けられます。土地の状況がわかる書類や写真などを、承認申請をする土地がある都道府県の法務局・地方法務局（本局）に事前予約をして訪ねましょう。土地が遠方の場合は居住地近くの法務局（本局）でも相談が可能です。
持参したい資料の例
- 登記事項証明書または登記簿謄本
- 法務局で取得した地図または公図
- 法務局で取得した地積測量図
- 土地の測量図面
- 土地の現況や全体がわかる画像（写真）
- 隣地や道路との境界線や境界標が確認できる画像（写真）
- 市町村から届く固定資産税納税通知書
申請書類はどこで入手できる？
申請書は法務局の窓口で入手するか、法務省のホームページからダウンロードすることもできます。
そのほか、全ての申請者が添付必須の書類は以下のとおり。
- 土地の位置および範囲を明らかにする図面
- 土地と当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
- 土地の形状を明らかにする写真
- 申請者の印鑑証明書
また、遺贈によって土地を取得した場合は以下の書類も必要です。
- 相続人が遺贈を受けたことを証する書面（遺言書など）
申請書の記載例や添付書類など、提出書類については法務省ホームページで確認しましょう。
法務省ホームページ 申請方法・提出書類について
申請書の作成は本人以外でもできる？
申請書の作成に自信がないという人もいるでしょう。原則、申請者本人が書類を作成する必要がありますが、弁護士、司法書士、行政書士に申請書の書類作成を代行してもらうことができます。また、申請者本人の家族や親族が書類作成を手伝うことは問題ありません。
相続土地国庫帰属制度の利用に必要な費用は？
審査手数料
いらない土地を国に返す相続土地国庫帰属制度を利用する際、申請時に審査手数料がかかります。
審査手数料は、土地1筆※当たり1万4000円です。
※筆とは、土地の登記上の個数をあらわす単位です。
審査手数料は法務局に提出する申請書に、手数料額に相当する収入印紙を貼って納税します。収入印紙を貼った申請書に不備がないよう、書類を作成したら法務局に相談予約のうえ、提出前の確認をしてもらうのがいいでしょう。
なお、申請を取り下げたり、申請が却下・不承認になったりした場合の審査手数料の返還はありません。
負担金
負担金とは、標準的な土地の管理費用から算出された10年分の管理費相当額。土地の国庫帰属が承認されたときに一度だけ納付します。
申請した土地は「宅地」「農用地（田、畑）」「森林」「その他（雑種地、原野など）」の4種類に区分され、納付する負担金額が決定されます。
納付する負担金額は、「宅地」「農用地」「その他」は面積にかかわらず20万円。森林は土地の面積に応じて算定されます。ただし、宅地や農地の場合、用途地域などによって例外となり土地の面積による算定がされます。詳しくは法務省のホームページで確認してください。
法務省 相続土地国庫帰属制度の負担金
| 土地の区分 | 原則 | 例外 |
|---|---|---|
| 宅地 | 面積にかかわらず20万円 | 都市計画法の市街化区域、または用途地域が指定されている区域内の宅地は面積に応じて算定 |
| 農用地 | 面積にかかわらず20万円 | 以下の田、畑については面積に応じて算定
|
| 森林 | 面積に応じて算定 | ― |
| その他 | 面積にかかわらず20万円 | ― |
いらない土地をそのまま放置するデメリットは？
固定資産税が課税される
土地などの不動産を所有していると固定資産税が発生します。いらない土地、利用していない土地も例外ではありません（ただし、課税標準額が免税点の30万円未満の土地は固定資産税は課税されません）。
管理をしないと近隣に影響
土地は利用せずに放置していると生い茂った藪から虫が発生したり、果樹が害獣などを引き寄せたりします。空き家にしている家屋の倒壊や、侵入や放火、ゴミの不法投棄などの可能性もあります。近隣にストレスや迷惑をかけるリスクがあることを覚えておきましょう。
管理責任を問われて損害賠償が発生することも
土地を放置したことで周囲に被害を及ぼした場合、所有者の管理責任が問われ、損害賠償に発展することがあります。崖地のある土地での土砂崩れや、倒木による通行人のケガなど、さまざまなケースがありますから、遠方にある土地であっても管理を行う手間や費用がかかります。
空き家放置で固定資産税が6倍？「特定空家等」に認定されないための税金対策や補助金
実家の空き家を放置するとどうなる？相続前の対策から管理方法まで徹底解説！
いらない土地の処分方法、他にはある？
相続土地国庫帰属制度での承認が難しい場合は？
2025年9月30日時点での相続土地国庫帰属制度の申請件数は4374件（速報値）。そのうち承認された件数は2039件で約46.6％の帰属率です。承認されなかった土地は、固定資産税や管理費用を負担しながら所有し続けなければならないのでしょうか。
売り出し価格などを見直して売却
売却が困難だったことで相続土地国庫帰属制度の利用を検討したケースもあるでしょう。あきらめてしまわずに、売り出し価格などの条件を再度見直すことで売却が決まることもあります。土地売却のノウハウをもった不動産会社を探し、相談しながら売却の可能性を探りましょう。
隣接地の所有者など引き受けくれる第三者に譲渡する
自分にとってはいらない土地でも、第三者にとっては欲しい土地ということもあります。売却が難しい場合は、お隣の土地の所有者などに声をかけてみて譲渡するのも一つの選択肢です。なお、個人に土地を譲渡した場合でも譲渡税が課税される可能性があります。
法人に売却や寄付をする選択肢もある
土地の広さや立地によりますが、土地を活用してくれる企業や学校法人、福祉法人などに売却や寄付をする方法もあります。商業施設や保養所、自社ビル、高齢者施設の建設地や、部活動用のグラウンドとして活用するなど、法人ならではの土地の利用法があります。
相続を知ってから3カ月以内なら相続放棄ができる
自分が相続人であることを知ってから3カ月以内に相続放棄をすれば、遺された土地を所有しなくてすみます。しかし、相続放棄をすることで、いらない土地だけでなく、預貯金などの財産も相続できなくなります。また、自分だけが相続放棄をすることで、家族など他の相続人に「いらない土地の所有や処分」などの負担をかけることになります。
なお、相続放棄をしても次に相続人となる人が現れ、財産の管理を始められるまでは、土地の管理義務は残ります。相続人全員が相続放棄をして管理を担う人がいない場合は、財産の管理や清算を行う相続財産清算人を選任する方法があります。
相続放棄ができない場合とは？対処法や相続放棄に失敗しないためのポイント
原野商法で購入した土地も国に返せる？
原野商法とは
原野商法とは、「将来、確実に値上がりする」「開発計画があるので高く売れる」など嘘の説明や勧誘をして原野や山林を売りつける悪徳商法です。本当に開発計画があり売却や活用ができればいいのですが、実際には原野や山林のまま放置されているのが現状です。
相続して得た場合など、要件に該当すれば申請はできる
相続土地国庫帰属制度は相続等で取得した土地が対象のため、原野商法で土地を購入した人は基本的には申請することはできません。しかし、下記の場合は申請することができます。
- 原野商法の被害者から相続した土地の場合は申請が可能
- 原野商法で購入した土地が共有で、共有者の中に相続等で取得した人がいる場合は共同して申請が可能
ただし、土地の境界が明らかになっていない、整備が必要な山林であるなど、前述の制度の要件を満たさない場合は申請を行なっても却下・不承認となります。
家や土地の遺産相続手続きは自分でできる？ 相続登記や納税、売却まで解説
相続土地国庫帰属制度申請の前に相続登記を忘れずに
相続登記は2024年4月から義務になった
不動産の登記は、所在地や面積などを記録する標題部は変更が生じた際に変更の登記申請が義務。しかし、所有権や抵当権などを記載する権利部の登記は、以前は任意だったため、相続で所有者が変わっても登記申請をしていないケースがありました。相続登記が義務化されたのは2024年4月1日からで、不動産を相続したことを知った日から3年以内の登記が必要です。相続登記は義務化前に発生した相続も対象となります。また、2026年4月1日からは、住所や氏名の変更登記も義務化され、住所や氏名の変更があってから2年以内の登記が原則必要です。正当な理由なくこれらの登記を怠った場合、相続登記は10万円以下、住所や氏名の変更登記は5万円以下の過料が科される可能性があるので注意が必要です。
相続登記が任意のころに相続した土地は要注意
相続土地国庫帰属制度は、この制度がスタートした2023年4月27日以前に相続した土地も対象です。相続登記が義務化される前に相続した土地を、相続土地国庫帰属制度で国に返すなら、相続登記をうっかり忘れていないかを確認しておきましょう。相続登記をしていなければ、相続土地国庫帰属制度申請前に相続登記をしておくことが必要です。
名義人の死亡により相続した家の名義変更の流れとは？義務化された相続登記に必要な書類・費用・期限を解説
相続登記（不動産の名義変更）にかかる費用と手続き。自分でできる？司法書士は必要？
相続土地国庫帰属制度では、申請したすべての土地が承認してもらえるとは限りません。申請で却下されたり、審査で承認がおりなかったりした場合は、売却することも視野に入れましょう。そのときに重要になるのが不動産会社選びです。土地のあるエリアの事情に詳しい不動産会社や、土地売却や土地活用のノウハウのある不動産会社を探すことがポイント。不動産会社のホームページを検索して土地の売却を手がけているかを確認してみましょう。また、SUUMOなど不動産情報サイトで売り出し中の土地を検索し、問い合わせ先の不動産会社にアクセスする方法もあります。
らくだ不動産 マネージャー／トップエージェント。宅地建物取引士。
行政書士として不動産トラブルの相談を多数受けていた中で、日本の不動産仲介業界の不透明さを強く実感。消費者にとって一番良い不動産取引を目指すべく、欧米型エージェント制度を導入した不動産会社、AI×リアル（不動産）を促進する大手不動産会社の各創業に参画。以後、全国にエージェント制を広めるために、らくだ不動産に入社。不動産売却のプロとして、今まで3500件を超える相談を受ける。モットーは「正しく、フェアに、透明性を持った仕事を」
