取得費とは、売却した不動産を取得するためにかかった費用のことです。不動産売却の利益（譲渡所得）にかかる譲渡所得税の正確な税額を出すためには、この取得費を把握することが必要です。取得費には何が含まれるのか、計算はどうするのか、取得費がわからない場合はどうすればいいのかなどを、税理士法人タクトコンサルティングの監修のもと解説します。
記事の目次
取得費を把握して不動産売却の譲渡所得税を節税
不動産売却で利益が出たら譲渡所得税の課税対象になる
土地や建物といった不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合、「譲渡所得」に対して「譲渡所得税」が課税されます。
知っておきたいのは、「譲渡所得＝成約価格（売却価格）」ではない、ということ。
譲渡所得とは、成約価格（売却価格）とそのほか固定資産税精算金などの金額の合計額から、その不動産を取得するためにかかった費用である「取得費」と、売却にかかった「譲渡費用」を差し引いた金額。下の図のような計算式で算出された譲渡所得に対して、譲渡所得税が課税されます。
不動産売却で損失が出たら確定申告は不要
不動産の売却で、成約価格等が「取得費＋譲渡費用」よりも少ない場合は譲渡所得税が発生しないため、確定申告は不要になります。また、譲渡所得が発生したとしても、そのほかの所得（給与や退職金以外の、配当所得や雑所得など）との合計が20万円以下の場合も、確定申告は不要。ただし、申告不要になるのは、一つの会社に勤めている給与所得者で、勤務先の年末調整を受けていることが条件です。なお、譲渡損失をほかの所得と合算することはできません。「20万円以下」の判定をする場合には注意が必要です。最寄りの税務署や税理士などの専門家に相談するのがいいでしょう。
住民税については、給与所得以外の所得がある場合は、所得金額にかかわらず申告が必要。不動産売却にかかわる特例を利用する場合は確定申告は必要になります。
譲渡所得税の税率は所有期間、売却した不動産がマイホームかどうかで決まる
不動産の譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。
不動産を所有している期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）。所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」といい、税率は20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）に下がります。また、売却した不動産がマイホームで所有期間が10年を超えていると、軽減税率の特例が適用になり、課税譲渡所得6000万円までの部分は、税率14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）となり、長期譲渡所得よりも優遇されます。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63％ （所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315％ （所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） |
| 10年超＋マイホームの場合（軽減税率の特例」 | 課税譲渡所得6000万円以下の部分は14.21％ （所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％） 課税譲渡所得6000万円超の部分20.315％ （所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％） |
取得費、譲渡費用が大きいほど譲渡所得税は減る
成約価格等から取得費、譲渡費用を差し引いた譲渡所得が小さいほど、納める税額は減ります。取得費、譲渡費用をきちんと把握して、もれなく差し引くことで節税になるというわけです。
この記事では、主に取得費について解説します。譲渡費用については下の関連リンクの記事をチェックしてください。
不動産売却時の譲渡所得税とは？ 申告手続きや計算方法、控除・節税の方法を解説
不動産売却時の譲渡費用とは。譲渡所得の計算方法をポイント解説/不動産売却マニュアル#20
譲渡所得から差し引ける取得費とは？
取得費とは売却した不動産の取得にかかった経費
取得費とは売却した不動産を取得したときにかかったさまざまな費用のこと。経費として売却代金から差し引けるのは、主に以下のものになります。
※取得費に含まれる項目や金額は物件によって異なります。また、状況によっては取得費に該当しないケースもありますので、詳しくは税務署や税理士に相談してください。
土地、建物の購入・建築費用
売却した土地や建物を購入・建築した代金。
仲介手数料
売却した不動産を取得した際に、不動産会社に支払った仲介手数料があれば取得費に含まれ経費となります。
印紙税
売買契約書や建築請負契約書に印紙を貼って納める印紙税も経費になります。
登録免許税
売却した不動産の取得時に行った所有権移転登記や、住宅ローンを借りたときの抵当権設定登記の費用も取得費です。
司法書士報酬
登記の手続きを依頼した司法書士に支払う報酬のほか、手続きにかかった経費の実費も対象です。
不動産取得税
土地や建物を購入したときに納めた税金。不動産によっては軽減措置によって税額がゼロのケースもあります。
特別土地保有税（取得分）
一定面積以上の土地を取得した際にかかった税金。平成15（2003）年1月1日以降の取得分は課税が停止されています。
住宅ローンを利用した場合の諸費用
不動産取得時に住宅ローンを利用した場合の事務手数料、保証料。
設備費
不動産を取得した後に加えた設備に関する費用。冷暖房設備や太陽光パネル、カーポートなど。
改良費
土地の取得後に行った宅地造成費用や擁壁設置費用など。
リフォーム費用
物件取得後に建物の価値や耐久性を高めるために行ったリフォーム費用。取得前には設置されていなかった水回り設備、冷暖房設備などの付加や、機能やグレードが高くなる設備交換（メンテナンスのため設備を同じ型番や機能のものと交換する場合は取得費に含まれない）、耐震改修やバリアフリー化など。
精算金
購入時にかかった固定資産税等精算金や、マンションの場合の管理費等精算金。
立退料
借主がいる土地や建物の購入で、借主を立ち退かせるためにかかった立退料。
造成費用
土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするためにかかった造成費用。
測量費
土地の取得の際に支払った土地の測量費。
所有権確保のための訴訟費用
所有権について争いのある土地を購入後、紛争を解決して自分のものにした場合などにかかった訴訟費用。ただし、相続財産である土地の遺産分割のための訴訟費用は含まれません。
建物の取り壊し費用
建物付きの土地を購入後、おおむね1年以内に建物を取り壊した場合など、土地の利用が目的の購入であったと認められる場合の建物の購入代金や取り壊し費用。
借入の利子
土地や建物を購入するための借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物の使用を実際に開始する日までの期間に対応する部分の利子。
違約金
売却した不動産（A）を購入するために、別の不動産（B）の契約を解除していた場合、(B)の売主に対して違約金を支払うケースがあります。その違約金は、（A）を購入するための取得費に含まれます。
国税庁ホームページ：No.3252 取得費となるもの
取得費の対象にならないものに注意
不動産購入の出費すべてが取得費になるとは限らない
売却した不動産を購入したときの出費がすべて取得費として差し引けるわけではありません。本来、取得費として含まれない出費を、経費として計上して譲渡所得を少なくすると、過少申告とみなされることもあります。取得費に含めても問題ないかどうか、税務署や不動産売却に詳しい税理士に確認するのがいいでしょう。
取得費の対象にならない項目は？
譲渡所得を算出する際の取得費には含まれないものには何があるのか、確認しておきましょう。取得費にならない主なものは下記のとおりです。
管理費など所有期間中の維持費
不動産を所有している間に支払った火災保険料、管理費、修繕積立金は取得費に含まれません。
修繕費用
入居後にかかった修繕費用（設備が故障し、同じ型番・グレードのものと交換する場合などは取得費に含まれない）
住宅ローンの利息
不動産を取得（購入）した際に借りた住宅ローンの借入額は購入費用となりますが、利息は取得費にはなりません。
遺産分割にかかった訴訟費用
相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用などは、取得費になりません。
引越し費用
不動産を購入後、居住するための引越し費用は取得費に含まれません。
事業所得などの必要経費に参入されたもの
譲渡所得を算出する際、一般的には経費として計上できる項目でも、事業所得などの必要経費に参入されたものは取得費にはなりません。
国税庁ホームページ：No.3252取得費となるもの
土地と建物は分けて計算。内訳がわからないときはどうする？
取得費で大きな割合を占める土地と建物の取得費
取得費のなかで大きな割合を占めるのが、売却した不動産の購入価格です。取得費を計算する際、土地と建物は分けて考えます。「土地を購入して注文住宅を建てた」というケースでは、土地と建物それぞれの購入費用はわかりやすいのですが、マンションや建売一戸建ての場合、土地と建物がそれぞれいくらだったか、わからないケースもあるでしょう。そんな場合の計算方法を紹介しましょう。
売買契約書の記載を確認
土地と建物の購入価格を調べる際に、最も明確なのが売買契約書の記載内容を確認することです。土地と建物、それぞれの代金が記載されていれば、その金額を取得費を算出するための計算に使うことができます。
ただし、マンションなどで建物価格と土地価格が別々に記載されていない場合は、別の方法で土地の価格と建物の価格を出す必要があります。
売買契約書の消費税額から計算
土地の売買には消費税はかかりません。そのため、売買契約書に消費税の金額が記載されていれば、それは建物にかかった税額ということ。消費税額から建物の価格を逆算することができます。
【計算例】
住宅価格 5000万円
購入時期の消費税率 5％
売買契約書に記載された消費税額 120万円
▼
・建物の価格の計算式は
建物の価格（税抜）＝消費税÷消費税の税率
＝120万円÷0.05
＝2400万円
▼
建物価格：税抜価格2400万円＋消費税120万円＝2520万円
土地価格：住宅価格5000万円―建物価格2520万円＝2480万円
なお、消費税が導入されてから2026年2月現在までの消費税率は下の表になります。売買契約書の消費税額から建物価格を計算する際の参考にしてください。
| 時期 | 消費税率 （不動産にかかわる税率） |
|---|---|
| 1989（平成元）年4月1日 〜1997（平成9）年3月31日 |
3％ |
| 1997（平成9）年4月1日 〜2014（平成26）年3月31日 |
5％ |
| 2014（平成26）年4月1日 〜2019（令和元）年9月30日 |
8％ |
| 2019（令和元）年10月1日以降 | 10％ |
標準建築単価をもとに計算
建物には国税庁が発表する「標準的な建築価額」があります。これは、建物が建てられた時期の構造別の標準的な1m2当たりの建築費です。この標準建築単価に建物の延床面積を掛けることで、建物の標準的な建築価格を出すことができます。
計算式は次のとおりです。
計算式
建築年の標準建築価額×延床面積＝建物の価格
例
例えば、1995年に建築された木造住宅で延床面積が120m2の場合、建物の価格は
標準建築価額158万3000円×延床面積120m2＝建物の価格1899万6000円
と算出できます。
| 建築年 | 木造・木骨モルタル | 鉄骨鉄筋コンクリート（SRC） | 鉄筋コンクリート（RC） | 鉄骨 |
|---|---|---|---|---|
| 1970（昭和45）年 | 28.0 | 54.3 | 42.9 | 26.1 |
| 1975（昭和50）年 | 67.7 | 126.4 | 97.4 | 60.5 |
| 1980（昭和55）年 | 92.5 | 149.4 | 129.7 | 84.1 |
| 1985（昭和60）年 | 104.2 | 172.2 | 144.5 | 96.9 |
| 1990（平成2）年 | 131.7 | 286.7 | 222.9 | 147.4 |
| 1995（平成7）年 | 158.3 | 228.8 | 199.0 | 143.2 |
| 2000（平成12）年 | 159.0 | 204.3 | 182.6 | 132.3 |
| 2005（平成17）年 | 151.9 | 185.7 | 171.5 | 132.8 |
| 2010（平成22）年 | 156.5 | 226.4 | 205.9 | 163.0 |
| 2015（平成27）年 | 165.4 | 262.2 | 240.2 | 197.3 |
| 2020（令和2）年 | 172.0 | 279.2 | 276.9 | 230.2 |
| 2023(令和5年） | 204.1 | 366.7 | 314.3 | 281.1 |
固定資産税評価額の比率から確認
固定資産税は土地と建物が別々に評価され、それぞれの固定資産税評価額が固定資産税の納税通知書に記載されています（固定資産税の納税通知書は、不動産のある市町村から毎年春（4月〜5月）に不動産の1月1日時点での所有者に送られます）。土地と建物のそれぞれの価格がわからないときには、納税通知書に記載されている固定資産税評価額の比率で按分します。
固定資産税評価額の比率で按分した例
住宅の購入価格（土地＋建物）:4500万円
固定資産税の評価額:土地1800万円 建物900万円
固定資産税評価額の比率は土地2:建物1となります。
住宅の購入価格をこの比率で按分すると
土地は 4500万円×3分の2＝3000万円
建物は 4500万円×3分の1＝1500万円
ということになります。
建物の取得費の計算方法は？
建物は代金から減価償却費相当額を差し引いて取得費を出す
取得費を出す際に、建物の購入代金や建築費用はそのままの金額ではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。
減価償却費とは？土地はなぜ減価償却の対象外？
建物は築年数が古いほど価値が下がっていきます。そのため、売却した不動産の取得費を計算する際には、建物の所有期間に応じて減っていく金額（償却費相当額）を差し引きます。
土地は所有期間の経過によって価値が減少する、ということはないため減価償却は対象外。購入時の金額がそのまま取得費になるのが一般的です。
減価償却費相当額の計算方法は？
売却したのが自分が住んでいたマイホームの場合、減価償却費相当額の計算方法は下のとおりです。建物の取得価額に「0.9」と、建物の構造によって決まる「償却率」、取得してからの経過年数を掛けて算出します。
建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費相当額
減価償却費相当額の計算例
建物は木造で取得価額が1500万円、経過年数が10年3カ月の場合、計算式は下記になります。
建物の取得価額1500万円×0.9×償却率0.031×10年※＝418万5000円
| 建物の構造 | 償却率 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 鉄筋コンクリート造 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
0.015 |
| 軽量鉄骨造（鉄骨材の肉厚3mm以下） | 0.036 |
| 軽量鉄骨造（鉄骨材の肉厚3mm超4mm以下） | 0.025 |
経過年数をかけて算出するため、所有期間が長いほど取得費から差し引く金額は大きくなります。
※経過年数は、6カ月以上の端数は1年とし、6カ月未満の端数は切り捨てます。また、償却費相当額は建物の取得価額の95％が上限となります。
取得費がわからない場合の対処法は？
取得費がわからない場合の5％ルールとは
不動産を購入したときの契約書や領収書がない、相続した不動産で代金がわからないなどで取得費不明の場合はどうすればいいのでしょうか。国税庁では、取得費を算出するための資料がなく、取得費が不明な場合は売却金額の5％相当額を取得費とすることができるとしています。また、実際の取得費が売却金額の5％相当額を下回った場合も、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。
売却金額の5％の概算取得費は実際の取得費よりも少なくなりがち
取得費がわからず売却金額の5％を取得費とした場合、売却金額5000万円なら取得費相当額は250万円ということになります。しかし、実際の取得費は不動産の購入・建築金額が含まれますし、住宅ローンの手数料や登録免許税、司法書士報酬といった諸費用だけでも物件価格の数％（新築マンションは3〜6％、中古マンション・新築・中古一戸建て4〜10％）がかかります。5％の概算取得費は実際にかかった取得費よりも少なく、結果として税金が高くなりがちです。
売却した不動産が1952（昭和27）年12月31日以前からの所有なら、取得費不明の場合は必ず売却金額の5％が取得費として適用されます。しかし、1953（昭和28）年1月1日以降に取得した不動産の場合は、売却金額の5％を取得費とすることは選択肢の一つとされていますから、概算取得費を使うかどうかは、取得費を証明できる書類を見つけるなど、ほかの対処法を探してから決めてもいいでしょう。
購入時の金額を推定できる資料を探す
売買契約書や建築請負契約書がない場合でも、住宅ローンの契約書や返済予定表、購入時の価格が掲載されているパンフレットなど、購入価格を推測、または証明できそうな資料を探してみましょう。
また、一般財団法人日本不動産研究所から発表されている「市街地価格指数」（過去の宅地価格の推移を示す指標）をもとに購入当時の土地価格を推定し、取得費を算出する方法もありますが、取得費として認められるかどうかは税務署の判断になるため注意が必要。取得費不明の場合は、早めに税理士に相談するのがいいでしょう。
国税庁ホームページ:No.3258取得費が分からないとき
不動産売却の取得費とは。計算方法を解説/不動産売却マニュアル#25
譲渡所得から差し引ける譲渡費用は？
売却にかかった譲渡費用も差し引ける
譲渡所得を算出する際、取得費のほかに「譲渡費用」も売却代金から差し引くことができます。譲渡費用とは不動産を売却するためにかかった費用で、主に以下のものになります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- リフォーム費用
- 建物解体費用
- 立退料
- 違約金
- 土地測量費
- 名義書替料
- 売却に伴う広告費
国税庁ホームページ：N0.3255 譲渡費用となるもの
まとめ
不動産の購入にかかった取得費を経費として正しく計上することは、売却した際の譲渡所得税の払い過ぎを防ぐことにつながります。取得費には何が含まれるかを確認し、不明点や心配なことがあれば税務署や税理士に相談するようにしましょう。
個人の相続・譲渡や贈与、法人の事業承継、組織再編、M&Aなど、個人・法人の資産税に関わるコンサルティングを手がけている。
