不動産を売却して利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得税は大きな金額になるケースがありますが、その不動産の購入時や売却時にかかった費用を「経費」とすることで課税額を減らすことができます。では、「経費」には何があるのでしょうか。この記事では税理士法人タクトコンサルティングの監修のもと、不動産売却で経費になるもの、経費にならないもの、節税につなげる注意点や特例、控除について解説します。
記事の目次
不動産売却の利益にかかる税金は？
不動産売却の利益には譲渡所得税がかかる
家や土地といった不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生すると通常、譲渡所得に対して「譲渡所得税」がかかります。この場合の譲渡所得（利益）とは、不動産を売却したときの成約価格（売却代金）ではありません。
譲渡所得とは原則として不動産を売却したときの 「譲渡収入金額（成約価格（売却代金）＋そのほか固定資産税精算金などの金額」から、「取得費」「譲渡費用」という経費を差し引いた利益ということになります。下の図が譲渡所得の計算式。計算結果がプラスになれば譲渡所得が発生したことになり、譲渡所得税が課税されます。一方、マイナスになった場合は譲渡損失が発生したことになり、譲渡所得税は発生しません。
不動産の所有期間が短いと譲渡所得税の税率は高い
譲渡所得税を出すための税率は不動産の場合、所有期間によって税率が異なります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
不動産を所有している期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）。所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」といい、税率は20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）に下がります。
なお、不動産の所有期間は、取得から売却までの期間に「1月1日」が5回以下なら短期、6回以上なら長期となります。
マイホームの場合の譲渡所得の軽減税率
売却した不動産がマイホームで所有期間が10年を超えていると、軽減税率の特例が適用になり、長期譲渡所得よりも税率が優遇されます。軽減される税率は、課税譲渡所得6000万円以下の部分で14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）。6000万円を超える部分には長期譲渡所得と同じ税率20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）が課税されます。
不動産の成約価格は高額。経費をきちんと把握したい
不動産の譲渡所得税は、所有期間5年以下なら税率39.63％。マイホームで10年超なら課税譲渡所得6000万円以下の部分は税率14.21％です。所有期間が長ければ、そしてマイホームであれば税率は軽減されますが、不動産の成約価格というものは金額が高くなるもの。例えば、マイホームが6000万円で売却できた場合に、経費を差し引いたり、節税になる特例を受けたりしなければ、譲渡所得税は「6000万円×14.21％」で、税額は852 万6000円にもなります。納めなくてもいい税金を納めずに済むよう、取得費や譲渡費用といった経費として認められるものをきちんと把握しておくことが大切です。
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経費にできる取得費とは？
取得費とは売却した不動産の取得にかかった経費
ｆいた譲渡所得が3000万円以下なら譲渡所得税はゼロになります。また、譲渡所得が3000万円を超えても、大幅な節税になります。
取得費とは売却した不動産を、かつて取得したときにかかったさまざまな費用のこと。経費として売却代金から差し引けるのは、主に以下のものになります。
※取得費に含まれる項目や金額は物件によって異なります。また、状況によっては取得費に該当しないケースもありますので、詳しくは税務署や税理士に相談してください。
土地、建物の購入・建築費用
売却した土地や建物を購入・建築した代金。
仲介手数料
売却した不動産を取得した際に、不動産会社に支払った仲介手数料があれば取得費に含まれ経費となります。
印紙税
売買契約書や建築請負契約書に印紙を貼って納める印紙税も経費になります。
登録免許税
売却した不動産の取得時に行った所有権移転登記や、住宅ローンを借りたときの抵当権設定登記の費用も取得費です。
司法書士報酬
登記の手続きを依頼した司法書士に支払う報酬のほか、手続きにかかった経費の実費も対象です。
不動産取得税
土地や建物を購入したときに納めた税金。不動産によっては軽減措置によって税額がゼロのケースもあります。
特別土地保有税（取得分）
一定面積以上の土地を取得した際にかかった税金。2003（平成15）年1月1日以降の取得分は課税が停止されています。
住宅ローンを利用した場合の諸費用
不動産取得時に住宅ローンを利用した場合の事務手数料、保証料。
設備費
不動産を取得した後に加えた設備に関する費用。冷暖房設備や太陽光パネル、カーポートなど。
改良費
土地の取得後に行った宅地造成費用や擁壁設置費用など。
リフォーム費用
物件取得後に建物の価値や耐久性を高めるために行ったリフォーム費用。取得前には設置されていなかった水回り設備、冷暖房設備などの付加や、機能やグレードが高くなる設備交換（メンテナンスのため設備を同じ型番や機能のものと交換する場合は取得費に含まれない）、耐震改修やバリアフリー化など。
精算金
購入時にかかった固定資産税等精算金や、マンションの場合の管理費等精算金。
立退料
借主がいる土地や建物の購入で、借主を立ち退かせるためにかかった立退料。
造成費用
土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするためにかかった造成費用。
測量費
土地の取得の際に支払った土地の測量費。
所有権確保のための訴訟費用
所有権について争いのある土地を購入後、紛争を解決して自分のものにした場合などにかかった訴訟費用。ただし、相続財産である土地の遺産分割のための訴訟費用は含まれません。
建物の取り壊し費用
建物付きの土地を購入後、おおむね1年以内に建物を取り壊した場合など、土地の利用が目的の購入であったと認められる場合の建物の購入代金や取り壊し費用。
借入の利子
土地や建物を購入するための借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物の使用を実際に開始する日までの期間に対応する部分の利子。
違約金
売却した不動産（A）を購入するために、別の不動産（B）の契約を解除していた場合、(B)の売主に対して違約金を支払うケースがあります。その違約金は、（A）を購入するための取得費に含まれます。
国税庁ホームページ：No.3252 取得費となるもの
取得費がわからないときはどうする？
取得費になる費用の領収書や契約書などを紛失したなど、取得費が証明できないとき、またはわからないときは売却価格の5％を概算取得費として計算する選択ができます。詳しくは下の記事を参考にしてください。
取得費からは建物の減価償却費相当額が差し引かれる
建物は古くなるほど価値が下がるため、建物分の取得価額からは建物の減価償却した金額を差し引いて取得費を計算することになります。詳しくは下の記事を参考にしてください。
不動産売却の取得費とは。計算方法を解説/不動産売却マニュアル#25
経費にできる譲渡費用とは？
譲渡費用とは不動産の売却にかかった経費
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことをいいます。経費として売却代金から差し引ける譲渡費用は、主に以下のものになります。
※譲渡費用に含まれる項目や金額は物件によって異なります。また、状況によっては譲渡費用に該当しないケースもありますので、詳しくは税務署や税理士に相談してください。
仲介手数料
売却が成立した場合に不動産仲介会社に支払う手数料。仲介手数料の金額は売却価格によって決まり、消費税が加算されます。
| 売却価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格（税抜）×5％（＋消費税） |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格（税抜）×4％＋2万円（＋消費税） |
| 400万円超 | 売却価格（税抜）×3％＋6万円（＋消費税） |
印紙税
売買契約書に印紙を貼って納税。契約書は同じものを2通作成し、売主、買主それぞれが収入印紙を貼って所持します、売主が負担した印紙代は経費になります。
リフォーム費用
買い手がつきやすいよう、売却直前に水回りの交換や内装材の張り替えなどを行った場合の売却目的のリフォーム費用。
建物解体費用
土地などを売却するために、その土地にあった建物を取り壊したときの解体費用と、その建物の損失額。
立退料
賃貸住宅を売却するために、借家人に明け渡してもらう際に支払った立退料。立退料を借入金で賄った場合の利子も含まれます。
違約金
すでに売買契約を締結していた不動産を、さらに有利な条件で売却するために、既契約者との契約解除に伴って支払った違約金。
土地測量費
売却する土地の境界を明確にするために測量を行った場合にかかる費用。
名義書換料
借地権を売却するときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など。
売却に伴う広告費
不動産の売却のための広告料は譲渡費用に含まれます。
国税庁ホームページ：No.3255 譲渡費用となるもの
経費にならない費用に注意
購入・売却にかかった費用のすべてが経費になるとは限らない
不動産の購入と売却にかかった諸費用のすべてが、譲渡所得から差し引ける経費になるわけではありません。
あれもこれもと経費を多く計上して、課税対象の譲渡所得を少なくすると過少申告とみなされてしまうことも。その場合、修正申告を行って不足している譲渡所得税を納める義務があり、手間や時間をとられることになります。税務調査で修正申告が必要であることを指摘された場合は、過少申告加算税が課せられることになります。
取得費や譲渡費用として認められる項目については、税務署や税理士に相談するといいでしょう。
取得費として経費に計上できない出費は？
売却した不動産を取得（購入）したときの出費であっても、譲渡所得を算出する際の取得費には含まれないものがあります。前述の相続財産である土地を遺産分割する際にかかった訴訟費用のほか、取得費にならない主なものは下記のとおりです。
- 住宅ローンの利息
- 入居後にかかった修繕費用（設備が故障し、同じ型番・グレードのものと交換する場合など）
- 引越し費用
- 火災保険料
- 業務用の不動産の場合の税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税、特別土地保有税（取得分））
譲渡費用として経費に計上できない出費は？
譲渡費用は不動産を売却するために直接かかった費用のこと。その不動産の維持・管理のための費用は、経費に計上できません。主なものは以下のとおりです。
- 修繕費（住宅設備の故障の修繕や、同グレードの設備への交換など不動産の維持・管理のための費用。ただし、売却直前に、資産価値を上げて売却をしやすくするための修繕、改良は譲渡費用に含まれる）
- 固定資産税・都市計画税
- 売却代金の取り立てのための費用
- 引越し費用
経費をもれなく計上するための注意点
領収書や契約書は早めに準備しておく
譲渡所得税を節税するためには、取得費と譲渡費用をもれなく計上することが大切です。
取得費は売却した不動産を購入したときの売買契約書や領収書、税金の納付書、仲介手数料の領収書など。譲渡費用は土地の測量費や建物の解体費用、立退料、リフォーム費用などの領収書や契約書など。それぞれの出費の内容と金額がわかるものを早めに整理しておくことです。
まだ不動産の売却を具体的に予定していない場合や、これから不動産を購入しようという場合も、将来の売却の可能性に備えて、不動産購入の際にかかった費用にかかわる書類はきちんと保管しておくことが大切です。
購入時の売買契約書を紛失した場合は？
不動産を購入したときの価格を証明できる売買契約書などの書類が見つからない場合はどうすればいいのでしょうか。取得費がわからない場合は「譲渡価額の5％」を取得費とすることができますが、それでは税額が高くなってしまいます。
税務署に、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権の設定金額の記載がある登記事項証明書など、売買契約書の代わりに購入時の金額を推定できる資料を提出できれば、取得費として認められる場合もあります。
譲渡所得税を節税するそのほかの方法
税率が下がるタイミングの所有期間で売却
譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なるのは前述のとおりです。税率が下がる境目は所有期間5年超。さらに、売却するのがマイホームの場合は所有期間10年超で譲渡所得の軽減税率が適用されてさらに税額が下がります。もしも、所有期間が5年超、またはマイホームで10年超になるまでもう少しなら、税率が下がるタイミングまで待って売却するのも選択肢のひとつといえます。
譲渡所得税の税率
所有期間5年以下（短期譲渡所得）
▼
税率39.63％
所有期間5年超（長期譲渡所得）
▼
税率20.315％
所有期間10年超のマイホーム（軽減税率）
▼
課税譲渡所得6000万円以下の部分 税率14.21％
課税譲渡所得6000万円超の部分 税率20.315％
※不動産の所有期間は、取得から売却までの期間に「1月1日」が5回以下なら短期、6回以上なら長期とされます。
家を売るタイミングはいつ？後悔しないための判断ポイントを徹底解説
3000万円特別控除で大幅に節税
譲渡所得が3000万円以下なら譲渡所得税額はゼロ
譲渡所得税を節税できる特例のひとつが「3000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例）」。譲渡所得から最大3000万円を差し引く（控除する）ことができる特例制度で、この特例が適用されれば、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が3000万円以下なら譲渡所得税はゼロになります。また、譲渡所得が3000万円を超えても、大幅な節税になります。
【自宅売却の税金対策】3000万円特別控除とは？要件や必要書類を解説
夫婦で共有していた不動産なら最大6000万円まで控除
不動産を複数の人で共有名義にしていて、全員が一定期間居住していたなどの条件を満たすと、名義人それぞれが3000万円控除を利用できます。例えば、マイホームを夫婦で共有していた場合、合計最大6000万円まで控除される可能性があります。
相続した空き家は空き家特例で3000万円控除が受けられる
相続した空き家の売却では、空き家特例を利用することで3000万円特別控除が受けられるケースがあります。
適用を受けるためには、「相続の開始があった日から3年後の年末までの売却で、その間に賃貸に出したり、相続人が住んだりしていない」などの要件を満たす必要があります。また、マンションは対象外です。詳しくは関連リンクを参考にしてください。
家を相続する手続きと流れ。相続税の計算方法や配偶者居住権も解説
買換え特例で譲渡所得税の課税を先送り
マイホームの買い換えで、旧居の売却価格よりも新居の購入価格のほうが高額な場合、売却で発生した譲渡所得税を、新居を売却するときまで先送りできるのが「買換え特例（特定の居住用財産の買換え特例）」です。譲渡所得税が非課税になるわけではありませんが、譲渡所得税を納税をすると新居購入のための資金が不足する、という場合に有効な特例制度です。
※この特例は2025年12月31日までの売却が適用期限でしたが、2026年（令和8年）度の税制改正大綱で、買い換え先のエリアについて災害危険区域等が除外される一方、適用期限が延長される見通しです（令和8年度税制改正大綱）。税制改正大綱の内容は今後の国会審議を経て正式決定される予定です。最新の情報は財務省のホームページ等でご確認ください。
不動産の買い換え特例とは？適用要件や3000万円特別控除との違い、注意点を解説
控除・特例で税額ゼロになっても確定申告が必要
不動産売却の翌年に確定申告
不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。
注意したいのは、控除や特例で税額がゼロになるとしても、控除や特例を利用する場合は確定申告が必要なことです。
なお、譲渡所得を含めた給与所得以外の所得の合計が20万円以下で、勤務先で年末調整を受けられる給与所得者は確定申告は不要です。
まとめ
不動産を売却して自分で譲渡所得額を計算することは可能ですが、建物の減価償却や各種控除・特例の計算方法や適用要件などがよくわからない場合は、不動産売却に詳しい税理士に相談するといいでしょう。
個人の相続・譲渡や贈与、法人の事業承継、組織再編、M&Aなど、個人・法人の資産税に関わるコンサルティングを手がけている。
