親族が亡くなると、葬儀の手配や公共料金などの解約・名義変更などのさまざまな手続きが必要になります。さらに、家を相続する場合には、相続に向けた話し合いや相続税の申告・納税、名義を変更するための相続登記といった手続きも必要になります。中には専門的な知識が必要で、複雑な手続きを要することもあるため、「何から手をつければいいのか分からない……」と頭を抱え込んでしまうかもしれません。今回は、家を相続する場合の手続きについて、その流れから注意点まで詳しくご紹介します。
記事の目次
家の相続をする際の流れ
葬儀が終わって一段落、相続に向けた手続きを進めていかなければなりません。特に、相続税の申告と納税は、「被相続人が死亡したことを知った日（一般的には被相続人の死亡の日）の翌日から10カ月以内」という期限があり、のんびりしているとあっという間に時間が過ぎてしまいます。一段落したところで、できることから順番に進めていきましょう。相続が発生したときの具体的な手続きの流れと期限は以下の通りです。
相続人・財産・遺言書を確認する
相続に向けた手続きで最初にすることは、誰が相続人で、どんな相続財産が遺されているのか、遺言はあるのかを確認することです。
戸籍調査をして相続人を確定させる
一緒に暮らしていたからといって、必ず相続人になれるわけではありません。誰が相続人になるかはルールがあり、民法では以下のように相続人の順位が定められています。
常に相続人になる人：被相続人の配偶者
第1順位の相続人：被相続人の子（養子も含む・子がいない場合は孫）
第2順位の相続人：被相続人の父母（直系尊属）
第3順位の相続人：被相続人の兄弟姉妹（兄弟姉妹がいない場合は甥・姪）
相続人の順位は上記の通りで、前の順位の人が相続人になった場合には、次の順位の人は相続人になることができません。
例えば、被相続人に配偶者と子どもがいる場合、配偶者と子どもは相続人になることができますが、被相続人の父母や兄弟姉妹は相続人になることができません。このとき、子どもがすでに死亡している場合には、その子ども（被相続人の孫）が代わりに地位を引き継いで相続人になります。これを「代襲相続」といいます。
続いて、被相続人の戸籍調査を実施して、自分たちの知らない相続人がいないかを確認しましょう。家族だから誰が相続人なのか分かると思いがちですが、中には過去の婚姻歴を隠しているなど、次のようなケースがあります。
- 過去に離婚歴があり、元の配偶者との間に子どもがいた
- 愛人との間に認知している子どもがいた
- 知らない人を養子にしていた
婚姻歴や認知している子ども・養子の有無を家族に隠していたとしても、戸籍には記録されています。まずは被相続人の戸籍調査をして、誰が相続人になるのかを確定させましょう。また、相続人の中に死亡している人がいる場合には、代襲相続で相続人になる人が増える可能性があります。並行して死亡した相続人の戸籍調査も行いましょう。
亡くなった人の戸籍謄本は、本籍地のある市区町村役場で取得できますが、2024年3月から最寄りの市区町村役場でも取得できるようになりました。また、法務局に死亡した人の戸籍や相続人の住民票などを提出すると、被相続人の相続関係を一覧にした「法定相続情報一覧図」を交付してもらうこともできます。これを取得すると不動産登記や預金の名義変更に全戸籍を用意しなくてよいのであわせて利用するといいでしょう。
相続財産を確定させよう
被相続人がどんな財産を遺しているのかを調べます。相続財産は被相続人が死亡時に保有していたすべての権利義務のことで、現金や不動産、有価証券、貴金属、貸付金などプラスの財産（資産）から、借入金やローンなどマイナスの財産（負債）もあります。もしもプラスの財産よりマイナスの財産が大きい場合には、相続放棄も検討しましょう。
| プラスの財産・資産 |
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|---|---|
| マイナスの財産・負債 |
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なお、どんな不動産を所有しているのかは、毎年納めている固定資産税の納付書などから特定できます。特定できない場合には、市区町村が作成している固定資産課税台帳（名寄帳）で確認するといいでしょう。
遺言書があるか確認しよう
遺言書には、「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3つがあります。
| 自筆証書遺言 | 被相続人が自ら手書きで作成して捺印した遺言書です。財産目録だけはパソコンなどで作成することも認められるようになりましたが、遺言書本文は自筆で所定の要件を満たしていないと、遺言書としての効力を失ってしまいます。 |
|---|---|
| 公正証書遺言 | 2人以上の証人の立ち会いのもと、公証役場で公証人に作成してもらう遺言書です。公証役場にて保管されます。 |
| 秘密証書遺言 | 中身を本人以外が見ることのできない遺言書です。封をした封筒の中に遺言書が入っていることを、公正証書の手続きで証明する方法です。 |
遺言書があとから見つかると、原則として遺言書の内容にしたがって遺産を分割し直すことになります。その際にはトラブルに発展する可能性もありますので、相続手続きを始める前に遺言書が遺されていないか確認しましょう。
遺産分割協議を行う
誰がどの遺産をどのように相続するのか、決めるための協議が「遺産分割協議」です。遺言書があれば遺言に基づいて遺産の分割を行い、遺言がない場合や、遺言書に記載のない相続財産がある場合には遺産分割協議で決定します。遺産分割協議で合意に達したら、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名と実印の押印をします。しかし、遺産の多くを不動産が占めている場合には分割するのが難しく、簡単に合意に達しないケースも想定されます。その際には以下のような分割方法を提案し、合意に向けて話し合いを進めていきましょう。
現物分割
現物分割は、長男が実家の土地と建物、長女がマンションなどのように、相続財産そのもの（現物）を特定の相続人が相続する方法です。土地の場合には相続分に応じて分筆し、それぞれに分ける方法も含まれます。最もシンプルな遺産分割の方法で、相続した不動産の名義を変更するだけで手続きが終わります。しかし、相続財産の大半を不動産が占めているケースなどは、その評価額が高いと相続人の間で不公平感が生じてしまうことも想定しておかなければなりません。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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そのため、現物分割は相続人が合意しやすいケースや、不動産だけでなく現金や有価証券などさまざまな種類の遺産があるケース、長男に実家を相続させるなど特定の相続人に相続させたいケースなどに適しています。
代償分割
代償分割は、長男が実家の土地と建物を相続し、長女には相続割合に応じて代償するなど、特定の相続人が現物で相続し、現物を取得した相続人が他の相続人に相応の金銭などを与える方法です。代償分割は公平に遺産分割ができ、不動産を分割せずに相続できるなどのメリットがあります。また、小規模宅地等の特例※などを適用し、相続税を減額できる可能性があります。
一方、現物を取得した相続人に資金力がないと現金で代償するのが難しく、現金の代わりに不動産で代償した場合には、換価分割とみなされ評価額によっては所得税が課されてしまうことがあります。また、現金で代償したケースでは、遺産分割協議書に代償分割を行うことが記載されていないと、いったん相続取得したものを贈与したとみなされて贈与税が課される可能性もあります。
※小規模宅地等の特例
自宅の敷地など一定要件を満たす土地を相続する場合に、相続税の課税価格に算入する価額の一定割合を減額できる制度。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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換価分割
換価分割は、対象の不動産を売却して現金化し、相続人の相続割合に応じて分ける方法で、使う予定のない不動産が遺産に含まれている場合などに適した方法です。現金化することで相続人が公平に遺産を受け取ることができるなどのメリットがありますが、不動産の売却に時間がかかってしまったり、売却時に所得税が課されたりする可能性があります。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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共有名義
共有名義は、相続した不動産を相続人全員の名義で相続登記する方法で、全員で共有することになります。「持ち分3分の1 A：持ち分3分の2 B」のように、それぞれの持ち分が登記されるため、分割できない不動産を公平に相続できるのがメリットです。一方、不動産を利用・処分する場合に共有者の同意を得なければならないケースや、共有者が死亡すると権利関係がさらに複雑になってしまうケースも想定しておかなければなりません。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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家の名義変更（相続登記）をする
不動産の所有者が死亡した際に、名義を相続人に変更する手続きを「相続登記」と呼びます。手続きは相続する家の住所地を管轄する法務局で行い、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼した場合の費用は、相続登記に必要な戸籍謄本の取得費用や登録免許税、司法書士へ支払う手数料（報酬）などです。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%（軽減措置あり）で、司法書士報酬は地域や内容によって異なり、1件当たり（土地１筆及び建物１棟：固定資産評価額の合計1000万円）で3万円～12万円くらいです。
| 戸籍謄本などの取得費用 | 戸籍謄本1通450円など実費 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4%（軽減措置あり※） |
| 司法書士に支払う手数料（報酬） | 1件当たり（土地１筆及び建物１棟：固定資産評価額の合計1000万円）で3万円～12万円 |
相続登記は個人でも申請できます。戸籍謄本の取得費用と登録免許税は必ず必要になる費用で、自分で相続登記をすれば司法書士に支払う手数料が節約できます。相続登記は郵送やオンラインでも申請ができますので、チャレンジしてみてもいいかもしれません。
一方、司法書士には所有権移転登記の手続きに加え、必要な戸籍謄本等の交付請求、登記原因証明情報（遺産分割協議書及び相続関係説明図）の作成や登記申請の代理も依頼できます。相続登記にはさまざまな書類の準備や手続きが必要になるため、分からない、時間がないという方は司法書士に依頼することをおすすめします。
ちなみに、相続登記で準備する書類は、遺言による場合と遺産分割協議による場合、法定相続※による場合とで異なります。以下に一覧にしましたので参考にしてください。
※法定相続とは、民法に定められた相続人の範囲や順位、相続分に応じた割合で遺産を引き継ぐ方法です
| 遺言による場合 | 遺産分割協議による場合 | 法定相続による場合 | |
|---|---|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本（除籍謄本など） | ○ | ○ | ○ |
| 被相続人の住民票の除票 | ○ | ○ | ○ |
| 相続人の戸籍謄本 | ○ | ○ | ○ |
| 相続人の住民票 | ○ | ○ | ○ |
| 相続人の印鑑証明 | × | ○ | × |
| 固定資産課税明細書 | ○ | ○ | ○ |
| 遺言書 | ○ | × | × |
| 相続関係説明図 | ○ | ○ | ○ |
| 遺産分割協議書 | × | ○ | × |
相続税の申告・納付をする
相続した財産の総額から銀行借入金等の債務、葬式費用を引いた金額が一定額を超えると相続税が課され、申告と納税が必要になります。期限は「相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人が死亡した日）の翌日から10カ月以内」で、被相続人の住所地の所轄税務署に申告･納税しなければなりません。
相続税の対象になる主な遺産
(1)相続財産…現金や有価証券、不動産など
(2)みなし相続財産…死亡退職金や被相続人が保険料を負担していた生命保険の死亡保険金など
(3)相続開始前3年以内に贈与された財産※
(4)相続時精算課税制度の適用を受けた財産
相続税が課されるのは、相続税の対象になる遺産の総額が「基礎控除額」を超えた場合で、相続があったからといって必ず相続税が課されるわけではありません。
相続税の計算方法
相続税の課税対象＝課税対象の遺産総額－基礎控除額
相続税の額＝相続税の課税対象×相続税率
基礎控除額は以下の計算式で求めます。
基礎控除額の計算方法
基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数
例えば、法定相続人の数が3人の場合には基礎控除額が4800万円になり、課税対象の遺産総額が4800万円を超えなければ、相続税の申告と納付は必要ありません。
法定相続人が3人の場合の基礎控除額の計算
基礎控除額＝3000万円＋600万円×3人
＝4800万円
不動産（家と土地）相続の手続きと相続税を徹底解説！名義変更、かかる費用、節税方法、トラブル防止のコツも
家の相続はいつまでに誰が手続きすればいい？
相続登記にはさまざまなルールがあります。いつまでに手続きをしなければならないのか、誰が手続きをすればいいのか、詳しく見ていきましょう。
家の相続登記の期限は「3年以内」【2024年4月1日法改正】
相続で家を取得した場合には、所有権を明確にするために相続登記をしましょう。以前までは相続登記に申請期限がありませんでしたが、令和6年（2024年）4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得した相続人は所有権の取得を知った日から3年以内、遺産分割協議の成立で不動産を取得した相続人は遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければならなくなりました。これは、令和6年（2024年）4月1日以前（義務化前）に相続した不動産も対象で、令和9年（2027年）3月31日までに相続登記を済ませなければなりません。
相続登記をしないまま放置していると、行政上のペナルティ（10万円以下の過料）を受けてしまうばかりか、子どもや孫の世代になると誰が本当の所有者なのか分からなくなってしまい、管理や処分をするうえでさまざまな問題が出てきます。準備が整ったら、すみやかに相続登記を済ませておくといいでしょう。
家の相続ができるのは「法定相続人」または「受遺者」
家の相続登記をしなければならないのは、家を相続によって取得した「相続人」です。この場合の「相続人」は、家などの遺産を相続する権利を持っている「法定相続人」と、遺言などで相続することになった「受遺者（じゅいしゃ）」に分かれます。法律用語で聞き慣れない言葉かもしれませんが、この機会に違いを覚えておくといいでしょう。
| 法定相続人 | 家を相続する権利を持っている人 （被相続人の要望・意思の有無にかかわらず相続できる人） |
|---|---|
| 受遺者（じゅいしゃ） | 遺言で指定され、家を相続することになった人 （被相続人の要望・意思により相続することになった人） |
家を相続するときの注意点
家を相続するときにはさまざまな注意点があります。主な点を以下にまとめましたので参考にしてください。
遺言書通りに相続できない場合がある
先祖から受け継がれてきた家や田畑などの不動産は、代々長男が受け継いできたといったケースは少なくありません。しかし兄弟姉妹が独立してしまい、例えば「家に住んでいるのは叔母のAさんだけ」というケースもあります。こうした家を相続する場合、「家は長男が相続する」「家は使っている叔母のAさんに遺贈する」などの遺言があったとしても、遺言通りに家を相続できない場合があります。これは、法定相続人には民法で定められた最低限相続できる財産の割合「遺留分」があり、遺言の内容にかかわらず相続する権利があるためです。また、特定の相続人が明らかに優遇されている場合など、遺言書の内容に納得できない場合には、遺産分割協議によって遺言と違う内容で分割することもできます。その場合は相続人全員の合意が必要になりますが、遺言通りに相続できないケースがあることは知っておきましょう。
なお、遺留分がある法定相続人は配偶者と子ども、親などで、誰が相続人になるかで遺留分の割合が違います。以下の表にまとめましたので参考にしてください。
| 相続人 | 遺留分として分割できる遺産の割合 | 各相続人の遺留分割合 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 配偶者 | 子ども | 父母 | 兄弟姉妹 | ||
| 配偶者のみ | 全体の2分の1 | 全体の2分の1 | |||
| 配偶者と子ども1人 | 全体の2分の1 | 全体の4分の1 | 全体の4分の1 | ||
| 配偶者と父母 （どちらか1人） |
全体の2分の1 | 全体の6分の2 | 全体の6分の1 | ||
| 配偶者と兄弟姉妹 | 全体の2分の1 | 全体の2分の1 | なし | ||
| 子ども1人 | 全体の2分の1 | 全体の2分の1 | |||
| 父母のみ （どちらか1人） |
全体の3分の1 | 全体の3分の1 | |||
| 兄弟姉妹のみ | なし | なし | |||
相続登記や相続税の申告・納税の期限が過ぎると過料が発生する
相続登記や相続税の申告・納税には期限があり、放置しているとペナルティが課せられます。具体的な期限とペナルティの内容は以下の通りです。なお、相続税については、相続財産の額が基礎控除額を下回る場合（相続税が課されない場合）には申告は不要です。
| 相続登記 |
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|---|---|
| 相続税の申告・納税 |
|
住宅ローンなどの債務も相続財産になる
家を相続した場合には、住宅ローンのようなマイナスの財産（債務）についても相続しなければなりません。現金や不動産、有価証券など、プラスの財産だけを相続することはできませんので注意しましょう。
- 住宅ローン、アパートローン、マイカーローンなどの借金
- 家賃、水道光熱費、通信費、リース料、医療費などの未払い金
- 保証債務や連帯債務
- 所得税、住民税、固定資産税などの税金の未払い分
など
家を相続せずに放置するとどうなるのか
家の相続を放置するとさまざまなリスクがあります。どのようなリスクがあるのか見てみましょう。
相続登記をしないと、相続人が増えて手続きが複雑になる
相続した家の相続登記をしないまま亡くなってしまうと、「家を子どもが相続し、その子どもも死亡するとさらにその子どもが……」、という具合に、相続人の数がどんどん増えていきます。このように多くの相続人がいる家は、将来相続が発生した場合に処分が困難になったり、遺産分割協議をスムーズに進めることが難しくなったりします。また、相続登記が義務化されたことから、期限を過ぎたまま放置しているとペナルティが発生します。
相続登記がされていない家が抱える主なリスク
- 期限を過ぎたまま放置しているとペナルティを受ける
- 処分したくても売却できない
- 相続人が多くて遺産分割協議をスムーズに進めることができない
- 面識のない人が相続人になっていると、探すのが困難になる
- 相続人が高齢になって判断力が衰えると、相続登記ができなくなる
など
維持や管理の負担が大きくなりやすい
税金の負担が増える
老朽化が進んで「特定空家等」や「管理不全空家等」に認定されてしまうと、固定資産税や都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例（住宅用地の特例）の適用対象から外れ、軽減措置が適用されなくなることから固定資産税の税負担がかなり増えてしまいます。
維持管理の費用・手間が増える
空き家のまま放置していると老朽化が進み、資産価値が低下するばかりか、売却が困難になることがあります。また、管理の手間や費用も相当な負担になり、親族間で「誰が管理するのか・誰が費用を負担するのか」などとトラブルになることもあります。
空き家の処分はどうすればいい？売却や買取、譲渡など空き家のさまざまな処分方法や注意点を解説
相続登記をしないと差し押さえの対象になることも
相続人に借金がある場合、家が差し押さえられる場合があります。例えば、家を長男と次男の2人で相続したとします。このとき次男が借金の返済をしないでいると、債権者は次男の持ち分（2分の1）を差し押さえることができます。仮に長男が家を1人で相続する予定でも、相続登記が終わっていなければ差し押さえられる可能性があります。
家を相続したくない場合の対処法
プラスの財産よりマイナスの財産（借金など）が多い場合や、誰が家を相続するのかでもめている場合などは、相続しないという選択、「相続放棄」をすることができます。相続放棄をすると借金などのマイナスの財産や、相続したくない家などの財産を引き継がずに済みますが、現金などプラスの財産についても相続する権利を失ってしまいます。相続放棄ができるのは、相続の開始があったことを知ったときから3カ月※です。熟慮したうえで期限までに結論を出しましょう。
※期間内に決定できない場合には家庭裁判所に申し立てると伸長することができます
家の相続に関するQ＆A
ここからは家の相続でありがちな質問とその答えをご紹介していきます。
家を相続した際に、納める税金はありますか？
家を相続した場合に納める可能性がある主な税金は、相続税、登録免許税、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）です。
相続税
相続税は、相続財産の総額が、以下の計算式で求めた基礎控除額を上回った場合に課されます。
基礎控除額の計算方法
基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数
登録免許税
登録免許税は、家の名義変更（相続登記）の際に課されます。税金の額は「固定資産税評価額の0.4%」で、一定の土地については軽減措置※が用意されています。なお、相続登記は司法書士に依頼するケースが多く、その際に支払う手数料には消費税が課されます。
※相続により取得した土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合には登録免許税が課されません。令和7年（2025年）3月31日まで
譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）
相続の際に家を売却して分割したり、売却して相続税の納付に充てたりする場合、譲渡所得（売却益）が生じると譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）が課されることがあります。
相続人の中に、行方不明の人がいる場合はどうすればいいですか？
遺産分割協議は相続人全員の参加が必要になることから、相続人の中に行方不明の人がいると手続きが止まってしまいます。その際には「不在者財産管理人選任審判申し立て」や「失踪宣告」など、裁判所での手続きを経て相続手続きを進めることができます。
不在者財産管理人選任審判申し立て
行方不明者の財産を管理する不在者財産管理人を、家庭裁判所が選任する制度です。不在者財産管理人は行方不明者の財産を管理・保存し、家庭裁判所の許可を得たうえで遺産分割や不動産の売却などができます。
失踪宣告
行方不明者の生死が7年間明らかでないとき（普通失踪）、または、戦争や船舶の沈没、震災などに遭遇した場合には危難が去ってから生死が1年間明らかでないとき（危難失踪）に家庭裁判所が宣告します。失踪宣告されると法律上で死亡したものとみなされます。
家の相続について、専門家に相談したい場合はどこに相談すればいいですか？
家を相続する場合には、その内容に応じて次の専門家に相談するといいでしょう。
税理士…相続税など税金に関する相談
弁護士…法律に関する相談や、遺産分割協議が紛糾した場合の交渉など
司法書士…家の相続登記に関する相談
まとめ
- 家を相続することになったら、相続人が全員で集まって遺産分割協議を開き、誰が何をどう相続するのか話し合わなければなりません。家を相続することが決まったら、すみやかに相続登記を済ませ、あわせて相続税の申告・納税をしましょう
- 家の相続登記には「所有権の取得を知った日から3年以内」、相続税の申告・納税には「相続を知った日の翌日から10カ月以内」などといった期限があります。期限を過ぎるとさまざまなペナルティがあるため、早めに手続きを進めましょう
- 家を相続したのに相続登記をしないでいると、相続人が増えて「家を処分したくても売却できない」「遺産分割協議をスムーズに進めることができない」などといったリスクが生じます。また、空き家のまま放置していると家が傷みやすくなり、不動産の価値が低下してしまうばかりか、固定資産税などの負担が増えてしまう可能性があります
●構成／サクラサクマーケティング株式会社
