不動産売却では登記費用が必要です。土地や建物などを売却する予定があるなら、どのような登記があるのか、売主と買主のどちらが負担するのか、どのような費用がかかるのかなどを知っておきましょう。司法書士の石丸大樹さんに監修をしていただきました。
記事の目次
不動産の登記とは？
不動産の登記によって何が記録されるの？
不動産登記とは、土地や建物の所在地などの内容や、その不動産を誰が所有しているかといった権利関係を、法務省が管理するデータに記録し一般公開する制度です。不動産の状況や権利関係が明確になることで、売買の取引などが安全にスムーズに行われる効果があります。
では、不動産の登記にはどのようなことが記録されるのでしょうか。下の画像はあるマンションの建物部分の全部事項証明書です。「表題部」には、建物の所在地や建物の名称、建物の種類（居宅なのか、店舗なのかなど）、構造、床面積などが記載されています。土地についての登記事項証明書の表題部には、所在地や地番、地目（宅地、畑、山林など）、土地の面積などが記録されます。
全部事項証明書 表題部
下の画像は全部事項証明書の「権利部（甲区）」。この不動産の所有権に関する情報が記載されています。所有者の住所や氏名、不動産を取得した原因（売買、相続など）が記録されています。
そのほか、「権利部（乙区）」には、抵当権など、所有権以外の権利についての記録が記載されています。
全部事項証明書 権利部
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不動産登記が必要な場合とは
不動産の表題部の内容（地目や地積など）に変更があった場合や、新築したことで不動産の所有権が発生したときなどに、不動産登記が必要になります。どんなときに不動産登記が必要か、具体的に見ていきましょう。
不動産を売買したとき
不動産を売買した場合、不動産の売主と買主が共同で「所有権移転登記」を行います。
家を新築したとき
家を新築したときは、建物の種類や構造、床面積など建物の内容を示す「建物の表題登記（表示登記）」「所有権の保存登記」を行います。土地を先に購入し、その後に家を新築する場合は「土地の所有権移転登記」を先に行います。
相続で不動産を取得したとき
不動産を相続で取得した場合は、相続した人が「所有権移転登記」を行います。
住宅ローンを借りたとき
住宅ローンを借りた場合、融資をする金融機関は不動産を担保にする「抵当権設定登記」を行うのが一般的です。
住宅ローンを完済したとき
不動産を担保にした住宅ローンを完済した場合は、住宅ローンを借りていた人が金融機関から（抵当権など）を抹消するための書類を受領し、「担保権（抵当権など）抹消登記」を行うことができます。
所有者の住所や姓が変わったとき
不動産の所有者の住所が登記記録上の住所から変更になったときや、所有者の姓が結婚や離婚などで変更になったときは、名義人の「住所・氏名の変更登記」を行います。
建物を壊したとき
建て替えで所有していた建物を取り壊した場合や、古家付きの土地を購入して古家を取り壊した場合は「建物の滅失登記」を行います。
土地を分割したり、複数の土地をまとめるとき
ひとつの土地を、複数の土地に分割するときには「土地分筆登記」、複数の土地をひとつにまとめるときには「土地合筆登記」を行います。
土地の用途を変更するとき
農地を宅地にするなど、土地の地目（土地の用途）を変更するときなどに行うのは「土地地目変更登記」です。
登記をするメリットは？
不動産の登記のなかでも、表示に関する登記は、建物を新築したり土地の地目が変更になったりなど物理的な状況変化があった場合、原則1カ月以内に登記申請の義務があります。また、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の登記が必要。相続登記は義務化前に発生した相続も対象となります。また、2026年4月1日より、住所や氏名の変更登記は義務化され、住所や氏名の変更があってから2年以内の登記が原則必要です。
しかし、所有権や抵当権などの権利関係に関する登記については登記の義務はありません。とはいえ、登記をすることは、その不動産の内容や所有者、権利などを明確にし、第三者に対して主張・対抗できるメリットがあります。売却するときや、不動産を担保に融資を受けるときなどスムーズに進めることができます。
不動産売却で売主が行う登記は？
所有権移転登記
不動産の売却に関わる登記はさまざまですが、売主が必ず担うことになるのが「所有権移転登記」です。不動産の所有者（名義人）を変更するということは、その不動産の所有権という権利が移転するということ。売買の場合、原則として、登記をすることで利益を受ける買主（登記権利者）と、登記をすることで登記上の不利益を受ける売主（登記義務者）が、共同して登記の申請を行わなければなりません。
住所・氏名の変更登記
不動産の売買取引で名義が変更になる場合、売却する不動産の登記名義人が、売主と同一人物かを明確にする必要があります。売却する人が、その不動産の所有権の登記をしてから転居していた場合や、結婚や離婚などで姓が変わっている場合は、その変更を登記記録にも反映させる必要があります。その手続きが「住所変更登記」「氏名変更登記」です。
なお、住所や姓が変わった後、固定資産税の納付書は新しい住所、新しい姓で届きます。このため、登記上の住所や姓も変更になっていると勘違いする人もいるかもしれません。登記の変更は自動的に行われるわけではありませんので注意しましょう。
2026年4月1日より、住所や氏名の変更登記は義務化されることになります。その義務化に伴い、所有している不動産について「検索情報の申出」を行うことで、法務局が職権で住所や氏名の変更登記をすることができるようになります。ただ、今までと同様に自分で住所や氏名の変更登記をする必要がある場合もあり、注意が必要です。
相続登記
現在、不動産を相続したことを知った日から3年以内の相続登記が義務化されています。しかし、相続登記がされておらず、亡くなった人の名義のままとなっている不動産も存在します。亡くなった人の名義のままでは売却手続きを進めていくことはできません。不動産を売却するためには、相続人名義に相続登記を行う必要があります。
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担保権（抵当権など）抹消登記
売主が住宅ローンを返済中で、売却する不動産に担保権（抵当権）が設定されている場合、売却前に残債を完済しておくか、売買代金で残債を完済して、担保権（抵当権など）を抹消する必要があります。担保権（抵当権など）が残ったまま売買が成立することは、一般的にはあり得ません。住宅ローンを完済した上で、担保権（抵当権など）を抹消する「抹消登記」を行う必要があります。
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不動産売買で買主が行う登記は？
所有権移転登記
不動産の売買では、買主は所有権を売主名義から買主名義に変更する「所有権移転登記」を行います。
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抵当権設定登記
不動産の売買の際、買主が住宅ローンなどの融資を受けて購入する場合、金融機関が抵当権を設定します。「抵当権設定登記」の申請は、金融機関（債権者）と不動産の所有者になる買主（債務者）が共同で行うことになります。
売主が負担する登記費用はいくら？
所有権移転登記にかかる費用は買主負担が一般的
不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記など、権利の登記を行うときには原則登録免許税という税金（国税）を納めます。不動産売買で名義を変更する「所有権移転登記」の場合、登記の申請は売主と買主が共同して行いますが、登記に関する費用（登録免許税や司法書士報酬など）は買主が負担するのが一般的です。
売主が費用を負担する登記の種類は？
不動産の売却で売主が費用を負担するのは、売却のタイミングで「住所変更登記」「氏名変更登記」「担保権（抵当権など）抹消登記」「相続登記」などを行う場合の費用です。登記にかかる費用は、主に登録免許税と、司法書士に申請を依頼した場合の司法書士報酬です。
所有権移転登記の登録免許税はいくら？
売主の場合、売買による所有権移転登記の費用は負担しないのが一般的ですが、売却の前提として相続などによる所有権移転登記を行う場合は登録免許税がかかります。
所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産課税台帳に登録された固定資産税評価額に税率を掛けて算出されます。税率は登記の内容によって異なります。
| 土地の所有権移転の原因(主なもの) | 登録免許税の税率 |
|---|---|
| 売買 | 2.0％※1 |
| 相続 | 0.4％※2 |
| 贈与、交換、収用、競売など | 2.0％ |
※2 2027年3月31日までの少額の土地（課税標準となる不動産価額が100万円以下）の所有権移転登記は登録免許税が課されない
出所：国税庁ホームページ No.7191 登録免許税の税額表（表作成／SUUMO編集部）
| 建物の所有権移転の原因(主なもの) | 登録免許税の税率 |
|---|---|
| 売買、競売 | 2.0％※ |
| 相続 | 0.4％ |
| 贈与、交換、収用など | 2.0％ |
出所：国税庁ホームページ No.7191 登録免許税の税額表（表作成／SUUMO編集部）
例えば、相続の場合、土地、建物の固定資産税評価額がそれぞれ1000万円の場合、登録免許税は下のように計算されます。
相続による所有権移転の場合
土地の登録免許税 固定資産税評価額1000万円×0.4％＝4万円
建物の登録免許税 固定資産税評価額1000万円×0.4％＝4万円
合計 8万円
担保権（抵当権など）抹消登記の登録免許税はいくら？
担保権（抵当権など）抹消登記の申請では、不動産1個に対して1000円の登録免許税がかかります。土地と建物それぞれに抵当権が設定されていれば、登録免許税は2000円ということになります。
住所・氏名変更登記の登録免許税はいくら？
住所や姓の変更登記の申請には、不動産1個に対して1000円の登録免許税がかかります。土地と建物それぞれに変更登記を行う場合は、登録免許税は2000円ということになります。
司法書士報酬の相場は？
不動産の売却にかかわる登記を自分ですることが難しい場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士報酬額は、依頼する司法書士や登記の内容によって異なり、エリアによっても相場が違っています。また、申請に必要な書類を取得するための実費もかかります。
司法書士報酬のおおよその金額を知りたい場合は、最寄りの司法書士会に問い合わせてみるといいでしょう。司法書士会は都府県庁所在地に1カ所ずつ、北海道では4カ所（札幌、函館、旭川、釧路）に設置されています。
日本司法書士連合会が2024年3月に実施したアンケートの結果（下表）も参考になります。
| 不動産登記の種類 | 司法書士報酬平均額 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 贈与の場合 5万3902円 売買の場合 5万6678円 土地1筆及び建物1棟の固定資産税評価額の合計1000万円。所有権移転登記手続きの代理業務を受任し、登記原因証明情報（贈与契約書、売買契約書等）の作成及び登記申請の代理をした場合 相続の場合 7万4888円 固定資産税評価額の合計1000万円。所有権移転登記手続きの代理業務を受任し、戸籍謄本等5通の交付請求、登記原因証明情報（遺産分割協議書及び相続関係説明図）の作成及び登記申請の代理をした場合（法定相続人は3名で、うち1名が単独相続した場合） |
| 抵当権抹消登記 | 1万7470円 土地1筆及び建物1棟の抵当権抹消登記手続きの代理業務を受任し、登記原因証明情報（解除証明書等）の作成及び登記申請の代理をした場合 |
| 住所変更登記 | 1万3913円 土地1筆及び建物1棟に登記されている所有者の住所変更登記手続きの代理業務を受任し、住民票の写し1通の交付請求及び登記申請の代理をした場合 |
出所：日本司法書士連合会 報酬アンケート結果（2024年3月実施）（表作成／SUUMO編集部）
不動産売却の登記に必要な書類は？
売主が所有権移転登記でそろえる書類
不動産の売却では、売買代金清算日・引き渡し日に所有権を移転するための登記申請を行うことが一般的です。申請のための手続きを行うのは、一般的には司法書士ですから、売主は司法書士から指定された期日までに関係書類をそろえておく必要があります。登記申請をスムーズに行うためには、早めに準備をしておきましょう。
| 必要書類 | 備考 |
|---|---|
| 売買契約書など | 不動産会社から写しをもらうのが一般的 |
| 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書 | 売却する不動産を取得した際の登記で受け取っているもの |
| 実印・印鑑証明書 | 印鑑証明書は登記申請時点から発行から3カ月以内のもの |
| 住民票 | マイナンバーカード利用でコンビニでも取得可能 |
| 住宅家屋証明書等 | 売却する不動産のある市区町村で取得できる |
| 委任状 | 司法書士に登記申請を代行してもらう場合 |
| 抵当権抹消書類 | 決済時に住宅ローンを完済する場合、抵当権を抹消するための書類。決済日当日に金融機関窓口で受け取る |
| 本人確認書類 | マイナンバーカードや運転免許証など顔写真付きのもの |
| 固定資産税評価証明書 | 売却する年度のもの。登録免許税額の計算に必要 |
買主が所有権移転登記でそろえる書類
買主が準備する書類についても知っておきましょう。
不動産の所有権移転登記で買主側に必要な書類
売買契約書など（司法書士が作成する登記原因証明情報）
住民票
委任状
実印・印鑑証明書
本人確認書類
住宅用家屋証明書に関する書類(現在住んでいる自宅の賃貸借契約書や売買契約書など)
※住宅用家屋証明書自体は、司法書士が取得することが一般的です。
不動産売却から登記までの流れは？
所有権移転登記はいつするの？
不動産の売却では、代金を受け取るのと同時に所有権を買主に移転するのが一般的です。登記の手続きは下の図のように、不動産を売り出し、買主が決まり、売買契約を締結する。その後、代金決済と引き渡し当日に、売主と買主、売買の仲介をする不動産会社、住宅ローンを融資する金融機関、登記の申請を代理する司法書士が金融機関などに集まります。買主・売主の本人確認・意思確認をして、登記の必要書類が揃っていることが確認できたら、売買代金の決済と不動産の引き渡しを行います。その後、司法書士が登記の申請を行います。
このように買主と売主の売買代金の決済、不動産の引き渡し、不動産登記の手続きを同日に行うことが一般的です。
登記申請から登記完了までの流れは？
不動産売買の代金決済日に、売主は売買代金の支払いを確認した後に必要書類を司法書士に手渡せば、その後の手続きは司法書士が動いてくれます。下の図のように、法務局に登記申請書と必要書類を司法書士が提出すれば、あとは申請した登記が完了するのを待つだけです。
不動産売却の登記は自分でできる？
不動産登記は自分で申請することができる
不動産の売却にかかわる登記は司法書士に依頼するケースが多く、多くの人が「不動産や登記についての知識がない人が自分ですることはできないもの」と考えているのではないでしょうか。実は、不動産登記法などの法律では、司法書士などの専門家以外は登記手続きができない、と制限されているわけではありません。登記の申請は自分で行うことができます。
不動産登記法：建物の表題登記の申請
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
つまり、不動産登記は、必ずしも司法書士や土地家屋調査士といった専門家に依頼せず、自分で申請することに何も問題はないということです。
ただ、売買に基づく登記手続きでは、買主の立場からすると「自分名義に登記をするための書類がそろっていないと、売買代金は支払えない」。売主の立場からすると「売買代金を支払ってもらってからでないと、名義変更されてしまう書類一式は渡せない」。こういったそれぞれの立場からの事情があるため、中立であり専門家でもある司法書士が登記手続きの依頼を受けることが一般的です。
不動産登記を自分でするメリットは？
不動産にかかわる登記を自分でするメリットは、司法書士に支払う報酬を節約できることです。ただし、登記申請書に不備があったり、提出書類が不足していたりすれば、申請をしなおさなければなりません。法務局に何度も足を運んで申請の仕方を教えてもらうなど、手間も時間もかかる可能性があります。また、専門的な知識が不十分なために、誤った登記をしてしまうことで損害が発生する可能性もあります。
不動産や登記に詳しい知人に頼むことはできる？
不動産の登記でできるだけ費用を抑えたいけれど、専門知識がない自分で行うのは不安、という場合に、例えば不動産会社に勤めている知人など、不動産や登記に詳しそうな人に頼むことはできるのでしょうか。答えは「基本的にはできない」です。
頼む相手との特別な関係性(家族や親しい友人)があり、無報酬で一度限りの登記申請の代理をお願いする場合には、認められることもあるかもしれませんが、法律違反となる可能性があります。
司法書士法、または土地家屋調査士法では、司法書士や土地家屋調査士の資格を持たない人が、「業として」不動産の登記申請手続きの代理をしたり、書類作成や相談を受けることを禁止しています。自分で登記手続きをすることが難しい、不安があるという場合は、資格をもつ専門家に依頼するようにしましょう。
司法書士への依頼を金融機関から求められることがある
買主が住宅ローンを利用する場合、購入する不動産に抵当権の設定が必要になります。金融機関は、売主が売却のタイミングで担保権（抵当権など）抹消登記を完了できるか、所有権移転登記に必要な書類はそろえられるかといった取り引きの安全性を重視します。そのため、司法書士に登記の手続きを依頼することが融資の条件となっていることが一般的です。
住所や氏名の変更、抵当権抹消は自分で申請しやすい登記
不動産の名義人が引っ越しをしたり、姓が変更になったりした場合の「住所変更登記」「氏名変更登記」は、専門的な知識がなくても比較的簡単に申請できる登記です。「担保権（抵当権など）抹消登記」も、不動産売却に伴うタイミングではなく、単に住宅ローン完済後に行う抹消登記は自分でしやすいといえます。
住所変更登記は、引越しによる住所の移動が1回の場合、登記申請書に添付する書類は住民票1通で済みます（引越しが2回以上の場合は、登記上の住所から現住所までの履歴を証明するために、戸籍附票や前住所地での住民票の除票が必要）。
氏名変更登記の場合も、登記申請書のほかに必要なのは戸籍謄本、本籍地が記載された住民票または戸籍附票を用意して法務局に提出します。
担保権（抵当権など）抹消登記は、登記申請書のほか、金融機関から送られてくる登記識別情報、登記原因証明情報（解除証書、弁済証）の書類、会社法人番号、委任状を法務局に提出します。
自分で申請する場合、登記手続案内を利用する方法もある
登記の申請を自分で行う場合、法務局が登記申請書の作成などに必要な情報を案内してくれる登記手続案内を利用する方法もあります。
登記手続案内は、完全予約制で利用時間20分程度。法務局で対面での利用のほか、電話、ウェブ会議サービス利用の方法があります。なお、登記手続案内では、手続きの流れや必要書類の収集方法、申請書の記載方法などの情報提供のみで、登記申請書の作成や書類の収集は自分自身で行います。予約は、管轄の法務局に電話をするか、専用のウェブサイト「法務局手続き案内予約サービス」から申し込めます。
不動産売却で発生する譲渡所得税。登記費用で節税になる？
不動産を売却すると譲渡所得税がかかる
土地や建物などの不動産の売却で発生する売却益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得にかかる税金が「譲渡所得税」で、「所得税」「住民税」のほか、譲渡所得に係る所得税が含まれる基準所得税額を基に課税される「復興特別所得税」が含まれます。
譲渡所得は、不動産の売却代金（譲渡収入金額）から、その不動産を取得するためにかかった費用（取得費）と、売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額をいいます。つまり、取得費と譲渡費用が大きいほど譲渡所得は小さくなり、納める税金（譲渡所得税）も少なくなるということです。
【自宅売却の税金対策】3000万円特別控除とは？要件や必要書類を解説
不動産を購入したときの登記費用は取得費に含まれる
譲渡所得から差し引ける取得費は、売却する不動産を購入したときの価格や購入にかかった手数料、不動産取得税、建物の減価償却費相当額などのほかに、登記費用（登録免許税、司法書士報酬など）も含まれます。
担保権（抵当権など）抹消登記の費用は譲渡費用に含まれない
売却する不動産に住宅ローンの残債があり、売買代金で完済した場合、金融機関が設定した抵当権を外す担保権（抵当権など）抹消登記を行います。不動産を売却する際にかかった費用なので、譲渡収入金額から差し引く譲渡費用に含まれると思われがちです。しかし、抵当権抹消は不動産の売却を行わなくても行う登記です。不動産を売却するための直接の費用ではないとみなされるため、譲渡費用としては扱われません。
不動産売却では売主にも買主にもさまざまな登記がかかわります。土地や建物などを売却する予定があるなら、自分はどの登記を行う必要があるのか、費用はどれくらいかかるのかなどをあらかじめ知っておきましょう。必要書類の準備も早めにスタートしておくと、不動産売却の際にスムーズです。
●取材協力
石丸大樹さん
2004年司法書士試験合格。2005年より東京都武蔵野市の上條司法書士事務所にて司法書士として活躍中。
構成・取材・文／田方みき
