登記とは、不動産や会社などの権利や情報を「登記簿」に記録し、公に示す制度です。
登記を申請する際に法務局に提出する書類を「登記申請書」と言います。この記事では、不動産の所有者が死亡し、それを相続人が相続した後に行う「相続登記」を一例に取って、登記申請書の書き方や準備したり作成したりする必要がある添付書類、登記申請書と添付書類の綴じ方などを解説します。
記事の目次
登記申請書とは？
登記の申請をする際、法務局に提出する書類を「登記申請書」と言います。登記にはさまざまな種類があり、会社法人に関する「商業・法人登記」や、土地や建物に関する「不動産登記」がなじみ深いでしょう。
詳しくは「不動産登記って何？ 基礎知識から不動産登記の目的・費用・必要書類・流れまですべて紹介！」
この記事では、不動産の所有者が死亡し、相続人が相続した後に行う「相続登記」を一例に取って、登記申請書の書き方を具体的に解説します。
なお、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。原則として、相続によって不動産の所有権の取得を知った日から３年以内に申請する必要があります。怠ると10万円以下の過料が科せられることがあります。
※法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
不動産登記の大まかな流れは？登記申請書はどこで入手する？
不動産登記の大まかな流れは、次の通りになります。
（1）登記原因（不動産の売買や相続など）の発生
（2）登記申請書の作成・添付書類の入手
（3）登記申請書および添付書類などの提出
（4）法務局の審査
（5）登記識別情報及び登記完了証の受け取り
不動産登記は当事者申請主義が取られており、当事者が行うのが原則ですが、司法書士など代理人に委任することもできます。
登記申請書の記載方法については、法務局のホームページにさまざまな登記の種類ごとに登記申請書の様式や記載例が紹介されていますので、それらを参考にして作成しましょう。
※法務局「登記申請書の様式及び記載例」
不動産の相続登記申請書の書き方
ここからは法務局のホームページにある記載例を実際に見ながら、相続による所有権移転登記の申請書の書き方を解説します。下記に掲載のサンプルは、被相続人である法務太郎が死亡し、共同相続人である妻の法務花子と２人の子（法務一郎と法務温子）が遺産分割協議を行った後、相続財産である法務太郎の不動産を２人の子（一郎と温子）が相続して所有権が移転した場合の登記申請書の記載例です。
まず、登記申請書はA４サイズの用紙を使いましょう。用紙は縦置きに配置し、文字は横書きで記載します。用紙の紙質は長期の保管に耐えうる上質紙などを使用しましょう。
申請内容の記載はパソコンで入力して印刷する方法が一般的ですが、黒色ボールペンなどによる手書きでも問題ありません。ただし、鉛筆や水性ペンなど後になって消える可能性があるもので書くのは不可です。上部６cmは受付シールを貼るスペースとして空けておき、その下に「登記申請書」と記載します。
次に、具体的な記入項目を解説します。
（1）登記の目的
登記の目的を書きます。今回の場合、相続によって不動産の所有者が変わるため「所有権移転」と記載します。被相続人が不動産を「共有持分」で所有している場合は「（被相続人の氏名）持分全部移転」と記載しましょう。
（2）原因
相続開始日の日付を記載します。被相続人が死亡した日（戸籍上の死亡日）を和暦で記載し、その後に「相続」と記載します。この例のように遺産分割協議を行って相続する場合、誤って遺産分割協議が成立した日を記載しないように注意しましょう。
(3)相続人（被相続人）
死亡した被相続人の氏名を括弧の中に記載し、次に、その下に相続人の住所および氏名を記載します。この例では、相続人である２人の子（法務一郎と法務温子）の住所と氏名を記載します。なお、相続人の住所および氏名は住民票の記載通りに転記します。不動産を分割して複数人で相続する場合は、各相続人の持分も併せて記載します。申請人の氏名の末尾に押印します。認印でも構いません。
また、住民票コードを記載した場合、次に説明する「住所証明情報」の添付書類として必要な住民票の写しの提出を省くことができます。
なお、連絡先の電話番号は、申請書の記載内容などについて補正する点がある場合など、法務局の担当者から連絡できるようにするために記載します。平日の日中につながる番号であればよく、携帯電話の番号を記載しても構いません。
（4）添付情報
登記申請書に添付する法定情報を記載します。相続による不動産の所有権移転登記で添付する必要がある法定情報は、原則として「登記原因証明情報」「住所証明情報」の２種類です。登記申請手続きを司法書士などの代理人に依頼する場合は「代理権限証明情報」の記載を追加します。
なお、後に説明する課税価格の証明および登録免許税を算出する根拠として添付する「固定資産評価証明書」は、法定の添付情報ではないため、ここで記載する必要はありません。
（5）登記識別情報の通知希望の有無
ここをチェックすると登記が完了した時に登記識別情報が通知されません。よほどの事情がない限り、チェックする必要はないでしょう。
（6）申請日・管轄法務局
登記を申請する日付と管轄法務局を記載します。窓口に持参する場合は、窓口に持参する日付を記載します。一方、郵送で申請する場合は法務局に到着する日付を想定して記載するか、未記入のまま提出しても構いません。登記申請は、相続する不動産が所在する場所を管轄する法務局で行います。管轄法務局がどこかは法務局のホームページ「管轄のご案内」を参考に調べましょう。
※法務局「管轄のご案内」
（7）課税価格と登録免許税
登記申請の際に登録免許税を納める必要があります。登録免許税の課税方式は登記の種類ごとに決まっており、相続による所有権移転登記の場合の登録免許税額は、土地と建物ともに課税価格に0.4％を掛けた金額から100円未満を切り捨てた金額になります。ただ、課税価格に0.4％を掛けた金額が1000円に満たない場合、登録免許税額は1000円になります。
登録免許税の算出に必要となる課税価格とは、不動産の固定資産税評価額のことです。固定資産税評価額は毎年春ごろに不動産の所有者宛てに送付される「固定資産税・都市計画税の納税通知書・課税明細書」を確認するか、それがない場合は役所に行って「固定資産評価証明書」を入手します。登録免許税を算出するために使う課税価格は、固定資産評価証明書などに記載された固定資産税評価額の1000円未満を切り捨てた金額になります。
※法務局「登録免許税の計算」
（8）不動産の表示
最新の登記事項証明書（登記簿）を取得して、そこに記録されている通りに転記します。土地は、所在、地番、地目、地積などを記入します。建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを記入します。なお、登記事項証明書に記載されている不動産番号を記載すると、土地の所在、地番、地目、地積の記載、建物の所在、家屋番号、種類、構造及び床面積の記載を省略することができます。
（9）収入印紙の貼付
登録免許税を納付する方法は登記申請書に収入印紙を貼る方法と、現金で納付する方法がありますが、収入印紙を貼る方法が一般的です。収入印紙は、法務局に持参する場合は法務局にある印紙売場、郵送する場合は郵便局などで購入しましょう。収入印紙は一部のコンビニエンスストアでも販売していますが、高額の収入印紙は扱っていない場合が多いので注意しましょう。
登記申請書に収入印紙を貼る方法は、A４の白紙を用意してそこに貼りつけて、登記申請書に添付してセットにします。登記申請書と収入印紙を貼った用紙は必ず契印します。契印とは、書類と書類がつながっていることを証明するために行う行為です。具体的には、書類同士の左端をホッチキスで留めた後、全てのページの合わせ目に捺印します。
登記申請書に添付する書類とは？
相続登記の申請書に添付する書類は、遺産分割協議に基づく相続の場合、法定相続割合に基づく相続の場合、遺言に基づく相続の場合などに応じて異なりますが、共通して必要になるのが次に述べる添付書類です。
（1）登記原因証明情報
登記原因を証明する情報です。相続による所有権移転登記の場合、（A）被相続人が死亡したこと、（B）相続人が間違いなく相続人であること、（C）他に相続人が存在しないこと、（D）相続人が生きていることを証明する必要があります。そのために登記原因証明情報として、（A）～（C）を証明するために被相続人の出生から死亡までの経過の記載が分かる戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）や除籍全部事項証明書（除籍謄本）などを取得します。また（D）を証明するために、相続人全員の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）を、被相続人が死亡した日以後に取得して添付する必要があります。
遺産分割協議に基づく相続の場合、遺産分割協議の当事者である相続人全員の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）を添付する必要があります。一方、遺言書による相続の場合は、遺言によって（C）を証明できる場合があるので取得する戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）は少なくて済みます。
なお、後に説明する「法定相続情報証明制度」を活用する場合、「法定相続情報一覧図」の写しを提出するか、「法定相続情報番号」を申請書に記載することで、被相続人の戸籍謄本や除籍謄本、相続人の戸籍謄妙本の添付を省くことができます。
（2）住所証明情報
不動産を相続する相続人全員の住民票の写しを添付する必要があります。ただし、登記申請書に住民票コードが記載された相続人の分は提出する必要はありません。住民票の写しは、マイナンバー（個人番号）が記載されていないものを提出します。
（3）固定資産評価証明書
登録免許税の算定に必要な課税価格を証明するために添付します。具体的には、不動産の所有者宛てに毎年春ごろに送付される固定資産税・都市計画税の「納税通知書・課税明細書」か、それがなければ役所で最新年度の固定資産評価証明書を取得して添付します。固定資産評価証明書は、市区町村（東京都は都）の役所の担当する課の窓口か郵送で取得できます。
（4）相続関係説明図
相続関係説明図とは、被相続人と法定相続人の関係を表した図です。添付は必須ではありませんが、これを作成して添付すると、登記完了時に戸籍謄本などの原本を還付してもらうことができます。戸籍謄本などは集めるのが大変で、不動産以外の銀行預金や有価証券などを相続する際にも必要です。相続関係説明図をなるべく作成し、原本を還付してもらうようにしましょう。
添付書類を削減するために、2017年5月29日から始まった「法定相続情報証明制度」を活用する方法があります。この制度は、相続人が法務局に、被相続人の戸籍等の必要書類と、戸籍の記載に基づいて作成した「法定相続情報一覧図」を提出すると、登記官がその内容を確認して認証文つきの法定相続情報一覧図の写しを交付してくれる制度です。これがあると登記申請時に相続関係説明図、戸籍謄本、住民票などの添付を省略できます。
※法務局「法定相続情報証明制度」
（5）代理権限証明情報
相続人が自分で申請する場合は添付する必要はありませんが、司法書士など代理人に委任する場合、記載例のような委任状を作成して添付する必要があります。
（6）不動産の登記事項証明書（登記簿）
登記申請時に添付する必要はありませんが、登記申請書の「不動産の表示」などを記載する際に必要です。最新の登記簿を取得し、登記申請書に正確に転記しましょう。
遺産分割相続に基づいて相続登記を行う際に必要な主な追加書類
遺言書がなく相続人が複数いる場合、一般的には相続人全員で遺産分割協議を行い、相続の内容や割合などを決めます。登記の際には、遺産分割協議で決定した内容を記した「遺産分割協議書」を作成して添付する必要があります。遺産分割協議書には、相続人全員が印鑑証明書と同じ印（実印）を押し、相続人全員の印鑑証明書をそれぞれ１通ずつ添付します。
遺言に基づいて相続登記を行う際に必要な主な追加書類
遺言に基づいて相続登記を行う場合、遺言書を添付する必要があります。被相続人が死亡する前に、被相続人が公正証書遺言を作成していた場合はそれを添付します。
被相続人の自筆の遺言書しかない場合は、相続人が家庭裁判所に検認の申し立てを行い、検認済証明書が付された遺言書を登記原因証明情報の一部として添付します。ただし、自筆の場合でも被相続者本人が生前に「自筆証書遺言書保管制度」を活用して法務局に保管している場合、検認は不要です。
※法務局「自筆証書遺言書保管制度」
登録申請書や添付書類の綴じ方
登記申請書や添付書類の決められた綴じ方はありませんが、次のような順番で上から並べて綴じるのが一般的です。
（1）登記申請書
（2）登録免許税額分の収入印紙を貼った用紙
（3）委任状（司法書士などに依頼する場合）
（4）添付書類（原本還付しない添付書類、あるいは原本還付できない添付書類）
（5）原本還付を求める書類のコピー（２枚以上ある場合はすべてホッチキスで留めた上、すべて契印する）
（6）原本還付を求める書類の原本
（7）登記済証・登記識別情報（添付を要する場合）
具体的な綴じ方
まず、（1）登記申請書と（2）登録免許税額分の収入印紙を貼り付けた用紙は１つのセットとして、（1）と（2）をホッチキスで留めた上で契印します。登記申請書が２枚以上ある場合も同様にすべてホッチキスで留めて契印します。（2）に貼り付けた収入印紙に誤って消印を押さないよう注意しましょう。
綴じ方は次の２つの方法が一般的です。
A）登記申請書と収入印紙を貼った用紙のセットと、（3）～（7）までの添付書類をセットにしてクリップで留めるか、クリアファイルに入れて一式にまとめる
B）登記申請書と収入印紙を貼った用紙のセットと、（3）～（5）までの添付書類をセットにしてホッチキスで留め、（6）と（7）をクリップで留めるかクリアファイルに入れて一式にまとめる
添付書類はバラバラにならないように大きなクリップでしっかり留めるか、クリアファイルにしっかりと挟み込みましょう。また、コピーして添付する書類は、書類の一番上に「上記は原本と相違ありません」という旨と申請人の氏名を記載します。さらに氏名の末尾には申請者の押印に使用した印鑑を押印します。
相続登記を司法書士に依頼する費用は？
相続登記の申請は司法書士に依頼できます。近所に知人や紹介してもらえる司法書士がいれば依頼するのがいいですが、知人などがいない場合は日本司法書士会連合会のホームページなどで検索して調べてみましょう。
※日本司法書士連合会「しほサーチ」
相続登記を依頼する費用は、司法書士事務所が各自決められるため、詳細は事務所に問い合わせてみましょう。依頼費用の相場を知りたい方は、日本司法書士連合会のホームページに掲載されている『報酬アンケート結果』が参考になります。これは2018年1月に全国の司法書士にさまざまな登記を行う際の報酬を聞いたアンケートを集計した結果です。現在は当時より少し高いとは思いますが、当時の地方別の平均価格が載っているので参考にしてみてもよいでしょう。
相続登記以外の不動産登記
相続登記以外にも、さまざまな不動産登記があります。不動産登記の種類は大きく分けて２つあります。不動産の場所や用途、大きさなどの物理的な状況を公示する「表題部」に関する登記と、所有権や抵当権など不動産の権利関係を公示する「権利部」に関する登記です。
表題部に関する登記には、建物を新築した際などに行う「建物表題登記」や、建物を解体した際などに行う「建物滅失登記」などがあります。権利部に関する登記には、今回で扱った相続に加えて不動産の売買や贈与などによる「所有権移転登記」や、住宅ローンを完済した際などに実施する「抵当権抹消登記」などがあります。
表題部に関する登記を依頼する専門家は土地家屋調査士、権利部に関する登記を依頼する専門家は司法書士になります。
相続登記を申請する際のよくある質問と回答
添付書類の原本を返してもらいたい場合はどうしたらいい？
住民票（除票）の写し、戸籍（除籍）の附票の写し、遺産分割協議書、遺言書、固定資産評価証明書などの添付書類を返却してもらいたい場合は、原本還付を求める処理を行う必要があります。具体的な方法は、還付してもらいたい原本書類を同じ縮尺でコピーして、それらをまとめて左側をホッチキスで留めます。そして、まとめたコピーの１ページ目に「上記は原本と相違ありません。」と記し、その下に「氏名」を記入し、氏名の末尾に押印し、すべてのページを契印します。それを登記申請書や各書類の原本と併せて法務局に提出します。
なお、戸籍謄本（妙本）、除籍謄本、改製原戸籍謄本については、相続関係説明図を作成して添付すれば、上記の原本還付を求める処理をしなくても、登記完了時に原本を還付してもらえます。
パソコンで入力できない特殊な漢字はどうやって記載する？
旧字・異字体・俗字・略字などパソコンのアプリケーションで入力できない特殊な漢字は、その文字だけ申請書などに手書きする形でもOKです。氏名なども戸籍や印鑑証明書の通りに記載するのが原則ですが、旧字の場合は正字で入力しても構いません。
相続放棄をした人がいる場合は？
口頭で「相続放棄する」と言うだけでは正式に相続放棄したとはみなされません。家庭裁判所に相続放棄申述を行い、相続放棄した者について「相続放棄申述受理証明書」を提出する必要があります。
相続登記申請は自分でできる？専門家に依頼すべき？
相続登記申請は、法務局のホームページに掲載されている様式や記載例を参考にすれば、自ら書類を作成して申請することは可能です。相続内容が比較的シンプルで、時間に余裕がある場合は自ら申請してもよいでしょう。一方、相続人が複数いたり、相続財産が多岐にわたったりするなど相続内容が複雑な場合は、登記申請書の記載内容が複雑で用意すべき添付書類も多くて難しくなりがちなので専門家に任せる方が安心でしょう。
まとめ
- 登記を申請する際に法務局に提出する書類を登記申請書と言います
- 2024年４月１日から相続登記は義務化され、所定の期限までに行わないと罰せられる場合があります
- 相続登記申請書を自分で準備する場合は、法務局の記載例などを参考にするとよいでしょう
- 相続登記申請書の必要な添付情報は「登記原因証明情報」「住所証明情報」などです
- 司法書士などの代理人に委任する場合は「委任状」を作成して添付します
- 遺言がある場合や遺産分割協議書を作成する場合などで申請書の記載や添付書類は異なります
●取材協力／監修
司法書士 児島充さん
神奈川県川崎市でK＆Ｓ司法書士事務所を開業。『自分でできる不動産登記』（著／自由国民社）、『身近な人が亡くなった後の手続のすべて』（監修／自由国民社）など著書、監修書多数。
●構成／サクラサクマーケティング株式会社
●取材・文／冨丸 幸太
