マンションの売却には仲介手数料をはじめ、税金や各種手続き費用などさまざまな費用がかかります。売却後に「思ったよりも手元に残らなかった…」と後悔しないよう、マンション売却における費用の全体像をあらかじめ理解しておくことが肝心です。
今回の記事では売却時にかかる費用の種類や費用を賢く抑えるためのポイントに加え、売却方法による費用の違いや、利用できる税金の特例・控除についても詳しく解説します。
記事の目次
マンション売却にかかる費用と手数料
マンションの売却には、大きく分けて仲介手数料と税金、そして、その他の諸費用の3種類の費用がかかります。
マンション売却費用の多くを占めるのは仲介手数料
マンション売却にかかる費用の中で、最も大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は仲介という売却方法を選択した場合に必要になります。
税金については印紙税、登録免許税のほか、マンションの売却で利益が出た場合に支払うことになる譲渡所得税があります。
そして、諸費用の部分は、司法書士の報酬や証明書の取得費用、住宅ローンの繰越手数料や瑕疵保険料のほか、引越し費用やハウスクリーニング・リフォームにかかる費用などが挙げられます。任意で選択する場合に発生する費用も多く、売却の際に全ての費用が必要になるわけではありません。
マンション売却にかかる費用の例
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 証明書等の費用
- 譲渡所得税
- 住宅ローン繰り上げ返済手数料
- 引越し費用
- ハウスクリーニング・リフォーム費用
- 瑕疵保険料
マンション売却に必要になるそれぞれの費用の詳細について、項目ごとに見ていきましょう。
マンション売却時の税金はいくらかかるのか徹底解説。使える税制と控除、譲渡所得税、消費税など
仲介手数料
仲介手数料は、売買契約が成立後に不動産会社へ支払う手数料です。マンションの売却サポートに対する対価として支払います。
仲介手数料の仕組みと計算方法
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められていますが、下限についての定めはありません。
仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて異なり、以下の速算式で計算できます。
| 売却価格(税抜き) | 速算式 |
|---|---|
| 400万円超 | （売買価格（税抜き）×3%＋6万円）＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | （売買価格（税抜き）×4%＋2万円）＋消費税 |
| 200万円以下 | （売買価格（税抜き）×5%）＋消費税 |
マンションの売却では、400万円を超えるケースがほとんどのため、一般的に売買価格（税抜き）× 3% + 6万円 + 消費税の式が用いられます。
例えば、マンションを3000万円で売却した場合
3000万円 × 3% + 6万円+ 消費税10%となり、仲介手数料の上限は90万円 + 6万円 + 9万6000円 = 105万6000円となります。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料の支払いタイミングは売買契約成立後に2回に分けて支払うケースが多く、売買契約成立時に半分、物件の引き渡し完了時に残りの半分を支払うのが一般的です。
ただし、仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立しなければ支払う必要はなく、また、仲介ではなく不動産会社に直接買取してもらう場合も支払う必要はありません。
なお、2回に分けて支払うのが一般的ではありますが、引き渡し完了時に一括で支払うケースもあるため、支払いのタイミングや条件については必ず事前に確認しておきましょう。
仲介手数料は値引きできる？
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、あらかじめ仲介手数料の金額について、上限額の範囲内で合意しておきましょう。
多くの場合、不動産会社では上限額で手数料を設定していますが、交渉次第では、仲介手数料の値引きが可能な場合もあり、仲介手数料の割引きをアピールしている会社もあります。
ただし、値引きについては必ずしも全ての不動産会社が柔軟に対応してくれるわけではないため、複数の会社を比較検討しながら、上手に交渉を進める必要があります。
不動産売却時にかかる仲介手数料とは？計算方法や上限額について解説
印紙税
印紙税は、経済的な取引にともなって作成される契約書や領収書などの文書に課される税金で、マンション売却においては、不動産売買契約書が課税対象となります。
マンション売却の売買契約書には印紙税が課税
印紙税は不動産売買契約書に記載された契約金額に応じて、定められた額の収入印紙を契約書に貼り付け、消印を押して納税します。
印紙税の軽減措置がある
不動産売買契約書にかかる印紙税には、現在軽減措置が設けられています。軽減措置は売買金額の変更などの際に作成される変更契約書や補充契約書なども対象です。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2000円 | 1000円 |
| 500万円超1000万円以下 | 1万円 | 5000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
例えば、3000万円のマンションの売買契約書であれば、軽減措置により印紙税は1万円となります。
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登録免許税
住宅ローンが残っているマンションを売却する際は、そのマンションに設定されている抵当権を抹消する抵当権抹消登記が必要になり、登録免許税がかかります。
登録免許税はマンションの抵当権抹消のために必要
抵当権が設定されたままでは、そのマンションを売却することはできません。そのため、物件の引き渡しと同時に、司法書士に依頼して抵当権抹消登記を法務局に申請します。
登録免許税の額は、不動産1個につき1000円ですが、マンションの場合は建物と土地のそれぞれに課税されるため、合計2000円となるのが一般的です。
司法書士への依頼費用もかかる
抵当権抹消登記の手続きは売主自身で行うことも可能ですが、通常は司法書士に依頼します。その際の司法書士への報酬が必要となり、一般的には1万円～3万円程度が相場です。この司法書士への報酬と登録免許税をあわせた金額が、抵当権抹消にかかる費用となります。
抵当権抹消登記の費用は？司法書士に依頼する場合と自分で行う場合を比較
証明書等の費用
マンションを売却する際には、印鑑証明書や住民票、固定資産税評価証明書などが必要になりますが、それらを取得する費用もかかります。ただし、いずれも取得にかかる手数料は数百円程度です。
譲渡所得税
譲渡所得税は、所得税と住民税を合わせた総称です。
マンションを売却して利益が出た場合、売却した翌年に確定申告を行って納税する必要があります。
譲渡所得税は譲渡所得がプラスのときに発生する
譲渡所得税は売却益が出た場合に課税されます。つまり、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額である譲渡所得がプラスになると、税金が発生します。売却によって損失が出た場合は課税されません。
譲渡所得とは
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
売却価格はマンションを売却して買主から得た金額、取得費は売却したマンションの購入にかかった費用のことです。具体的には、購入時のマンションの価格、購入時の仲介手数料のほか、設備費や改良費などが含まれます。なお、取得費に含まれるマンションの購入価格は、所有期間中の建物の減価償却費を差し引いて計算します。
また、購入時の売買契約書などが見当たらず取得費がわからない場合は、売却価格の5%相当を取得費とすることができます。
そして、譲渡費用はマンションの売却にかかった費用のことで、売却時の仲介手数料や売買契約書の印紙税などが含まれます。譲渡費用には修繕費や固定資産税など、マンションの維持や管理のためにかかった費用などは含まれません。
| 譲渡所得 | 不動産などを売却して得た所得 |
|---|---|
| 売却価格 | 売買契約で成立した価格 |
| 取得費 | マンションの購入にかかった費用 例
|
| 譲渡費用 | マンションの売却にかかった費用 例
|
マンションの所有期間によって税率が変わる
譲渡所得税の税率は、売却したマンションの所有期間が、売った年の1月1日時点で５年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。
所有期間5年以下なら短期譲渡所得で、税率は39%（所得税30%+ 住民税9%）、5年超であれば長期譲渡所得で、税率は20%（所得税15% + 住民税5%）となります。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却のタイミングを検討する上では非常に重要なポイントとなります。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 39% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 20% |
なお、2037年までは所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加わります。
例えば、10年前に購入したマンションの売却による譲渡所得1000万円に対する長期譲渡所得の税額は以下のようになります。
- 所得税 1000万円×15%=150万円
- 復興特別所得税 150万円×2.1%=3万1500円
- 住民税 1000万円×5%=50万円
また、譲渡所得税については、マイホームの売却や買い替えの場合に使える特例があり、その特例については後述します。
不動産売却時の譲渡所得税とは？ 申告手続きや計算方法、控除・節税の方法を解説
住宅ローンの繰上げ返済手数料
売却時に住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの繰上げ返済手数料が必要になります。
一括返済をするため銀行に支払う手数料
マンション売却の際は、引き渡し前に住宅ローンの全額を一括で返済（繰り上げ返済）する必要があり、住宅ローンを一括返済するために銀行に支払う手数料が繰上げ返済手数料です。繰上げ返済手数料の金額は金融機関や手続き方法によって異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。
引越し費用
居住していたマンションを売却する場合は引越しが必要になります。
時期や場所、荷物の量で相場は変わる
引越し費用は、荷物の量や移動距離、そして引越しを行う時期によって大きく変動します。特に、3月～4月の新生活シーズンなどは繁忙期となり、料金が高騰する傾向があります。スケジュールに余裕がある場合は、繁忙期を避けるなど、タイミングを見極めるのも重要です。また、引越し費用を抑えるためには、複数の引越し業者から見積もりを取り、比較検討することも大事です。
ハウスクリーニング・リフォーム費用
売却前に室内をきれいにすることで、内覧時の印象を良くすることができます。早期・高値での売却につながる可能性があるため、専門業者によるハウスクリーニングや、部分的なリフォームを検討する人もいます。
ハウスクリーニングやリフォームは任意
マンションを売却する際に、ハウスクリーニングやリフォームは、必ずしも実施しなければならないものではありません。ハウスクリーニングやリフォームに費用をかけても、その分が売却価格に上乗せできるとは限らないことを理解した上で、検討するようにしましょう。
特にリフォームについては、買主が自分好みにリフォームしたいと考えていることも少なくありません。費用も高額になる可能性が高いので、物件の状態や周辺の競合物件の状況などを考慮し、不動産会社と相談しながら慎重に判断することが重要です。
ハウスクリーニングの料金相場、費用は？業者選びのコツ、売却時の注意点【一戸建て】【マンション】
瑕疵保険料
瑕疵（かし）保険とは、売却した物件に後から瑕疵（欠陥）が見つかった場合に、その補修費用をカバーしてくれる保険です。中古住宅の場合は既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、売却後のトラブルを防ぐことができ、また、物件の信頼性を高めることができるため、売却をスムーズに進める効果が期待できます。
瑕疵保険に入るなら保険料は売主が負担するのが一般的
マンション売却の際の瑕疵保険への加入は任意です。
瑕疵保険を利用する場合、売主が宅建業者以外（個人間売買）であれば、加入するのは検査事業者ですが、加入する場合の保険料は売主が負担するのが一般的です。なお、買主が瑕疵保険加入を希望する場合もあるため、その場合の保険料などの負担をどうするかは、売主と買主の話し合いによって決めることになります。
既存住宅売買瑕疵保険とは。保険加入の流れや支払い対象などを解説/住まいのお金・制度のマニュアル#28
マンション売却時に返金されるお金
ここまではマンション売却時に支払う費用について解説してきましたが、逆に返ってくるお金もあります。マンション売却時に返金されるお金について、詳しく見ていきましょう。
火災保険料の返金
マンションを売却する際、火災保険の契約期間が残っていれば、残存期間分の保険料が保険会社から返金される可能性があり、返金額は残りの契約期間や保険会社によって異なります。マンションを売却するときには、火災保険を契約している保険会社に連絡し、解約の手続きを取りましょう。
住宅ローン保証料
住宅ローンを組む際、住宅ローン保証料を支払います。これは、万が一ローンの返済ができなくなったときに、保証会社が住宅ローンの契約者に代わって、住宅ローンの借入金を返済するための契約を結ぶために支払う保証料です。
住宅ローンの保証料は契約時に保証料の全額を一括で支払う一括前払い型（外枠方式）と、保証料が金利に上乗せされる金利上乗せ型（内枠方式）があり、全額を一括で支払っている場合は、途中でローンを完済すると、保証料の一部が返金される可能性があります。ただし、返金条件など契約内容によって異なるため、金融機関に確認するようにしましょう。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されます。そのため、納税通知書は売主のもとに届き、売主が1年分を納税する義務を負います。
しかし、年の途中で物件を売却した場合は不公平が生じないよう、実際には物件の引き渡し日を基準として、税額を日割り計算し、買主が負担すべき分を売主へ支払う形で清算するのが慣習となっています。
この清算金は、物件の売買代金とは別に、引き渡し日に支払われるのが一般的です。
管理費・修繕積立金の清算金
マンションの所有者は、毎月管理費や修繕積立金を管理組合に支払いますが、これも固定資産税や都市計画税と同様に、通常引き渡し日を基準に日割りで調整し清算します。管理費や修繕積立金の日割り返金は、管理組合からではなく買主から返金を受けます。
駐輪・駐車場等の清算金
マンションの敷地内にある駐車場や駐輪場などを契約し、別途料金が発生している場合、その使用料も同様に売却時に日割りで清算されることが一般的です。
固定資産税や都市計画税、管理費・修繕積立金、駐輪・駐車場などについては、いずれも引渡し日を基準として清算するのが慣例ではありますが、口約束では後々トラブルになるリスクがあります。必ず売買契約書の精算条項に盛り込み、売主・買主双方が納得した上で署名することが大切です。
買取でマンションを売却する場合
不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう方法のマンション売買を前提として、マンション売却にまつわる費用について紹介してきましたが、マンションの売却方法には仲介以外に、買取という選択肢があります。
仲介と買取の違い
仲介は不動産会社が売主と買主の間に入り、売買を成立させる方法です。買主が見つかるまで時間がかかることもありますが、広く買主を募集するため、市場価格に近い価格で売れる可能性が高くなります。
一方、買取は不動産会社が直接、買主としてマンションを買い取る方法です。販売活動が不要なため、スピーディーに現金化できますが、売却価格は低くなる傾向があり、市場価格の7割～8割程度になるのが一般的です。
仲介のように買主が見つからないというリスクはないため、価格は安くても、早く確実にマンションを売却したい人には向いている方法になります。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 個人や法人など | 不動産会社 |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格の7～8割 |
| 売却期間 | 3〜6カ月程度 | 数日〜数週間 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 向いている人 | 時間に余裕がある できるだけ高く売りたい |
早く現金化したい 売りにくい物件を手放したい |
買取の場合は仲介手数料が不要
買取の場合は売主と不動産会社が直接取引するため、仲介という行為が発生せず、仲介手数料がかからないのが大きな特徴です。
例えば3000万円で売却した場合、仲介手数料の上限額は105万6000円ですが、買取の場合はこれがゼロになります。
ただし、前述の通り売却価格自体は仲介のケースよりも低くなる傾向があるため、買取の方が手元に残る金額が多くなるとは限りません。
買取保証付き仲介
なお、仲介の場合でも、買取保証付き仲介という仕組みを用意している不動産会社もあります。
買取保証付き仲介の場合は、不動産会社と一定期間は仲介で高値売却を目指し、それでも売れなければ不動産会社が事前に決めた価格で買取るということになります。
買取保証付き仲介は、高値で売りたいけれど、安心が欲しいというニーズに応える仕組みではありますが、買取価格はあらかじめ決めておくため、事前に条件をよく確認する必要があります。
また、買取保証付き仲介の場合、仲介が成立すれば通常通りの仲介手数料が発生しますが、買取に切り替わった場合は原則仲介手数料が発生しません。ただし、買取保証付き仲介は、通常専属専任媒介契約になるため、ほかの不動産会社に相談はできず、自己発見取引もできません。はじめから買取前提で積極的に売却活動をしてもらえない可能性もあるため、買取保証付き仲介を選ぶ場合は、信頼できる会社を慎重に選ぶことが不可欠です。
不動産の買取・買取保証とは？仲介との違いや、メリット・デメリット、利用すべきケースについても解説
マンションの売却で使える特例や控除
前述した通り、マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税を納める必要がありますが、一定の要件を満たすことで、負担を大幅に軽減できる特例や控除が用意されています。
マイホームの売却なら特例や控除が使える
自分が住んでいる家、つまりマイホーム（居住用財産）を売却した場合には、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例やマイホームを売ったときの軽減税率の特例を適用できます。これらの特例は投資用マンションなどには適用できないため注意が必要です。
居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例はマイホームを売った場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。
譲渡所得から最高3000万円まで控除できるため、譲渡所得が3000万円以下であれば、この特例を使うことで譲渡所得税はかからなくなります。
なお、この特例はマンションの所有期間の長短に関わらず利用できますが、親子や夫妻間での売買でないことや、売却した年から見て前年、前々年にこの特例を利用していないことなどの適用要件を満たす必要があります。
【自宅売却の税金対策】3000万円特別控除とは？要件や必要書類を解説
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例は所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超えているマイホームを売却した場合に適用されます。
この特例を受けると、譲渡所得が6000万円以下の場合は、所得税と住民税が14%（所得税10%＋住民税4％）に軽減されます。なお、譲渡所得が6000万円を超える場合は、6000万円超の部分については通常の20%（所得税15%＋住民税5％）の長期譲渡所得税が課税されます。
| 譲渡所得 | 6000万円以下の部分 | 6000万円超の部分 |
|---|---|---|
| 所得税 | 10% | 15% |
| 住民税 | 4% | 5% |
| 合計 | 14% | 20% |
この特例は3000万円特別控除と併用することが可能なので、3000万円の特別控除を適用しても、まだ課税譲渡所得が残る場合に、その部分の税率を通常より低くすることが可能です。
特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームの売却から一定期間内に新居を購入（買い替え）した場合、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を繰り延べることが可能です。
この、特定のマイホームを買い換えたときの特例を利用すると、買い替えという支出が多いタイミングで税負担を抑えられるというメリットがあります。一方で、あくまで課税が繰り延べされるだけで、非課税になるわけではありません。買い換えた物件を次に売却したときに、繰延べた分の譲渡所得に対しては税金を支払う必要があるので、その点は留意しておきましょう。
また、前述した3000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用ができないため、どの特例を利用するのが有利かは慎重に検討する必要があります。
マンションの売却費用を左右するポイント
これまで見てきたように、マンション売却にかかる費用は、何を選択するかによって変わってきます。あらためて、売却にかかる費用を左右するポイントを整理して見ていきましょう。
仲介か買取か
繰り返しになりますが、マンション売却にかかる費用の中で、大きな割合を占めるのが仲介手数料です。この仲介手数料が必要になるかどうかは、仲介と買取、どちらの売却方法を選択するかによって変わってきます。
売却にかかる費用という点にだけ注目するのであれば、仲介手数料のかからない買取を選択した方が、売却費用は抑えられます。一方で、買取を選択すると売却価格は低くなる可能性が高いというのは、注意しておきたいポイントです。仲介手数料はかかっても、高値で売却できる可能性がある仲介を選択するか、価格は安くても仲介手数料不要の買取にするかは、自身の状況や優先順位に合わせて、最適な方法を選択することが重要です。
ハウスクリーニングやリフォームの有無
内覧時の印象を良くするためにハウスクリーニングやリフォームを行うかどうかも、売却費用に影響します。ハウスクリーニングもリフォームも、実施する場合は少なくない費用が必要になりますが、費用をかけた分だけ高く売れるとは限りません。
部屋の掃除や整理整頓など、最低限のことを自分の手で行うだけでも、印象をアップさせることは可能なため、ハウスクリーニングやリフォームについては、物件の状態やニーズを見極め、不動産会社と相談しながら、費用対効果を考えて実施を判断しましょう。
売却の時期
いつ売却をするのか、売却のタイミングも費用に影響を与える要素です。
例えば、譲渡所得税は所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。また、マイホームを売ったときの軽減税率の特例について言えば、所有期間が10年超である必要があります。売却のタイミングをずらすことで納税額が抑えられる可能性があるため、譲渡益が大きくプラスになりそうな場合は、念頭に置いておきましょう。
また、意外とまとまった額が必要になる引越し費用についても、新入学や転勤など、引越しニーズが高まる繁忙期を避けることで、数十万円単位で費用を節約できることがあります。
売却を急いでいない場合は、こうしたタイミングを見計らうことも賢い方法です。
【まとめ】 売却費用を左右するポイントは売却方法と時期、そしてリフォームなどの有無
今回は、マンション売却にかかる費用と手数料、そして費用を抑えるポイントについて詳しく解説しました。まず理解しておきたいのは、マンション売却には仲介手数料、税金、各種手続き費用などの費用がかかるという点です。最も大きな費用は仲介手数料で、売却方法を仲介ではなく買取にした場合は、仲介手数料は発生しません。
また、税金については、売却して利益が出た場合にかかる譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なる点も押さえておきましょう。売却するマンションが居住用の場合は、マイホームの3000万円特別控除や、マイホームを売ったときの軽減税率の特例など、税負担を軽減する特例も利用できます。
そして、仲介手数料や税金以外にかかる諸費用については、引越し費用やハウスクリーニング・リフォーム費用などがありますが、引越し費用については時期を見計らうこと、ハウスクリーニングやリフォーム費用については行わないことで、費用を抑えることも可能です。
マンションの売却は、人生でそう何度も経験することではないでしょう。だからこそ、事前に売却にかかる費用の全体像をしっかりと把握しておくことが重要です。信頼できる不動産会社に相談しながら、マンション売却を計画的に進めていきましょう。
構成・取材・文／島田美那子
