個人が不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」といい、所得税や住民税が課されます。所得税や住民税の税率は一律ではなく、売却した不動産を所有していた年数によって変わることをご存じですか？
不動産を所有していた期間が長ければ「長期譲渡所得」となり、税率は「短期譲渡所得」の2分の1程度になります。つまり、税率だけでいえば、不動産は長く所有してから売ったほうが有利ということです。しかし、税率だけで不動産の売り時を判断すべきではありません。
この記事では、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いや不動産の売り時を見極めるポイントなどについて解説します。
記事の目次
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いとは？
まずは、長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いを見ていきましょう。
そもそも譲渡所得とは
マンションや一戸建てなどの物件種別にかかわらず、所有している不動産を売却（譲渡）して利益を得たら、その利益は「譲渡所得」になります。「譲渡所得」は、購入金額と売却金額の差額ではなく、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝収入金額 － （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）－特別控除額
「譲渡費用」は、不動産を譲渡した際にかかった諸費用（仲介手数料や印紙税など）のことで、「取得費」は譲渡した不動産の購入代金や仲介手数料、諸税、改良費や設備費などを合計した金額から、減価償却費相当額を差し引いた額を指します。
例えば、建物（非事業用）を売却して利益を得た場合の取得費は、建物の購入代金などから「減価償却費相当額（建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数）」を引いて計算します。なお、購入時の価格がわからない場合には、譲渡による収入金額の5％を概算取得費とすることも可能です。
また、マイホームを売却するなど特例によって特別控除を受けられる場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引くことができます。
短期と長期の違いは所有期間が5年以下か超か
譲渡所得の区分は、所有した期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年超なら「長期譲渡所得」です。この区分は、譲渡して利益を得た日ではなく、譲渡した年の1月1日を基準として所有期間を判断します。
例えば、令和4年12月29日に購入した不動産を5年後の令和9年12月30日に譲渡すると、日付だけ見れば5年超ですが、譲渡年である令和9年の1月1日時点では5年以下なので「短期譲渡所得」に該当します。数日待って令和10年の1月1日以降に譲渡すれば、所有期間が5年を超えたことになるので「長期譲渡所得」になります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い
譲渡所得に課税される税金は、譲渡した不動産が「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」のどちらに該当するか、つまり不動産所有期間が5年以下か5年超かによって以下のように税率が変わります。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 15％ | 5％ | 0.315％ |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 30％ | 9％ | 0.63％ |
譲渡するまでの所有期間が5年以下である短期譲渡所得の税率は、合計39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）。一方、所有期間5年超の長期譲渡所得は、合計20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315%）です。
短期と長期を比較！ 譲渡所得に課される税金の計算方法
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率に2倍近い差が出ることになります。譲渡所得が1,000万円だった場合を想定して、それぞれの税額を計算してみましょう。
| 所得税 | 1,000万円×15％＝150万円 |
| 住民税 | 1,000万円×5％＝50万円 |
| 復興特別所得税 | 1,000万円×0.315％＝3.15万円 |
| 税金の総額 | 150万円＋50万円＋3.15万円＝203.15万円 |
|---|
| 所得税 | 1,000万円×30％＝300万円 |
| 住民税 | 1,000万円×9％＝90万円 |
| 復興特別所得税 | 1,000万円×0.63％＝6.3万円 |
| 税金の総額 | 300万円＋90万円＋6.3万円＝396.3万円 |
|---|
短期譲渡所得では、長期譲渡所得と比べて約200万円もの税金を余分に納めなければなりません。当然ながら、譲渡所得の額が大きくなれば差はさらに広がります。
ただし、この税額は特別控除を加味していません。次章で挙げるような特別控除が適用できれば、短期譲渡所得であっても税額を抑えることができます。
譲渡所得に関わる控除
譲渡所得に対する税率は短期と長期で大きく異なりますが、特例・控除については、短期譲渡所得でも適用できるケースは少なくありません。
「10年超所有軽減税率の特例」のように、所有期間を要件にしている特例は短期譲渡所得に該当する不動産では適用できませんが、譲渡価額から最大3,000万円（3,000万円未満ならその全額）を差し引くことができる「マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、短期・長期の別にかかわらず、一定の要件を満たすマイホームの譲渡であれば適用できます。また、短期・長期にかかわらず、特例の適用によって譲渡所得がゼロになる場合には、所得税や住民税はかかりません。
ここでは、譲渡所得に関わる特別控除の一例とその概要を紹介します。
マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、自己居住用不動産の売却で発生した譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。所有期間は問われないため、短期譲渡所得に該当する場合も税額を抑えることができます。
- 住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに自宅だった住宅を売却すること
- 居住用家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること。かつ、売買契約を締結した日までに、その敷地を貸駐車場などに利用していないこと
- 売却した年の前年または前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を利用していないこと
- 売却した年と前年および前々年にマイホーム買換え特例や交換の特例を利用していないこと
- 売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
詳しくは以下をチェック
【3000万円特別控除とは】マイホーム売却で知っておきたい要件・必要書類・住宅ローン控除との関係を解説
公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
公共事業などのために土地や建物を売却し、譲渡所得が発生した場合は、最大5,000万円の特別控除を適用できます。
- 売った土地建物は固定資産であること
- その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていないこと
- 最初に買取り等の申出があった日から6カ月を経過した日までに土地建物を売っていること
- 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者（その者の死亡に伴い相続または遺贈により当該資産を取得した者を含む）が譲渡していること
その他の特別控除
その他にも、次のように多くの特別控除があります。
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
- 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
- 低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例
各種特別控除は要件を満たしていれば自動的に適用されるわけではなく、適用するためには確定申告が必要です。適用要件が煩雑な特例も含まれるため、不安のある方は不動産売却を仲介してくれる不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。
短期か長期かは慎重な検討が必要！ 判断ポイントは？
短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、税率が倍近く異なります。少しでも節税するには、売却のタイミングについて慎重な検討が必要ですが、これは譲渡所得が発生する不動産の売却に限られます。
そもそも譲渡所得が発生しない場合、あるいは所有期間要件のない特別控除の適用によって税額がゼロになる場合は、税率を気にして売却時期を検討する必要はありません。また、税額次第では「長期所有して売り時を逃すほうが損」という可能性もあります。
利用できる控除についてしっかり調べる
マイホームを含む不動産を5年以下で譲渡する短期譲渡所得は、5年を超えて所有してから譲渡する長期譲渡所得と比べて税率が高く設定されています。とはいえ、できることならなるべく節税したいもの。先に挙げた「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」なら、普段から所有者が住んでいるマイホームかつ一定の要件を満たしている不動産であれば、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最大3,000万円（3,000万円未満ならその全額）を控除できます。
所有期間が5年以下だったとしても、マイホームの譲渡益が3,000万円以下で「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用できれば、確定申告を行うことによって、譲渡所得は特別控除額の3,000万円と相殺されるため、譲渡所得税はかかりません。
ただし、この控除は、特別控除を受けるために購入した物件や、マイホームの建て替えのために仮住まいとした家屋など、一時的に取得した不動産や賃貸・事業収入のための物件には適用されません。
また、公共事業等のための立ち退き（収用）があった場合における「収用等により土地建物を売ったときの特例」も、要件を満たしていれば短期・長期にかかわらず適用できます。
したがって、必ずしも「所有期間5年以下は損」というわけではありません。譲渡所得をシミュレーションし、適用できる特別控除をしっかり調べたうえで売却時期を検討しましょう。
築年数が浅ければ高値で売れる可能性も
長期譲渡所得より税率が高い短期譲渡所得は、節税対策が取りにくそうに見えます。しかし、短期譲渡所得の対象となる物件はいわば「築浅物件」。築年数が浅いと、5年超、10年超の物件に比べて高く売却できる可能性があります。
不動産は、長期間所有していれば良いというものでもありません。5年超の不動産よりも高く売却できれば、譲渡所得が増えることで納税額も増加しますが、税引後のキャッシュが多く残るのであれば、売却するメリットは大きいでしょう。そのためには、普段から不動産を適切に管理しておくことが必要です。
不動産を長期保有すれば固定資産税が発生する
土地や家屋を所有している間は、固定資産税や都市計画税が課され続けます。加えて、マンションであれば管理費や修繕積立金もかかり続けます。節税のために売却を先延ばしにして長期保有すると、その分、税金や維持費用がかかるということを忘れないようにしましょう。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率には2倍ほどの開きがありますが、例えば譲渡所得が100万円の場合の税額の差は20万円程度です。所有期間を5年超とすることで節税できたとしても、その間の維持費や固定資産税が節税額を上回ってしまう可能性もあります。
損をしない譲渡計画のためにまずは不動産の査定を
そもそも譲渡所得が発生しなければ、住民税や所得税が課されることはありません。特別控除の適用によって譲渡所得がゼロになる場合も同じです。
課税対象にならないにもかかわらず、所有期間を5年超にするまで売却を待つというのは本末転倒です。まずは、不動産がいくらで売れるかを確かめ、譲渡所得を推測してから売却時期を検討するようにしましょう。
不動産の売却見込額を知る方法はいくつかありますが、不動産会社の査定が最も精度の高い方法です。一括査定を活用すれば複数社に査定してもらえるため、売却見込額も予想しやすくなります。
詳しくは以下をチェック
不動産売却の「相場」の調べ方。インターネットで調べるときの注意点/不動産売却マニュアル#3
まとめ
- 不動産所得は所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれる
- 所有期間5年以下で譲渡する「短期譲渡所得」は「長期譲渡所得」と比べて税率が高く設定されている
- 特別控除には所有期間にかかわらず要件を満たせば適用できるものも多い
取材・文／ライトアップ
