不動産売却の基礎知識や知っておきたいコツを分かりやすく解説します。売却の体験談もご紹介。

不動産の短期譲渡所得って? 対象の物件や長期譲渡所得との違いについて解説

不動産の短期譲渡所得って? 対象の物件や長期譲渡所得との違いについて解説

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」になり、所得税がかかります。この「譲渡所得」、所有していた年数によって税率が変わることをご存じですか。そして、「譲渡所得」は、ある期間以下で売却すると「短期譲渡所得」となり、長年所有していた不動産を売却したときの「長期譲渡所得」とは税率が異なってくるのです。その違いや所得税の計算方法、特別控除などについて解説します。

記事の目次

短期譲渡所得とは

「短期」=所有期間5年以下

マイホームなど所有している不動産を売却(譲渡)した利益は「売却益」であり、税法上は「譲渡所得」と呼びます。譲渡所得にかかる所得税は、不動産を所有していた期間によって税法上の区分が短期と長期に分かれます。この二つの区分のうち、所有していた期間が譲渡した年の1月1日時点までで5年以下であれば、「短期譲渡所得」に該当します。

不動産の売却利益は「譲渡所得」になる

マンションや一戸建てなどの形式にかかわらず、所有している不動産を売却(譲渡)して利益を得たら、その利益は「譲渡所得」になります。「譲渡所得」は、売却したときの額そのままではなく、譲渡して得た売却価格から譲渡費用と取得費を引いた額が該当します。譲渡費用は、不動産を譲渡した際にかかった諸経費(仲介手数料や印紙税など)のことで、取得費は、譲渡した不動産の購入代金と、購入時の仲介手数料や諸税、その後支出した諸経費(改良費や設備費など)を合計した額のことです。土地ではなく建物(非事業用)を売却して利益を得た場合の取得費は、上記の合計額から減価償却費相当額(建物の購入時の価格×0.9×償却率×経過年数、購入時の価格が分からない場合は譲渡価額の5%を取得費とすることもできる)を引いた額が該当します。空き家になっていた実家を相続したうえで売却するなど、特例によって特別控除を受けられる場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引くことができます。

マイホームイメージ

(画像/PIXTA)
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短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

短期or長期は売却年の元日時点で5年以下か超か

譲渡所得の区分は、所有した期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年超なら「長期譲渡所得」です。この区分は、譲渡して利益を得た日ではなく、譲渡した年の1月1日時点で経過した年数を基準にして判断します。たとえば、令和4年12月29日に購入した不動産を、5年後の令和9年12月30日に譲渡すると、日付だけ見れば5年超ですが、譲渡年である令和9年の1月1日時点では5年以下なので「短期譲渡所得」に入ります。もう少し待って令和10年の1月2日以降に譲渡すれば、前日の1月1日時点で5年を超えたことになるので「長期譲渡所得」になります。

長期と比べて税率が割高

譲渡所得に課税される税金は、譲渡した不動産が「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」のどちらに該当するか、つまり不動産所有期間が5年以下か5年超かで税率が変わります。譲渡するまでの所有期間が5年以下である短期譲渡所得の税率は39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)。一方、所有期間5年超の長期譲渡所得は20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率に2倍近い差が出てくることになります。たとえば譲渡所得が1000万円だったとして、短期譲渡所得の区分では、長期譲渡所得と比べて200万円ほど多く税金を納めなければなりません。当然、譲渡所得の額が大きくなれば差はさらに広がります。

利用できる特例・控除等は長期とほぼ同じ

譲渡所得に対する税率は短期と長期で大きく異なりますが、適用できる特例・控除等は、長期でも短期でも大きな違いはありません。「10年超所有軽減税率の特例」のように、所有期間を要件にしている特例は、短期譲渡所得に該当する不動産では適用できませんが、譲渡価額から最大3000万円(3000万円未満ならその全額)を差し引くことができる「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」は、短期・長期の別にかかわらず、マイホームの譲渡であれば適用できます。また、短期・長期にかかわらず、特例の適用によって譲渡所得がゼロになる場合には、所得税や住民税はかかりません。

不動産 税金イメージ

(画像/PIXTA)

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短期譲渡所得、課される税と税額

「譲渡所得」を算出してみる

譲渡所得は、譲渡した額から「譲渡費用」と「取得費」を除いた額です。計算式で表すと、
譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
となります。不動産の譲渡価格のことは、「譲渡価額」と呼びます。「収入金額」とも呼び、不動産を譲渡して得られた金額を指します。貴金属や権利など、金銭以外のもので対価を受け取った場合は、受け取ったものの時価が譲渡価額になります。仲介手数料や印紙税など、譲渡時にかかった諸経費のことを「譲渡費用」といいます。譲渡した不動産の購入代金と、購入時に支出した諸経費(仲介手数料や税金、改良費など)を足した額を「取得費」と呼びます。譲渡した不動産に建物(非事業用)が含まれる場合は、その合計額から建物の減価償却費相当額(建物の購入時の価格×0.9×償却率×経過年数、購入時の価格が分からない場合は譲渡価額の5%を取得費と見なすこともできる)を引いた額を取得費とします。

特別控除額を求める

自身が住んでいたマイホーム、または、空き家となった実家を相続し、譲渡した場合は、所有期間の短期・長期にかかわらず控除が受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」や「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」(2023年12月31日までに売却した場合)を適用して、譲渡所得から最大3000万円(3000万円未満ならその全額)を引くことができます。なお、これらの控除は、別荘やセカンドハウスなど、娯楽や保養のために所有していたとみなされる不動産には適用されません。また、再開発や道路拡張工事など、公共事業用地を提供するための立ち退き(収用)によって不動産を売却した場合には、「収用等により土地建物を売ったときの特例」を適用でき、最大5000万円の特別控除や、代替資産を取得した場合において新たな不動産を購入した額が収用時の譲渡価額より大きいときは、譲渡所得が発生しなかったものとすることができます。

短期譲渡所得税額を計算する

短期譲渡所得にかかる税額は、上に述べた計算式で求めた譲渡所得をもとに計算します。
2037年までは、復興特別所得税として譲渡所得税額の2.1%が上乗せされます。復興特別所得税を加味すれば、短期譲渡所得税額の計算式は、
譲渡所得×{所得税30%+復興特別所得税0.63%(所得税30%×2.1%)+住民税9%}=譲渡所得×39.63%
となります。

国税庁のホームページにある「タックスアンサー」では、具体的な金額で短期譲渡所得の税額を計算した例を挙げていますので、その具体例を参考に、自身が譲渡する場合の納税額も計算してみましょう。

(国税庁タックスアンサーの例)
・短期譲渡所得 800万円の場合
(1)短期譲渡所得税 800万円×30%=240万円
(2)復興特別所得税 240万円×2.1%=5万400円
(3)住民税 800万円×9%=72万円
納税額合計 317万400円
(参考:国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

税金イメージ

(画像/PIXTA)
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短期譲渡所得をよりオトクにするには

控除を利用する

マイホームを含む不動産を5年以下で譲渡する短期譲渡所得は、5年を超えて所有してから譲渡する長期譲渡所得と比べて税率が高く設定されています。とはいえ、できることならなるべくオトクになるようにしたいもの。先に挙げた「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」なら、普段から所有者が住んでいるマイホームで、以下のような一定の要件を満たしている不動産であれば、所有期間の短期・長期に関係なく、譲渡所得から最大3000万円(3000万円未満ならその全額)を控除できます。

  • マイホーム(居住用財産)が国内にあること
  • 売り手と買い手が特別な間柄ではないこと(親子や夫婦間、内縁関係の相手など)
  • 賃貸用などに転用していないこと
  • 他の特例を受けていないこと

4年ほど住んでいたマイホームの譲渡所得が3000万円で、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」が適用できれば、確定申告を行うことによって、譲渡所得は特別控除額の3000万円で相殺されるので、所得税がかからなくなります。ただし、この控除は、特別控除を受けるために購入した物件や、マイホームの建て替えのために仮住まいとした家屋など、一時的に取得した不動産や賃貸・事業収入のための物件には適用されません。また、公共事業等のための立ち退き(収用)があった場合における「収用等により土地建物を売ったときの特例」も、要件を満たしていれば短期・長期にかかわらず適用できます。

築年数が浅ければ高値で売れる可能性も

長期譲渡所得より税率が高い短期譲渡所得は、節税対策が取りにくそうに見えます。しかし、短期譲渡所得の対象となる物件はいわば「築浅物件」。築年数が浅いと、5年超、10年超の物件に比べて高く売却できる可能性があります。
不動産は、長期間所有していれば良いというものでもありません。5年超の不動産よりも高く売却できれば、譲渡所得が増えることで納税額も増加しますが、税引後のキャッシュが多く残るのであれば、売却するメリットは大きいでしょう。そのためには、普段から不動産を適切に管理しておくことが必要です。

できれば「長期」になるまで待つ?

しかし、築浅物件の短期譲渡だから高く売れるとは言い切れません。譲渡したときの状況や物件の状態、諸事情により売却価格は変動します。売却価格によって譲渡所得も変わります。売却価格が下がれば譲渡所得も減り、高い税率をかけられて手元に残る額はわずか……ということになってしまいます。もし、「長期」となる5年を超えるまで(それでもまだ譲渡所得税が発生する場合には、軽減税率を適用するために10年を超えるまで)、マイホームの売却を待つことができるなら、実はそれが自身にとって最も効果的で効率の良い節税方法かもしれません。状況が許すのであれば、いったん、売却する時期を見直してみましょう。

節税イメージ

(画像/PIXTA)

まとめ

  • 不動産は所有期間に応じて「短期」と「長期」に分かれ、判断基準は5年以下か5年超か
  • 所有期間5年以下で譲渡する「短期譲渡所得」は「長期譲渡所得」と比べて税率が高く設定されており、納める税額が大きくなる

取材・文/ライトアップ

●監修/服部大税理士事務所/合同会社ゆとりびと 服部 大さん 服部 大さん 名古屋市内にて税理士事務所を開業。若手税理士として、スポット税務相談やクラウド会計導入支援など幅広いサポートを実施。執筆や監修業務、講演活動にも力を入れており、「わかりにくい税金の世界」をわかりやすく伝えられる専門家を志している。
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