収益の出ない投資用マンションを売却。残債以上の価格で買い取ってもらえることに／愛知県名古屋市Ｍさん（50代）

約６年前、名古屋市に1LDKの投資用マンションを購入したＭさん。家賃収入を得る予定でしたが、毎月のローン返済額や管理費、メンテナンス費用などの経費がかかり収益につながらないことから、売却を決意しました。
今回はＭさんにマンションの売却活動についてうかがいました。

不動産区分	マンション
所在地	愛知県名古屋市中央区
築年数	約6年
間取り・面積	1LDK（約36m2）
ローン残高	なし
査定価格	1980万円
売り出し価格	―
成約価格	1980万円

「最初は賃貸に出して、将来は夫婦で住もう」と投資用マンションを購入

もともと不動産投資に興味があったＭさんは2015年、名古屋市に１LDKの投資用マンションを購入しました。
駅から徒歩５分、地下鉄で名古屋駅まで10分程度という利便性の良い立地です。
名古屋城にも歩いて行けて、オフィス街からは少し離れた静かな環境ということもあり、入居者は途切れることがありませんでした。

「夫婦2人暮らしなので、年を取ってきたら自宅にしてもいいなという思いもありました」とＭさん。

収益を生むはずの投資用マンションが毎月赤字に。残債ゼロの売却を目指す

「家賃9万8000円で賃貸に出したのですが、管理会社が管理費を引いて振り込まれる額から毎月のローン返済額を差し引くと、毎月5000円の持ち出しになるんです。入居者はあっても毎月、一定額の赤字が出続けます」
ローンを払い終えれば計算上は収益に結びつきますが、将来的な見込みは不確定だと考えるようになりました。
「周辺に同じようなマンションがたくさん建ってきたので、家賃も下げなければならないかもしれません。今後もずっと借り手があるとは限らないし、修繕費などもかかります。損し続けないためにも、できれば残債ゼロで売り抜けたいと思いました」

良心的な不動産会社と出合い、1980万円で売却を実現

購入から６年経ったころ、不動産会社から電話がしょっちゅうかかるようになってきました。
投資用マンションの購入額は2360万円。そのときの残債は1940万円でした。

「マンションの買い取り専門の会社がほとんどでした。多くの会社は、残債は自分で埋めてくださいというスタンスでした。投資用に買ったので、損するのは避けたい話です。そんな中、１社だけ1940万円の残債以上で買い取るという不動産会社が現れました。担当者はこちらの話を親身に一生懸命聞いてくれる人で、信頼できると感じました。『残債ゼロにしてくれるなら売ります』と言ったところ、1980万円という売却額を提示されたので、売却を決めました」

■残債がある物件の売却の注意点

ローンの残債がある物件は、融資している金融機関の担保となっているため自由に売却できません。売却するにはローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
もし、売却価格がローン残債を上回っていれば、一括返済して売却することができますが、ローン残高より下回る額でしか売却できない場合は、不足している金額を自分で用意して一括返済しなければならないのです。
ローンの残債より低い価格でしか売ればなかった場合をオーバーローンといい、逆に残債の方が売却価格より低い状態をアンダーローンといいます。
Ｍさんは残債が1940万円だったので、それ以上の価格で売却できなければオーバーローンとなり、自分で資金を用意しなければならなかったのですが、1980万円で売却できたので、自己資金を出す必要はありませんでした。Ｍさんが残債以上の売却価格にこだわった理由はそこにあります。

信頼できる不動産会社かどうかが大切

Ｍさんはもともと建築や住宅に興味があり、「投資するなら株などではなく、現物が見える不動産で」と考えたそうです。
現在、住んでいる自宅マンションも、自分で図面を引いて内窓をつけたり、棚をつくったり、楽しみながらリフォームしているほどの“住宅好き”です。

「新築の投資用物件は、利回りがプラスになりにくいですね。もう一度投資するなら、中古物件を購入し、クオリティが上がるようにリフォームして賃貸に出したい。それなら利益も出そうだし、私自身が楽しんでできそうです」と笑顔を見せます。

最後に売却活動へのアドバイスを語ってくれました。
「投資用マンションを持っていることもあり、不動産会社からよく電話がかかってきましたが、良心的な会社を見極めることが大切だと思いました。そのために、こちらの希望をきちんと伝えてみることをオススメします。話をしっかり聞いて、親身に対応してくれる人なら大丈夫。逆に頭ごなしに否定してする会社とはうまくいきません。
会社名をネットで検索して、実績を確認することも必要です」

2019年ごろ	・不動産会社から買い取り希望の電話が多数入る ・マンション売却を意識し始める
2020年11月	・残債以上の価格で買い取ると不動産会社から連絡
2020年12月	・同社と1980万円で売買契約を結ぶ

まとめ

• 良心的な不動産会社を見極めることが大切。こちらの希望を伝えて、親身に対応してくれるかどうかがポイント
• 残債がある場合、残債以上の価格での売却が可能なのかをまず確認してみよう

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取材・文／浅野真由美　イラスト／斎藤ひろこ