不動産の売却では「仲介手数料」を支払うのが一般的です。仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬であり、不動産売却にかかる諸費用の中でも大きな割合を占めます。仲介手数料の上限額は法律で決まっており、査定額などから相場を試算することができます。
この記事では、仲介手数料の上限額の計算方法や無料・半額としている不動産会社の注意点、仲介手数料以外にかかる諸費用などを詳しく解説します。仲介手数料の相場がひと目でわかる早見表も紹介していますので、ぜひチェックしてください。
記事の目次
不動産売却にかかる「仲介手数料」とは？
仲介手数料とは、不動産の売却を仲介した不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は成功報酬
不動産売却における不動産会社の役割は、次のように多岐にわたります。
- 売却査定
- 販売活動
- 物件案内
- 買主との交渉の代行
- 契約準備
- 重要事項説明 など
仲介手数料はこれらの業務の対価にあたりますが、成功報酬のため請求されるのは売買が成立した後です。
不動産会社によって請求されるタイミングは異なるものの、売買契約時に半金、決済・引き渡し時に残りの半金を請求されるのが一般的です。基本的に、不動産会社は仲介手数料以外の報酬を売主に請求することはできません。
仲介手数料には「上限額」がある
仲介手数料は、宅地建物取引業法で「上限額」が定められています。不動産会社は、この上限額を超える額を売主に請求することはできません。上限額以下であれば問題ありませんが、多くの不動産会社は上限額を請求するため、上限額が仲介手数料の相場といえます。
仲介手数料の上限額の計算方法
| 売却金額 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却金額の5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売却金額の4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却金額の3%＋消費税 |
仲介手数料の上限額は、上記のとおりです。たとえば、1000万円の不動産を売却した場合は次のように仲介手数料の上限額を計算します。
- 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円（税別）
- 200万円超400万円以下部分：200万円×4％＝8万円（税別）
- 400万円超の部分（1000万円ー400万円）：600万円×3％＝18万円（税別）
- 合計：10万円+8万円+18万円＝36万円（税別）
売却金額が200万円超400万円以下の場合と400万円を超える場合は、以下の速算式で仲介手数料の上限額を算出することもできます。
| 売却金額 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円超400万円以下の場合 | 売却金額×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超の場合 | 売却金額×3％＋6万円＋消費税 |
ただし、特例として売却金額が800万円以下の低廉な空き家等は、30万円（税別）が仲介手数料の上限額となります。
土地売却で失敗しないための注意点。売却の流れ、費用や税金、トラブル対策も解説
【早見表】不動産売却にかかる仲介手数料の相場
800万円以下の低廉な空き家等を除く不動産の売却にかかる仲介手数料の上限額は、以下のとおりです。
| 売却金額 | 仲介手数料（税別） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|---|
| 100万円 | 5万円 | 5万5000円 |
| 200万円 | 10万円 | 11万円 |
| 300万円 | 14万円 | 15万4000円 |
| 400万円 | 18万円 | 19万8000円 |
| 500万円 | 21万円 | 23万1000円 |
| 600万円 | 24万円 | 26万4000円 |
| 700万円 | 27万円 | 29万7000円 |
| 800万円 | 30万円 | 33万円 |
| 900万円 | 33万円 | 36万3000円 |
| 1000万円 | 36万円 | 39万6000円 |
| 1500万円 | 51万円 | 56万1000円 |
| 2000万円 | 66万円 | 72万6000円 |
| 2500万円 | 81万円 | 89万1000円 |
| 3000万円 | 96万円 | 105万6000円 |
| 3500万円 | 111万円 | 122万1000円 |
| 4000万円 | 126万円 | 138万6000円 |
| 4500万円 | 141万円 | 155万1000円 |
| 5000万円 | 156万円 | 171万6000円 |
| 6000万円 | 186万円 | 204万6000円 |
| 7000万円 | 216万円 | 237万6000円 |
| 8000万円 | 246万円 | 270万6000円 |
| 9000万円 | 276万円 | 303万6000円 |
| 1億円 | 306万円 | 336万6000円 |
仲介手数料が無料や半額の不動産会社に任せても大丈夫？
仲介手数料無料や上限額の半額程度の金額であっても、法的には問題ありません。また「仲介」にあたらない取引では、仲介手数料がかかりません。
一方で、仲介手数料を大きく値引きしている不動産会社の中には、売主・買主の双方から手数料を得る「両手取引」を前提にしているケースもあるため注意が必要です。
仲介手数料が半額でも法的には問題ない
不動産会社の多くは仲介手数料の上限額を請求しますが、一部に仲介手数料を無料や上限額の半額など大幅にディスカウントしている不動産会社も見られます。法律で定められているのは仲介手数料の上限額のみであり、下限は定められていないため、無料や半額でも法的には問題ありません。
「囲い込み」に注意
仲介手数料は、仲介する不動産会社の重要な収入源です。無料や半額にしている不動産会社は、買主からも仲介手数料を受領することを前提としている可能性があります。
仲介の形態は「片手取引」と「両手取引」に大別されます。片手取引とは、売主、もしくは買主のみの仲介を担当し、取引相手には別の不動産会社がついているケース。そして両手取引とは、売主も買主もひとつの不動産会社が仲介をするケースを指します。両手取引の場合、不動産会社は双方から仲介手数料を受領できます。
両手取引自体は決して悪いことではありませんが、意図的に物件情報を隠して他社からの客付けを拒んで両手取引を狙う行為は「囲い込み」と呼ばれており違法です。囲い込みをされてしまうと、1社の不動産会社という限られた中でしか物件情報が共有されないことから、好条件で売れるチャンスが損なわれてしまいます。
2025年1月から囲い込みをした不動産会社は処分の対象になっていますが、それでも規制の強化だけで囲い込みを完全に防げるわけではありません。
土地売却で失敗しないための注意点。売却の流れ、費用や税金、トラブル対策も解説
買取は仲介手数料がかからない
仲介手数料とは、その名のとおり「仲介」に対する手数料です。仲介とは、不動産を売りたい人と買いたい人の間に入り、取引成立をサポートすることを指します。したがって、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は仲介にあたらず、仲介手数料も発生しません。
ただし、不動産会社の仲介によって買取業者と取引する場合は仲介をした不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるためご注意ください。
仲介手数料の値下げ交渉はできるのか？
仲介手数料の値下げ交渉は可能です。しかし、手数料を下げると販売活動が手薄になるリスクがあります。とくに不動産会社と結ぶ媒介契約のうち「一般媒介契約」は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるため、ただでさえ不動産会社の積極性が下がる可能性のある契約形態です。
たとえば、交渉によって仲介手数料を1割引いてもらったとしても、多くの場合、差額は数万〜数十万円にとどまります。一方で、売却金額が1割下がった場合の損失は、物件価格によっては数百万円にのぼります。
手数料を値引いてもらったからといって必ずしも売値が下がるというわけではありませんが、過度な交渉は不動産会社の販売意欲を下げてしまうおそれがあるため慎重な検討が必要です。
不動産の売却で税金がかからないケースは？非課税や節税になる特例、控除も紹介
不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用
不動産の売却には、仲介手数料以外にも次のような費用がかかります。
印紙税
不動産の売買契約書は、印紙税の課税文書です。税額は、契約金額によって次のように異なります。2027年3月31日までに作成される売買契約書は、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
なお、電子契約の場合、契約書は「文書」にあたらないため印紙税は非課税です。
登録免許税（抵当権抹消費用）
売却時に住宅ローンを完済する際には、抵当権抹消の手続きが必要です。抵当権とは、金融機関が不動産を借り入れの担保とするために設定する権利を指します。
抵当権の抹消には、不動産1つにつき1000円の登録免許税が課されます。土地と建物の場合はそれぞれに税がかかるため2000円となりますが、2筆以上の土地にまたがって建物が建っている場合は土地の筆数だけ1000円が加算されます。
抵当権抹消手続きは売主が自分で手続きすれば手数料はかかりませんが、司法書士に依頼することも可能です。その場合、別途、数万円の司法書士報酬がかかります。
住宅ローン完済手数料
住宅ローンを返済期限前に完済する際、金融機関によっては手数料がかかる場合もあります。金額は金融機関によって異なりますが、3〜5万円（税別）程度が相場です。ネット銀行など、手数料がかからない金融機関も見られます。
譲渡所得税
不動産の売却で「譲渡所得」が出た場合は、住民税・所得税・復興特別所得税が課されます。これらの税金を総称して「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。
譲渡所得とは、簡単にいえば不動産を売ったことによる利益です。しかし、売却時と購入時の金額の差額を指すわけではなく、次のように算出します。
譲渡所得＝収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額
譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産を所有していた期間によって次のように異なります。なお、このときの「所有期間」は、売却した年の1月1日時点の所有期間を指します。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（所有期間5年超） | 15％ | 5％ | 0.315％ |
| 短期譲渡所得（所有期間5年以下） | 30％ | 9％ | 0.63％ |
マイホームの売却では、適用要件を満たせば次のような控除特例が適用でき、税額を抑えることができます。
- 3000万円特別控除（マイホーム特例）
- 軽減税率の特例
- 買い換え特例
- 相続空き家の3000万円特別控除 など
控除特例の適用には確定申告が必要です。適用要件が煩雑な特例もあるため、譲渡所得が出る場合は税理士や不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。
不動産の買い換え特例とは？適用要件や3000万円特別控除との違い、注意点を解説
その他の費用
不動産の売却では、ハウスクリーニングやリフォーム、家屋の解体費用が必要になることもあります。その他、第三者の専門家が家の状態をチェックする建物状況調査（インスペクション）、室内をモデルルームのように演出するホームステージングなど、売却を有利に進めるための施策を行う場合も、別途、費用が発生します。
これらの施策の要否は、物件の条件や状態、売主の意向などによって異なります。不動産会社の担当者と相談しながら実施を判断しましょう。
不動産売却の仲介手数料に関するよくある質問
Q．土地・戸建て・マンションの仲介手数料の相場は変わるの？
A．物件種別による差はなく「売却金額×4％＋2万円＋消費税」もしくは「売却金額×3％+6万円＋消費税」の上限額が請求されるのが一般的です。ただし、売却金額が800万円以下の低廉な空き家等については、上限額は一律30万円（税別）となります。
Q．不動産会社に仲介手数料以外の費用は請求されないの？
A．基本的に、不動産会社が売主に請求できるのは仲介手数料のみです。ただし、売主の希望により特別な広告などをした場合は、その実費が請求されることもあります。とはいえ、基本的な広告料は仲介手数料に含まれているため、どのような広告に追加の費用がかかるのか媒介契約の時点で確認しておくことをおすすめします。
Q．売買契約が解約になっても仲介手数料を払わなければならないの？
A．仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立した時点で不動産会社は仲介手数料を売主に請求できます。解約した場合は、解約にならなかった場合の仲介手数料額を上限とし、それまでにかかった労力や事情などに応じた金額が請求されることになります。
まとめ
不動産売却にかかる仲介手数料の相場は、法律で定められる上限額です。中には仲介手数料を無料・半額としている不動産会社もありますが、販売活動のクオリティや囲い込みのリスクなど注意すべき点もあります。仲介手数料だけでなく、査定額やどのような売却戦略を立ててくれるのかも含めて比較するようにしましょう。
住宅系シンクタンク・オイコス代表。住宅ジャーナリスト。SUUMOなど多くの住宅系メディアで取材・執筆などを行う
