更地の固定資産税が高いと言われるのはなぜでしょうか？
土地の固定資産税は、課税標準額に標準税率1.4％を掛けて求めます。更地の場合、課税標準額は原則として固定資産税評価額がそのまま適用されます。
一方、住宅がある土地の場合、課税標準額は200m2以下の部分は固定資産税評価額の6分の1に減額され、200m2超の部分は固定資産税評価額の3分の1に減額され、更地の場合と比べて固定資産税は大幅に減額されます。つまり、更地の固定資産税が高いと言うより、住宅がある土地の固定資産税が安くなるのです。
この記事では、更地や住宅がある土地の固定資産税の計算方法から、更地の固定資産税の負担を抑える方法を紹介します。さらに空き家がある場合、空き家のまま放置しておく方がいいのか、空き家を解体して更地にした方がいいのか、それぞれのメリットやデメリットなどを解説します。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、土地や家屋などの不動産を所有しているときに市区町村（東京23区は都）に納める税金です。1月1日時点の土地や家屋の所有者に対して課税されます。納税は市区町村などからその年の４～５月ごろに送られる納税通知書に従って４回に分けて納めます。1回目の納税時に一括して納付することも可能です。
不動産の固定資産税額を算出する式は、以下の通りです。
【土地】
課税標準額（※1）×標準税率1.4%（※2）
【家屋】
課税台帳に登録されている価格×標準税率1.4％（※2）
（※1）課税標準額は、通常課税台帳に登録されている価格と同じ。ただし、土地について税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低くなる
（※2）標準税率は1.4%だが、自治体により異なることがある
更地の固定資産税が高い理由
更地の固定資産税が高いと聞いたことがある人も多いかもしれませんが、なぜでしょうか？理由は住宅がある土地の場合は固定資産税の軽減措置があるからです。
更地の場合は、課税標準額は原則として固定資産税評価額がそのまま適用されます。
固定資産税額＝課税標準額×税率1.4％
＝（固定資産税評価額）×税率1.4％
固定資産税評価額とは、市区町村（東京23区は都）が算定した土地や建物の評価額で、主に不動産取得税、固定資産税、登録免許税を計算するときに使われます。３年ごとに評価額の見直しが行われることも特徴です。直近の見直しは2024年度で、次回は2027年度に見直されます。固定資産税評価額は、国土交通省が毎年３月に発表して土地売買の指標となる公示地価と比べると70％程度になります。
住宅がある土地の場合、課税標準額は大幅に減額されます。具体的には、敷地面積が200m2以下の部分には「小規模住宅用地の特例」が適用され、課税標準額は固定資産税評価額に6分の1を掛けた金額になります。また、土地の広さが200m2超の部分には「住宅用地の特例」が適用され、課税標準額は固定資産税評価額に3分の1を掛けた金額になります。小規模住宅用地の特例は、住戸１戸につき適用されます。
それぞれ式で記すと、以下のように表されます。
固定資産税額＝課税標準額×税率1.4%
＝（固定資産税評価額×1/6）×税率1.4％
固定資産税額＝課税標準額×税率1.4%
＝（固定資産税評価額×1/3）×税率1.4%
更地の固定資産税は住宅がある土地の6倍になる？
更地と小規模住宅用地の場合の固定資産税額を求める式を比較すると、更地の方が６倍も高いことが分かります。これが更地の固定資産税が高いと言われる所以です。ただ、正確には、更地の場合の固定資産税が本来納めるべき税額であって、住宅用地の場合は特例が適用されるため、税額が安いという言い方が正しいでしょう。
ただ、実際は住宅がある土地の場合は、家屋分の固定資産税がかかったり、後ほど紹介する「土地の負担調整制度」などもあったりするため、更地の方が6倍も高くなりません。
更地と住宅がある場合の固定資産税額を比較
更地の場合にかかる固定資産税（土地）と、住宅用地で特例が適用された場合の固定資産税額（土地・建物）を試算して比較しましょう。
■ケース１
敷地面積が180m2、土地の固定資産税評価額3000万円
建物（木造・築35年）の固定資産税評価額が1000万円
【小規模住宅用地の特例が適用された場合】
固定資産税額
土地：3000万円×1/6×1.4％＝7万円
建物：1000万円×0.2（木造建物減価率補正）×1.4％＝2万8000円
計：9万8000円
【更地の場合】
固定資産税額
土地：3000万円×1.4％＝42万円
固定資産税額は更地の方が32万2000円高くなります。
■ケース２
敷地面積が360m2、土地の固定資産税評価額6000万円
建物（木造・築35年）の固定資産税評価額が2000万円
【小規模住宅用地と住宅用地の特例が適用された場合】
固定資産税額
土地：6000万円×200m2÷360m2×1/6×1.4%＝７万7000円（1000円未満切り捨て）
土地：6000万円×160m2÷360m2×1/3×1.4％＝12万4000円（1000円未満切り捨て）
建物：2000万円×0.2×1.4％＝5万6000円
計：25万7000円
【更地の場合】
固定資産税額
土地：6000万円×1.4％＝84万円
固定資産税額は更地の方が58万3000円高くなります。
「固定資産税（土地）の負担調整制度」で税額は急激に高くならない
土地の固定資産税は、地価が高くなるとそれとともに高くなります。地価が急上昇した際に、固定資産税が急激に高くならないように調整する制度が「固定資産税（土地）の負担調整制度」です。この制度を理解する重要なキーワードが「負担水準」です。負担水準は、本年度の課税標準額と比べて前年度の課税標準額がどの程度の割合かを示したもので、下記の式で表されます。
負担水準（％）＝前年度の課税標準額÷本年度の課税標準額×100
つまり、負担水準が100％以上なら前年度の課税標準額が本年度の課税標準額より多いことを示し、負担水準が100％未満なら前年度の課税標準額が本年度の課税標準額より少ないことを示しています。
東京都の場合、2026年度までの小規模住宅用地の負担調整措置は下記の通りになっています。
| 負担水準 | 課税標準額 | 税額 |
|---|---|---|
| 100％以上 | 本来の課税標準額（＝価格×1/6） | 据え置かれる場合と下がる場合があります |
| 100％未満 | 前年度課税標準額＋（本来の課税標準額×5％）※ ※本来の課税標準額が上限 ※本来の課税標準額×20％を下回る場合、20％相当額 |
上昇します |
負担水準が100％以上の場合は本来の課税標準額（＝固定資産税額評価額×1/6）を納め、税額は据え置きもしくは下がります。一方、負担水準が100％未満の場合は、「前年度課税標準額＋（本来の課税標準額×５％）」を納めます（ただし、本来の課税標準額が上限）。この措置によって負担水準の低い土地の税額は上昇しますが、数年間でなだらかに上昇させて、負担が急激に増えないように調整します。
固定資産税の負担を抑える方法
家の解体は年明け、建て替えは年内に行う
固定資産税の負担を抑えるのに重要なポイントは、固定資産税の税額は毎年１月１日時点の土地や家屋の状態によって決まる点です。先ほど述べた通り、家屋がある土地と更地を比べると、更地の方が固定資産税額は多くなります。そのため、例えば家屋を解体して更地にする場合は１月１日より後に行った方が、その年の固定資産税の支払いは少なくなります。１月１日の時点では住宅用地としてみなされるからです。
一方、家の建て替えなどは年内に竣工した方がいいでしょう。１月１日の時点で住宅用地としてみなされた方がその年の固定資産税額の支払いが少なくなるからです。ただ、住宅用地としてみなされるかは、登記を行って登記簿があり証明できれば十分ですが、竣工などの段階でみなされるかどうかなどは自治体に確認・相談しましょう。
リフォームを行う
耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、長期優良住宅化リフォームなどを行うと、翌年度の固定資産税が減額される特例があります。
耐震リフォームを行う
1982年以前から所在する家屋に対して現行の耐震基準に適合する耐震リフォームを行った場合、翌年度の固定資産税から2分の1が減額されます。2026年３月31日までに行われたリフォームが対象です。
- 1982年１月１日以前から所在する家屋であること
- 現行の耐震基準に適合する耐震改修であること
- 耐震改修工事費が、50万円（税込）を超えていること
- 店舗等併用家屋の場合、床面積の２分の１以上が居住用であること
- 改修工事を2026年３月３１日までに行っていること
バリアフリーリフォームを行う
要件に該当する者が新築後10年以上を経過した家屋に対して一定のバリアフリー改修工事を行った場合、翌年度分の固定資産税から３分の１が減額されます。2026年３月31日までに改修工事が行われた家屋が対象です。
- 次のいずれかに該当する減税申請者が、居住している家屋であること
（A）６５歳以上の者 （工事が完了した翌年の１月１日時点）
（B）要介護認定又は要支援認定を受けている者
（C)障がいを持っている者 - 新築されてから１０年以上が経過した家屋であること
- 賃貸住宅ではない家屋であること
- バリアフリー改修工事に要した費用から補助金等を差し引いた金額が50万円（税込）を超えていること
- バリアフリー改修後の床面積が登記簿表示上で50m2以上～280m2以下であること
- 店舗等併用家屋の場合は、床面積の２分の１以上が居住用であること
- 改修工事を2026年3月31日までに行っていること
省エネリフォームを行う
2014年4月1日以前から所在する家屋に一定の熱損失防止改修工事（省エネ改修工事）を行った場合、翌年度分の固定資産税から３分の１が減額されます。
- 省エネ改修後の断熱部位が、いずれも2016年基準を新たに満たしていること（特に窓の断熱改修工事は必須）
- 2014年4月1日以前から所在している家屋であること
- 賃貸住宅でない家屋であること
- 省エネ改修工事に要した費用から補助金等を差し引いた金額が60万円（税込）を超えていること
- 床面積が登記簿表示上で50m2以上～280m2以下であること
- 店舗等併用家屋の場合は、床面積の２分の１以上が居住用であること
- 改修工事を2026年3月31日までに行っていること
長期優良住宅化リフォームを行う
一定の耐震改修工事、一定の省エネ改修工事のいずれかまたは両方を行い、増改築による長期優良住宅の認定を取得した場合、翌年度分の固定資産税から３分の２が減額されます。一定の耐震改修とは、旧耐震基準（1981年5月31日以前の耐震基準）により建築された住宅を、現行の耐震基準に適合するための耐震改修工事のことを言います。
- 増改築による長期優良住宅の認定を受けていること
- 床面積が登記簿表示上で50m2以上～280m2以下であること
- 店舗等併用家屋の場合は、床面積の２分の１以上が居住用であること
- 改修工事を2026年3月31日までに行って、入居していること
「特定空き家」に指定されたら解体・売却を検討
空き家でも住宅用地の特例が適用されて、固定資産税は更地の場合と比べて大幅に減額されます。ただし、「特定空家等」に指定されると、特例の対象外になり固定資産税額は更地と同じになります。特定空き家とは、2015年に施行された「空家等対策特別措置法」に基づき、自治体が調査し、国土交通省がガイドラインとして示している一定の条件に該当した場合に指定されます。
- 倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
自治体から特定空き家に指定されると助言や指導が入り、改善されない場合は勧告が出され、住宅用地の特例から除外されます。さらに、勧告に従わない場合は、命令が出され違反すると最大50万円以下の罰金が科せられます。特定空き家に指定された場合に固定資産税を抑えるためには、改善して特例が適用されるようにするか、家屋を解体して更地にして売却を検討した方がいいでしょう。
土地活用を検討する
自分では住まないが、建物・土地に一定の価値があり、または愛着があり、売却せずに所有したい、立地や建物の特異性によって集客が見込めるから、収益物件として活用したいというケースもあります。
賃貸物件として貸し出す
イメージしやすい土地活用の方法は賃貸物件として貸し出すことでしょう。建物の状態によっては修繕やリフォームの費用が多くかかり、場合によってはローンを借りる必要があるかもしれません。修繕やリフォームすることで家屋の評価が高まれば、家屋分の固定資産税も高くなります。しかし、それ以上に賃貸収入が見込めるのであれば検討に値するでしょう。
一戸建てを貸す場合、借り手は比較的長く住む傾向にありますが、いったん退去すると、次の借り手が見つからなければ賃料収入が途絶え、維持管理や固定資産税などの費用、ローンがあれば残債を支払う必要があります。長期的な資金計画を慎重に検討することが大切です。
シェアハウスとして貸す
空室リスクを抑えたい場合、複数人に貸せるシェアハウスに衣替えして活用する方法もあります。一戸建てをシェアハウスとして活用する場合、個々の住戸ですべての住機能を完結させる必要はなく、LDKやトイレやバス、洗面などは共有とし、個室のみを専有スペースとして使えるようにすることもできます。そのためシェアハウスに衣替えする改装費用を抑えることができる可能性があります。
一方、管理や運営面では、共有スペースの利用規約をどうするのか、入居者間でトラブルがあった場合どうするのかなど、シェアハウス特有の専門的な知識や運営ノウハウが求められます。
民泊やゲストハウスとして活用する
インバウンド（訪日外国人）でにぎわう中、民泊やゲストハウスとして活用する方法もあります。相応の修繕やリフォームは必要ですが、仮に古い家屋でもあえて古さを残して魅力的な古民家に演出するなど、工夫次第で活用方法が広がります。
ただし、民泊やゲストハウスの運営には集客や宿泊管理などの専門的な運営ノウハウが必要です。業務を委託するにもコストが別途かかるため、資金計画を入念に検討することが大切です。
更地にして土地の有効活用を図る
立地によって向き不向きはあるものの、思い切って家屋を解体して新たな事業を運営する方法もあります。更地にして賃貸アパートを建築して運営したり、駐車場、トランクルーム、コインランドリーなどとして事業運営したりする方法もあります。運営形態方法はさまざまですが、事業をはじめるには経営の専門知識が必要になります。
固定資産税を滞納するとどうなる？
延滞金が発生する
不動産を所有する限り、毎年、固定資産税を支払う必要があります。納付を忘れたり、固定資産税を払うお金がなかったりして滞納した場合、一定期限が過ぎると延滞金が発生します。
- 納期限の翌日から１カ月を経過する日までの期間は、特例基準割合＋年1％（年7.3％が上限）
- 納期限の翌日から１カ月を経過した日から納付日までの期間は、特例基準割合＋年7.3％
特例基準割合とは、国内銀行の貸出約定平均金利の年平均＋１％で算出します。延滞金は納付期限の翌日から発生しますので、もし払い忘れた場合、１日でも早く納税するようにしましょう。
- 納期限の翌日から１カ月を経過する日までの期間は1.4％＋1％＝2.4％
- 納期限の翌日から１カ月を経過した日から納付日までの期間は1.4％＋7.3％＝8.7％
とされていますが、それでも期間が過ぎれば過ぎるほど負担が大きくなる点は変わりありません。
督促状が届き、勧告される
納付期限を過ぎても納付確認がとれないと、土地・建物が所在する市町村役場などから「督促状」が届きます。この段階で納付すれば、延滞金はそれほど高額になりませんが、督促状を無視して納税を怠っていると、次は勧告されて内容証明郵便で最終的な納付期限が記載された書類が届きます。この納付期限までに納税しないと、差し押さえの手続きに入ることを通告されます。
差し押さえられ、競売に
差し押さえの手続きに移行すると、所有者の財産調査が行われます。給与所得、金融資産、保険、自動車、不動産などの資産状況を調べられて、債務回収の準備が進められます。
固定資産税額にもよりますが、多額で長期間滞納していれば、相応の延滞金が発生します。差し押さえは、延滞している税額を給与や年金、金融資産などから行われるわけですが、そうした資産や現預金がない場合は、所有する土地や建物が差し押さえの対象となり、競売（公売）にかけられることになります。
あくまでも延滞している税額の回収ですから、競売で得た売却額すべてが差し押さえられるわけではありませんが、通常の取引相場より、かなり低い金額で競売にかけられてしまいます。さらに売却が進まなければ、その間も延滞金は発生していますので、さらに延滞額はふくれ上がります。経済的な理由で納税が困難な場合は、役場で分納、延納、支払いの猶予などの相談をするようにしましょう。災害、盗難、病気、負傷又はこれらに類似する場合、あるいは事業の休廃止、事業上の著しい損失又はこれらに類似する場合に該当すれば、固定資産税の減免や軽減が受けられる可能性もあります。
なお、共有名義などで不動産を複数人で所有するケースは連帯納税義務者となり、それぞれに納税義務が発生します。共有者の誰かが延滞した場合、他の人も納税義務を負います。
空き家がある土地を更地にするか迷ったら？
前述した通り、「特定空家等」に指定されない限り、空き家でも住宅用地の特例が適用されて、固定資産税は更地の場合と比べて減額されます。メリットとデメリットを整理して検討することが大切です。
空き家を所有・売却する場合の税金・コスト
相続で不動産を取得した場合、相続税や登記した際に登録免許税などを納める必要があります。相続後に空き家のまま放置していても固定資産税、電気や水道などの光熱費の最低料金、維持管理費用などがかかります。
相続後に他人に売却した場合、売却価格から必要経費を差し引いた譲渡所得にかかる所得税などを払う必要があります。ただし、「空き家の3000万円特別控除」が適用されると、課税対象額が譲渡所得から3000万円差し引かれます。その他に売却時の仲介手数料などもかかります。
- 建物が1981年5月31日以前に建築されたものである
- 区分所有建物登記がされている建物でない
- 相続の時から取壊し、あるいは譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがない
- 市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けている
などの要件を満たす必要があるので、売却前からいろいろ準備が必要です。
更地にするメリット
空き家を解体して更地にするメリットは、売却しやすくなったり、空き家を維持管理する必要がなくなったりすることです。築年数が浅ければ中古住宅として売り出すことも可能ですが、一般的に相続で受け継いだ家屋は築年数が古い場合が多く、更地にした方が高くかつ早く売却できる可能性があります。
空き家の維持管理にはそれなりに費用がかかります。水道・ガス・電気などを契約していれば基本料金がかかりますし、万一に備えて火災保険などの保険料も必要でしょう。遠方に住んでいて管理を委託する場合は管理費用もかかります。更地にするメリットとして、こうした維持管理費用が必要なくなることがあります。
更地にするデメリット
更地にするデメリットもあります。具体的には、固定資産税の支払いが増えること、更地にする際に解体費用がかかることなどです。先ほど古い家屋付きの土地より更地の方が高く売却できる可能性があると書きました。しかし、思惑通りに更地を売却できればいいものの、売れ残る場合は更地のまま所有し続けることになり、家屋があるときより高い固定資産税を支払う必要があります。
建物の解体費用の負担も大きいです。解体費用は木造か鉄筋コンクリート造りかなど建物の構造や面積、階数などによって変わりますが、仮に坪5万円とすると30坪の木造家屋の解体費用は150万円になります。ただ、解体費用の補助金が自治体から出る場合もありますので自治体のホームページを確認しましょう。
まとめ
- 更地の固定資産税が高いのではなく、住宅がある土地の固定資産税が安い
- 土地の固定資産税額は、課税標準額に標準税率1.4％を掛けて求める
- 家の解体は１月１日以降に行い、建て替えは年末までに行うと固定資産税を抑えられる
- リフォームを行うことで翌年の固定資産税が減額される特例がある
●取材協力／監修
税理士 田中卓也さん
田中卓也税理士事務所の代表を務める。税務や会計のみならず保険の見直し・不動産の購入や売却、住み替えの相談などを通じて、経営者や個人事業主向けにワンストップサービスを提供する。
●構成／サクラサクマーケティング株式会社
●取材・文／冨丸 幸太 伊藤加奈子
