大阪府堺市に暮していたAさんは転勤が決まり、職場に近いという理由で選んだ35m2・2Ｋの自宅マンションを売却することに。はじめての不動産売却は分からないことばかりでしたが、半年後に無事売却できました。
| 不動産区分 | マンション |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府堺市 |
| 築年数 | 約48年 |
| 間取り・面積 | 2K（35m2） |
| ローン残高 | 350万円 |
| 査定価格 | 200万～250万円 |
| 売り出し価格 | 280万円 |
| 成約価格 | 250万円 |
長く住むつもりで購入したマンション、転勤が決まり急遽売却することに
大阪府堺市の35m2・2Kのマンションで一人暮らしをしていたAさん。2014年に購入し、長く住むつもりでしたが、2020年2月に他県への転勤が決まりました。マンションは、駅から徒歩5分の住宅街にあり、約60世帯が入居していました。中古を480万円で購入し、350万円のローンが残っていました。
「古い団地のような造りで、入居者は高齢者が多かったです。翌月には引越す必要があったので、とりあえず、移住先の賃貸マンションへ移り、並行して売却活動を進めることにしました」
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査定価格は200万～250万円。オーバーローン状態が判明
不動産仲介会社を探す前に、自分でインターネットを使い、売却に関する基礎知識や仲介手数料の目安について調べたAさん。自分の物件の売却相場を調べてみると、200万～300万円でした。ローン残債の350万円には届かない、オーバーローン状態であることがわかりました。
しかし、インターネットで3社に一括査定を行ったところ、自分で調べたちときの上限300万円には届かない結果に。訪問査定では、250万円の査定価格を提示されました。
「はじめての売却で、どの査定価格が妥当か、どこの不動産仲介会社が信頼できるのか、とても迷いました。結局、専属専任媒介契約を結んだのは、住み替え先を賃貸に決める前、分譲マンション探しを依頼した不動産仲介会社でした」
■「オーバーローンとは」
不動産売却時のオーバーローンとは、住宅の予想売却価格よりもローン残額のほうが多いことを指します。購入時に諸費用を含めた額で住宅ローンを組んだ場合や、購入時より住宅や土地の価格が下がることで結果としてオーバーローンになっている場合があります。住宅ローンが残っている不動産を売るときには、金融機関にローン残高を一括で返済して抵当権を外すことが必要になります。オーバーローンの物件売却では売却代金で住宅ローンを完済できないため、手持ち資金で補うなどの対策が必要になります。
値引き交渉を見込んで、30万円上乗せした280万円で売り出す
2020年4月、値引き交渉を受けることを想定して30万円を上乗せした280万円で売り出し、不動産情報サイトなどで販売活動を行いました。
「250万円以上で売れたらいいなと思っていました。もし値引き交渉なく280万円で売れれば、30万円は仲介手数料などの諸費用に充てられるかなと。住み替え先の賃貸マンションに移っていたことで、売却を急いではいませんでしたが、1年以内に決まらなければ200万円まで下げるつもりでした」
3組目の内見者が購入を希望し、値引き交渉の末、2020年10月に250万円で売買契約を結び、得たお金は、住宅ローン残債の支払いにあてました。ローン残債の350万円との差額は、手元資金で補いました。
売却を想定した物件選びをしておくべきだった
売却時に行った工夫として良かったことは、広告用の写真を撮影するときと内見前に、徹底的に掃除をしたこと。
「畳の上にカーペットが敷いてあったのですが、それを剥がし、畳も上げて、掃除しました。住んでいる人が気づかない細かいところまで内見者は見ていますから。掃除の結果、みなさんに状態がいいと評価してもらえました」
後悔しているのは、そもそも物件を購入する際に、売却することを考えておくべきだったということ。
「人気のエリアや間取りなど全く考えず、気に入った物件を購入しましたが、仕事の都合でいつ何時引越すことになるかもしれない。物件選びも売却を考えて決めるべきだったし、部屋もきれいに使う必要があると思いました」
今後は、全国に転勤の予定があるというＡさん。当分賃貸暮らしが続くそうです。
| 2020年2月 | ・転勤が決まり、売却活動を開始する |
|---|---|
| 2020年3月 | ・住み替え先の賃貸を探し始める |
| 2020年4月 | ・簡易査定と訪問査定で250万円の査定額が出る ・住み替え先が決定する ・不動産仲介会社と専属専任媒介契約を結ぶ ・販売活動の開始 |
| 2020年8月 | ・購入者が現れる |
| 2020年10月 | ・売買契約を結ぶ ・物件の引き渡し |
まとめ
- 広告用の写真撮影や内見前には、普段しないところまで掃除を徹底的に行う
- 売却の基礎知識や売却相場は、インターネットで調べられる
- 値引き交渉を想定して、値引き分を上乗せして売り出す戦略も
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イラスト／杉崎アチャ
