不動産売却の基礎知識や知っておきたいコツを分かりやすく解説します。売却の体験談もご紹介。

「媒介」とは? 「仲介」との違い、3種類の媒介契約、不動産売買の仲介手数料、仲介業務について解説

「仲介」と「媒介」の意味はどう違う?不動産売買の仲介業務や仲介手数料について解説

不動産用語の「仲介」と「媒介」の意味、3種類ある媒介契約の違いや仲介業務の内容について解説します。

不動産の売買や貸借には、取引上のいろいろな約束事があります。似ているワードや分かりにくい専門用語をきちんとおさえ、関係する契約内容についても知っておくことが重要です。

不動産領域のコンサルタントの岡本郁雄さんに聞きました。

記事の目次

不動産売買における仲介と媒介はほぼ同じ意味

不動産の取引でよく耳にする「仲介」と「媒介」という2つの言葉があります。ほぼ同じような意味をもっていますが、不動産業界では使われる際の状況が少し異なります。しっかり整理しておきましょう。

仲介とは

国語辞典によると、仲介は「当事者双方の間にはいって、物事をまとめること。なかだち」というように記されています。

不動産取引の場面における「仲介」とは、売主(貸主)と買主(借主)との間に立って、手続や契約をきちんと成立させることをいいます。
不動産売買では「売主と買主」、貸借の場合には「貸主と借主」それぞれが、複雑で難しい契約書の作成や法的手続などをする必要があります。しかし一般の方には不動産の専門知識がないため、宅地建物取引士という資格をもつ人が専門知識と経験をもって、契約を成立させる必要があります。よって、不動産を仲介する会社は、宅地建物取引業の免許をもっていなければなりません。

媒介とは

いっぽう、媒介とは「2つのものの間に入ってとりもつこと。仲立ち。とりもち」という意味をもちます。

不動産取引での「媒介」は、不動産会社が売主と買主もしくは貸主と借主の間に立ち、売買契約や賃貸借契約を成立させることをいいます。つまり不動産を売りたいもしくは貸したいオーナーが不動産会社に依頼するときに使われる言葉になります。

不動産業界における仲介と媒介の使われ方

つまり、2つの言葉は同じような意味をもっていますが、不動産売却の場合の「仲介」は売主と買主の間に立って、双方の契約をさせること、「媒介」は売却をする際もしくは購入の際に売主や買主が不動産会社と結ぶ「媒介契約」として使われます。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者は宅地または建物の売買などの媒介の契約を結ぶときは物件の所在地や種類、価額、契約の有効期間、報酬などを記載した書面を依頼者に交付しなければなりません。

不動産会社が行う仲介業務とは

不動産賃貸の仲介業務とは

賃貸の「仲介業務」とは、貸主に対しては賃貸物件の入居者を広く募集し、現地で物件案内をし、さらに入居者を決定して賃貸借契約を結ぶまでの業務です。賃貸物件を探す客に対しては物件の情報を提供、候補となる物件の案内から決定、契約手続きの処理から請求、鍵の引き渡しまでを行います。街の不動産店舗をイメージするとよいでしょう。

不動産仲介会社が受け取れる賃貸の仲介手数料は、1物件に対し、家賃の1カ月分が上限となります。家賃5万円の物件なら、仲介手数料は5万円、家賃50万円の物件なら手数料も50万円、家賃が安い物件でも高い物件でも、1件の契約に対して得られるのは家賃1カ月分が上限です。

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不動産売買の仲介業務とは。媒介契約からの流れ

不動産売買の「仲介業務」は、売主と買主の間に立って両者の売買契約を成立させることです。仲介を行うにあたり、不動産会社が売主または買主と結ぶのが媒介契約です。媒介契約については後に詳しく解説します。

売主に対する「仲介業務」は、売却物件の販売活動(広告等)、契約条件の調整、重要事項説明書や契約書類の作成、重要事項の説明、契約から引き渡しまでの事務手続きなどで、安全で円滑な取引をサポートするのが目的になります。

買主に対する「仲介業務」は、買主の要望に合った不動産の紹介・案内、価格交渉や条件交渉等のサポートなどです。条件がまとまったら売買契約を締結しますが、さらに売買契約書等の重要書類を作成するなどして、売買契約の成立をサポートします。ときには買主側に対して住宅ローンを組む金融機関を紹介したりもします。ローン審査が通った後は決済から引き渡しへと進みます。

不動産売買契約書イメージ

(写真/PIXTA)

不動産仲介の「両手取引」と「片手取引」とは?

不動産に関する専門用語に、「片手取引」と「両手取引」という言葉があります。一般の方にはあまり使われない言葉ですが、実は不動産を取引する時に知っておく必要のある言葉なのです。

不動産会社の仲介方法は、「片手取引」と「両手取引」に分類されます。それぞれの違いについて詳しく知っておくことは大切です。

片手取引とは、物件を売る側(または貸す側)と、物件を買う側(または借りる側)に対してそれぞれ別の不動産会社がつくことです。不動産会社は同一業者ではなく、それぞれ別の不動産会社が仲介します。

たとえば、A社という不動産会社が、売却依頼を受けた不動産の情報を「レインズ」という不動産会社のみ利用できる物件情報共有システムに登録します。このレインズに登録した情報を見て、B社という不動産会社が顧客に当該物件を紹介して取引が成立した場合、売主にはA不動産会社、買主にはB不動産会社がそれぞれ仲介することになります。このような仲介方法が片手取引です。

片手仲介

(画像作成/SUUMO編集部)

いっぽう両手取引とは、売主(または貸主)、買主(または借主)を別々の不動産会社が仲介するのではなく、1つの不動産会社が双方を仲介する取引です。

たとえば、不動産会社Aが、売却依頼を受けた不動産を、自社の顧客で物件を探している人に紹介して契約が成立すれば、不動産会社Aが両方の取引の仲介をしたことになります。さらにレインズの登録後でも、他の不動産会社の顧客ではなく自社の顧客がその物件を購入した場合には、同時に双方の仲介をすることになります。このような仲介方法が両手取引です。

両手仲介

(画像作成/SUUMO編集部)

両手取引は米国などでは潜在的利益相反取引にあたるとされ、規制されていますが、日本においては不動産取引の媒介契約は民法上の代理には当たらないと解釈されるため、広く行われています。現在の日本の宅地建物取引業法では、仲介会社が両手取引を行うと売主・買主それぞれから仲介手数料を受け取れるため、1つの取引における仲介手数料額が2倍になります。そのため積極的に両手取引を狙う仲介会社も目立ちます。留意したいのは、仲介会社が自社で見つけた買い手との取引を成立させるため、囲い込みと呼ばれる方法で物件情報を積極的に開示しなかったり、値下げ提案をしてまとめようとしたりする場合があることです。

「取引がスムーズに運びやすいなどプラスの面もあるので一概に両手取引がダメなわけではないですが、レインズへの登録や広告掲載など、物件情報が広く開示されているかは、確認したいポイントです」(岡本郁雄さん、以下同じ)

不動産売買時の媒介契約は3種類

不動産売却で不動産会社に「仲介」を依頼する場合、その会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3パターンがあり、それぞれの特徴を確認して、最も自分に合う契約形態を選ぶ必要があります。下記にまとめました。

専属専任媒介契約とは

1社だけに売却を依頼して媒介契約を結ぶ方法。その業者と契約している期間は、他社に依頼することはできません。また仮に売主自身で購入者を見つけてきても、その業者を通さないと契約できません。3カ月以内という契約期間の縛りがあります。
依頼を受けた業者は、「5日以内」に不動産情報を流通機構のオンラインシステムであるレインズで確認できるようにしなければならず、「1週間に1回」は販売状況の報告をしなければなりません。不動産会社にとっては、買い手を見つければ確実に仲介手数料をもらえる案件なので、優先的に対応してもらえるメリットがあります。

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専任媒介契約とは

1社だけに売却を依頼するという点は専属専任媒介と同じですが、売主自身が購入者を見つけた場合は不動産会社を通さずに契約することができます。こちらも3カ月以内という契約期間の縛りがあります。
専任媒介ではレインズで確認できるようにするためには「7日以内」、また報告は「2週間に1回」となっています。不動産会社にとっては専任媒介契約も自社の仕事になりやすく、サポートも手厚くなりやすいです。

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一般媒介契約とは

一度に複数の会社に売却依頼をすることができる契約形態です。もちろん、売主自身で見つけた購入者と契約することもできます。複数の業者が競って買い手を探してくれるのはメリットですが、複数の業者とやり取りすることが必要です。また法令上の規制はありませんが行政指導では3カ月以内の契約とされています。レインズ登録や状況報告が義務ではないこと、不動産会社が必ず手数料がもらえるわけではないことから、不動産会社にとっては優先度が低くなってしまう可能性があります。

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専属専任媒介、専任媒介、一般媒介、選び方のポイントは?

岡本さんにどの媒介契約を選ぶべきか聞いてみました。
「3つの契約形態にもそれぞれメリット・デメリットがあります。自分で買い手を探す予定があるか、どれくらい売却に時間と手間をかけられるか、など個々の条件によっても異なります。買い替えなどの理由で家の売却を急いでいる場合は、買取保証などのサービスを用意している会社を選ぶと安心です。中古マンションの流通物件数の多いエリアでは、仲介店舗がたくさんあるケースも。人気物件なら一般媒介契約で複数の会社に依頼する方法もあります。いずれにしても自分に合った不動産会社を見つけることが大切です。プロに依頼するとしても、自分の持っている物件が市場的にどのような条件にあるか客観的に調べておくことも大切です。簡単に査定価格を比較できるサイトなどを活用して、あらかじめ物件価格の目安を調べておくのも有効な方法です」

不動産売買の際には仲介手数料がかかる

不動産売買の仲介手数料は成功報酬

仲介手数料とは、不動産会社に売買や賃貸の仲介を依頼して契約が成立したときに不動産会社に対して支払う報酬のことです。それぞれ上限が決まっているので確認しておきましょう。

仲介手数料は契約が成立して初めて発生する成功報酬です。つまり不動産の契約が途中で無効や取消しになったときは仲介手数料は発生しません。賃貸契約の場合は、宅地建物取引業法で仲介手数料の金額は家賃の1カ月分(別途消費税)と上限が決められています。また売買契約の場合は、売買の取引価格によって仲介手数料の料率が決められています。不動産取引には「取引態様」という不動産会社の立場を明示することが義務付けられています。代理もしくは媒介など、取引態様によって報酬額が違ってくるからです。

仲介手数料の上限は法律で決まっている。取引価格400万円以上の場合は?

不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」によって決まっています。

取引価格が400万円を超える不動産売買の仲介手数料は、「取引価格×3%+6万円+消費税」が上限となります。

取引価格400万円以下の仲介手数料

取引価格400万円以下の不動産売買は、2018(平成30)年1月1日より仲介手数料の料率が改正されました。改正前の上限は「取引価格の5%」もしくは「取引価格の4%」でしたが400万円以下の場合、上限は一律に18万円になりました。

■改正前の仲介手数料の上限
取引価格 仲介手数料の上限
①200万円以下 取引価格×5%
②200万円超~400万円以下 取引価格×4%
③400万円超 取引価格×3%+6万円
※長らく不動産売買における仲介手数料の上限価格として知られていた「取引価格の3%+6万円」の+6万円というのは、上の0円~400万円までの計算方法の差額になります。
①の差額200万円×(5%-3%)=4万円 ②の差額200万円-(4%-3%)の合計=2万円 ①+②の合計6万円ということになります。
■2018(平成30)年1月1日以降の仲介手数料の上限
取引価格 仲介手数料の上限
200万円以下 18万円
200万円超~400万円以下 18万円
400万円超 取引価格の3%+6万円(変更なし)

400万円以下の不動産売買で仲介手数料の上限が異なる理由

仲介手数料の上限の改正の背景には、全国に増え続ける空き家の問題があります。空き家の多くは低価格での取引となりますが、以前の上限では仲介手数料があまりに安いため、取り扱う不動産業者が少ないことが問題になったのです。

「都心のマンションの仲介は、資料等も簡単に手に入るのに、手数料は高額になります。ところが地方の空き家の仲介には関係役所での調査や現地への案内、書類作成など人件費や交通費が多くかかります。たとえば100万円の空き家を売却する場合、不動産会社が得る仲介手数料は今まではわずか5万円。そのため、売上が少ない低価格の空き家は赤字になってしまい、不動産会社が販売活動をしてくれないという問題が起きていました。そこで、低価格の空き家等を売却する場合に限り、仲介手数料の上限が変更になりました」

仲介手数料は2回に分けて支払うことが多い

仲介手数料は成功報酬ですが、支払うタイミングは半金ずつ2回に分けるのが一般的です。 その2回とは、 1回目:売買契約締結のとき 2回目:決済・引き渡しのときです。

売買契約時点において、不動産会社には全額の仲介手数料の請求権が発生します。そのため、本来であれば売買契約時に不動産会社から100%の請求があっても違法にはなりません。しかし実際のところは、売買契約後から引渡までの間に、不動産会社には多くの業務が残っています。

売買契約時に全額仲介手数料を支払ってしまうと、その後の不動産会社の仕事がスムーズではなくなってしまうかもということで、売主・買主とも不安が残ります。そのため仲介手数料の支払いを引渡時まで保留したいという気持ちがあるかと思います。両社の間を取って、売買契約時に50%、引渡時に50%を支払うことが現在、商習慣化されています。

仲介手数料の支払いタイミング

(画像作成/SUUMO編集部)

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不動産売却における「仲介」と「買取」はどう違う?

「買取」とは?

これまで説明してきたように、不動産の売却時には不動産会社に「仲介」を依頼することが多いですが、ほかの方法として「買取」という例もあります。

仲介と買取の違いを知っておくことで、自分に合った不動産の売却方法を見つけることができます。仲介では、取引の相手方となるのは不動産会社に紹介された購入希望者で、多くの場合は個人になります。一方、買取では、不動産会社が相手方となります。売主は、不動産会社に不動産を売却します。その後、購入した不動産会社が、自分たちで購入者を探すことになります。

「仲介の場合は、購入希望の相手が見つかるまで待つ時間が必要になります。物件や市況如何で販売期間が長期化する可能性があります。高額物件の中には数年かかるケースもあります。売却金額は一般的に買取と比べると、仲介の方が高くなることが多いです。買取の場合は、不動産会社は、次の購入者が見つかるまでの期間や買い手が見つからないリスク、物件の維持管理コスト、リフォーム費用などを考慮する必要があります。当然、利益も出さなくてはならないので、価格は抑えられます。いっぽうで、契約から決済までのスピードが早い、古くてもそのままの状態で買い取ってくれるなどの利点もあります」

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不動産イメージ

(写真/PIXTA)

「仲介」と「買取」のどちらを選ぶか迷ったときは

それぞれにメリット・デメリットがあるので、物件の特性や自分の条件に合わせて選ぶのがベストです。不動産会社によっては、最初は仲介で依頼して、一定期間売れなかった場合は買取に変更できるところもあります。

「時間的な余裕があり好立地や築浅など、買い手がすぐに見つかりそうな好条件の不動産は仲介が向いています。ところが何か事情があって早く現金化したい場合や、老朽化していたり、人気のエリアではなかったりといった条件の悪い不動産は買取の方がスムーズにいく場合もあります。また一般の方には好条件とは思えない物件でも、不動産会社の企画力で、物件の価値を向上させることができると考えた場合は、むしろ買取の方が高く売れる場合もまれにあります」

以上、不動産取引について必要な用語や、契約時に留意すべきポイントなどを解説してきました。不動産取引には大きな金額が動きます。どのように売却するにしても、仲介や買取を依頼する不動産会社との信頼関係が大切です。売却の時期や物件の特性に応じて、最適なものを選びましょう。

まとめ

  • 仲介と媒介は同じような意味。「媒介」は売主や買主が不動産会社と結ぶ「媒介契約」の中で使われ、必要な事項を記載した書面が交付される
  • 不動産売買の仲介手数料は成功報酬で上限が決まっている
  • 媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の3パターンがあり、自分に合う契約形態を選ぶ必要がある

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●取材協力・監修/不動産コンサルタント 岡本郁雄(おかもと いくお)さん
ファイナンシャルプランナーCFP®、経済産業省登録中小企業診断士、宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター。神戸大学卒業後、30年以上不動産関連の仕事に携わる。不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、講演、執筆、メディアへの出演など幅広く活躍中。首都圏中心に延べ3000件以上のマンションのモデルルームや現場を見ておりマーケットにも精通している。
●構成・取材・文/四宮朱美
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