Ａさんが以前住んでいたのは、築33年3LDK・約82m2のマンション。子育てのために新築で購入した広い住戸です。子どもたちが就職や結婚で独立するタイミングで、単身用の身軽な住まいに移ろうと考えました。ちょうど同じころ、実家が別荘として使っていた一戸建てを相続しました。手持ちの物件が2つになったこともあり、より良い条件で売れそうなマンションの方を売却してみたそうです。
| 不動産区分 | マンション |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区 |
| 築年数 | 約33年 |
| 間取り・面積 | 3LDK（82m2） |
| ローン残高 | なし |
| 査定価格 | 2600万円～2900万円 |
| 売り出し価格 | 3200万円 |
| 成約価格 | 2900万円 |
子どもたちの独立に合わせ、ファミリータイプの広いマンションの売却を決意
Aさんが33年間住んでいたのは、横浜市中区のファミリータイプのマンション。5階建てで114戸ある、敷地の広いマンションでした。そのエリアは一戸建てが中心の、古くからある住宅街。新築で購入した当時、「今後このエリアにこの規模のマンションを建てられる土地は出てこないでしょう」と言われ、将来的に売却するにも競合が少なく、需要が見込めそうと思ったそうです。Aさんの住戸の前には児童公園があり、子どもを遊ばせるにも便利でした。
「マンションを売却しようと思ったきっかけは、娘たち2人が就職したり、結婚が決まったりで家を出ることになったので、私1人で暮らすには広すぎたからです。ちょうどそのころ、実家で別荘として使っていた郊外の一戸建てを相続したこともあり、1人で2つの物件は持て余してしまうので、売却してみようというのもありました」
2つの物件のうち、より好条件で売れそうな方を売却しようと、2018年からマンションの売却活動をスタート。住戸は3階の南西向きで前が公園ということもあり、日当たりが良く開放感があります。また、このエリアは都心まで直通というわけではないものの、30～40分程度の通勤圏であり、横浜には直通で10分程度と便利な割に緑も多く、落ち着いた環境です。マンション内で頻繁に売り出しの看板を見かけましたが、ファミリーやリタイヤしたシニアの夫婦など、すぐに買い手がついていたように見えたので、人気はありそうだと思っていました。
「わが家は、すでに住宅ローンは完済していました。次の家は娘の家の近くに賃貸で決めていましたので、売却にあたり金額や期限などの制約がありませんでした。焦る必要もないし、気持ち的にはゆったりしていましたね」
売却活動は、買いたいと言ってくれる人への対応に力を入れるべきだと思ったAさん。不動産仲介会社探しはサッと済ませたいと考え、効率良く探せるWEBの一括査定サービスを利用しました。また、知人に売却の話をしたところ、よく利用する銀行系列の不動産会社の存在を教えてもらったので、併せて査定の依頼をしました。6社程から受け取った査定額は、会社による差は300万円程度と大きな違いはなかったので、レスポンスが早く、担当者の感じが良かった銀行系列の不動産会社に依頼することにしたそうです。
2018年の年明けに思い立った売却は、2月には不動産仲介会社も決まり、すぐに活動がスタートしました。
目指す売却期間は1年以内。値下げ交渉を踏まえ3200万円で売り出し
売却に急ぐ理由はありませんでしたが、査定の時にいろいろな会社と話すうちに、売却活動が長期化すると「ずっと売れてない物件は人気がないのかな？とか、人気がない理由があるのかな？」と思われ、市場での価値が下がってくると聞いたAさん。納得感のあるアドバイスだと思いました。また、空き家の状態は家が傷みやすいと聞いたこともあったので、1年以内の売却を目指すことに。制約のある期限はないけれど、目標が定まりました。
「査定額で一番多かったのは2700万円台でした。同じような金額提示が多かったので、そんなものかなと思いましたが、中古は値下げ交渉されることが多いし、最初は少し高めに出してもいいかなと考えました。条件を下げてでも早く売らねば、という状況ではなかったので、最初は強気で“なるべく高く売ること“に挑戦してみてもいいかなと思って」
マンションは、売却を思い立った時点で引き払い、空き家にしてありました。自分で掃除した程度で、ハウスクリーニングは入れていません。
「築古だし、リフォームやハウスクリーニングをした方がいいのかな？と思いましたが、不動産仲介会社の担当より『リフォームしてから売りに出しても、買う人が気に入るかはわからない。それよりも、リフォーム代分くらい値引き交渉に応じてあげたほうが、自由にできて喜ばれる』とアドバイスがありました。そのため、売るためにお金をかけて見栄えを良くする、ということはせず売り出しました」
Aさんは、売却活動が長引いたら段階的に価格を見直そうと心づもりをしつつ、売り出し価格は3200万円に設定しました。すぐにWEBサイトへの掲載やマンション内でのお知らせ看板の設置をしてもらいました。
反響はまずまず。リフォーム代と考え、最終的に300万円の値下げ交渉に応じた
売却がスタートしてからは、不動産会社より毎週メールでWEBサイトの閲覧数や問い合わせ数の報告がありました。反響はまずまずのようで、特に心配はありませんでした。最初の内見希望は、売却活動が始まって3カ月くらいたったころです。その1カ月後にもう1組、さらにその3カ月後くらいに、実際に買ってくれた方が内見に来ました。
「どの購入希望者も、売り出し価格の3200万円に反応して内見に来てくれた方です。実際に物件を見ていただき、価格の交渉があれば都度提案して検討していただきました」
最後に内見に来た方は、同じマンションに住んでいるご夫婦でした。近隣の環境やマンションの住み心地はすでによくご存じだったので、実際に住戸を見て気に入れば、価格次第で即決定です。実際に見て、将来子どもが生まれても対応しやすい広さということで、すぐに気に入ってもらえました。あとは価格が折り合えば交渉成立です。
「この時、すでに2018年の後半に入っていたので、そろそろ決めたいなと思っていました。また、顔見知りではありませんでしたが、この方は同じマンションの住人ということだったので、なるべく協力したいという思いもありまし。」
不動産仲介会社からのアドバイスで、リフォーム代くらいの値引き交渉は応じる用意があったので、2018年10月、売り出し価格から300万円ダウンの2900万円で売却に応じました。
■売却前の築古物件リフォームの要否について
築古物件を売却する場合、活動前にリフォームするかどうかは迷うところ。きれいにリフォームしてからのほうが、一見買い手がつきやすそうに感じますが、リフォーム費用を上乗せした価格で売却できる確約はありません。そのエリアのニーズをよく知る不動産仲介会社に相談することが大切です。特に古い物件を求める人は、リフォーム前提で家を探し、自分好みの家づくりを楽しみにしているケースも多いもの。相手の好みがわからないうちに中途半端なリフォームにお金をかけるよりも、リフォームしていない分、価格交渉に応じたり、安く売り出しりしたほうが、買い手がつきやすい場合もあるのです。
信頼できる不動産仲介会社のおかげでスムーズに進んだ
今回の売却活動は、1年以内の目標に対して約10カ月。Aさんは全体的にスムーズだったと振り返ります。
「不動産仲介会社の担当者は、日々の反響はメールで報告をくれましたし、価格交渉が入ったときは、その都度電話で意向確認をしてくれました。しっかり対応してもらえたので、活動中に不安はありませんでした」
売却は人と人とをつなぐことなので、対応が早く感じが良い人を選んで正解だったと思ったといいます。また、築古でも、リフォームなど必要以上に手を入れるより、価格交渉に応じられる余力を残したほうが良いというのも、売る人にとっても買う人にとっても、お金や労力をムダにせずにいい売却につながったと感じたそう。
「今回の売却に点数を付つるとすると、10点満点中の9点といったところでしょうか。売却にかかった期間や金額はいい結果に収まったと満足しています。マイナス１点分は、まあ、欲を言えばもっと早くとか、もっと高くできたのかな？という可能性の分ですね」
現在Aさんは、賃貸に住んでいます。娘の家の近くや娘たちと一緒にと、その時々で暮らしたい場所、必要な広さなどしたい暮らし方に合わせ、住まいを選んでいるそうです。
| 2018年1月 | ・賃貸マンションに引っ越し ・売却のための仲介会社を探し始める ・簡易査定（現地査定は２社） |
|---|---|
| 2018年2月 | ・不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ ・3200万円で売り出し |
| 2018年5月 | ・最初の内見希望者が現れる |
| 2018年9月 | ・同じマンションに住む購入検討者が現れ、内見の対応 |
| 2018年10月末 | ・2900万円で売買契約を結ぶ |
| 2018年11月 | ・物件を引き渡し、売却活動終了 |
まとめ
- 不動産仲介会社は、レスポンスの速さと親身に対応してくれそうな担当者の人柄が重要
- 購入希望者から交渉されることを見越して、売り出し価格を高めに設定する戦略も
- 築古の物件であっても、リフォームなど良く見せるためのお金は使わず、購入者の値下げ交渉に対応する余力をもっておく選択肢もある
取材・文／竹入はるな イラスト／いぢちひろゆき
