昨今、さまざまな分野でAI（人工知能）を活用したサービスが登場するなか、不動産分野でもAIを活用した査定サービスが提供されています。物件情報などを入力するだけで、過去の取引データなどをもとに自動で査定額が算出されるのが不動産のAI査定の特徴です。
ただし、手軽に使える反面、AI不動産査定には、不動産会社による査定とは異なる点や注意すべき点もあります。本記事では、AI不動産査定の仕組みや一般的な査定との違い、メリット・デメリット、活用時のポイントを解説します。
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不動産の「AI査定」とは
不動産の「AI査定」とは、AI（人工知能）技術を活用して不動産の価値を簡易的に評価する仕組みです。大手不動産会社や不動産ポータルサイトなどが提供しており、基本的には無料で利用できます。パソコンやスマートフォンから物件情報を入力するだけで、査定額の目安を短時間で知ることができるのが大きな特徴です。
AI査定の仕組み
AI査定では、過去の取引事例や周辺の不動産価格、市場データなどをもとに学習したAIが、対象物件の価格を算出します。アルゴリズムや精度はサービスごとに異なり、独自開発されたシステムが用いられていることも多くあります。
AI査定は「机上査定」をAIが行うもの
不動産の査定は「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類に大別されます。机上査定とは、現地を確認せずに公的な情報や取引事例などを基に査定する簡易的な方法で、迅速におおよその価格を把握できるのが特徴です。
AI査定は、この「机上査定」をAIが担うと形と考えてよいでしょう。人間の手を介さず、システム上で自動的に査定が行われるため、スピーディで手軽に利用できるという利点があります。
訪問査定との違い
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、物件の状況や周辺環境を直接確認したうえで査定する方法です。建物の劣化具合やリフォーム歴、隣地との境界の状況、日当たりや騒音といった現地でしか確認できない情報が査定に反映されます。
そのため、訪問査定は机上査定やAI査定に比べて精度が高く、実際の売却にあたっては訪問査定を受ける必要があります。AI査定はあくまで参考価格を知るための手段として活用し、本格的な売却を検討する段階では不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。
一括査定との違い
AI査定と比較されることが多い「一括査定」は、無料で複数の不動産会社へ同時に査定を依頼できるサービスです。各社の査定額に加えて、担当者の専門性や対応力、過去の実績、提案内容などを比較できるのが特徴です。
これに対し、AI査定はあくまでAIが自動で算出した査定額の目安を提供するもので、人の手による査定や提案はありません。精度や売却戦略の提案といった点では一括査定に軍配が上がりやすい一方で、匿名性やスピード感においてはAI査定が優れています。
それぞれの査定方法の傾向は以下のとおりです。
| 比較項目 | AI査定 | 一括査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|---|
| 匿名性 | ◎ | ○ | ✕ |
| 査定のスピード | ◎（即時） | 〇（数日） | △（数日〜数週間） |
| 査定根拠の説明 | △ | 〇 | ◎ |
| 売却戦略の提案 | △ | 〇 | ◎ |
| 利用の手軽さ | ◎ | 〇 | △ |
不動産AI査定のメリット
不動産のAI査定のメリットは、物件情報を入力するだけで簡単に査定額の目安を知ることができる手軽さとスピード感です。サービスによっては、個人情報をほとんど入力せずに利用できるものもあり、本格的に不動産の売却を検討していない方でも利用しやすいのが特徴です。
匿名性が高い
AI査定の大きな特徴のひとつが、匿名やそれに近い形で利用できる点です。査定サービスを提供する事業者によって異なりますが、氏名や連絡先の入力が不要で、物件の所在地や間取りなどの基本情報を入力するだけで査定ができるサービスもあります。
個人情報を入力する場合も、氏名やメールアドレスのみで査定でき、電話番号を入力しなくてよい場合もあるため、不動産会社からの営業を避けたい人にとっても利用しやすいサービスといえるでしょう。
すぐに査定結果がわかる
AI査定は、数秒から数分で査定額が表示されるスピード感も魅力です。不動産会社に机上査定を依頼した場合は数日かかるケースがあるため、AI査定は忙しい人やすぐに査定結果を知りたい場面に適しています。
不動産AI査定のデメリット
AI査定は便利なサービスですが、すべての場面に適しているわけではありません。精度に限界があるほか、エリアや物件の種類によっては利用できないケースもあるため注意が必要です。
エリア・物件種別が対象外の可能性がある
AI査定は、過去の取引事例や周辺相場といったビッグデータを基に算出されるため、データが蓄積されていない地域や事例が少ない物件は査定対象外になることがあります。
個別要素が大きい土地・一戸建ては対象外で、マンションのみとしているサービスもあるため、事前に対応エリア・物件種別を確認することが重要です。
精度に差がある
AI査定の仕組みは、提供会社によって異なります。アルゴリズムやデータの取り扱い方に差があるため、同じ物件を同時期に複数のAI査定サービスで試しても、査定額にばらつきが出る可能性があります。
とくにAIの学習データが少ないエリアや再開発エリアなど価格変動が大きい物件では、推定精度にブレが生じやすくなります。
土地や建物の状態や特徴は考慮されない
不動産会社の机上査定と同様に、AI査定も現地を見て行うものではないため、土地や建物の状態、個別の特徴は考慮されません。劣化状況やリフォーム履歴、内装材や設備などのグレード、隣地との境界の状況などは査定額に少なからず影響することから、AI査定による査定額はあくまで「参考価格」という位置づけといえるでしょう。
わかるのは査定額だけ
AIによる査定では、物件の状態だけでなく「少しでも高く売りたい」「できるだけ早く売却したい」といった売主の事情や意向も反映されません。一方、不動産会社に査定を依頼すれば、こうした要望を踏まえたうえで、査定額の根拠や競合物件の状況、市場動向などの説明が受けられ、売却方法の提案もしてもらえます。
とくに本格的に売却を検討する段階では、AI査定だけでは判断に必要な情報が不足することを認識しておく必要があります。
AI査定の提案力や精度には限界がある
ここまで紹介してきたように、AI査定にはスピードや匿名性といった点でメリットがある一方で、精度や提案力といった面では限界もあります。
一方、一括で不動産会社に査定依頼できる一括査定サービスなら、不動産会社の担当者によるプロの視点や実務に基づいた査定が受けられます。机上査定後に訪問査定を依頼すれば、個別事情や周辺情報も加味されるうえに、査定額の根拠の説明や売り方の提案も受けられるので、そのまま売却相談や媒介契約に進むことも可能です。
不動産のAI査定を利用する流れ
不動産AI査定は、スマートフォンやパソコンから手軽に利用でき、物件情報の入力から査定結果の表示まで数分で完了します。
1.必要情報の入力
まずは、物件の情報を入力します。入力項目はサービスによって異なりますが、一般的には次のような内容が求められます。
- 所在地（市区町村、番地など）
- 物件種別（マンション、一戸建て、土地など）
- 築年数や間取り、専有面積（マンションの場合）
- 土地面積や建物面積（一戸建ての場合）
これらに加え、氏名やメールアドレス、電話番号などの入力を求められるケースもあります。完全に匿名で利用できるAI査定もある一方で、あらかじめユーザー登録が必要なものもあります。
2.査定結果の表示
情報を入力して送信すると、数秒〜数分以内に査定結果が表示されます。査定結果は「○○万円〜○○万円」のように幅がある形で提示されるのが一般的です。
不動産のAI査定の活用方法
AI査定は、ここまで解説したとおり不動産の状態や売主の事情などを考慮しない簡易的な査定ツールです。売却に直結するものではなく、売却を検討し始めた段階での参考や相場観を把握する目的で活用すると良いでしょう。
売却金額の目安の確認
AI査定の強みは、匿名性の高さとスピード感のある査定です。売却を本格的に決めていない段階で住宅ローン残債との兼ね合いや住み替えの資金計画を立てるために、おおよその目安をつかむ目的で活用できます。
ただし、AI査定はあくまで参考価格にとどまるため「この金額なら売れる」「ローンを完済できる」と安易に判断するのは危険です。売却を前提とした正確な価格を知りたい場合は、不動産会社による査定を受けるようにしましょう。
定点観測
売却を考えていない段階でも、AI査定を定期的に利用することで、市況の変化や価格の推移を把握できます。資産価値の維持や売却時期の見極めにおいて、相場観を養うことは非常に大切です。
半年に一度など定期的にチェックしていくことで「少しずつ価格が上がっている」「このタイミングなら売却を検討してもよさそう」といった判断材料を得ることができるでしょう。
まとめ
AIによる不動産査定は、入力情報をもとに自動で価格の目安を算出してくれる便利なサービスです。匿名で利用できるものもありますが、多くはメールアドレスなど最低限の情報入力が必要です。相場を手軽に把握できる点は便利ですが、売却戦略を立てるには情報が不十分なため、不動産の売却を本格的に考えるなら不動産会社への査定依頼が欠かせません。一括査定サービスもAI査定と同様、無料かつ簡単な入力だけで複数社に査定を依頼できるため、不動産売却の第一歩としておすすめです。
構成・文/亀梨奈美
