土地の売買契約書のチェックポイントとは。必要書類や契約前後の流れも解説/注文住宅・土地探しマニュアル#19

土地の購入で行われる土地売買契約。不動産用語が並ぶ難しい契約だが、よくチェックしておかないと、購入後に後悔してしまうことも。そこで、土地売買契約時に注意しておくべきポイントを紹介しよう。契約時に必要な持ち物から、必ず確認したい契約の内容などは事前におさえておきたい。

土地の売買契約とは

土地購入の際に書面を介して結ぶ契約

土地を購入する際に交わされるのが売買契約。土地をはじめとする不動産の売買には高額なお金が動く契約になるので、安心して取引ができるように契約書でやり取りされる。宅地建物取引業法37条でも、不動産会社（宅地建物取引業者）に対し、契約が成立したら遅滞なく「契約内容を記載した書面」を、宅地建物取引士に記名押印させた上で交付することが義務づけられている。契約書でやり取りをしないケースはほぼないが、万一口頭で重要な契約を行うようなことがあれば、書面でのやり取りを依頼しよう。

土地売買契約に記載される内容

手付金の費用負担や引き渡し時期などを記載

土地の売買における契約書の書式は、契約を行う不動産会社やハウスメーカーによって多少異なるものの、内容はほぼ変わらず、下記のような事項が記載されている。また、例えば住宅ローン本審査が通らなかった場合の契約解除についてなど、特に要望したい事項があれば「特約」の部分に記載してもらい、要望が明確に伝わるようにしてもらおう。

土地売買契約の際に必要なもの

印鑑、手付金、印紙代、本人確認書類など

土地の売買契約は、重要事項説明が行われ、説明に納得がいけばその場で契約を交わすことで締結される。必要なものは、本人確認書類、印鑑、手付金（基本的に現金で土地購入費用の10％程度）、印紙代（売買代金によって異なるが、購入代金が1000万円超5000万円以下の場合、１万円※印紙税軽減措置適用後）、不動産会社が仲介する場合、仲介手数料の半額が必要になるのが一般的だ。

トラブルを防ぐために土地売買契約時に確認するポイント

お金について

最も気になるのが売買代金や契約時にかかるお金について。土地の売買代金は契約締結時に買主が手付金を支払い、引き渡し時に残代金を支払う形が一般的だ。価格が異なっていないかのチェックはもちろん、支払う時期、方法も確認しよう。さらに手付金の額も要チェック。一般的に土地代金の10％が手付金の額の目安になり、不動産会社が仲介する場合、20％を超える手付金は受け取ってはいけないと決まっている。不当に高くなっていないかを確認しよう。

また、手付金の返却条件についても確認を。手付金には通常、「証約手付」（契約成立を証明する目的で授受される）、「解約手付」（買主は手付金を放棄、売主は手付金の2倍の金額を買主に支払えば契約を解除できる）、「違約手付」 （どちらかに債務不履行があった場合、手付金が違約金として、損害賠償とは別に相手方に没収される）という3つの意味がある。

基本的に「解約手付」の意味で使われることが多い。これは不動産会社が仲介する場合、手付金の意味を「解約手付」にする決まりがあるからだ。通常10％程度が手付金の額とはいえ、例えば１０００万円の土地では１００万円前後が手付金になる。大きな額になるので、手付金を放棄しなくてはいけない時期などを確認しよう。くわえて契約時には手付金以外に印紙税がかかる。こちらの金額も確認を。

土地の面積を実測し登記簿面積よりも小さい場合、引き渡し時に精算するという契約内容になっていたら、その方法や精算の算定基準についてチェックしておこう。

解約について

途中で契約を解約することになる場合の取り決めも土地の売買契約書に記載されている。一度契約すると破棄するのが困難なだけに、不測の事態が起きた際の解約、解除についても確認しておきたい。手付金の放棄による解除以外で確認したい内容が、契約不適合責任、危険負担、契約違反、特約の4つの条件による契約解除について。

契約不適合責任とは、売買契約する土地が契約の内容に適合しないものであった場合、損害賠償、修補請求、代金減額請求、または契約の目的を達成できない場合は解除を請求でき、その後の売主の対応の内容が明記される。

危険負担とは、台風や大雨による洪水などの水害、地震などが引き渡し前に起きた場合、契約解除、手付金返還などが明記される。

契約違反は文字通り、契約書に書かれている事項が守られていない場合、無条件解除ができるなど具体的な内容が売主との双方で取り決められる。

特約とは契約書に入らない特別な事項について書かれたこと。最もよく挙げられるのがローン特約。購入する際に住宅ローンが通らなかった場合、無条件で契約を解除できるといったこと。特約による契約解除の場合は、手付金の返還についてもよく確認しておきたい。

土地面積、引き渡し時期について

土地の面積が登記上の数字の場合、実測してみると面積が登記上の表示より小さいことがある。登記面積と実測面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算する契約をすることも望める。契約書では土地の実測を行うのか、行った場合、精算はどのように行われるのかをチェックしよう。一般的に精算は、最初の売買代金と売買面積に基づく1m²当たりの単価を用いて行われる。

登記面積で土地の売買代金を決めて契約を締結することもある。買った後の測量で、実際の土地の面積が登記面積よりも大きくても、買主は売主に対し追加代金は支払わずにすむが逆に、実測面積が登記面積より小さくても、売主に代金の減額を請求しない、と取り決められることがほとんどだ。

土地の売買契約までにやっておきたいこと

建築会社選定や住宅ローンの事前審査

土地の売買契約までに、並行して建築会社を決めておくのが家をスムーズに建てるポイント。建てる建物や土地にかける費用が決まらないと全体の予算感が決まらないからだ。先に建築会社の候補を絞っておき、候補の建築会社に、おおまかな建物の要望を伝え、諸経費も含めた概算の見積もりをもらっておくと、土地の買付証明書を提出してから予算オーバーになってしまうことを防ぐことができる。

また、住宅ローンの事前審査も売買契約前に行っておきたい。特に買付証明書の提出から売買契約までは期間が10日ほどと短く、事前審査が終わらないこともある。住宅ローンの事前審査が通らなかった場合、再度別の金融機関を探すなどの手間がかかり、売買契約までスムーズにいかないことがある。できれば候補の土地を見つけたら、不動産会社などに相談して事前審査の手続きをしておいた方がいいだろう。

土地にかかわる法律、規定のチェック

建てられる建物が決まる用途地域など土地にかかわる制限や法律のチェックは、仲介してくれる不動産会社やハウスメーカーが代わりに調べてくれる。調べてもらった内容に目を通しておこう。また、一部エリアでは良好な景観を保つための「景観法」など景観条例があることもあるので、必ず確認しておきたい。

さらに候補の土地によっては高低差が大きく土留めが必要となったり、水道の引き込みが無いので引き込み費用が発生したりするなど、工事費に大きな差が発生することも。売買契約の前の買付証明書提出前に確認しておきたい。

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