年収別・借りられる住宅ローン額と住宅購入金額の目安／注文住宅・土地探しマニュアル#10

この記事では、あなたの年収から「住宅ローン借入額」や「住宅購入金額」の目安が簡単にわかる方法を紹介。あわせて、2026年最新版の住宅ローン減税制度や優遇措置についても解説する。年収ごとの目安金額を参考に、あなたの家族構成やライフスタイルに合った無理のない資金計画を立てよう。

年収別・住宅ローンの借入可能額の目安

住宅ローンの借入可能額は、年収からおおよそ計算できる。まずは、無理なく住宅を購入できる予算からイメージしよう。

住宅ローン借入額の大まかな目安は「年収の5～6倍」

住宅ローンを借りて家を買う場合、無理のない借入額の目安は「年収の5～6倍以内」といわれている。

例えば、年収500万円の場合の目安は2500万～3000万円、年収が1000万円の場合、目安は5000万～6000万円となる。夫、妻共にフルタイムの共働き家庭は、夫と妻の合計年収を基に計算してみよう。

なお、気をつけたいのは、家族の人数やライフスタイルによってお金の使い方や貯蓄状況が異なるため、同じ年収でも、無理のない返済額・借入額が異なる点だ。
そこで次は、返済額から計算した借入額の目安を年収別に紹介しよう。

負担の少ない毎月の住宅ローン返済額

当然、住宅ローンの借入は無理なく返済できる金額にとどめる必要がある。毎月の返済額はいくらにするとよいのだろう。

年収別の住宅ローン返済額シミュレーション

住宅ローン返済額は、一般的に「年間返済額が年収に占める割合（年収負担率）が25％以内であれば安心だ」といわれている。そこで、この安心ラインを毎月返済額に換算し、借入額を試算した。

上表で毎月返済額を見て「こんなに返せない」または「もっと返せる」と感じたら、次章の早見表をチェック。家計に合った毎月返済額と住宅購入資金から購入可能額を簡単に知ることができる。

家計に合った住宅ローン返済額とは

たとえ年収が同じであっても、家族構成や支出のバランス、将来のライフプランによっても理想の返済額は異なる。家計に合った住宅ローン返済額を見極めよう。

今の家賃・住居費から毎月の返済額を導き出す

普段から家計管理がしっかりしている人であれば、家計に合った返済額は決めやすいが、なかなか多くの人はできないもの。その場合は家賃など今の住居費と貯蓄、購入後にかかる住宅ローン返済以外の住居費から毎月返済額を考えると、家計に合った無理のない返済額になる。

基本的に建築会社やハウスメーカーと予算を相談する際には「家賃並み」と伝えると現在の負担と大きく変わることがないので、覚えておこう。

ちなみに住宅ローン返済額以外の住居費に当たる固定資産税や都市計画税は、物件によって異なる。建築会社の担当者などから大体の金額を確かめておきたい。

購入資金と毎月返済額から「買える価格」の目安を調べる

毎月返済額がわかったら、次は住宅購入資金を調べよう。住宅購入資金とは、「頭金＋購入諸費用」のこと。全部で数百万円になるが、貯蓄や親からの贈与から用意するのが一般的だ。

下記の表で、自分が用意できる購入資金の金額と、今の家賃から計算した毎月返済額がぶつかる金額が「買える価格」の目安となる。

住宅ローンを組む際のポイント

住宅ローンを組むときは、現在の年収と返済額のバランスだけでなく、今後のライフイベントや年齢、老後のことも考えておきたい。

毎月の固定費上昇や返済完了の年齢を考えて

住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的。返済中には子どもの教育費などで家計が大きく変化する可能性もある。また、住宅にかかる税金から、長く住む際のメンテナンス費、物件によっては光熱費が上がることもある。こうした点を踏まえて安心できる借入額を考えておきたい。

住宅ローンは長期にわたって返済していくもの。一般的にあまり高齢になってからでは、長い返済期間のローンが組みにくい、審査が通りにくいといったこともある。また、毎月の返済額を抑えるには30年、35年といった長期のローンを組む必要があり、そのためには定年までの期間が長いほうが有利だ。いつかは買うつもりで住宅のための貯金をしているのならば、長期ローンが組めるうちに購入の検討をするのもひとつの方法だ。ただし、定年退職までに安全に返済が完了するかどうかはしっかり考えたい。

将来の教育費や老後費用なども含めた資金計画を立てるなら、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのもひとつの方法だ。

最新の住宅ローン減税制度と金利動向

「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」を活用すれば、一定期間、年末ローン残高に応じて所得税などが控除される。減税制度は毎年改正されるため、常に最新の情報をチェックしよう。

住宅ローン控除で優遇される住宅の条件とは？

住宅ローン控除は、控除を受ける年の所得税から「年末の住宅ローン残高×0.7％（控除率）」を差し引ける制度で、控除期間が13年または10年と長期にわたり、13年間の最大控除額は455万円にもなる。

控除対象となる年末ローン残高の上限額は、省エネ性能などに応じて決められた住宅の性能区分によって異なる。新築住宅の購入や新築の場合、性能区分は「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の３種類だ。それぞれどんな住宅なのか見ていこう。

長期優良住宅の特徴
耐震性・省エネルギー性などの観点で一定の基準を満たし、長期にわたり良好な状態を維持できると認定された住宅のことで、控除額がもっとも大きい。

• 耐震性能・省エネルギー性能が一定水準以上である
• 長期間使用するための構造・設備を有している（劣化対策、建物更新のしやすさなど）
• 居住環境などへの配慮がされている
• 一定以上の住戸面積がある
• 維持保全の期間や方法が決まっている
• 自然災害に対する配慮も行っている

低炭素住宅の特徴
「低炭素住宅」は、排出される二酸化炭素の抑制が期待される住宅。一定基準以上の断熱性と一次エネルギー消費性能、再生可能エネルギーを利用した設備の導入など、低炭素化に資する措置を複数講じている必要がある。

• ZEH水準相当の「断熱性能」と「一次エネルギー消費量の削減」を有すること
• 低炭素化に資する一定の措置がとられていること
  （太陽光発電システム・HEMSなどエネルギーを効率的に使用するシステム・節水対策の設備・電気自動車等への充電設備など複数の項目から選択）

ZEH水準省エネ住宅の特徴
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスを意味する「ZEH水準省エネ住宅」は、高い断熱性能と高効率の設備システムを備えているのが特徴。非常時にも太陽光発電や蓄電池を活用すれば電気を使えるため、防災面でも注目されている。

• 住宅性能表示制度の「断熱等性能等級5」かつ「一次エネルギー消費量等級6」に相当すること
• 省エネ・断熱性能のみで一次エネルギー消費量を20％削減している
• 再生可能エネルギーも含めて一次エネルギー消費量を100％以上削減している　など

省エネ基準適合住宅の特徴
1999年に制定された「次世代省エネ基準」に基づくもので、窓やドアなど開口部の断熱性能や、一次エネルギー消費量の基準が重視されている。建築物省エネ法の改正によって、2025年4月以降は「省エネ基準適合住宅」以上の性能でなければ住宅を建てられない。

• 断熱等性能等級4以上
• 一次エネルギー消費量等級4以上

なお、国では、2030年度から新築住宅の最低基準を現在の「省エネ基準」から「ZEH水準」にすることを目指しており、その経過措置として、2028年以降に建築確認を受ける住宅（新築住宅）の住宅ローン控除適用要件を、ZEH水準相当に引き上げるとしている。このため2028年以降、「省エネ基準適合住宅」は住宅ローン控除の対象外となる（2028年6月30日までに建築された住宅を除く）。

住宅ローン控除額の計算方法と控除期間

住宅ローンの控除期間は、「省エネ基準適合住宅」以上の省エネ性能をもつ住宅は新築・中古共に13年間、それ以外の中古住宅は10年間とされている。控除期間中の各年の住宅ローン控除額は、以下の３つの計算方式のうち、最も少ない金額となる。

①控除を受ける年の年末ローン残高×0.7％
②住宅性能区分ごとに定められた年末ローン残高の上限額（下表）×0.7％
③所得税額（控除しきれない分は、翌年の住民税から最大9万7500円控除）

子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置

若者世帯や子育て世帯に対しては、住宅ローン減税制度の優遇措置が設けられている。
下記の表のとおり、その他の世帯に比べて借入限度額が上乗せされる。

〈優遇措置の対象となる世帯〉

• 19歳未満の子を有する世帯
• 夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

〈優遇措置の内容：住宅ローン減税の借入上限額引き上げ〉
新築住宅購入・新築し、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する場合（※1）

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  監修

  菱田雅生

  ｜ライフアセットコンサルティング株式会社　代表取締役　ファイナンシャル・プランナー（CFP®）
  金融商品や保険商品は一切販売しない正直FPとして講演や執筆を中心に活動。資産運用や住宅ローンなどの相談も数多く受けている。近著に『お金のトリセツ100』（経済法令研究会）。YouTube「正直FPヒッシー先生の『出口戦略×投資』チャンネル」。Voic…
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  執筆

  山口 俊介

  ｜編集・ライター
  20年超住宅、街情報の記事を手掛け、ほかにも車、ガテン系、スポーツ、ペット、酒、はたまたサブカルチャーなど、様々な分野に顔を出す編集・ライター。ビール検定3級、愛娘と愛猫の子育てにも奮闘中

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