土地購入の流れとは。売買契約から登記までの手続き・必要書類・注意点/注文住宅・土地探しマニュアル#18

土地購入の流れはさまざまなステップが必要。法令など複雑なこともあるので注意しながら進めたい。そこで土地購入から引き渡しまでの流れを紹介していく。大きく分けて、土地の買い付け・契約・引き渡しの3段階がある。各流れの中で何をすべきか、注意点は何かなど合わせて解説していこう。

土地購入の大きな流れ

土地購入は、買い付け、契約、引き渡しの3段階

気に入った土地を見つけたら、土地購入の手続きを行う。土地購入の流れは、大きく分けて「買付証明書の提出」「土地売買契約」「引き渡し」の3段階。基本的に、依頼する不動産会社やハウスメーカーの担当者がしっかりサポートしてくれるが、手続きに必要な書類の用意や申請などが各工程にあるので、しっかりポイントを押さえておこう。

土地の売買契約までの流れ

買付証明書の提出

気に入った土地が見つかったら、購入の意思を表す「買付証明書」を提出する。買付証明書の提出は、不動産会社などから渡される買付専用用紙に記入して渡す場合が多い。記入では通常、買主の署名や捺印があるが、購入申し込みという意味なので金銭のやり取りは発生せず、印鑑も認印でOKだ。
また、買付証明書では売買価格等は値下げ希望なども記載できる。希望の購入価格がある場合は、金額を買付証明書に記載することも可能だ。

売主が条件に納得すれば契約を進めていくことになる。基本的に買付証明書を提出した順番に優先的に交渉されるが、値下げの交渉を記載した場合は、売主が検討している間に、ほかの人から売り出し価格で買付証明書が提出されると優先順位が変わることも。どうしても購入したい物件や人気の土地の場合は、売主の売り出しの価格とあまり離れているとリスクがあるので、不動産会社などとよく相談することが大切だ。
ちなみに、買付証明書を撤回しても撤回料などのペナルティはない。

POINT　住宅ローンを組む場合は事前審査が必要

希望の土地が見つかったら契約を進めていく。自己資金で購入する場合は土地売買契約に進んでいくが、大多数の人が住宅ローンを組んで購入するだろう。多くの場合、土地契約の前に住宅ローンの事前審査が通っているかどうかがポイントになる。住宅ローンは基本的に土地のみの購入では使えないので、一部金融機関で行っている土地先行融資や、一般的にはつなぎ融資の手続きを行う。どちらも建物のプランや概算見積もりが必要になることが多いので、建築会社の候補を絞っておくことが大切になる。

事前審査とは、正式な住宅ローンの審査（申し込み）は土地の売買契約後に行うものの、銀行がいくらまでお金を貸してくれるか事前に確かめること。事前審査で必要金額の借り入れに対してOKが出れば、後の本審査でも事前審査と同額で借りられる。もちろん条件が変われば事前審査の意味がなくなるので注意しよう。

通常、買付証明書提出前後のタイミングでローンを借りる金融機関を2～3行に絞っておき、事前審査を行う。特に買い付けから契約までは通常10日ほどしか余裕がないことが多く、買い付け後に住宅ローンの事前審査を提出すると間に合わないことも考えられるので、事前にやっておきたいところ。また、複数の買い付けがある土地の場合、事前審査が通っていた方が有利になることもある。

土地売買契約の締結

（1）手付金支払い

契約時には現金で土地の5％～10％程度の手付金を支払う必要がある。さらに不動産会社を通して土地を購入する場合は、仲介手数料の半額を支払うことになることを覚えておこう。
この土地契約での大きなポイントは「買付証明書提出から契約までは1週間～10日」しか時間が無いということ。場合によっては売主側が融通を利かせてくれることもあるが、基本は10日前後と想定して、前述の通り住宅ローン事前審査など、必要な手続きを進めておきたい。

(2)重要事項説明

契約に当たっては、重要事項説明がある。宅地建物取引主任者が説明を行うもので、今まで紹介されたり、調べてきたりした情報の最終チェックになるので、万が一、異なる場合や不明点があればきっちり説明してもらおう。

説明時に使われる重要事項説明書には、不動産や法律の専門用語が並ぶため、一度で理解するのは難しいことも。重要事項説明は、売買契約の直前になることが一般的なので、事前に書類のコピーを受け取り、面積の食い違いや接道義務からくるセットバックの必要性、住宅ローン審査が通らなかった場合や契約内容不備による契約解除時の手付金返還など、細かいところまで読んでおくこともおすすめだ。そうすれば説明時に不明点を質問して、納得してから売買契約に進むことができる。

説明を受けた後、手付金、印紙代を支払い、売買契約書に署名捺印して契約を締結する。

（3）住宅ローン本審査～金消契約

売買契約を取り交わした後は住宅ローンの本審査（本申込）になる。本審査は事前審査と違い、自分たちが金融機関に行く必要がある。運転免許証や保険証、源泉徴収票や所得証明書、実印や印鑑証明書など多岐にわたり、金融機関によっても多少異なるので、事前に金融機関に必要な持ち物を確認しておこう。不動産会社やハウスメーカーの担当者などが同席してくれる場合が多い。

この住宅ローンの本審査に通った後は金消契約（金銭消費賃借契約）に進む。金融機関と住宅ローンの借主が、借入金額、返済年数、借入条件（金利・担保等）を約定するために交わす契約で、「金銭消費貸借契約書」に実印で記名押印する。金融機関によっては「ローン実行日の◯日前までに契約しなければならない」というルールが決められている場合もあるので、金融機関の担当者に確認しておこう。

STEP3　引き渡し-残金決済

金消契約が無事に終われば引き渡しに進む。残金の支払い（決済）を行うことだ。決済とは、ローン実行、残金の支払い、登記申請、諸経費の精算などを同日に行う。自分たちと売主（不動産会社など）、司法書士が金融機関に集まって行うことが多い。また、休日の場合、銀行手続きができないことから平日の手続きとなるのが一般的だ。

司法書士からの登記必要書類の説明などがあり、固定資産税などお金にまつわることを聞いた後、住宅ローンで借りるお金を自分の口座に振り込んでもらう→売主（不動産会社やハウスメーカー）の口座へ残金を振り込むなどの手続きを行う。
お金の決済など契約事項が滞りなく進めば、所有権移転の登記を行う。基本的に司法書士が行うので、司法書士への報酬支払額を確認、支払うだけでOKだ。

こうしてすべてが滞りなく終われば、土地が自分たちのものになる。ちなみに土地売買契約から引き渡しまでは住宅ローンの申し込み状況や、引き渡しされる土地の条件によるが、通常1～2カ月くらいかかることも覚えておこう。

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