注文住宅の購入予算を試算する方法。年収や頭金などポイント解説/注文住宅・土地探しマニュアル#4

注文住宅を購入する際に、最も悩ましいものの一つが予算の設定。今回は、実際に注文住宅を購入した人の例や年収分布などから、これから買う際、無理のないように買える購入の予算の目安を紹介。家も費用も満足の家づくりに役立ててほしい。

購入予算の目安はいくらくらい？

年収の約5～6倍を住宅購入の予算目安に

「頭金＋住宅ローン借入可能額」の合計。これが買える金額になる。このうち、頭金は、現在の預貯金から、当面の生活費や将来にとっておきたい金額を除いた額となる。これに、住宅ローンはいくらくらい借りられそうかをチェックしてみることでおよその購入可能額がわかる。

住宅購入の際、多くの人が住宅ローンを組むが、その場合の無理なく購入できる予算の簡易チェック方法として言われているのが、「年収の5～6倍」。年収500万円の場合の目安は2500万～3000万円、年収が1000万円の場合、目安は5000万～6000万円になる。

購入予算が多ければ多いほど住宅ローンの支払額は増えるが、年収が多ければ光熱費など生活にかかる費用の負担は低くなるので、返済額が多かったとしても返済不能になる危険性は低くなる。一方、年収500万円の場合は生活費用の負担増になりがちで、手元に残るお金に余裕がなくなりやすい。

ただし、年収の5～6倍といっても、子どもの人数が多ければその分生活費がかかるので住宅費用にかけられる額は限られる。また共働きの場合なら、どちらか一方が働けなくなった場合、想定していた世帯年収はガクッと下がる。

基本的に年収が高い人に比べ、低い人は生活費に占める食費や光熱費などの固定費比率が高くなるため、年収に対する価格の倍率が高い場合の負担感は大きく、急な出費や収入ダウンがあった際に、返済が滞ってしまう可能性が高くなる。このように、一概に年収の5～6倍といっても余裕のある購入予算は変わるので注意しよう。

また、住宅ローンは長期にわたって返済していくもの。一般的にあまり高齢になってからでは、長い返済期間のローンが組みにくい、審査が通りにくいといったことも理解しておきたい。

毎月の返済額を抑えるには30年、35年といった長期のローンを組む必要があり、そのためには定年までの期間が長いほうが有利だ。いつかは買うつもりで住宅のための貯金をしているのならば、長期ローンが組めるうちに購入し、将来かかるであろう子どもの教育費などに備えたほうがいいという専門家も多い。

新築の注文住宅の頭金はいくら必要か

50％前後が手持金500万円未満で新築している

では、頭金はいくらくらいが妥当なのだろうか。2023年度に注文住宅を建てた人たちの手持金の平均は、「土地購入＋住宅建築」が約474万円、「住宅建築のみ」が約699万円となっている（※）。

一方、金額の分布を見ると手持金500万円未満が最も多く、半数前後を占める（「土地購入＋住宅建築」53.5％、「住宅建築のみ」47.3％）。手持金は諸費用も合わせた額なので、頭金はもっと少なくなる計算だ。
また、10％超が手持金なしで建築している（「土地購入＋住宅建築」17.0％、「住宅建築のみ」11.2％）。

※データ出典：住宅金融支援機構「2023年度　フラット35利用者調査」集計表

頭金ゼロで家を建てるなら、将来の返済リスクに注意

低金利を背景に、昨今は価格（土地代と建築費用）の90～100％のみならず、諸費用分まで借りられる住宅ローンもあり、マイホーム取得の資金面でのハードルは低くなっている。しかし、頭金無しで家を建てるため低金利のローンで借入額を増やすと、金利上昇や子どもの教育費など、将来の家計の変化に対応できないリスクもある。

このため、頭金が少ない場合は将来も無理なく返せる返済額にするのが鉄則だ。
子育て時期の夫婦の収入や教育費、退職前後の生活など、将来の収入や支出の変化に対応できる毎月返済額を設定し、それを基に借入額を決めたい。また、住宅ローンの金利タイプは、当初の金利は高いものの、将来も金利や返済額が上がらない「全期間固定型」が安心だ。

貯蓄全部を頭金にするのも不安。一部は手元に残しておこう

貯蓄や株など手元にまとまった資金がある場合、どの程度を頭金に回したらよいかも気になるところ。もちろん頭金は少しでも多いほど、毎月支払う返済がラクになる。しかし、手元の貯蓄をすべて頭金に費やしてしまうのは少々リスクがあるという。

少なくとも、引越し代や家具購入費などの「入居費用」と、病気による休職など「万が一のときに必要なお金」は手元に残しておきたい。後者の目安は会社員の場合、生活費の3カ月～半年分が目安だといわれている。

つまり、新築住宅の頭金と諸費用には、貯蓄からこれらの金額を引いた額が使えることになる。このほか、子どもの教育費など将来必要なお金については、「現在の貯蓄分を手元に残すか」「家の新築に回して今後新たに貯蓄するか」家計の現状と将来を見据えて考えてみよう。

住宅購入予算の試算方法

年収500万円の場合、3800万円が一つの目安予算

無理のない住宅購入予算の目安はどうやって試算できるのか。前述のとおり人それぞれの懐具合によるが、ひとつの方法が「年収×年収倍率＋自己資金」。 ためしに年収を500万円の場合。

●年収500万円。年収倍率を6倍に設定した場合

・年収×年収倍率＋自己資金
・500万円×6倍＝約3000万円　+自己資金（800万円）
＝【3800万円】になる

※上記に加えて契約時に支払う諸費用があることも覚えておこう。工事請負契約以外にかかる費用で、現金で用意するもの。火災保険、土地の仲介手数料や登記手続き費用、住宅ローンを利用するときにかかる手数料等。金額目安は約150万～400万円（価格の4％～10％。土地購入の有無、住宅ローンのプランなどによって異なる。このほか引越し費用や仮住まい費用などがかかる場合もある）

とはいえ、近年の低い住宅ローン金利と住宅ローン減税制度などを考えて、あえて頭金を低く抑える人もいるし、共働きから専業主婦かなど夫婦の働き方や、親からの贈与があるかどうかなどで購入できる予算は変わるもの。

それに、注文住宅は建売住宅と違い、打ち合わせや工事を進めていく中で、当初考えていた予算がオーバーすることがある一方、優先順位の低い箇所の仕様を調整でき、費用をコントロールできるという特徴もある。

実際に建てる際には建築会社や、時にはファイナンシャルプランナーなどと相談しながら、無理のない予算設定をしてほしい。

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