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不動産売却の流れとは?

不動産売却は、「いくらで売れるのか」を調べることからスタートします。
不動産会社へ相談に行く前に、まずは自分で相場を調べてみましょう。

不動産の相場を調べるには、SUUMOの中古住宅情報中古マンション情報が便利。自分が売りたい不動産と、最寄駅からの距離や広さ、築年数、間取りなどが似たような条件の物件がいくらで売りに出ているかをチェックしましょう。
なお、広さについては面積の違いが価格に大きく影響するので、異なる面積の物件同士を比較するには「㎡単価」や「坪単価」を利用するのが便利です。
これは物件価格をその面積で割った金額のことで、㎡単価の約3.3倍が坪単価となります。

売りたい物件と似たような条件の物件が出ていたら、自分の物件も同じくらいの価格で売れる可能性はあります。
ただし、SUUMOに出ている価格はあくまで売主による「希望価格」なので、実際に売れた「成約価格」とは異なる点に注意が必要です。
一般的に希望価格は成約価格より高めになる傾向があります。
また個人が売主の一般的な中古物件よりも、不動産会社がリノベーションして売り出している「リノベ物件」のほうが価格が高めになる点も覚えておきましょう。

価格相場がある程度わかったら、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社の査定には、所在地・築年数・面積などをメールや電話で伝えて、その情報をもとに行う「簡易査定(机上査定)」と、担当者が実際に現地に足を運び経年劣化や周辺状況などを詳細に調査する「訪問査定」があります。
まずは簡易査定を依頼し、その中から訪問査定に進む会社を選ぶのが一般的ですが、簡易査定・訪問査定ともに複数の会社に依頼することがおすすめです。

査定にはいくつかの方法がありますが、住宅の場合は「取引事例比較法」が一般的です。この方法では査定する物件と条件が似ている成約事例を探し、比較することで価格を査定します。

この取引事例比較法は不動産会社向けのパソコンソフトがあり、条件を入力すると自動で査定価格が計算されます。
しかし、どの物件と比較するかによって査定価格が変わり、物件を選ぶのは不動産会社の担当者なので、不動産会社によって提示される査定価格が変わるのです。

また、査定価格は不動産会社の事情によっても左右されます。
よくあるのが、売主からの売却依頼を獲得するため、高めに査定価格を出すケース。
逆に買い替えを前提にしている場合など早めの売却が優先されるケースでは、低めの査定価格が提示されることもあります。
このように査定価格はあくまで目安であり、絶対にその価格で売れるという保証ではないのです。

複数の不動産会社に価格査定を依頼し、信頼できる不動産会社を選んだら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、1社としか契約できない専任媒介契約または専属専任媒介契約と、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約があります。
どのタイプの契約を結ぶかは、それぞれの特徴を理解したうえで選ぶとよいでしょう。

媒介契約を結んだ時点では、特に費用は発生しません。
不動産会社への支払いが発生するのは、成功報酬である仲介手数料を払うとき。売買契約が成立した時点と、物件を買主に引き渡した時点に、それぞれ半額ずつ支払うのが一般的です。
また、売買契約が成立する前に媒介契約を解約しても、通常は違約金などを支払う必要はありません。

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動のスタートです。
インターネットの物件情報サイトに情報を掲載したり、物件の近隣にチラシを配布したりして、買主を探します。

購入検討者が現れたら、売却物件に案内して内覧してもらいます。
買いたいと手を上げる人が見つかったら、具体的な売却価格や引き渡し時期などを交渉し、上手くまとまったら買主と売買契約を結びます。
もし売却活動をある程度続けても買主が見つからない場合は、売り出し価格の見直しなども必要でしょう。

これらの売却活動は基本的に不動産会社がしてくれるので、売主としては任せておけばOKです。
ただし内覧の際には家の中がある程度は片付いていないと印象が良くないので、最低限の掃除などは必要になります。

場合によっては見栄えを良くするためにハウスクリーニングを実施したり、リフォームを行うケースもあるでしょう。
これらは費用がかかるので、必要かどうか不動産会社と相談して決めましょう。

購入検討者との交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
契約の前には不動産会社(宅地建物取引士)から買主へ重要事項説明が行われます。買主への重要事項説明に売主が立ち会う必要はありませんが、売買契約締結には当事者として立ち会うことになります。

売買契約と同時に、以下の3つの支払いが行われます。
〇買主から売主へ、手付金を支払う
〇売主から不動産会社へ、仲介手数料の半額を支払う
〇印紙税を納める

売買契約の際には、買主から売主に手付金が支払われます。
金額は売買代金の5%〜20%が一般的です。この手付金はあとで売買代金に充当されます。
また売買契約時には、不動産会社に対して仲介手数料の半額を支払います。残りの半額は、物件の引き渡し時に払います。
さらに、売買契約書に収入印紙を貼り、印紙税を納めます。
税額は売買代金によって決まり、代金が1000万円超5000万円以下なら税額は1万円となります。

売買契約を結んだら、あとは買主に物件を引き渡すばかり。
契約から引き渡しまで通常は1〜2週間程度ですが、買主との交渉によってはもっと長くかかることもあります。

引き渡し当日は、買主が売買代金のうち手付金を除く残代金を支払い、売主が物件の鍵を引き渡します。
この手続きは平日の昼間に銀行で行われることがほとんどです。
その理由は、買主が住宅ローンを借りて代金を支払うケースが多いためです。住宅ローンを利用する場合は、買主への抵当権の設定と代金の振り込みを同時に行う必要があります。
さらに売主が住宅ローンを借りている場合は売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きも同時に行う必要があります。

また引き渡し時には仲介手数料の残り半額を不動産会社に支払います。
この仲介手数料の支払いは、すべての引き渡し手続きが終了してから行うのが一般的です。

不動産を売却したときには、その翌年に確定申告が必要です。
その理由は、不動産の売却で得た「儲け」は譲渡所得として、ほかの所得とは切り離して所得税と住民税が課せられるからです。
不動産の売却で損をした場合も、その物件がマイホームであれば他の所得と損益通算できる特例が使えます。
この場合もやはり確定申告が必要となります。

申告期間は通常、2月16日〜3月15日です。
所定の申告書に必要事項を記入し、現在の住所地を管轄する税務署に提出しましょう。
申告手続きは郵送や、電子申告・納税システム(e-tax)でも可能です。

税金の納付期間も申告と同じ2月16日〜3月15日だが、振替納税や延納といった手続きも可能です。所得税の確定申告をすれば、住民税については申告しなくても市区町村から納付書が送られてきます。

【はじめての不動産売却】家を売るための3つのコツ!

家を売るには、3つのコツがあります。まず1つめは、価格査定を複数の不動産会社に依頼すること。
家を売却するには、まずその家がいくらで売れそうなのか、予測する必要があります。
この予測される価格は、不動産会社に家を査定してもらうと査定価格として算出されます。
査定価格は不動産会社によって異なることが多く、1つの不動産会社だけの価格査定では、実際に「売れる価格」とかけ離れている可能性があります。
そのため、複数の不動産会社に価格査定を依頼することがオススメです。提示された査定価格を比較検討することで、妥当な売り出し価格を決めやすくなるのです。

家を売るコツの2つめは、不動産会社選び。
不動産の売却を成功させるには、依頼する不動産会社の力量が大きなカギを握ります。
売却活動において不動産会社が担う役割は多岐にわたります。売り出し価格の決定や買い手を探すための広告・宣伝活動、内覧時の物件の説明、買い手との価格交渉、売買契約から引き渡しまでの手続きなど……。
不動産会社の力量を見極めるためには、複数の不動産会社に価格査定を依頼し、それぞれの提示される査定価格やその価格の根拠、高く売るための売却戦略などの説明に耳を傾けましょう。複数の会社に依頼し、その中から信頼できる不動産会社を選ぶことが極めて重要です。

家を売る3つめのコツとして、希望価格と希望期間の検討が挙げられます。
売り出し価格を決める際は不動産会社による査定価格が基準になりますが、必ずしも査定価格どおりでなければならないわけではありません。
売主の希望する価格も考慮したうえで、その希望価格に近づけるための売却戦略を練る必要があるのです。
また、いつまでに売却したいかの希望期間も重要です。
なるべく早く売りたいという事情があるのなら、売却価格が多少低めでもかまわないという姿勢で売却活動に臨む必要があるでしょう。
逆に時間がかかってでもなるべく高く売りたいと希望するなら、売り出し価格を高めに設定する戦略もあります。
希望価格と希望期間をしっかりと不動産会社に伝えて、協力して売却活動に取り組むことが大切です。

不動産会社はどう選ぶ?

■仲介
不動産の売却は不動産会社に依頼するのが一般的です。
この場合、不動産の所有者であるあなたが売主で、不動産会社は売主と買主を仲介(媒介)する立場になります。
したがって売却するときにはまず不動産会社と媒介契約を結び、買主と売買契約を結ぶ形になります。
なお、不動産会社の仲介によって売買が成立した場合は、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

■買取
これに対し、不動産会社が売主の売ろうとする物件を直接買い取るケースもあります。
この場合、物件の所有者が売主であることは変わりませんが、買主は不動産会社となり、売主と不動産会社との間で売買契約を結ぶことになります。
このケースでは不動産会社が仲介をしたわけではないので、仲介手数料は発生しません。

■個人売買
不動産会社を介さずに個人の売主と買主が直接売買するケースもあり、これを個人売買または個人間売買といいます。
個人売買は不動産会社が仲介をしないので、仲介手数料がかからない点がメリット。
とはいえ、不動産の売買は金額の大きな取引であり、物件の調査や売買契約の取り決めなど一般個人には難しい内容が少なくありません。
後々のトラブルを防ぐためにも、不動産の売却は不動産会社に依頼するのが安全です。

不動産を売却するときには依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、いずれかを選ぶことになります。

■一般媒介
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能なので、1社だけの力量に左右されず幅広く買主を探すことができます。また、不動産会社を介さず、自分で買主を見つけて取引することも可能です。
その一方で、不動産会社には指定流通機構(レインズ)(※)への登録や、売主への業務報告が義務付けられていません。

※レインズとは不動産会社間の物件情報ネットワークのことで、ここに物件情報が登録されることですべての不動産会社に物件の情報が開示され、買主が見つかる可能性がグンと広がります。

このように、一般媒介契約のメリットは複数の不動産会社と契約できるということ。その半面、どの不動産会社も確実に仲介手数料が稼げるわけではないので売却活動に専念してもらいにくいというデメリットがあります。

■専任媒介
専任媒介契約は、不動産会社1社としか契約できませんが、売主が自分で見つけた買主と取引することは可能です。
専任媒介契約では、不動産会社は、契約を交わした翌日から7営業日以内にレインズへ物件情報を登録しなければならず、売主への業務報告も2週間に1回以上義務付けられます。

信頼できる一社とじっくり相談しながら売却活動が進められること、また自己発見した相手とも取引の自由もあるという点が専任媒介契約のメリットです。いっぽうで1社としか契約できないため、その不動産会社の力量に売却活動の成否が左右されるというデメリットもあります。

■専属専任媒介
専属専任媒介契約は1社としか契約できない点は専任媒介契約と同じですが、さらに売主が自分で見つけた相手との取引も禁止されます。
またレインズへの登録は5営業日以内、売主への業務報告は1週間に1回以上と、不動産会社に課せられる義務はより重くなります。
専属専任媒介のメリット・デメリットは、専任媒介とほぼ同様ですが、自己発見との取引ができないことでより不動産会社が熱心に専心してくれるという可能性はあります。

なお、契約期間については専任媒介契約と専属専任媒介契約は法律で3カ月以内と定められているが、一般媒介契約は法律の定めはありません。
ただし国土交通省が策定している標準契約約款では一般媒介契約も3カ月以内とされています。

売却を依頼する不動産会社を選ぶときには、まずそこがどのような会社なのかを確認する必要があります。
不動産会社にはさまざまな種類があるが、大きく分けると大手か中小かということになるでしょう。
テレビCMなどでも馴染みのある大手不動産会社は店舗や人員が多く、保証や各種サービスなどの社内体制が整っている点が強み。
一方、中小は地域に密着して営業している会社が多く、地元の地域性や相場に精通していることが期待できます。

不動産会社についてより客観的にチェックするには、広告や会社のホームページなどに書かれている宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。
免許番号には( )の中に数字があり、免許の更新回数を示しています。
免許は5年ごと(1996年3月以前は3年ごと)に更新されるので、数字が大きいほど営業年数が長く、それだけ実績や経験があると考えられます。

とはいえ、会社の規模や営業年数だけで実力がすべてわかるわけではありません。
より重要なのは担当者の仕事ぶりです。信頼できる担当者を見つけるには、やはり複数の不動産会社に相談をして担当者と話をすることが大切です。
その際、売り出し価格やなかなか売れない場合の方策など、希望条件で売却するための戦略を聞くようにしましょう。

売却活動のポイントとは?気になるポイントを解説

売却活動は不動産会社と媒介契約を結んだ時点でスタートします。
契約を結んだあと、不動産会社が最初にすることは、自分たちが持っている購入検討者リストの中から、希望条件に合いそうな人をピックアップして「いい売り物件が出ました」と伝えることです。
もしリストの中から買主が見つかったら、不動産会社は売主だけでなく買主からも仲介手数料がもらえます。
これは「両手取引」と呼ばれ、どの会社も重視する方法です。

リストから買主が見つからなくても、一般媒介契約の場合は広告活動などをする義務はないので、そのまま自社で買主を探し続けるケースもあります。
しかし専任媒介契約や専属専任媒介契約では、5または7営業日以内のレインズへの登録や一定期間ごとの売主への活動報告が義務付けられるので、広告活動を精力的に行うのが通常です。

首尾よく購入検討者が現れたとしても、すぐに売却が決まるわけではありません。
まず不動産会社が物件を案内し、内覧をしてもらいます。
物件を気に入って購入の意向を示してくれたら、価格交渉を経て実際の売却価格を決め、売買契約へと進みます。
もし購入検討者や買主が見つからなければ、売り出し価格の見直しなども必要になるでしょう。

これらの売却活動には、最短でも1カ月程度は必要です。
もしも買主を見つけるのに手間取るようだと、数カ月かかる場合もあります。

媒介契約の期間は3カ月が一般的なので、3カ月たっても売却できない場合は依頼先の不動産会社を変えるといったことも検討すべきでしょう。

自宅を売却するなら、なるべく高く売りたいとは誰もが思うでしょう。
高く売るための戦略にはいろいろありますが、家をリフォームするというのもその一つ。

中古住宅の物件情報を見ると、「リフォーム済み」という表示付きの物件があり、ほかの物件よりやや高めの価格で売りに出されているケースをよく見ます。
たしかにリフォーム済みの物件は見た目がきれいですし、買主がリフォームする必要がないので、高めの価格でも買い手が見つかりやすいといえるでしょう。

ただし、リフォームにはそれなりの費用がかかります。
リフォームの内容にもよるが、トイレやキッチンなどの設備を入れ替えたり、壁紙を張り替えたりすれば100万円以上かかる場合も少なくありません。
しかもリフォームにかけた費用をそのまま価格に上乗せできるとは限らないのが実情です。

リフォームすれば高く売れるかどうかは、物件の築年数などによっても変わってきます。
そもそもリフォームすべきか、するとしたらどの程度のリフォームにすればよいか、といった点については、不動産会社の担当者と相談して慎重に判断しましょう。

住宅ローンを返済中の自宅であっても、売却することは可能です。
しかし不動産を売却するには、その不動産にローンが残っていない状態、つまり金融機関の抵当権が抹消された状態で買主に引き渡す必要があります。

ローン返済中の自宅を売却する場合は、買主から受け取った売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消します。
そのため、買主の残代金の支払い・物件の引き渡し・抵当権抹消の手続きを同時に行う「同時決済」を行うことになります。
同時決済を行うには、買主の住宅ローンが融資実行される日に銀行に関係者が集まり、売主は抵当権抹消について事前に銀行に連絡しておくといった調整が必要です。

なお、自宅を買い替えるときに、先に自宅を売却してから買い替え先を探す「売り先行」であれば同時決済によって売却することができます。
ですが、先に新居を購入してから旧居を売却する「買い先行」の場合は、一時的に旧居と新居のローンが重なる「二重ローン」となる点が問題です。
二重ローンの状態では原則として住宅ローンの融資を受けられないので、ローンが残っている自宅を買い替える場合は売り先行で行うことが基本となります。

■重要事項説明書とは?

売却活動の結果、買主が決まったら売買契約を結びますが、契約の前には不動産会社(宅地建物取引士)が買主に重要事項説明を行います。
この重要事項説明の際に用いられる書類が、重要事項説明書です。
重要事項説明書には売却する物件に関することや、取引条件に関することなどが記載されます。

物件に関すること
・土地・建物の所有権など登記されている権利内容
・建築基準法など法令に基づく制限、水道・ガス・電気などの施設の状態
・マンションの場合は管理規約や管理費・修繕積立金の額といった管理に関すること
など

取引条件に関すること
・手付金などの金額や目的、契約の解除に関すること
・買主が不動産会社に住宅ローンをあっせんしてもらう場合はその内容
・売主の契約不適合責任に関すること
など

重要事項説明は不動産会社が買主に対して行うものですが、売主としても重要事項説明書の内容を確認しておくべきでしょう。

■売買契約書とは?

買主への重要事項説明が済んだら、いよいよ売買契約を結びます。
売主と買主、不動産会社が立ち会って売買契約書に印鑑を押し、契約を交わすことになります。

売買契約書には、売主・買主の住所・氏名、売買される物件の概要、代金の支払い時期と方法、手付金と契約解除の方法、引き渡し時期などさまざまな項目が記載されます。

なお、売買契約時には買主から手付金が支払われます。この手付金には、契約が成立した証拠としての意味のほかに、「解約手付」としての意味もあります。
これは契約後に買主が手付金を放棄(手付流し)するか、または売主が手付金の2倍の金額を買主に支払う(手付倍返し)ことで、契約を解除できるという取り決めです。

手付金で契約を解除できるのは、「相手方が契約の履行に着手するまで」とされています。「履行に着手する」とは、売買を成立させるために必要な行為をすること。
しかし、具体的にいつかわかりにくいので、手付金で解除できる期限を売買契約書に明記するのが一般的です。

■その他知っておきたい言葉

売買契約に関しては、ほかにも専門的な用語が出てくるので意味を知っておきましょう。

■危険負担
物件を引き渡す前に地震や台風などで損害を受けた場合の規定。
不動産の売買契約では売主が物件を修復し、修復が困難な場合は売主または買主が契約を解除できると定めるのが一般的です。

■ローン特約
買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合につける特約。
ローンが不成立の場合は契約を白紙に戻し、売主が受け取った手付金は無利息で返還します。ローン特約をつける場合は借りる予定の金融機関名や融資予定額を明記します。

■契約不適合責任
契約不適合責任とは取引した物件に欠陥があった場合にだれがどのような責任を負うかということ。
不動産の売却では、買主が見つけられなかった欠陥について、売主がいつまで契約不適合責任を負うのか契約書に期間を定めます。
期間内に欠陥が見つかった場合は買主から修補や損害賠償、または契約解除を請求できることになります。

■買い替え特約
売主が自宅を買い替えるときに、旧居の売却を前提に新居の売買契約が成立する場合があります。
この場合、一定期間内に売却できなかった場合は契約を解除するという「買い替え特約」を新居の売買契約に明記します。

売却にかかる諸費用

不動産を売却するときには、手数料や税金などの費用がかかります。
どんな費用がかかるのかを知っておきましょう。

■仲介手数料
売却を依頼した不動産会社に対して、成功報酬として仲介手数料を支払います。
金額の上限は売買価格(税抜)に応じて下記のとおり決められています。
仲介手数料は売買契約が成立したときと、物件を引き渡したときの2回に分けて、それぞれ半額ずつ支払うのが一般的です。

<仲介手数料の上限>
売買価格200万円以下:売買価格×5%+消費税
売買価格200万円超400万円以下:売買価格×4%+2万円+消費税
売買価格400万円超:売買価格×3%+6万円+消費税

■印紙税
売買契約を交わすときには、契約書に印紙を貼って印紙税を納めます。
税額は売却価格に応じて決まり、価格が1000万円超5000万円以下であれば1万円です。
契約書は売主・買主それぞれ1通ずつ作成するので、印紙税も1通分ずつ負担します。

■抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている自宅を売却する際には、物件の引き渡しまでに、あるいは引き渡しと同時に、金融機関が設定している抵当権を抹消しなければなりません。
この抵当権抹消には登記が必要となり、登録免許税が土地・建物それぞれ1000円ずつかかります。
また登記手続きは司法書士に代行してもらうのが一般的なので、その手数料として2万〜3万円程度必要です。

■その他の費用
このほか、必要に応じて廃棄物の処分費や敷地の測量費、建物の解体費などがかかります。
それぞれ金額はケースによるが、数十万円から数百万円かかる場合もあります。
また、ハウスクリーニングやリフォームをする場合は、内容により十万円前後から数百万円の費用が必要です。
さらに自宅を買い替える場合で仮住まいが必要なケースでは、引越し費用が2回分かかることも覚えておきましょう。

不動産売却にかかる税金は?控除の特例や基本を知ろう

不動産を売却したときには、売却によって得た利益に所得税や住民税がかかります。
この利益のことを譲渡所得と呼び、他の給与所得などとは切り離して税額が計算される仕組みです。

譲渡所得とは売却金額そのものではなく、そこからその物件を買ったときの費用と売ったときの費用が差し引かれます。
買ったときの費用は「取得費」、売ったときの費用は「譲渡費用」と呼ばれます。

取得費には売却した不動産を購入したときの代金のほか、購入時にかかった税金や仲介手数料などが含まれます。
また建物は期間が経過することで価値が減るので、取得費から減価償却費相当額が差し引かれます。

譲渡費用になるものとしては、売却時に支払った仲介手数料や印紙税などです。
リフォーム費用は原則として譲渡費用には含まれないが、買主からの要請で行ったリフォームの費用であれば認められるケースもあります。
また、住宅ローンの抵当権抹消費用は譲渡費用には含まれません。

譲渡所得にかかる税金は、譲渡所得に一定の税率をかけて計算されます。
税率はその不動産を所有していた期間が5年以下か5年超かで異なります。

■譲渡費用の税率
・所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の税率は39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
・5年超の「長期譲渡所得」の税率は20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

■マイホームを売却した場合の特例

売却した不動産がマイホーム(居住用財産)の場合は、譲渡所得から各種の控除を差し引ける特例もあります。
代表的なものは、譲渡所得から3000万円を控除できる「3000万円特別控除」です。
この控除を使えば3000万円までの譲渡所得には課税されないが、買い替えの場合に新居の住宅ローン控除と同時に使うことはできないので、どちらが得かを考慮する必要があります。
また、所有期間が10年超のマイホームについては、6000万円以下の部分の譲渡所得について税率が14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)に軽減される特例が適用されます。

■譲渡損失を出した場合の特例

なお、売却した不動産が買ったときより値下がりしていたときなど、譲渡所得がマイナスになる場合もあります。
このマイナスの譲渡所得のことを「譲渡損失」と呼び、売却した年のその他の所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができます。
さらに売った年の所得よりも譲渡損失が大きく、相殺しきれない場合は、翌年以降の所得からも繰り越して控除できる「繰越控除」という制度もあります。

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