決め手は何？　売るVS貸す

新しいマイホームに住み替えたり、相続したりで、住まなくなった住宅ができたとき、売るのがいいのか、貸すのがいいのか？　何を決め手に決めればよいのか、プロに聞いてみた。

Step1　所有者の意向を確認

所有者全員で目的を明確にしておこう

売るのと貸すのとでは、家を手放すのか持ち続けるのか、売って現金化するのか賃貸収入を得るのか、といった違いがある。つまり、所有者の意向によって選択が分かれるわけだ。
注意したいのは、家を貸すことだけが賃貸収入を得る方法ではない点。

「積極的に不動産投資をしたい場合、所有物件を貸すだけでなく、売却して現金化し、より投資に向いている不動産を購入するという選択肢もあります」（久谷さん）

郊外の一戸建ての場合、それほど高い賃料収入が得られないことも多い。きちんと投資を考えるなら、駅近の共同住宅に買い替えることなども選択肢になる。

所有者の意向で売るか貸すかが分かれる

【売るほうが向いている場合】

維持するのが面倒なので手放したい
資産は金融商品や保険で運用したい

【貸すほうが向いている場合】

家に思い入れがあり、手放したくない
実家に将来住む予定がある
不動産収入（賃料）を得たい

Step2　収支を計算する

10年程度の期間でそれぞれの収支を比較

次に、それぞれの収支を計算しよう。それにはまず、不動産会社に売却価格と賃料の査定を依頼する必要がある。できれば、10年程度の長期的なレンジで、後で説明する「所得税や住民税も含めて試算」したい。税務署や無料の税務相談などで税額を確認する方法もある。

●売ったときは？

まず、売ったときに売却代金が入ってくる。一方で、仲介手数料をはじめとした支出もある。売却して利益が出れば譲渡所得に対して税金がかかるが、居住用の不動産なら3000万円特別控除※が使えるので、実際に課税されるケースは多くはないだろう。

※居住用財産（不動産）を譲渡して得た譲渡所得から3000万円まで控除できる特例

売るときにかかるお金

不動産会社に支払う仲介手数料
売買契約書の印紙税等の諸費用（ローンが残っているときなどの抵当権抹消費用もかかる）
その他不用品の処分費用など
譲渡所得にかかる税金

※一戸建ての場合は、測量費用や建物の解体費用がかかる場合もある

●貸したときは？

貸す場合は、入居者からの礼金や賃料・共益費が入ってくるが、支出も多い。賃料がそのまま収入になるわけではないので、甘く考えるのは危険。そのまま貸すわけにもいかないので、リフォーム費用で初年度は赤字になるといったことも。
さらに、仕事をもちながら不動産事業をする人の場合は、給与所得などに不動産所得が加わるため、税率が上がってしまい、納める税金が想定以上に増える場合もある。また「敷金や礼金をゼロゼロにする場合、入居時のハードルが低い分、更新時に退去する可能性も高くなる傾向があります。その際の募集でリフォーム費用や仲介手数料などがかさみ、利益が想定したより少ないということもあります」（久谷さん）

貸すときにかかるお金

１．初期費用