相続した不動産を売却。かかる税金と節税対策は?

相続した不動産を売却。かかる税金と節税対策は?

相続した実家の建物や土地。今後、自分で住んだり家を建てたりしない、賃貸などで活用をする予定もない場合、維持費や固定資産税・都市計画税がかかることを考えると売却してしまうのも一つの方法だ。ただし忘れてはいけないのは、不動産を売却するときにも税金がかかるということ。そこで、相続した不動産の売却にはどんな税金がかかるのか、節税できる特例はあるのかをまとめた。

不動産を売却すると、どんな税金がかかるの?

相続した家や土地を売却し、現金にすることにはさまざまなメリットがある。遺産としてきょうだい等と平等に分けやすくなるし、相続税の納税資金に充てることもできる。もちろん、自宅の購入資金や子どもの教育費などにすることも可能だ。

ただし注意したいのは家や土地を売ると、税金や諸経費などの出費があること。税金は「印紙税」や「譲渡所得」にかかる税金(所得税・復興特別所得税・住民税)。諸経費は不動産仲介会社に支払う仲介手数料のほか、建物を取り壊して更地として土地を売る場合の取り壊し費用などがある。ここではどんな税金があるかを解説していこう。

印紙税

売買契約書に印紙を貼って納める国税
不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わす。この契約にかかる税金が印紙税で、印紙を契約書に貼ることで納税する。税額は契約金額によって違い、税額は表の通り。2018年3月31日までに作成される売買契約書は税額が軽減されている。

契約金額 印紙税額 軽減された税額
500万円超1000万円以下 1万円 5000円
1000万円超5000万円以下 2万円 1万円
5000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
譲渡所得課税

売却益に課税され、所得税や住民税がかかる
不動産を売却して利益(売却益)が出ると、「譲渡所得課税」の課税対象になり、所得税と住民税がかかる。譲渡所得にかかる税額は下の図のように、「売却(譲渡)価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた売却益(譲渡所得)に税率をかけたものだ。つまり、相続した不動産の売却価格が取得費+譲渡費用よりも低い金額だった場合は譲渡所得が発生しないので、譲渡所得課税はかからない。逆に、購入時よりもうんと高い価格で売れて、取得費と譲渡費用を差し引いても利益がある場合は、所得税と住民税がかかることになる。なお、購入時の価格が分からないときは、売却価格の5%を取得費として計算。購入時の価格が売却価格の5%よりも安かった場合も、売却価格の5%を取得費とすることができる。

●5年超保有した不動産の、譲渡所得の税額計算式
5年超保有した不動産の、譲渡所得の税額計算式

譲渡所得課税は保有期間で税率が変わる

譲渡所得課税は、自分がその不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの保有期間が5年超なのか5年以下なのかで税率が違ってくる。この保有期間が5年超の「長期譲渡所得」のほうが税率は低く(所得税15%、住民税5%)、保有期間5年以下で売却した「短期譲渡所得」は税率が約2 倍(所得税30%、住民税9%)だ。なお、相続した土地・建物を売却する場合、相続した人ではなく、被相続人がその不動産を取得した日からを保有期間とする。

●保有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額 × 15%(所得税) =譲渡所得税額
            5%(住民税)

●保有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額 × 30%(所得税) =譲渡所得税額
            9%(住民税)

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになる。

※相続した土地・建物の取得費については、被相続人の取得費を引き継ぐ。保有期間は被相続人がその不動産を取得した日からカウントされる。

売却にかかる税金を安くできる特例は?

家や土地の売却価格から、購入時の価格や仲介手数料などの取得費を差し引いた利益に課税される譲渡所得課税。売却価格と、取得費+譲渡費用の差が大きければ大きいほど、税額も大きくなることになる。例えば、実家が古く、購入したときの金額は今の相場よりもずっと低いのに、立地がいいために高く売れた場合や、購入時の価格が分からずに取得費が売却価格の5%とされる場合は、税額が多くなりがち。節税のためには、適用される特例はぜひ知っておきたい。

取得費加算の特例

相続税が発生し、3年以内の売却なら税負担が軽くなる
所有期間が長いほうが税率が低くなる譲渡所得課税だが、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、税負担が軽くなる。売却価格から、取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができるからだ。

●相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額

1. 売却(譲渡)価格 -(取得費、譲渡費用、2. 売却した不動産に対する相続税額)= 3. 課税譲渡所得金額

「取得費加算の特例」で1から2を差し引けることで、課税対象になる3を減らせる。

3000万円特別控除

2019年末まで、譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税はかからない
マイホーム(住んでいる家)を売却したときに利益、つまり譲渡所得が出ても、3000万円まで控除できるのが「3000万円特別控除」。譲渡所得3000万円までなら課税額は実質的にゼロということになる。この特例は、従来は「居住している家や土地」が対象なのだが、2016年4月から2019年12月31日までは、相続した実家に住んでいなくても控除が認められている。控除を受けるためには、さまざまな条件をクリアしていなければならないので、詳しくは税務署や税理士などの専門家に相談しよう。
なお、3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないので注意。

●相続人が住んでいない場合の「3000万円特別控除」
相続人が住んでいない場合の「3000万円特別控除」

CASE 住んでいない実家が1500万円で売れた場合の譲渡所得課税は?

相続してから空き家になっていた実家を売った場合、「3000万円の特別控除」を使った場合、使わなかった場合の譲渡所得にかかる税金を比べてみよう。

[条件]
・竣工1980年(旧耐震基準)
・取得費 不明のため売却価格の5%で試算
・相続後、空き家状態
・耐震リフォームを工事費約200万円で実施
・売却時の仲介手数料 約55万円

3000万円特別控除を使わない場合
譲渡所得額
1500万円-(取得費75万円+耐震リフォーム200万円+仲介手数料55万円)=1170万円
 ▽
所得税 1170万円×15%=175万5000円
復興特別所得税 175万5000円×2.1%=約3万6800円
住民税 1170万円×5%=58万5000円 
譲渡所得課税は合計約237万6800円

3000万円特別控除を使う場合
譲渡所得額
1500万円-(取得費75万円+耐震リフォーム200万円+仲介手数料55万円)=1170万円
1170万円≦3000万円
 ▽
譲渡所得にかかる税金はゼロ

譲渡所得にかかる税金はいつ納める?

不動産を売却して得た譲渡所得(売却益)に対する課税は、給与などの所得とは別に計算する必要がある。譲渡所得が発生、つまり利益が出た場合は、売却の翌年3月15日までに確定申告を行って所得税を納めなければならない。3000万円の特別控除が適用になる場合も、確定申告を行って控除してもらうことになる。住民税は確定申告後に届く納付書で納めることになる。

親の実家など、相続した土地や建物には、「自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」などさまざまな方法があるが、売却しようと決めたなら、早めに行動することで節税につなげらるケースもある。どの方法が自分にとってベストなのかはケースバイケースなので、税理士など専門家に相談しながら決めるようにしよう。

監修/税理士法人タクトコンサルティング

構成・取材・文/田方みき
公開日 2017年10月26日
最終更新日 2017年11月06日
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