住宅購入資金の贈与のポイント。非課税枠の金額と要件、相続時精算課税など/住まいのお金・制度のマニュアル#21

親や祖父母からの住宅資金の贈与は、一定額まで非課税に

耐震、省エネ住宅等は非課税額が500万円アップ

親兄弟も含め、人から財産をもらうと贈与税がかかる。ただし、1年間にもらった財産の合計額が110万円（基礎控除額）以内であれば贈与税はかからない（暦年課税）。

また、親や祖父母から、住宅取得のための資金をもらって一定期間中に購入・新築・増改築等の契約をすると、贈与税が非課税になる「住宅取得等資金贈与の非課税特例」も併用できる。例えば、一般住宅の購入契約（工事請負契約）を結んだ場合、「610万円（特例の非課税枠500万円＋基礎控除110万円）」の贈与まで贈与税が非課税となる。

さらに、「耐震・省エネ・バリアフリー」性能のいずれかが一定基準を満たす住宅は優遇が受けられ、下表のように一般住宅より非課税枠が500万円アップする。

ここで注意したいのは、贈与税の対象になるのは資金贈与をする人（贈与者）ではなく、資金をもらう人（受贈者）であること。

つまり、上の例で、ある人（Ａさん）が父と祖父から1000万円ずつ（合計2000万円）贈与を受けて住宅を購入する場合、非課税になるのは2000万円のうち610万円まで。Ａさんは、非課税枠を除いた贈与額（1390万円）に対する贈与税を納めることになる。

「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を受けるための条件と手続き

「住宅取得等資金贈与の非課税特例」は、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自分が住むための家屋の新築、取得又は増改築等の費用を取得した場合に適用される。

特例の適用には、取得する住宅の床面積など下記のような要件がある。2022年4月1日以降に契約を結ぶ場合、贈与を受ける子の年齢の条件が「20歳以上」から「18歳以上」に改正された。

• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された金額の全額を充てて、住宅の購入、新築、増改築等をすること
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、当住宅に居住すること。または、その後遅滞なく入居することが確実と見込まれること（翌年の年末までに入居しない場合、当制度は適用されず修正申告が必要となる）
• 住宅の床面積（登記簿面積）が40m²以上240m²以下
• 贈与を受けた年の子の合計所得金額が2000万円以下（住宅の床面積が40m²以上50m²未満の場合は1000万円以下）であること
• 子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 中古住宅の場合は1982年以降に建築された住宅用家屋であること（それ以前に建築されたものは、新耐震基準を満たすことが建築士等によって証明されていること）
• 増改築などの場合、工事費用の額が100万円以上であること

■特例を受けるための手続き
「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に、税務署に贈与税の申告をする必要がある。

→贈与税申告のしかた（国税庁サイト）

2500万円まで非課税の「相続時精算課税」も選べる

贈与税には「相続時精算課税」という制度もあり、贈与税の申告時に、暦年課税と相続時精算課税のいずれかを選ぶことができる。

2024年以降の贈与については、相続時精算課税制度でも、暦年課税と同じ「110万円の基礎控除」が適用される。さらに「父母・祖父母からの贈与は累計2500万円まで贈与税がかからない」という特別控除と、先述した「住宅取得資金贈与の非課税特例」も500万円利用できる（一般的な住宅を取得する場合／上表参照）。つまり住宅の取得を機に父母・祖父母から贈与を受ける場合、最高3110万円の贈与まで、贈与税がゼロになるのだ。

ただし、2500万円の特別控除分は相続時に相続財産に加算され、相続税で精算される。また、一度相続時精算課税を選ぶと、その後は暦年課税に戻すことができないので注意しよう。

相続時精算課税の対象は「60歳以上の父母・祖父母が18歳以上の子や孫に贈与を行う場合」が対象だが、相続時精算課税を選択して「住宅取得資金贈与の非課税特例」を利用する場合は、父母等の年齢が60歳未満でも相続時精算課税を選択できる。また、「住宅の床面積（登記簿面積）が40m²以上（上限がない）」「子の収入制限がない」など、暦年課税の「住宅取得資金贈与の非課税特例」とは異なる条件もある。

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