住宅ローン控除とは。要件や手続き、控除率・限度額などを詳しく解説/住まいのお金・制度のマニュアル#20

最終更新日 2026年03月30日

住宅ローン控除とすまい給付金を解説。要件や手続き、控除率・限度額など/住まいのお金・制度のマニュアル#20

記事の目次

1. 住宅ローン控除
2. 「住宅ローン控除額」の計算方法
3. 住宅ローン控除の控除率・限度額・控除期間
4. 住宅ローン控除の主な要件と手続き

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて家を取得（購入・新築・増改築やリフォーム）すると、10年または13年間、各年の住宅ローン年末残高の一部が「所得税」から控除される制度。控除期間や控除額は、新居への入居時期や物件の種類、所得税額などによって異なる。

「住宅ローン控除額」の計算方法

各年の住宅ローンの控除額は、下のように「年末ローン残高」に0.7％の「控除率」をかけて計算される。

「各年末ローン残高の限度額」「控除率」「控除期間」は、住宅の種別や性能、入居時期などによって異なる。下表を見て確認しよう。

（1）各年の控除額を計算

各年末のローン残高（例：4000万円）×控除率（0.7％）＝1年分の控除額（最大28万円）

（2）各年の所得税額と控除額を比較

控除額が所得税額を上回る年は「控除額＝所得税額」となり、控除しきれない額の一部は、翌年度の住民税から減額される。

控除額が所得税額より少ない場合
→(1)で計算した控除額が所得税から控除される。13年間の控除合計額は最大364万円（28万円×13年）
控除額が所得税額以上の場合
→その年の所得税はゼロとなる。控除しきれなかった額（控除額－所得税額）は、翌年度の住民税から控除される(控除額の上限は、所得税の課税総所得金額の5％または最高9万7500円の小さいほうとなる）。

住宅ローン控除の控除率・限度額・控除期間

住宅ローン控除額計算の基礎になる「各年の住宅ローン年末残高の限度額」や「控除期間」は、購入する住宅の種類や世帯構成などによって異なる。2026年度の税制改正では、これまで新築住宅のみに適用されていた「子育て世帯や若者夫婦世帯」の控除額を上乗せする制度が、一定水準の省エネ性能を満たす中古住宅（既存住宅）にも拡充されることになった。

一方、2028年以降に新築される「省エネ基準適合住宅」などは住宅ローン控除の対象外となり、控除が受けられなくなる点に注意が必要だ。

経過措置として、2027年12月末までに建築確認を受けた住宅、または、2028年6月30日までに完成する住宅は控除対象となるが、控除額と控除期間は縮小される。下の表で詳しく確認しておこう。

→増改築・リフォームの住宅ローン控除について詳しくはリフォーム減税

住宅ローン控除の控除率・年末ローン残高の限度額・控除期間（2026年1月1日～2030年12月31日に入居する場合）

新築住宅・買取再販住宅（※1）の住宅ローン控除表／控除率0.7％

住宅性能／控除期間	世帯構成（※2）	年末ローン残高限度額／控除期間	年間最大控除額（　）は全期間合計
長期優良住宅・低炭素住宅／13年	子育て世帯等	5000万円	35万円（455万円）
長期優良住宅・低炭素住宅／13年	その他の世帯	4500万円	31.5万円（409.5万円）
ZEH水準省エネ住宅／13年	子育て世帯等	4500万円	31.5万円（409.5万円）
ZEH水準省エネ住宅／13年	その他の世帯	3500万円	24.5万円（318.5万円）
省エネ基準適合住宅／13年（※3）	子育て世帯等	3000万円	21万円（273万円）
省エネ基準適合住宅／13年（※3）	その他の世帯	2000万円	14万円（182万円）

中古住宅（既存住宅）の購入等の住宅ローン控除表／控除率0.7％

住宅性能／控除期間	世帯構成（※2）	年末ローン残高限度額／控除期間	年間最大控除額（　）は全期間合計
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅／13年	子育て世帯等	4500万円	31.5万円（409.5万円）
長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅／13年	その他の世帯	3500万円	24.5万円（318.5万円）
省エネ基準適合住宅／13年	子育て世帯等	3000万円	21万円（273万円）
省エネ基準適合住宅／13年	その他の世帯	2000万円	14万円（182万円）
その他の住宅（※4）／10年	全世帯	2000万円	14万円（140万円）

※1 宅地建物取引業者が一定の増改築をして販売する中古住宅のうち、購入時点で築10年以上などの要件を満たすもの
※2 「子育て世帯等」は、19歳未満の子（親族）を扶養する子育て世帯、または、夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯が対象の上乗せ措置。この場合、床面積要件は50m²以上となる
※3 2028年以降、新築住宅は控除対象外。ただし、2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅および2028年6月30日までに建築された住宅は、「限度額2000万円・控除期間10年」の控除が受けられる
※4 省エネ基準に満たない中古住宅や買取再販住宅、および一定要件を満たすリフォーム
（表作成／SUUMO編集部）