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家を買う・購入する前に知っておきたい住まい関連の諸制度

家の買い替えと税金(譲渡損失の繰越控除)
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買ったときより安くしか売れない場合所得税が軽くなる

マイホームの買い替えをするために家を売ったけど、買ったときより安くしか売れなくて損してしまった……。マイホームの買い替えでこのような「譲渡損失」が生じた場合、所得税や住民税が軽減される制度がある。これを「買い替え時の譲渡損失の繰越控除(マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」という。

この制度は、家を売った年の所得税を計算する際、「給与所得や事業所得から譲渡損失を控除できる」というもの。売った年の所得より譲渡損失が大きいときは、控除しきれなかった分を翌年以降に繰り越し、最長3年間(トータルで最長4年間)にわたって控除できる。なお、この制度は所得税だけでなく、翌年分の住民税(所得割分)にも適用される。例えば、給与所得が600万円で、譲渡損失が1000万円発生した場合、売った年は所得600万円から、損失のうち600万円分控除となり所得はゼロ、所得税と翌年の住民税もゼロになる。さらに売った翌年は、所得600万円から前年控除できなかった損失400万円を控除できるのだ。

繰越控除と住宅ローン控除との併用も可能

「買い替え時の譲渡損失の繰越控除」は2017年12月31日の売却まで適用され、「住宅ローン控除」との併用もできる。ただし、譲渡損失との相殺で所得がゼロになった年は住宅ローン控除が適用されないので注意しよう。そのほかの主な適用要件は以下のとおりだ。

  • 自分が住んでいる自宅を売却すること。以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
  • 売却の年の1月1日時点での所有期間が5年超。
  • 売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積(登記簿面積)50平米以上の住宅を取得すること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅用に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること。

この譲渡損失の繰越控除の適用を受けるためには、売った年分の所得税について確定申告をしなければならない(翌年以降、繰越控除を受ける場合も確定申告が必要)。なお、マイホームの売却のみを行う場合も「譲渡損失の繰越控除」の制度があるが、買い替え対象の制度とは、譲渡損失の計算方法や適用条件などが異なるので注意しよう。

最終更新日:2017年6月19日

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